城市房屋权属登记行政案件探析

沈长月 杨思远 崔月云

摘要:近年来,随着市场经济的发展和城市建设改造步伐的加快,房地产开发利用和房地产权益保护问题越来越引起人们的关注,房屋权属登记类行政案件亦日益增多。文章对城市房屋权属登记行政案件进行了探析。

关键词:城市房屋权;行政案件;房屋登记办法

中图分类号:D921文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)35-0115-03

《中华人民共和国物权法》规定,不动产房屋权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。故城市房屋权属登记,是房屋权属法律化的重要标志。近年来,随着市场经济的发展和城市建设改造步伐的加快,房地产开发利用和房地产权益保护问题越来越引起人们的关注,房屋权属登记类行政案件亦日益增多。此类案件大都与民事案件相关联,相关法律规范又不是很完善,各地法院在审判实践中的做法也存在较大差异。房产登记行为穿行于民事与行政之间,长期困扰着司法实践。由于学界对与此相关的理论问题存在较大争议,再加之立法的缺憾,在审判工作中也就相应形成了对这一问题的不同处理意见和不同裁判结果。对我市辖区2005～2009年6月受理的行政诉讼案件进行统计,涉及城市房屋权属登记案件104件,占受理案件总数的21%。房屋权属登记案件判决撤销具体行政行为和确认违法的41件,占此类案件总数的40%;判决维持的50件,占此类案件总数的48%。笔者通过走访调查,认真查阅卷宗,就房屋权属登记和我市法院几年来审理的涉及城市房屋权属登记行政诉讼案件的有关问题谈以下几点看法,以共各位同仁商榷。

一、城市房屋权属登记行为的内容、性质及分类

1.房屋权属登记的内容。建设部2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第二条规定,“本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。即指城市房地产管理部门根据房屋权利人的申请,依法定程序对其申请的房屋产权进行审查、核实登记并颁发房屋权属证书的行为。

2.房屋权属登记的性质。笔者认为,房屋权属登记行为是房屋登记机关依权利人申请而作出的行政确认行为,是可诉的具体行政行为。根据行政法原理,行政确认是指行政主体对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别,给予确定、认定、证明或否定并予以宣告的具体行政行为,包括行政登记、鉴证、认定和证明等形式。行政登记确认是指行政主体根据相对人的申请,对法律、法规规定必须予以登记注册的事项予以登记,从而依法确认相对人某种法律地位、权利义务及其他法律事实、法律关系的存在、变更或消灭的一种具体行政行为。首先,房屋权属登记行为是房屋管理机关作为行政机关应权利人的申请作出的行为,是房产管理部门实施的行政行为。该登记行政行为是对房屋权属的法律关系的确认,是对权利所有人合法拥有权利的真实性的证明。而行政确认正是对行政相对人的法律地位和义务的确定或否定,其直接对象是那些与行政相对人的法律地位和权利义务紧密相关的特定法律事实或法律关系。其次,该登记行为是为了实现行政管理目的而进行,体现了国家管理房屋事务的行政目的,通过登记制度维护房屋交易秩序。虽然登记行为直接影响的是民事主体之间的权利义务关系,但在登记过程中所体现出的依然是一种管理者与相对人的关系。在房屋权属登记过程中,无论是基于民事行为、行政行为亦或司法行为,房屋权属登记都是对产权归属关系的行政确认,房屋登记主管部门通过向权利申请人颁发房屋证书证明其是合法权利人,体现了行政确认行为的特点,其法律后果是行政相对人获得了某一物的真实性、合法性的有效证明。

3.房屋权属登记的分类

(1)总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时,经县级以上地方人民政府批准,可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

(2)初始登记。初始登记是指新建房屋的所有人,在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋,其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记,登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实,经确认无误后,填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实,申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据,二者应相互统一,相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。

(3)转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的,申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。

(4)变更登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的,权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的,申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件,如相关的审批手续、证明等等。

(5)他项权利登记。他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记,申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。

(6)注销登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记,申请人应当提交原房屋权属证书,他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。

二、城市房屋权属登记案件的司法审查

以上所列举的各类房屋登记行为,权利人或利害关系人对房屋登记管理部门的行政行为不服,均有权向法院提起行政诉讼,接受法院的司法审查。司法审查标准是人民法院对行政行为的合法性作出最终评价的准则。由于房屋权属登记案件往往法律关系复杂,加之法律法规对此规定过于笼统,因而实践中对这类案件的审查标准一直存有争议。

目前,登记机关颁发房屋所有权证所适用的法律依据主要是《城市房地产管理法》。另外,《中华人民共和国担保法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市私有房屋管理条例》等法律、法规对办理房屋的初始登记、变更登记、转移登记、他项权利登记及登记程序等方面的规定,均是人民法院审查房产登记行为适用法律方面是否合法的审查内容。大体而言,前述法律规范中对房产登记的条件主要设置了以下四个方面的内容:一是申请人资格及相应的证明文件;二是与登记内容相关的房产证件和其他证件;三是必要的房屋权属清楚、无争议的证明文件;四是是否存在违反法律法规强制性规定或公共利益,应不予登记的情形。上述内容简言之为证件齐全、权属清楚、无争议。房产登记机关在登记程序中的审查即为依据上述条件进行的形式审查。

已经颁布实施的《物权法》第十二条规定,不动产登记机构应当履行下列职责:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。该条还规定,申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。该条中的“查验”,是既要查又要验的意思,登记机关应当尽到审慎的义务,在最大程度上保证登记的真实性。比如,大量的房屋登记诸如转让、抵押,房产证是当事人必须提供的。在目前房产证造假情况较严重的情况下,对于房产证的真实性,登记机构就必须查明。因为房产证是由登记机构发出的,审查房产证的真伪对于登记机构来说没有任何困难。比如一个案件中,一处房屋出现两个房产证,结果两个房产证持证人都持证办理了抵押,造成抵押权无效,抵押权人造成了重大损失,那么,登记机构肯定负有审查不严的责任。笔者认为房产管理部门在作出行政登记行为时,只是根据当事人提供的申请材料进行形式上的审查,并不能对当事人的实际权利状况进行改变,也不能对当事人是否真正享有某项民事权利进行实质上的确认,至于当事人之间的纠纷,房产管理部门更无权进行裁决,不能加大房产部门的责任。在行政诉讼中,对登记行为是否符合法律、法规规定的审查,主要是对登记行为事实、证据的审查。对此问题,理论与实务中存在是形式审查还是实质审查的争议。一种观点认为,应采取形式审查标准,即审查的内容仅限于登记发证行为作出时,申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件并由此决定裁判结果;另一种观点认为,应采取实质审查标准,即在审理中审查确定真正的权利人,从而决定对发证行为的裁判结果。这种争议不仅存在于法院和登记机关之间,即使不同的法院对审查标准的把握,也不是完全一致的。造成这种状况的原因,是由于我国尚未制定不动产登记法,现行的不动产登记制度缺乏完整的体系,对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序和效力等没有统一的法律依据,致使一些法理问题无法得到合理的解释。房产登记机构在办理登记过程中,究竟应该承担多大的责任,是只需对当事人提交的申请材料进行形式审查,还是不仅要进行形式要件的审查,还要负责审查申请材料的真伪以及法律关系的真实性,这在实践当中一直存在争议。

司法实践中,如果采用形式审查的标准,将使行政诉讼重复登记机关的审查过程,无法体现司法机关对行政机关的监督,也不符合行政诉讼保护相对人合法权益与监督行政机关依法行政的理念。但如果采用实质审查的标准,则将面临更多的问题。一是与登记行为的性质不相符。登记行为本身不赋予行政相对人以权利,也不是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的裁决,而仅是对行政相对人与他人之间特定权利与事实的状态的记载。由于登记机关在登记程序中采取的是形式审查的标准,因此,要求其对可能存在的利害关系人一一把握既无必要更不可能。二是与行政诉讼的目的、性质不相符。行政诉讼解决的是行政相对人与行政机关之间的行政争议,体现的是司法权对行政权的监督。采用实质审查的标准将使行政诉讼陷入确定真正权利人、解决房屋归属之中,行政诉讼变成了民事诉讼。因此,我们认为,房产登记行政诉讼中对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查,无论是强调形式审查还是实质审查都不妥当。

笔者认为,审理房产登记行政案件应依照前述法律规范中关于房产登记要件的规定作全面审查,即审查登记行为是否满足了法律法规所设定的要件事实。具体而言,该审查标准要求登记机关:一是要把申请人提交的材料与法律法规所确定的标准对照,审查申请人提交的材料是否齐全;二是要把每份材料分别与相关法律法规所要求的标准对照,审查每份申请材料是否符合法定的形式、内容是否满足法律要素的要求;三是要运用证据规则、逻辑推理仔细分析申请材料之间有无矛盾、能否形成证据链,申请材料形成的证据链是否足以证明申请人为登记房屋的权利人等等。综上,在目前司法实践中,依照《城市房地产管理法》和建设部《房屋登记办法》有关房屋登记的规定,登记机关对权利人的申请进行的审查,包含了形式审查的内容,即对申请人提交的产权来源资料是否齐全进行审查,也包含了实质审查的内容,即要对权利人申请登记的房屋权属是否清楚进行审核。这就体现出我国现行房屋权属登记的审查原则是兼顾形式审查和实质审查双方面的。

三、审理该类案件中发现行政机关在办理房屋登记中存在的问题

1.忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下,即进行了房产登记;有的登记程序违法,申请在后,办证在前;有的未进行初始登记,却直接进行了转移登记。

2.房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下,为申请人办理房屋继承变更登记,继承房屋应属房屋权属转移登记,房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。例我院受理原告邵泽民诉黑河市房产管理局房产行政登记案。原告邵泽民是第三人邵郭氏的儿子,第三人邵长莹是原告邵泽民的儿子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后,留有房产一处,一直由邵郭氏与儿子邵泽民及儿媳共同居住。2005年4月8日,邵郭氏向被告提出申请,要求继承该房产,被告于当日为邵郭氏办理了该房屋继承变更登记后,又于当日应邵长莹的申请,为其办理了该房屋买受转移登记,并于2007年4月11日向邵长莹颁发了房屋所有权证。后该房屋动迁,2007年8月,回迁房屋即将竣工,邵长莹主张权利,原告邵泽民、第三人邵郭氏与邵长莹因回迁房屋的权属问题产生纠纷。原告认为是被告的具体行政行为侵犯了其合法权益,申请转移登记的,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证,被告在为邵郭氏办理继承变更登记后,未制作也未向邵郭氏颁发房屋所有权证,故该房屋权属并未实际转移到邵郭氏名下,被告为邵长莹办理房屋买受转移登记的行为违反法定程序,故判决予以撤销。

3.登记机关未尽到审查义务,侵犯了权利人的财产权,相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。

现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查,也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性,初始登记中未存有原告身份证复印件和签字,未出证的情况下即进行变更登记,我们遵循全面审查的原则,认为该登记行为不能满足法律法规所设定的要件事实,被告未尽到审查义务,判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题,建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》,对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定,“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。”此外,还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。例五大连池法院审理周士元诉房产处房屋变更登记一案,周世元与周德来系父子关系,五房权证青字第1007895号房屋所有权人为周世元,该房屋由周德来居住。2008年3月31日周德来与孙继福签订房屋买卖合同,周德来将其居住的房屋以8000000元的价格卖给孙继福。孙继福为了将该房屋所有权人变更登记为其房屋所有权人,依据其与周德来签订的房屋买卖合同,自制一份与周世元房屋买卖合同。孙继福向房产登记部门提供周世元的房屋所有权证、房屋买卖合同、孙继福的户籍证明,要求办理房屋产权过户手续。社区出具证明原房主周世元的房屋卖给了孙继福,周世元不知去向。孙继福依据上述材料,要求办理房屋产权过户手续。经房屋产权登记部门审查,将五房权证青字第1007895号房屋所有权证变更登记为五房权证青字第1010460号房屋所有权证,房屋所有权人为孙继福,并以五大连池市人民政府名义为孙继福颁发了五青字第1010460号房屋所有权证。因该房屋涉及拆迁,原告周世元对该房屋主张享有所有权,请求撤销被告为第三人颁发的1010460号房屋所有权证。法院审查认为孙继福向房屋产权登记部门提交的房屋买卖合同,卖房人处签名及按手印均系买房人孙继福所为,建安社区证明周世元去向不明与事实不符,可以确认为虚假材料。房屋登记部门依据虚假的材料为第三人孙继福颁发的房屋所有权证,依法不能成立,应予撤销。

4.违反法定程序办理房屋权属转移登记,如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记,违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。

四、对该类案件解决对策、意见和建议

1.正确认识房产登记行为的性质,把握审理房产登记行政诉讼案件的规律。房产登记只是对民事行为的认可行为,而不是对民事纠纷的处理行为。认清房产登记行为的性质,才能进一步把握好审理房产登记行政诉讼案件的规律。

2.明确对房产登记行为的司法审查标准。司法是最终的救济渠道,法院是公正的最后屏障,所以法院的审查义务和权限理应高于登记机关。

3.注重保护行政管理相对方的合法权益。有些房产登记行政案件涉及不动产标的额很大,矛盾尖锐,处理不当,会影响社会稳定,对每一件这样的案件都要从立法目的、法律原则精神、社会效果综合考虑,真正使行政审判体现公正、公平。

4.正确处理行使审判职能与支持登记机关依法行政的矛盾。由于房产登记相关法律规定欠缺、抽象、简单,而大家对法律理解的分歧又较大,不可避免登记机关的结论与法院的认定存在不同。一方面,我们要坚决纠正登记机关的错误观点,另一方面,也要进一步加强与他们的沟通,通过提出司法建议、召开座谈会、联合举办讲座等方式,达成法律理解的一致和案件处理的共识,使司法权与行政权和谐统一。

5.正确处理登记发证行为与民事交叉问题。因房产登记而产生的纠纷中有一类是当事人之间或第三人对被登记的民事法律关系产生争议,导致对登记机关登记发证行为不服。此种争议实质上存在于行政相对人与第三人之间,提起行政诉讼的原因在于登记机关确认了这种民事法律关系。在这类案件中,民事法律关系和行政法律关系交织在一起,一旦当事人就民事权利提起纠纷,受到登记行为的制约,审理民事案件的法官,往往主张先进行行政诉讼,因为按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定,国家机关依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。他们认为,只要经过房产登记,权利人就对该房产依法享有权利。要否定其权利,首先必须撤销登记行为。行政审判受其职权性质的限制,又不能对房产权利归属的真实性以及房产转让、抵押登记合同的效力作出最终认定。因为对民事行为的效力作出判断是民事审判的职能。在基础民事权利和民事行为效力待定的情况下,行政审判无论是判决维持还是撤销登记行为都是不妥当的。实践中,因此类案件民事和行政两种审判程序的先后不明确,难免会使当事人陷入循环处理的怪圈。

笔者认为,如果具体行政行为的合法性是以民事行为的有效性决定的,由于行政行为的合法性审查依赖于民事案件的裁判结果,应裁定中止行政诉讼,待民事诉讼终结后再恢复行政诉讼。不过这种做法不利于节约诉讼成本和提高审判效率,也不利于保障当事人的合法权益和社会关系的稳定有序。目前最好的解决途径就是建立行政附带民事诉讼制度,在房产登记行政诉讼中一并附带解决民事权属争议。我国现行行政诉讼法没有明确规定行政诉讼附带民事诉讼制度,最高人民法院颁布的《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条仅对行政附带民事诉讼问题作了一粗线条的规定,对于如何操作尚未作出具体的规定,有待作进一步的探索。