房屋登记类行政案件的司法审理

储郁美

摘 要 近年来房地产交易市场一片火热景象,房屋登记类行政案件数量亦不断增长,本文拟从审判实践谈对该类案件的司法审理。

关键词 房屋登记 行政案件 司法审理

中图分类号:D921文献标识码:A

一、房屋登记行政案件的种类

建设部《城市房屋权属登记管理办法》中将房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记这六项。相应的,房屋登记行政案件的审理对象也就是这六种具体行政行为。

根据房产登记中产生纠纷是否涉及民事法律关系,又可分为两类:一是因登记机关拖延登记、拒绝登记或自身登记错误而产生的纠纷,比如产权人认为行政登记程序违法、登记事项建筑面积有误等;二是当事人之间对登记所依据的基础性民事法律关系产生争议,而起诉行政登记的合法性,这类案件大量发生于转移登记过程中,转移登记大多是以房屋的买卖、赠与、继承等民事法律关系为行政登记的基础和依据,如果民事法律关系出了问题就可能直接影响到转移登记的真实有效性。

二、房产登记行政案件诉讼主体的确定

诉讼主体的确定是司法审查的第一步,正确确定诉讼主体对于查明案件事实以及保护行政相对人的合法权益具有非常重要的意义。

房屋行政登记诉讼的原告包括具体行政行为的相对人和利害关系人,主要有:1、房屋登记申请人;2、房屋登记利害关系人,主要是那些认为自己对房屋产权享有真正权利或期待权利而要求撤销转移登记的人,包括违法登记或错误登记中对房屋享有真正民事权利的关系人、享有优先购买权的房屋租赁者或一房二卖情况下的实际居住者;3、被撤销或被注销房屋登记的权利人和利害关系人。

根据建设部《房屋权属登记管理办法》的有关规定,直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作,市辖区或相当于县级的区房地产行政主管部门实践中一般为经办机关,行政诉讼的被告应当为前者,而不是后者经办机关。

房屋登记行政诉讼中的第三人主要包括:(1)与提起诉讼的房屋登记行为有利害关系的公民、法人或其他组织,如原产权人起诉二手房交易过户登记违法,现产权人为第三人;如交易过程中向银行办理了房屋抵押,银行为第三人。(2)同一房屋登记行为涉及两个以上利害关系人,其中一部分利害关系人对房屋登记行为不服提起诉讼,没有起诉的其他利害关系人为第三人;(3)应当追加被告而原告不同意追加的,法院应当通知其以第三人身份参加诉讼。

三、房屋行政登记案件司法审查的强度

司法审查即是对具体行政行为的合法性进行审查,行政诉讼法规范了行政机关的举证责任,故主要系对行政机关提供的证据的真实性、合法性和关联性进行全面的实质审查。

以下是法院对房屋行政登记案件司法审查强度的几种观点:

第一种观点认为:房屋行政登记是对民事权利的确认,民事关系主体应对其提交的材料的真实性、合法性负责,房管局仅需对提交材料的全面与否以及是否符合形式要件进行审查,对符合法定登记条件的即应予以登记确认。对产生纠纷涉诉到法院的,法院对房管局的审查也应把握在房管局审查标准范围之内,即房管局有无尽到了形式审查的义务。

第二种观点认为:按照第一种观点,必然会导致某些有图谋的人利用提交材料的形式齐全来获得行政登记。这种观点认为行政登记对权利人以及利害关系人的利益关系重大,因此,房管局应对登记的事项进行严格审查,不仅限于形式审查的范畴,对申请人提交的材料的真实性、合法性也应进行审查,对不符合要求的不予以登记确认。在司法审查中,也应该严格的把握这一标准。

第三种观点认为,房产登记行为并不赋予相对人不动产物权,也不对物权归属作出认定,而是依据法律规定产生权利公示公信的效果。若按照第二种观点的说法,则房管部门的义务、责任过重,成本太大,也难以实际操作:对申请人提交的任何材料如何进行真实性、合法性的审查?比如申请人提供了公证书,你需要向公证处核实这份公证书的真实性吗?又比如即使这份公证书是真实的,你能保证这份公证书可以不被撤销吗?

所以第三种观点认为行政登记中的审查责任还应以形式审查为妥,即对申请人提交的材料是否符合形式要件进行审查。但司法审查系对具体行政行为的全面审查,其审查原则应强与行政机关的审查。具体而言,首先应对行政机关的形式审查把关,即对当事人提交的材料的真实性、相关性作全面的形式审查,是否符合法律要件;其次,对当事人提交材料的合法性予以严格审查,对提交的材料不具备真实性而获得了行政登记的,应严格予以说明,并以此对房管局的房屋行政登记行为作出认定,比如撤销、确认违法或者驳回诉讼请求等。

笔者倾向于采用第三种观点,采用这个原则,行政登记机关对房屋登记采取审慎的形式审查义务,同时亦不给某些图谋不轨的人可乘之机,利害关系人应对自己的财产、权利进行必要的看护,对发现自己的权益受到损伤时及时向房管部门提出异议或者司法救济,房管部门异议审查或者法院司法审查过程中,即应采取全面审查的原则,严格审查。采第三种观点,可能表面上会导致行政机关败诉量增加,但败诉的具体原因予以说明,若非因行政机关形式审查的原因,而系因当事人提供资料的合法性原因导致败诉的,则不应导致行政机关的行政赔偿责任,同时在行政案件判决方式上予以体现。

(作者单位:苏州沧浪区人民法院民事一庭)