三种房地产估价方法对比分析

2009-06-04赵杰

管理观察 2009年13期

赵　杰

摘要：本文阐述了房地产评估的三种方法，即市场比较法、成本法、收益法，并对三种方法在理论依据、评估方式、适用范围和限制条件上的差异进行分析，对房地产评估工作有一定的参考价值。

关键词：市场比较法成本法收益法差异

房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，迫切需要做好房地产估价工作。房地产估价是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。常用的房地产估价方法有三种：市场比较法、成本法和收益法。不同的估价方法有不同的原理、估价方式和适用范围，也有相应的限制条件，房地产估价时，必须根据估价方法的特点、限制和适用范围用范围，选择适宜的方法。

一、市场比较法

1、市场比较法的概念

房地产估价的市场比较法，是指将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。这里所述的类似房地产，又称比较案例，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与待估房地产相同或相似的房地产。在估价业务中通常把已成交的类似房地产称为交易实例。

2、理论依据

市场比较法的理论依据是市场供求论，运用商品交易的替代原理来评估房地产价格。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然，由于房地产市场的不完全性，以及房地产本身特有的异质性的等特点，在市场上不可能有完全相同的两宗房地产，因此，必须对类似房地产进行修正，以使其与待估房地产具有最大的相似性，并以此确定待估房地产的市场价值。

3、估价公式

假设待估房地产的价格为Pa，已知类似房地产的市场价格为Pb，则有：

Pa∝Pb（1）

为求得Pa，需对式（1）的右边进行修正，以使式（1）成为等式。

比较案例需修正项主要有交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正以及个别因素等四项。假设上述四项修正项目修正系数分别为α，β，γλ，则式（1）可以改变为：

Pa=Pb×α×β×γ×λ （2）

则式（2）即是房地产估价市场比较法的估价公式。在估价实务中，还可能会有如容积率、土地使用权年期等项目也需要修正，在此情况下，可以根据需要添加相应的修正系数。

4、适用范围及限制条件

在一个房地产市场上，个别市场的行为可能会因各种原因而导致交易价格偏离正常的市场价格，因此正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。所以市场比较法适用于有广泛市场交易的房地产类型，如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市场比较法具有使用基础。同时，市场比较法还要求用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。

二、成本法

1、成本法的概念

房地产估价的成本法，又称重置成本法，是一种以建造房地产所必须而且正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状态下的价格的一种方法。这里的成本是指现实的、正常的、完全的成本。

2、理论依据

成本法理论依据可以从买方和卖方两个角度理解。从卖方角度讲，为生产费用价值论，即卖方愿意接受的价格不会低于他为开发建造房地产已花费的费用；而从卖方角度讲，与市场比较法一样是替代原则。

3、估价公式

根据估价对象的不同，成本法估价公式包括三种情况：①新开发土地；②新建房地产；③已有房地产。其中对新开发土地和新建房地产估价一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。这里主要介绍旧有房地产估价公式：

房地产价格=土地价格+建筑物现值=土地价格+建筑物重新建造价格-累计折旧

（注：这里的土地价格为在估价时点土地的重新取得价格。）

4、适用范围及限制条件

《房地产估价规范》5.1.7款指出：“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”具体适用范围如下：

（1）无收益且很少有交易情况的房地产估价