谁是高房价的推手并不重要

朱大鸣

关于政府和开发商、购房者到底是谁推高了房价，这个无谓的争论不会有结果。其实，现在不是要解决这个问题的时候，而是要解决各个利益博弈方如何达成新的平衡、降低市场价格、促使成交量持续回升、进一步启动房地产市场，从而再次成为中国经济的消耗过剩产能的引擎，拉动中国经济走向复苏的轨道上来的问题。

把市场当成“阶级斗争”的战场，只能把市场搞坏，大家都受到损失。房地产市场的确是有问题，但这些问题的解决路径应当是渐进的，而不是推倒重来的休克疗法，若是这样，到最后大家都“休克”了，都会受到难以弥补的伤害。

这些年房价上涨如此迅速，最根本的原因在于，房地产市场尚属于短缺阶段。大家都经历过其他商品从短缺经济到供需基本平衡再到过剩的过程，比如说，以前买什么东西都需要排队，供给方是老大，经过30年的改革，现在很多商品都过剩了，以至于我们现在要扩大内需，消耗过剩的产能。

人民生活的改善，激发了对于住房的改善性需求，再加上消费能力的提高，要求住房的人越来越多，甚至很多年轻人一毕业就想拥有一套自己的房子。此外，消费者要求的房屋也越来越多样化。在这样的背景下，我们启动了市场化的改革，老百姓的住房条件也确实得到了很大改善。

城市化进程的加速是历史的必然。农业附加值太低，农民自发的转为市民，这是世界历史的大趋势。城市化进程的加速，也释放了更大的住房需求。可以这么说：只要城市化进程尚未完成，那么，我国的楼市还有腾挪的空间。

在刚性需求和城市化进程的推动下，房地产市场进入短缺时代，需求人数的增加必然推动房价的上涨，因为需求的增加幅度远远大于供给的增加速度，再加上为了保值而踏进房产领域的投资者，最终使得房价一再飙升。房价的上涨给政府和开发商一个错误的信号，于是造成成本推动性的上涨。试想，开发商面对的是无数排队买房的人，很多人托关系也要买一套房子，这个时候，开发商能不产生错觉吗?产生错觉的结果是疯狂地拿地建房，抬高土地价格，终于诱发了成本的刚性上涨。可以说，2007年的房价上涨是刚性需求、投资性需求和成本推动共同作用的结果。

从房价上涨的路径来看，主要是这样的一个过程：先是刚性需求追逐少量的房子导致价格上涨；价格上涨诱导投资保值对抗通胀的投资性需求入市，进一步加剧了房价上涨的幅度；房价上涨诱导开发商和政府加大供应量，并诱发成本的上涨；政府为平押市场价格，提高土地价格和增加土地供给，土地成为高房价的组成部分；政府为遏制投资过热多征税赋，税赋也成了高房价的一部分。最后，导致骑虎难下的局面：成本价格不断钢化。因此说，现在存量是高成本下的相对过剩，必须要通过价格的合理弹性予以释放和消化。

既然现在楼市成交量回暖的持续性难以得到保障，希望市场的各个博弈方都要让步，合则共赢，斗则俱伤。互相攻讦，不是市场经济的做法。现在最该做的事情是，开发商要理解政府的苦衷，降价促销，政府也该出台更优惠的政策让更多的购房者有机会购房。购房者也要明白，只要中国的城市化进程不结束、需要房子的人数不锐减，中国楼市依然是坚挺的。

在这样的前提下，软化刚性的成本才是最重要的。中国的楼市和中国的经济一样，都出现回暖的迹象，楼市也是经济复苏的先行指标。现在最好的办法是尽快达成共识，以价格的弹性换来成交量的回暖，进一步推动中国经济走出低谷。