加强业委会建设 依法有序推进业主自治

中共静安区委政策研究室课题组

进一步加强业委会建设,依法有序开展业主自治,是我们认真贯彻党的十七大精神,发展基层民主的新课题,也是保障人民享有民主权利的一项重要工作。本课题组围绕业主自治的由来、基本内容、价值、特点、有限性;业委会的特点、职责;加强业委会建设的重要性等问题展开研究,在对上海市静安区业委会建设现状进行分析判断的基础上,重点就提高业主依法有序地开展自治的意识,业委会的筹备、组建、换届改组和发挥作用等问题提出进一步推进工作的意见建议。

一、业主自治的由来、基本内容、价值、特点及限制性

正确认识业主自治的由来、基本内容、价值、特点、限制性,是我们在党的领导下加强业委会建设,依法有序地开展业主自治的思想基础和实践前提。

(一)业主自治的由来。业主自治的产生主要缘于以下三个基本原因:一是产权主体的多元化和私有化。二是物业结构的高层化、复杂化。三是不断完善党领导下的基层群众自治机制的改革导向。

(二)业主自治的物业对象。业主自治的物业对象是除建筑物专有部分以外的共有部分,如建筑区划内属于业主共有的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。

(三)业主自治的价值。业主自治具有现实和潜在的价值。概括起来有以下四个方面:一是业主自治可以推动房地产业发展。二是业主自治可以促进民主政治建设。三是业主自治可以促进公民社会构建。四是业主自治可以促进社区和谐稳定。

(四)业主自治的主要特点。业主自治相对于居民自治或村民自治,具有以下主要特点:一是在本质上属于私法自治。二是在形式上属于“天然”的自治。三是在性质上属于城市基层群众自治的新模式。

(五)业主自治的有限性。在我国开展业主自治活动,必须走坚持党的领导、人民当家作主、依法治国三者有机统一的中国特色社会主义政治发展道路,建立和健全基层党组织领导的充满活力的基层群众自治机制,使业主自治活动沿着正确的政治方向依法有序地开展。

推进业主自治,是时代发展的必然,是社会变革顺应进步潮流的标志。推进业主自治,必须坚持党的领导、人民当家作主和依法治国的有机统一,必须坚持从国情、市情、区情实际出发。

二、开展业主自治,必须把加强业委会建设作为工作重点

业主自治从其产生、组织到依法有序地开展,是一个由基层社区党组织、政府行政部门及其派出机构、居委会、业委会(业主大会)、物业管理公司、建设单位等数个相关组织共同参与的过程,具有很强的内在联系和综合性,是一项系统工程。在这一系统工程中,加强业委会建设,发挥业委会作用,处在“内因”的重要位置。

(一)业委会的性质和特点。业委会是依法设立的基层群众的利益性自治组织,是业主管理团体的必设和常设机关,是执行机构,不是一个以经营为目的的实体。

(二)业委会依法获得的职责权限。按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《业主大会规程》等的有关规定精神,业委会作为业主大会的执行机构,主要履行下列职责:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;业主大会赋予的其他职责,如业委会应当配合公安机关,并与居委会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

(三)业委会在业主自治中的重要地位。课题组认为,这次调研感受最深、收获最大的一条经验就是:依法有序地开展业主自治所涉及到的党的政治和组织领导、政府的依法行政、居委会的监督和指导、物业管理公司的服务工作、建设单位的应尽职责、区业委会工作促进会的职能发挥等一系列工作的贯彻落实及其成效大小,都与业委会作用的发挥密切相关。业委会处在业主自治这一系统工程的核心地位,是业主自治的“内因”,其他相关组织则是处在“外因”的位置。因此,当前加强业委会建设的各项工作,应该成为在党的领导下依法有序地开展业主自治的中心环节和重中之重。

三、业委会建设的重要性

在这次调研活动中,课题组以静安区物业管理区划为单位,以居民区党组织通过物业管理党建联建、对业委会实现政治领导和组织领导的实务及其取得的实效为调研重点,召开了由居民区党总支书记、居委会主任、业委会主任和副主任参加的若干个专题座谈会。下面选择三个小区业委会的情况,以案例剖析形式分析业委会建设的重要性。

静安寺社区(街道)华山居委会华山小区业委会。华山小区业委会共有委员3人,全部是中共党员并成立了业委会党支部。业委会成立十几年来,始终坚持在居民区党组织的领导下开展工作,形成了三条宝贵的经验。一是抓制度落实。每月按时召开由居民区党总支书记、业委会主任和支部书记、物业管理公司经理、房管办工作人员和社区民警等参加的小区物业党建联建联席会议,及时化解当月发生的矛盾和问题。二是抓物业监督。密切联系物业管理公司,重点抓好财务、项目、维修三个关键环节,大修保质量、小修保及时,严把签字关,为业主当好家。三是抓宣传到位。把深入业主认真听取小区保安、环境保洁、保绿护绿、政府实事、收费标准等涉及业主日常生活和切身利益问题的诉求,作为主任、书记的一项日常工作。运用每月一次的物业简报和黑板报,结合贯彻联席会议精神和回应业主诉求,有针对性地做好业主的政治引导工作。

曹家渡社区(街道)均泰居委会新都业委会。新都业委会共有7名委员,中共党员3名,目前实行党建联络员制度。新都业委会以物业管理党建联建联席会议为实践平台,自觉接受居民区党总支的政治和组织领导,自觉接受街道房管办、居委会的指导和监督,先后建立了三项看似简单但很管用的工作机制:一是例会机制。建立由居委会成员、楼组代表和业委会成员参加的定期碰头会制度,并将碰头会的纪要以简报的形式,在小区告示栏上公告。二是协助机制。业委会与居委会、物业管理公司以成立联盟的形式加强工作中的互助互动。在居民区党总支的统一领导下,按照各自职责,跨前一步,合力化解各类矛盾。如在制度设计上规定,对于业主交纳物业管理费等事项,业委会负有协助和督促的职责。三是协商机制。近年来,新都业委会通过启动协商机制,召开听证会,几次成功化解了如非机动车停放等一系列涉及小区全体业主利益的事项,对提高业主自治意识和依法有序地开展业主自治,起到了有力的促进作用。

南京西路社区(街道)云海苑小区选举业委会的情况。云海苑小区的155户业主中,外籍人士和港、澳、台人士约占三分之二,外籍人士中,绝大部分是华裔。2005年8月28日,业主大会筹备组召开首届业主大会,选举产生了业委会,由李某(美籍中国台湾人)担任业委会主任。由此引发的问题令人深思:2004年8月,李某以业委会筹备小组的名义,向区政府提出要求区民防办立即拆除搭建在青海路、南京西路口用于“啤酒节”活动的临时房。在有关部门核查处理的过程中,李某等人在业主中筹款,定制大幅标语,写上“抗议、惩处”等带有煽动性的口号,从大楼24层处往下挂出10余幅大字横幅和条幅,并鼓动业主在各自的窗口上贴出攻击性标语,持续时间2个月左右,在社会上造成恶劣影响。当街道组织市容管理人员准备拆除挂在大楼外墙的条幅、标语时,李某等人又以云海苑是私人住宅为由,聚集数十位业主,围成人墙,阻挡市容管理人员进入,还组织人员摄像。想把云海苑小区搞成不要党的领导、不受法律和社会公德约束、不受政府行政部门和居委会指导监督的一块“飞地”。南京西路社区(街道)党工委及时向区委汇报情况。区委高度重视,要求有关部门针对李某违反选举规则,将废票作有效票、不按委托人的意愿填写选票等违法行为采取坚决措施,阻止了一起伪选业委会事件的发生。

由此可见,在业委会组、改建和加强日常建设的过程中,对业主自治的阵地如果我们党不充分发挥政治和组织领导作用,政府房管部门和居委会不充分发挥指导和监督作用,必然导致发展基层民主的工作受到影响和阻碍。

四、对加强业委会建设的建议

目前,在业委会建设方面还存在着一些问题,需要进一步理顺居民区一级的党组织、居委会、业委会、物业管理公司和社工站五者之间的相互关系,加紧实践探索居民区层面综合管理的体制机制。为此,本课题组提出以下建议:

(一)加强政治和组织领导。一是把握关键,搞好组建。实施基层社区党组织对业委会组、改建工作的政治和组织领导。充分认识组、改建工作是加强业委会建设的头等大事,创新工作机构和工作程序,设立居民区党组织推荐制度。二是党建覆盖,注重日常。基层社区党组织通过社区物业管理党建联建实践平台,加强对业委会的政治和组织领导,实现党的组织和工作双覆盖是一项长期的日常性工作。要坚持长期有效、常态优良的工作目标,进一步加强领导,实现组织覆盖、工作覆盖,实行属地管理。

(二)加强业主自治意识教育。一是摆上议程,纳入考核。基层社区党组织、政府行政部门、居委会和促进会等相关组织,要把对业主、居民广泛开展业主自治的宣传思想工作,作为一项发展基层民主的重要任务摆上工作议程。二是突出重点,带动一般。首先做好业委会组成人员,业主中的党员、机关干部、楼组长、党代表、人大代表、政协委员、居民代表等这些在业主中综合素质相对较高群体的政治引导工作,通过他们去影响和带动其他业主。三是主动作为,集聚人才。基层社区党组织、区房管部门、居委会要形成合力,共同实施业委会建设人才工程,吸引政治可靠、在社会上和在社区里有一定影响力、号召力、凝聚力和知名度的领军人物式的业主参加。四是形式多样,形成制度。区、社区(街道)、小区三级物业管理党建联建联席会议要整合资源,采取组织学习、党校培训、专家辅导、专题交流、媒体推介和主动上门发放相关学习资料等方式方法,加强对业主的教育并且形成制度,使之成为一项日常性工作。

(三)加大业委会自身建设和外部支撑、外部监督的力度。一是突出重点,提高执行力。合理配置人员,主任、副主任的年龄以男60岁、女55岁为宜,刚刚退休,既有精力又有时间开展工作;吸纳在职的和懂法律、懂财务、懂工程的人员参加业委会工作;在有条件的情况下,吸收一定比例的女同志成为业委会成员。加大制度的执行力,加大定期召开会议制度、重大事项集体讨论决定制度和通报制度,依据法律法规规定和业主大会制定通过的规则使用维修基金制度,依据法律法规规定和市委、市政府文件要求,正确处理基层社区党组织、业委会、居委会和物业管理公司四者关系制度等的执行力度。二是规范诉求,增强约束力。业委会要按照《物权法》的规定,依据法定程序制订规范诉求的规则,对业主反映诉求的时间、形式作出规定,促使业主在规则约束下反映诉求。三是积极支撑,凝聚推进力。基层社区党组织、政府相关行政部门、居委会要形成合力,给予业委会积极支撑。通过各方的合力推进,既使业委会在依法有序开展业主自治活动中有所作为,提高权威、树立品牌,又使业主受到自我教育,得到自我提高。四是落实监督,形成监管力。探索建立物业管理监督委员会和物业管理顾问小组,对依法有序地开展业主自治发挥监督作用。

(四)加强街道房管办的队伍作风建设,增强积极作为意识。一是加强领导,稳定队伍。对房管办这支队伍,一方面要加强党的领导,在适当调整的基础上,争取每一个房管办都建立党支部,书记和主任由一人兼任;一方面要加强行政领导,依法行政。党的工作和行政工作接受区房管部门和社区(街道)党工委、街道办事处的双重领导和管理,制订并落实领导责任制。对新进人员要加强培训,通过老同志的传帮带,提高他们的业务水平和工作能力。对招聘人员要设定限制性条件,兼顾人才流动和队伍稳定。二是认真履职,积极作为。加强作风建设,通过加强思想教育和落实工作责任制两条途径,把知与行有机结合起来,重点在队伍的作风建设上下功夫、见成效。要结合房管办在加强业委会建设中承担的主要任务制订责任制,实行工作项目化、项目责任化、责任制度化,落实到部门和岗位。制订实施细则,主动争取上级房管部门的支持和指导,通过专家辅导、集体研讨、走出去学习取经等途径提高认识和水平,在总结实践经验的基础上制订《物业管理实施细则》,对加强业委会建设作出详细规定。全面落实培训,制定培训规划,明确时间节点,提高培训质量,尽快改变培训工作落实不够的现状。

(五)进一步增强居委会监督和管理的作用。一是创新设置,组织支撑。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的精神,可从住宅小区的实际情况出发,在居委会设置“物业管理委员会”,为居委会在加强业委会建设中依法履行指导和监督的职能提供组织支撑。二是交叉任职,凝聚合力。实行交叉任职,从而加强党的领导,整合优化资源,增强居委会和业委会的合力。三是明确任务,制度规范。要从实际出发,认真梳理居委会对业委会履行指导和监督职权的主要对象、事项、范围,通过发挥居委会的指导和监督作用,充分体现党对业委会的政治和组织领导。要确定履职的形式和方法,明确双方的责任和义务,并纳入物业管理党建联建联席会议的日常议程,抓好制度建设。

课题组组长李新华,成员:胡世斌、杨志健、陶志刚、王颉鸣、彭琼林、张军、李本科、汪玉程、李宗荣、邓肇基、郑英豪、张文光、葛稘、蒋泽,执笔:邓肇基

责任编辑:晏蔚青