房地产项目前期阶段的风险管理研究

刘艳花

摘要本文以房地产项目为研究方向,在对项目管理、风险管理基本理论进行分析综述的基础上,重点研究了房地产开发项目前期阶段的风险管理的有关问题。运用常用的风险识别方法对项目的前期阶段进行全面分析和评价,提出了风险决策和风险应对措施。

关键词房地产项目 风险风险管理

中图分类号:F293.3文献标识码:A

1 房地产项目概述

房地产项目是指在一定建设时期内、在有限的资源条件下,在预定的时间内达到要求的规模和质量标准的一次性任务。

房地产开发的主要程序包括四个阶段,即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售与资产管理阶段。

前期准备工作阶段是指投资决策以后到建设开发之前的这段过程,主要涉及开发期各种合同、条件的谈判和签约。

前期工作的具体内容包括:(1)对拟开发地块的特性、规划用途、使用范围及获利能力进行调查研究。(2)购买土地使用权。(3)进行征地、拆迁、安置、补偿工作。(4)获得规划许可证。(5)进行相关的谈判及协议签订工作。

2 房地产风险概述

房地产项目风险是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素,而这些因素的作用难以或无法预料、控制,使得企业实际开发利润可能与预料利润发生背离,因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。

3 房地产风险管理

房地产项目风险管理是指开发商有目的、有意识地通过对房地产项目风险的识别与分析,采用合理的经济和技术手段对风险加以防范与处理,以最小成本获得最大安全保障的一种管理活动。

房地产项目风险管理包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等四个阶段,各环节紧密联系,其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。

3.1前期阶段的风险识别

房地产项目管理的前提和基础是有效识别项目风险。房地产项目地风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目,并将这些风险特性整理成文档。

前期阶段存在的主要风险有:

3.1.1详细市场研究和产品定位风险

详细市场研究和产品定位风险就是市场研究不充分和产品定位不准确造成的风险。项目详细市场研究和产品定位中,所有关于项目定位,目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等重要的原则,全都在规划设计方案里体现出来。

3.1.2前期手续报批和规划设计风险

前期手续报批和规划设计风险就是项目规划设计与项目定位一致性,以及项目规划和各种报批技术文件合规性、法律法规的变化性、政府审批部门严谨性和审批人员差异性造成风险。

3.1.3施工图设计风险

施工图设计风险主要是由于设计单位选择不当、施工图设计质量低、技术不完善等对项目安全性、适用性、经济性造成风险。风险因素有设计单位选择风险,不符合规范标准法规,设计安全系数过大或不安全,造成不能实施或实施后存在隐患。

3.2前期阶段的风险分析

识别风险仅能从宏观上了解和辨别风险,若要了解风险的准确情况和确切的根源,尚须对其进行进一步的分析。房地产项目风险分析就是在风险识别的基础上,对项目风险所进行的风险估计和风险评价。

3.2.1详细市场研究和产品定位风险分析

该阶段风险分析就是系统设计、收集、分析并分析项目市场研究、价格定位、客户定位和市场未来发展趋势和规划和设计应遵循的原则。包括市场规模的估计、市场需求的预测、市场趋势的分析等。

3.2.2前期手续报批和规划设计风险分析

该阶段风险分析主要有:总体判断该区域前期手续报批总体风险和面临的主要风险因素,以及相关部门对项目报批影响的定性分析。

3.2.3施工图设计风险分析

该阶段风险分析主要任务是确定选择施工图设计单位风险,对项目的工期、成本、质量影响最大,评价施工图设计阶段总体风险。其次根据项目的实际情况,分析造成影响设计质量的主要风险因素。

3.3前期阶段的风险应对

风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法,其目的是为了提升实现项目目标的机会、减低对项目目标的威胁。在房地产行业,风险应对最常用的方法有风险规避、风险转移、风险预防、风险损失减轻,风险自留等几种。

3.3.1风险规避

风险规避是考虑到房地产项目的生命周期中某些风险事件的存在和发生的可能性太大,不利后果也太严重,又无其它策略可用时,主动放弃或拒绝实施可能导致风险损失的方案。由于风险回避通常是放弃中止某些决策,使开发商因为风险而遭受经济损失的可能性不存在,但也使开发商丢掉了可能获得的收益。因此规避是一种消极的风险管理措施,不宜经常采用。在前期工作阶段可以采用放弃原有投资房地产类型,重新规划和设计,但会造成时间和管理成本增加。

3.3.2风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中,设法将开发风险连同应对风险的责任转移给第三方。转移风险只是将管理风险的责任转移给另一方,但是不能消除风险。在房地产项目中,风险转移主要采取的途径是合同和保险。在前期阶段由相关部门下属或指定单位签订相应合同,履行报批手续,如日照分析报告、环境影响报告报告、交通影响评价、测绘报告等。

3.3.3风险损失减轻

风险损失减轻是指在风险事件出现时或出现后,采取措施减少损失发生范围或损失程度的行为。风险损失减轻也是一种相对积极的风险应对方法,与风险预防相比,风险损失减轻不能降低风险发生的概率,但能降低风险事件发生后带来的损失。在前期工作阶段减轻风险的措施有:选择合作单位合作报批、选择专业公司报批、通过招标确定规划设计方案、专业设计单位设计。

3.4前期阶段的风险监控

房地产项目风险一般经历三个阶段:风险积聚阶段、风险显现阶段、造成后果阶段。房地产项目风险监控就是通过制定和实施各种风险防范和处理措施。

在风险积聚阶段,通过建立科学的风险预警机制,及时发现和消除各种风险隐患。在风险显现阶段,启动应急预案,积极应对,将有风险导致的损失减少到最低限度。当风险损失发生后,即在造成后果阶段,迅速对风险损夫进行充分有效的经济补偿,在尽可能短的时间内,排除直接损失对开发项目正常进行的干扰,同时减少间接损失。

风险识别、风险分析、风险应对过程需要有效的监督和控制的,如果没有监督和控制,风险应对的措施不会很好落实。另一方面,在房地产项目实施过程中,情况发生变化,外部内部环境的标化,需要重新对项目进行风险分析,制定新的风险管理计划,因而需要风险的控制和监督。