浅谈物业税的开征与我国房地产税制改革

毕 丽

摘要:伴随着我国房地产行业的迅猛发展,相应的市场操作规程和制度陆续出台,房地产市场越来越规范。但是,我国的房地产税收制度的建设却明显滞后于房地产市场的发展,房地产税制存在着日益明显的问题,亟待完善。文章从开征物业税着手,从制度设计和配套改革两方面对相关操作性问题进行分析,进而推进我国房地产税制改革。

关键词:物业税;房地产税制;征税范围;计税依据

中图分类号:F810文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)35-0182-02

一、我国现行房地产税制存在的问题

(一)税种多且重复征税

目前我国涉及房地产的税种很多,直接税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等,间接相关的税种也有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等。这些税种在形式上虽相互独立,但实质上却有内在联系,甚至造成对同一税基的重复征税。

(二)征税范围狭窄

我国房地产税征税范围主要针对的是经营活动涉及的房地产行为,把国家机关、人民团体、军队等的自用房地产以及个人所有非经营用房地产等排除在征管范围之外,相应地缩小了房地产税基范围。同时,现行房产税和土地使用税只在城镇及工矿区实行,没有覆盖农村等其他区域。

(三)重交易轻保有

现行房地产流通环节税种较多且税负重,而在房地产保有环节税种较少且税负轻,从而使绝大部分由企业无偿取得的土地仍近似无偿地被持有,阻碍了大量划拨存量土地步入市场的进程,助长了土地的隐形流动,减少了土地的有效供应,同时造成大量土地被闲置或浪费。

(四)计税依据设计不科学

现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本,也不反映房产的市场价值。

二、开征物业税推进房地产税制改革

自党的十六届三种全会在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”以来,税务部门从2003年至今已分两批在全国10个省市开展了物业税模拟评税试点,但结果并不十分理想。本分试图从制度设计和配套改革两方面深入研究,进一步研究如何改革等操作性问题。

(一)制度设计

1.纳税人为我国境内拥有房屋所有权及土地使用权的单位和个人。不论自然人与法人,不论内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人,不论经济性质,不论部门,只要拥有房地产都是物业税的纳税人。

2.课税对象为不动产及其附属物,包括房产和地产。其中,房产是指可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所,地产即土地使用权。

3.征税范围应该突出物业税制度的完整和规范。第一,对我国境内所有不动产征税,包括农村。结合目前我国城乡居民贫富差距大的现实,可根据各地情况制定相应的免税政策,如对农村自用住宅免税以此减轻农民负担。第二,取消城镇居民个人自用居住房免税的规定,即不论住宅或非住宅,不论出租或自用,全面征收物业税。

4.计税依据。从我国物业税开征初衷与实际可操作性来看,物业税的计税依据应为不动产的评估价值。以不动产的评估价值作为计税依据是房地产税制的发展趋势。一方面能够使税收与物价水平保持一致,使税收更富有弹性;另一方面,纳税人的纳税负担完全由其所拥有的土地和房产的市场价值决定,更能体现“量能负担”的征税原则,比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,较好地调节土地的级差收益,有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理问题。

5.税率。基于“科学测算现行的房地产税和房地产开发、建设环节税费总体规模,令物业税与之基本相当”这样一个税负水平确定的基本原则,综合考虑居民的承受能力和国际上的一些经验,笔者认为税率可以设定在0.3%～0.8%之间。中央只规定税率幅度,由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内,根据本地市政建设状况、经济发展水平等实际情况,确定本地区具体税率。这是出于在保持全国税制统一的前提下,给予地方政府一定程度的自由裁量权方面的考虑,也是世界上许多大国所采用的做法。

6.减免税规定。按税收效率原则、税收公平原则、政策调控原则、普遍纳税原则,从政策的稳定角度出发,可在现行减免税规定基础上进行梳理和调整,主要包括:

保留对国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。这主要从效率原则出发来考虑的。如果对政府机关,各级政府不动产征税,征税的对象和支出对象是同一主体,开征不动产税不能增加不动产税净收入,只是增加了额外的评估和管理成本。

保留对宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。

建议对农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。目前阶段对农业用地和农民自住用房暂免征收不动产税,符合我国的国情。但是,从长远来看,我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制。

建议将城镇居民住宅全部纳入征税范围,但允许扣除一定的免征额。大部分人持有房产是出于生活需要,而非投资,因此将城镇居民住房纳入不动产税,会加重普通人生活负担。对此可以允许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额的方式,扣除一定的总体免税额,以保障公民的基本生存权利。对于免税值,这个数值可根据城市社会经济发展的水平、纳税人的支付能力和地方政府年度预算等情况设计,各城市会有差异。

建议将城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围,这样可以使城市基础设施运行效率更好。

(二)配套改革

一是建立健全我国个人财产登记制度。目前我国个人财产登记制度还很不完善,对纳税人的房地产没有进行完全、规范的登记管理。应该借鉴国际经验,并结合我国税收征管实际,加快制定明确的房产产权法规。包括房地产产权的确认、变更的登记、买卖、分割及租赁管理,并建立与房地产有关的收入支出申报制度,明确界定产权,完善产权登记制度,逐步建立计算机数据库,并在为业主保密的前提下,实现政府部门特别是税务、土地、房管部门之间的信息共享。

二是强化物业税征收管理效率。建议对于物业税的征收可结合个人所得税来进行,由公司代扣代征,这有利于降低征收成本。如果无法以这种形式进行,也可委托代扣代缴。一旦出现抗税逃税现象,依法处罚。

三是政府各部门间配合的法律规范。首先,税务部门应与市政部门合作,规范道路名称、建筑物名称、门牌号码等信息,建立规范的房地产地理信息体系。其次,土地、房管等部门应该与税务部门密切配合,形成一个联系紧密、配合默契、高效运转的综合行政运作体系,确保房屋价值评估的公正、科学和高效。

参考文献

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