青岛住宅土地使用权续期的标本意义

徐先友

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这是2007年颁布的《物权法》给出的说法。虽然暂无细则支持，但无论是立法者还是业主，似乎并不急于给出或找到答案，毕竟多数住宅用地的使用期限都是50年或70年，“续期”是几十年后的事。然而，近日青岛开发区阿里山小区却让这一被人忽略的问题提前出现在公众面前。

“阿里山”业主的焦急

“我家房产的土地使用权今年6月份就到期了，具体怎么续，有关部门现在都没有说法，急死人了!”2009年3月26日，青岛开发区阿里山小区的业主张大妈急得一筹莫展。原来，他们小区的土地使用权只有20年，多数房子的土地使用期限今年6月份就要到期，可她打听了好多地方，谁也不能就土地使用权续期的事给出确切答复。

据了解，土地使用权最高年限的规定来自1990年5月19日公布的国务院令第五十五号《国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例公布后，各地方政府对于居住用地出让大都以最高土地使用权期限，即70年执行。而作为岛城改革开放前沿的开发区，早在上世纪80年代，上述《暂行条例》公布之前就进行了国有土地使用权出让的大胆尝试。由于当时国有土地使用权最高年限还没有明确的法律规定，为了稳妥起见，开发区就出现了20年土地使用权的住宅。

如何“续期”正在研究

阿里山小区出现的土地使用权续期的问题，已经被青岛市有关部门注意到，而采访中记者了解到，相关的临时细则正在制订中。对此，青岛市国土资源与房屋管理局相关人士告诉记者，像开发区阿里山小区这样的情况，即使在全国也是极少数的情况，目前国土部门正在依据国家最近出台的物权法以及相关法规积极研究有关细则，并将及时向社会公布。

黄岛国土资源分局土地资产管理处的工作人员则表示，阿里山小区土地的使用权确实即将到期，其中最早的是在今年6月份。他们也正在调研和整理类似情况的详细数据，为决策提供科学依据。另外，他们也已将此事向上级部门反映，目前尚无明确答复。该工作人员还表示，目前尚无业主提出续期申请。如果有类似申请，黄岛国土资源分局将对其土地续期使用费等进行评估。

深圳经验或可借鉴

青岛开发区阿里山小区业主遇到的问题，属于国内较早出现的土地使用权续期的事例，但本刊记者调查，这并非全国首例“续期”事件。几年前，深圳市曾出台相关规定解决了类似事件。

1981年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地，并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。

依据该《暂行规定》，深圳国际商业大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。业主们不得不补缴20年的土地使用费，否则将不能进行置换、抵押等。而当时规定的土地使用费按照基准地价×面积计算。

由于费用高，执行难度大，2004年，深圳市颁布了《深圳到期房产续期若干规定》。新《规定》打了个3.5折——到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补交地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。

根据该《规定》，业主按年支付的权益要小于一次性支付——只有一次性补齐地价的业主，才可以获得新的商品房产权证，而付年租则只能获得非商品房产权证，也就是说不能进入市场交易。

续期成本各方说法不一

记者就深圳的案例请教相关人士，得到的说法是，深圳的例子虽然和青岛开发区有很多相似之处，但二者又有所不同：

深圳遇到的主要是商用土地，青岛开发区这次遇到的是民用住宅土地，而民用住宅土地恰恰涉及《物权法》中自动续期的有关规定。青岛开发区遇到的问题是在物权法颁布之后，而深圳解决问题时，物权法还在讨论中。如果说深圳是在为《物权法》的制定积累经验，那么开发区就是《物权法》的路演。

但深圳的经验毕竟给了我们一种估算续期土地出让金的可能算法，记者请知晓深圳续期事件的业内人士算了一笔账——以建筑面积100平方米的房子为例，粗略估算其土地使用面积为25平方米，开发区阿里山小区的住宅用地基准地价按照1500元／平方米计算，该房屋续期需要补交的土地出让金为25×1500=3.75万元，折合每平方米房屋建筑面积375元。如果按照深圳的打折标准，折后价为3.75×0.35=1.3125万元，折合每平方米房屋建筑面积131.25元。

但采访中，青岛地产界一位不愿透露姓名的专家则认为，计算续期成本，不应按照土地基准地价，而应按照当前的土地市场价计算。在以上例子中，我们以4500元／平方米作为土地的市场价，则该房屋续期需要补交的土地出让金为25×4500=11.25万元，折合每平方米房屋建筑面积1125元。

另外，也有业内人士认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。

青岛难题的标本意义

据相关人士介绍，《国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台后，1994年，全国人民代表大会常务委员会又通过了《城市房地产管理法》，其中规定，房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将由国家无偿收回。而这一规定，2007年被《物权法》“自动续期”的规定取代。虽然如此，《物权法》并没有就自动续期的具体细则给出规定，而有关专家给该细则出台设定的期限为10年。

《物权法》草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明教授接受北京媒体采访时解释说，房子存在多久，地的期限就存在多久。而且，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续，百姓完全不必担心房子被炸掉，老无所居。但对于到期后，土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题都没有在物权法中进行细化规定。因为这些问题比较复杂，在讨论草案时，暂时回避了这些问题，主要考虑到现在即将到期的房子极少，问题还不严重。但预计，10年后，大批房屋的土地使用权就该到期了，问题将会十分严重。政府应该争取在10年内，通过制订物权法实施细则对其进行规定。

的确，10年或者再稍微迟些后，不少地方都将遭遇类似于青岛这样的难题。换句话说，土地使用权如何续期的问题已经迫在眉睫。