试述农村土地承包经营权流转市场的完善及中介组织建设

周　秦

摘 要 农村土地承包经营权流转市场由来已久，本文从土地承包经营权流转市场的属性及特征入手，列出实践中亟需改进的地方，并从建设中介组织的角度提出完善该市场的几点建议

关键词 农地 使用经营权 流转市场 中介服务组织

中图分类号：F321 文献标识码：A

新春伊始，《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》的颁布,体现了中央在关注稳定粮食生产、加强民生工程建设、促进农民工就业的同时,进一步强调了规范农村土地承包经营权流转的重要性。

农村土地承包经营权流转市场由来已久，萨特说，存在即合理，然而，农村土地承包经营权流转市场发展现状为何，该如何完善，而中介组织建设在其中又能起到怎样的作用？这便是本文试图探讨的问题。

一、农村土地承包经营权流转市场的属性及特点

所谓的土地承包经营权流转就是在以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的前提下，坚持土地集体所有和不改变土地农业用途，允许承包方对承包合同或承包经营标的物依法采取转包、出租、互换、转让、入股及其它方式的流转，其处分收益权、获得补偿权等合法权益受法律保护。

农村土地承包经营权流转市场的内涵相当丰富，依照《土地承包法》、《中华人民共和国农业法》等相关规定，流转的主体是享有承包经营权的农户；流转的客体是承包方承包权依附的承包合同或合同标的物。承包经营权的流转实际上是对用益物权的处分，其包含有两种模式，一种是对承包合同的处分，即是农户将与集体经济组织签订的承包合同有条件地转让给第三人，从而解除与集体经济组织的承包关系；一种是不改变原与集体经济组织的承包关系，而是将承包合同的标的物转由第三人使用、控制；流转的目的是为了处分收益或获得补偿，依照《土地承包法》的规定，农户流转承包经营权后可以依法取得转包金、租金、转让费等，这种流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

然而，目前农村土地承包经营权流转市场存在哪些显著特点或者说是否有需要改进的地方呢？根据笔者搜集的数据和调查发现，主要有以下几个方面：

第一、土地承包经营权大多口头流转，没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，这样即使出现矛盾纠纷也不易寻求救济；第二、自发交易为主，这样往往会加大交易成本和履约成本；第三、缺乏对交易过程的督导

二、规范农村土地承包经营权流转市场的内涵和意义

2008年党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）规定了“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”所谓要规范，主要在于以下三点：

第一就是必须让农民自愿地选择，所谓“自愿”便是要尊重农民的主体地位，根据相关调研显示，凡是地方政府强力推动的，往往会遇到很大的阻力；第二、政府有关部门应当提供相应的信息服务和法律咨询，以弥补信息不对称的缺憾；第三、严格遵循法律和政策规定，按照一定的程序和原则进行。例如土地流转必须做到三个“不得”，土地使用权流转应签订书面合同，土地承包经营权流转双方一定要有较清楚的意思表达、有效的实现方式，合同应载明转包、互换、出租的期限，土地名称、坐落、面积、用途、价款及支付方式。双方应履行的义务、权利、违约责任等等，并向发包的村委会或村小组登记备案。

长久以来，国家反复强调坚守住十八亿亩耕地红线，可是随着几百万农民工流入城市，出现了大量闲置土地，导致某些地方有田无人耕，想耕又没有田，因而，建立健全农村土地承包经营权流转市场，反映了生产要素的合理流动和优化配置，有利于土地资源的合理高效运用，反映了农业生产规模化、产业化经营的需要；另一方面，现代产权理论认为，真正的财产权利并不是一种资产存量，而主要是体现在使用及由此派生而来的收益权和处置权，农民成为土地承包经营权流转的主体，是土地承包经营权作为用益物权的体现。

三、关于建立农村土地承包经营权市场中介组织的必要性和若干建议

针对农村土地承包经营权市场的发展现状和完善方略，建立健全中介组织的作用便可见一斑：

第一、降低交易成本。中介组织的参与,可以建立农地使用权流转交易信息网络,及时提供流转供需的数量、质量、区位、价格等信息,中介组织专业的评估也能为供需双方提供较好的参考服务,从而有利于减少信息搜寻、辨别成本。同时,中介组织作为多个分散农户的代理方,有利于减少供需双方的谈判成本。还有利于减少土地流转中亲戚、朋友、熟人间碍于情面而带来的成本增加。

第二、减少交易风险。通过中介组织既能了解农地流转供需双方的有关信息,也能较好地提供政策、法律等方面的咨询,通过书面协定约束双方行为,改变原有的口头协定、具有较大随意性的流转交易形式,进而降低交易带来的风险。

第三、实现规模效益。这表现在两个方面：在土地使用权流转供给者方面,中介组织把单个农户当作一个整体与需求者谈判,有利于相邻土地的协调,本身就从数量、地块的大小等方面增加了需求者获得规模效应的预期,同时减少了原来单个农户单打独斗的弱势地位,供给者的统一行动有助于提高交易价格;在土地需求者方面,中介组织能为他们提供较为准确的土地可获得预期情况,有利于从资金、机械设备等生产资料方面进行较长时间的规划和投入,实现生产的规模效益。

第四、规范流转管理。建立和完善农地流转中介组织,能够较好地从体制上减少土地流转的行政干预,使之按照市场机制运行。同时,依照国家相关政策,中介组织参与土地流转,能较好地保证其合法性与公正性,有利于对违法流转和流转后的利用状况进行监督和管理,有利于化解协商中出现的矛盾和纠纷。政府对农地流转的管理更多地通过对中介组织的管理来完成,既有利于流转管理的规范,也有利于实现管理的规模效益,减少管理成本。

当前农地流转的中介组织建设还十分滞后,表现为数量少、质量不高、形式多于实质,其对农地流转发挥的积极作用十分有限。我们认为,建立和完善农地流转中介组织应解决好如下基本问题：

第一、营造良好的社会环境。要不断完善相关规章制度,保障中介组织参与土地流转的合法地位和权利,确定其在经济上的有效性,使之成为一个完整的市场主体。无论是农民自发成立的,还是其他形式兴办的,土地流转中都应具有同等的权利。

第二、正确定位,合理确定服务内容。要按照土地流转市场的需要,同是注重服务性质，因而应将中介组织定位为县政府领导下的乡村组织,其行为受制于国家法律、法规和相关政策,其服务的内容可以是提供土地流转信息传导与预测、咨询、谈判,也可以是流转价格评估,还可以围绕农地融资、信托、保险、招商等进行相关活动，同时可收取少量手续费。

第三、加强对中介机构的监督和管理。建立中介组织设立审批制度,合理确定中介组织的数量和地域分布,对其土地流转中介进行动态监测,确保其行为的合法性;实行土地中介机构资质年审制度,根据其业绩、社会声誉、服务范围、违法违章记录、组织结构等指标对其考核。

第四、提高中介组织的业务能力和服务水平。中介组织要加强信息网络建设,提高自身的土地测量评估、价格估算、政策法律咨询、合同管理等业务能力;要强化法律教育、道德教育和诚信教育,确保按照市场规范进行土地流转的运作和交易,不断提高服务的规模和档次。

（作者单位：中南财经政法大学法学院）

参考文献：

[1]杨惠馨、冯文娜．中间性组织研究——对中间性组织成长和运行的分析．经济科学出版社．

[2]夏耕．中国城乡二元经济结构转换研究——要素流动、制度变迁、市场机制与政府作用．北京大学出版社．

[3]卢亮．城市化与农村劳动力转移就业．湖南师大出版社．

[4]王继权、董杰．试论农村土地经营权流转市场与中介组织建设．贵州财经学院学报．2003（3）．