不动产善意取得的登记要件研究

梁业宏

摘要在各国民法中不动产是否适用善意取得,会因各国对登记效力规定不一而不同。但在我国,从交易安全及第三人的利益保护角度来看,其作用在现阶段是其他法律制度无法替代。因此,应以登记公示推定力与公信力为基础,构建不动产善意取得,从而完善我国的交易安全保护制度。

关键词不动产善意取得交易安全登记公示

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-347-01

一、引言

我国的善意取得制度在通常下仅对动产适用,但对于不动产能不能够适用善意取得制度,会因对登记效力规定而产生不同的情况。因为不动产物权通常情况下是以登记为其公示方法,正常交易中不至误认登记人为所有人,故不存在善意取得之问题。其实不然,在现今商品房的交易中,会产生共同共有的财产只登记一个人名下的情况,或者房屋的除所有权外其他物权被抵押等情况。因此,登记人并不一定享有对不动产的完全所有权,而基于对登记公信力的信赖,交易中完全有可能相信没有完全所有权的登记人有权处分不动产。如果此时不动产不适用善意取得的话,对于信赖了登记公信力的买方来说就极为不利。

因此关于不动产的善意取得,在我国《物权法》第106条作出了明确的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,除法律另有规定的除外……”。所谓法律另有规定,就应该包括善意取得。而在《物权法》第106条第1款规定了完成公示是善意取得的要件之一,即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”这就意味着善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件。据此,依照法律规定应当登记的已经登记,才能适用善意取得。

二、交易安全

现在随着我国经济体制改革的进一步深化和市场经济的发展,房地产作为商品买卖和权利出让的媒介被日益频繁的使用。因此,对不动产的交易安全要求也越来越高。如果要求房屋买受人(债权人)在每一交易(财产被设定抵押权)过程中对出让人(抵押人)是否为原权利人进行调查似不可能,即使是可能实现的话,那征信成本也相当高昂,使得经济发展严重受阻。为此,实在有赋予登记推定力公信力,建立善意取得成为保证交易安全的必要。

善意取得的阻却事由中,对交易安全威胁最大的是不动产物权出让人是无权处分人。而在保证交易安全的过程中,确认出让人是房产登记薄上的所有人,这是必不可少的。只要确认了出让人是房产登记簿上的所有人,即使他并不是事实上的房产所有人,在《物权法》的善意取得制度中,也不会因为出让人是无权处分人而成为阻却善意取得的事由。

三、登记公示推定力与公信力

登记的推定力是指,依法在不动产登记簿上所为记载某人享有某项权利时,推定该人享有此权利,而依法在不动产登记簿上涂消某项权利时,推定该权利消灭。赋予登记推定力的目的便在于交易安全。然而,并非任何相信登记记载的交易当事人都给予保护,只有那些正当信赖登记的善意者才值得保护。因此,在赋予登记推定力之后,必然要赋予登记公信力。所谓登记公信力是指,对于登记的内容给予信赖者,法律根据信赖内容赋予法律效果,纵使登记内容与实体关系不一致,法律亦视登记内容为正确,从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。善意取得便是以登记公示推定力与公信力为其理论基础的。

例如,甲将他人的房屋通过各种违法手段办理了登记过户记载在自己名下,然后将该房屋转让给他人,受让人因为相信登记而与其完成了这一交易,支付了价款并办理完毕了登记过户手续。在此种情况下,就可能适用善意取得制度。如果仅仅只是支付了价款甚至已经交付了房屋,还没有办理完登记,仍然不能适用善意取得制度。所以要以办理完毕登记过户作为不动产善意取得的构成要件,一方面,是因为只有在完成物权登记手续之后,买受人才能够真正取得完整的物权,这与《物权法》原则上采纳的登记要件主义完全吻合。

四、登记完成的时间

在不动产交易过程中,买受人为了实现自己对房产的所有权,必须将房屋在房产登记簿上的所有人名字改为买受人自己。只有当房产登记簿上的所有人显示为买受人,才能真正实现买受人对房屋的所有权。

现实的不动产交易纠纷中,买受人何时才真正成为房屋的所有权人,往往是争论的焦点。一种观点是:房产登记簿登记说。该观点认为,房产登记机关的工作人员在房产登记簿上完成了房产所有人的更改,买受人基于登记的公示公信效力,当然成为房屋的所有权人。另一种是:房产权属证明书发放说。该观点认为,房产登记机关的工作人员在房产登记簿上进行了改动,并不足以令买受人成为房屋的所有权人。只有将房产权属证明书发放到买受人的手中,买受人才有证据证明他才是房屋的所有人。

在《物权法》第17条中,当不动产登记簿上记载的房产所有人与房产权属证明书上记载的房产所有人不一致时,除有证据证明不动产登记簿有错误外,应当以不动产登记簿上登记的所有人为准。因此,在正常情况下,不动产登记簿的效力要高于房产权属证明书。并且,在《物权法》第14条中,应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭,自记载于不动产登记薄是发生效力。因此,当登记机关的工作人员完成了不动产登记簿的更改,买受人应当然地成为房屋的所有权人。