高房价下福州楼市还有投资价值么?

张 芬

福州的楼面价过万，房价不断上涨，越来越多的人感觉住房是奢侈品，甚至连对高房价不敏感的投资购房者也开始考量，福州楼市是否还具有投资价值?

1月5日，福州市国土局发布2010年第一次拍地公告，出让城区内两幅危旧房改造地块。一幅地块主要是上海新村的危旧房改造，出让土地面积为9.34万平方米，起始价16.1亿元；另一幅则涉及王庄危旧房改造，出让土地面积为25.44万平方米，起始价43亿元。

这也是国家出台并实施密集楼市调控政策后，福州首次出让土地。更让人关注的是，起始价为43亿元的地块，其总价远高于2007年万科以27亿元拍得的五四北地块，而且新挂牌的两幅地的起始均价都超过1.5万元／平方米。开拍之前的地价已经如此高，可想而知，出售时的房价将达到多少。不少投资者也开始迟疑，现阶段是否还应该出手?福州楼市是否还有投资价值?

高房价大行其道

2009年12月25日，福州城区9幅地块公开拍卖，这是福州市2009年最后一次公开出让土地，其中5个地块的成交楼面价超过1万元／平方米，2幅地块的也达到9000元／平方米以上。此次成交的9幅地块中有5块位于鼓楼区，面积大多比较小，将来应该以高层建筑、高档社区为主，可谓是寸土寸金。

从目前开发商的在售楼盘来看，别墅产品以及高层大户仍占据主流，中小户型还是稀缺，产品“断档”现象普遍存在。中原地产福州分公司营销总监林通认为，房地产商受2008年市场低迷影响，供应速度急剧下挫，虽然2009年楼市回暖，但从土地开发周期来看，最快起码也要一年才能推向市场，因此，2010年上半年甚至更长的一段时间，福州市场上可售的楼盘仍将是存量房，并且以之前被“遗留”下来的豪宅大户型为主。

记者了解到，2009年福州楼市的成交面积达到520万平方米的历史新高，而目前市场又缺少大量购买者急需的中小户型，今年楼市肯定会持续供不应求的状况。如此一来，就算房价不断上扬，购房者观望情绪加重，开发商仍不愁卖，楼市行情看涨。

根据海西房产网公布的数据，2010年1月4～10日，福州新增预售面积为1963.35平方米，签约面积为42624平方米，供应量与需求量之间的差距十分悬殊；量价方面，虽然这七天的成交量遭遇寒流，只签约352套，但当中六天的签约均价在1.1万元／平方米以上，出现“量跌价涨”的局面；与成交量大幅下降形成鲜明对比，高价楼盘交易很是活跃，特别是在新推出的“世茂天城”项目的带动下，由于其均价超过2万元／平方米，很大程度上拉高了整体均价大幅上涨，一度突破1.3万元／平方米，再次刷新福州均价的最高记录。

显然，遍地的“万元房”已经让很多购房者失去了对房价的正确判断，看不清楼市的走向。初次购房的人希望房价降低到能够负担的水平，但又害怕越等越涨，不知何时该出手?而投资购房者看着高位运行的房价，似乎也有点如坐针毡，寻思着福州的房地产市场是否还值得投资?

专家解读：长线投资价值依然存在

“大家时时刻刻谈论的高房价，其实都是从新楼盘的售价说事，而现阶段房地产市场主打的又多是别墅或大户型等豪宅，确切地说，豪宅的价格不能代表房价。”著名房地产专家刘福泉告诉记者，所谓具体问题具体分析，房地产市场也要分门别类才能看清其本质，这就好比买车，奔驰、宝马等进口豪华车价格上涨几万，对普通老百姓来说没什么感觉，因为他们不需要、不关注，转移到房地产上说，如今这些楼面价过万的项目，两年后，均价铁定超过2万／平方米，是绝对的豪宅，但这跟普通购房者毫无关系。

刘福泉还说，“现在市场E缺乏中低端户型，经济适用房、廉租房供应量少且限制条件颇多，所以一般百姓总感觉买不到房，也买不起房。2009年最后一拍的9幅地块，一半都位于二环以内，面积多在10亩左右，适合开发中小户型，长期来看具有投资价值，因为未来市中心的中小户型均价到2.5～3万／平方米不是天方夜谭。另外，随着交通等基础设施建设的不断完善，金山板块、五四北饭块和市中心的距离大大缩短，将发展成为次级中心，其房价也会上一个台阶。”

地产资深人士林翔则表示，投资空间是阶段性的，对长线来说，都具备投资价值，但对短线来说，可能就比较冒险。以楼面价1.5万／平方米为例，加上各项税费和建安成本各4000元／平方米、人工推广费2000元／平方米，以及利息，新楼盘每平方米起码卖到2.5万才勉强保本，如果开发周期拖长，成本还得增加，售价也得跟着上涨，毕竟开发商是不会做亏本生意的。“这是一场政府、开发商和消费者三方的博弈。中国经济还需要地产作为支柱，央企大鳄不断成为‘地王，甚至不少没有涉足地产行业的上市国企也涌入地产，这些都足以证明中国的经济被房地产‘绑架；但过高的房价又导致买不起房的百姓怨声载道，政府此时出台一些调控政策，以缓和开发商和购房者之间日益加剧的矛盾，最新的‘国十一条指向就十分明确，只是打压投机行为但鼓励自住购房需求。因此，短期炒房者必须更加谨慎，并不是所有投资都保赚不赔。”林翔说。