上市房地产企业融资问题探析

王 琳

摘 要:房地产业是一个资金密集性行业,开发项目规模大、周期长,因此资金融通就成了房地产开发企业最关心的问题。同时融资方式的优劣,直接影响着融资成本和开发风险的大小。本文首先分析房地产行业的经营特点,然后提出了当前我国上市房地产企业面临的融资问题,最后据此提出相应的措施建议。

关键词:房地产;政策敏感性;融资渠道

中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1008-4428(2009)12-23-02

一、房地产行业生产经营特点

(一)房地产业具有较强的政策敏感性

这主要表现于房地产行业易受宏观经济政策的影响。政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产业的发展。自2007年以来,央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施,从开发商和购房者两头收紧信贷闸门,提高贷款条件,抑制投机需求。2008年底,受金融危机的影响,国家为了维护房地产的稳定和持续发展,又出台了一系列优惠政策,而随着2009年房地产的持续高温,国家又准备积极地出台政策进行调控,以抑制房地产投资过热。面对货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制,房地产公司必须适当调整融资结构以更好地适应自身发展需要。

由上亦可看出,房地产企业经营中面临着较一般企业更大的营业风险和财务风险。房地产业与宏观经济周期关联度强,行业波动非常明显,在我国,对房地产的促进或抑制是政府宏观调控的重要内容之一,房地产业受国家宏观调控的影响更大。因此,房地产企业的经济风险很高。同时,房地产产品由于资金投入大、开发周期长,如果市场形势变化较快或是自身项目定位不准,造成产品滞销或开发停滞,则会造成巨大的营业风险。对后续项目开发、贷款归还及整个公司的经营发展造成重大影响。

(二)筹资量大,投资的回收期长

由于房地产企业的开发建设资金存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾,因而自有资金总是不足的,必须依靠大量外来资金。据统计,房地产投资的资金杠杆率高达75%,而一般制造业仅为50%。因此,作为一个需要巨额投资的资本密集型行业,随着开发规模的大型化、高技术化,投资额越来越大,对资金的依赖性也越来越大。因此为了保证资金链的连续性,其融资的难度就大大增加了。

同时,房地产项目一般开发周期长,资金周转慢,投资的回收期长。一般说来,一个房地产项目开发周期至少两到三年,被开发的房地产商品建设周期长,销售周期也长。而投资的回收只有当房屋销售到一定数量时才能收回成本乃至产生利润。

(三)房地产商品是一种缺乏流动性的商品

房地产通常归类为“不动产”,其变现能力较差,而且由于其不可移动性,销售范围也受到一定的地域性限制。又由于房地产单品价值量较大,买卖都需要办理非常复杂的手续,这就决定了房地产必然是一种占用大量资金又缺乏流动性的资产。

二、当前我国上市房地产企业面临的融资问题

(一)上市房地产企业融资渠道相对单一

目前,我国房地产企业主要融资渠道是股权融资和银行贷款,但是在上市融资(IPO)之后,则更多依赖于银行贷款。主要是由于国家对上市公司监管限制较多,通过直接渠道进行股权再融资(增发或配股)、可转债等融资需要更多的手续,对企业经营业绩也要求更高。从我国房地产市场的运行来看,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。这样,一方面商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险;另一方面商业银行无法也不敢无限满足房地产业多角度多层次的资金需求,房地产开发的资金得不到保障制约了上市房地产企业的生存和进一步发展。

(二)相关法律法规不健全

相关政策、法规不完善,有关房地产融资等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性和协调性,操作困难,直接影响了房地产融资渠道的正常开展。如目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》,但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的《投资基金法》,因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定,房地产基金无法可依。

(三)融资新渠道欠规范

伴随着市场的需求,近年来,房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。事实上,在2003年央行给商业银行的房贷戴“紧箍咒”的时候,信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。统计显示,房地产信托成了信托公司的主流产品。近年以来,房地产信托已募资6O多亿元,其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。比如上市公司金地集团、深国商以及由几家大国企联手组成的世纪华夏集团,已建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务。房地产金融新业务的涌现无疑给资金短缺的开发企业提供了更多的融资机会,但很多做法的不规范却给该种融资方式带来了很大风险。

三、如何进一步完善上市房地产企业的融资

(一)加大股权融资力度,提高上市房地产企业自有资金比例

对于房地产企业来说,股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过股权融资,房地产企业可提高自有资本金比例,改善企业的资本结构以降低财务风险。然而,我国目前对企业上市后再融资的门槛较高,这使得众多的房地产企业达不到上市再融资要求。因此,一方面政府应降低企业上市公司再融资门槛,让更多的上市房地产企业通过资本市场进行再融资。另一方面,上市房地产企业也可采用并购重组、整体上市等方式来实现融资,以解决自有资金不足的困境。在目前全球流动性过剩的情况下,尤其是我国资本市场经历了股权分置改革之后,上市房地产企业可以采取定向增发的股权再融资方式。定向增发可以在不增加即期股市扩容压力,避免对二级市场冲击和稳定市场预期的前提下,使上市房地产公司通过向大股东、机构投资者或战略投资者增发而募集充裕的资金;并且,当大股东通过定向增发将优质资产注入上市公司时,既有利于优化上市公司及其控股公司的资产结构,促使优质存量资产进入资本市场,减少重新投资的时间,增强上市公司的持续盈利能力;加之,监管部门对定向增发信息披露要求较低且实行简易审核程序,在一定程度上利于上市公司节约筹资成本与时间、保守商业秘密。

(二)房地产信托融资

房地产信托在经历几次整顿之后,在央行控制银行信贷风险的大背景下,得以较快发展。据统计,目前国内已有25家信托公司发行了5O多个房地产信托计划,总规模到60亿元左右,每个信托计划的平均规模为1.2亿元,有力地保证了房地产开发的进行。对房地产开发而言,信托资金的注入起到了“过桥贷款”的作用,使房地产项目建设前期能够满足银行贷款的条件,为开发的后续融资打下了良好的基础。信托资金一般以前期贷款或参股的形式介入房地产的开发,信托公司对开发商资金流动、管理模式、项目进度进行跟踪和控制,既保证了信托资金的安全性、保障项目资金用途,也在客观上帮助开发商完善管理制度,提高企业的品质。在我国以间接金融为主的金融体系中,房地产信托融资是为数不多的一种在实践和法律制度上都比较成熟的直接融资方式,它建立了民间资本直接参与房地产开发的融资通道。信托法及其管理办法为房地产信托融资提供了法律保护和可参与的运行规范,尽管对一个信托计划做了限制,但在资金募集的额度和期限上并没有确切的约束,因此房地产信托成为一种比较灵活的直接融资方式。事实上,自央行“121号”文件颁布以来,北京、杭州、南京等城市成功发行了几十份房地产信托,证明了房地产信托的强大生命力。上市房地产企业可以先行“试水”这种融资创新方式。

(三)发行公司债券

相比股权融资,债券融资在程序上更加简便,成功率也更高,相比银行贷款,债券融资成本上更低,限制也更少。从上市房地产企业的角度而言,他们希望通过发行公司债代替银行贷款,从而降低财务成本。据Wind资讯统计,自2008年3月以来,金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业和中粮地产6家房地产企业,分别发行了12亿元、43亿元、14亿元、59亿元、17亿元和12亿的公司债券。金融街、万通地产,以及在香港联合交易所上市的首创置业也于近期公布了拟发行18亿元、56亿元、1O亿元的公司债券方案。公司债券的成功推出,对房地产企业融资结构的改变具有十分重要的意义。然而根据《公司法》,对发行公司债券的主体要求非常严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有比较严格的限制。根据《公司债券发行试点办法》,申请发行公司债的公司,其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好;最近3个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息;本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40%。因此,上市房地产企业应完善公司治理结构、提高经营效益以达到政府监管部门的政策要求,通过公司债的发行来满足融资需求。

(四)完善融资结构动态优化的机制

房地产企业融资结构的决策从属于企业的发展战略决策。因此,上市房地产企业融资结构应与企业发展战略相协调,不断适应发展战略对融资结构的要求。对于任何一个企业来说,由于市场的供求关系处于经常性的变化之中,资本的构成情况也在不断发生变化,融资总是呈现动态的状况。对于融资结构的管理,应建立财务预警体系,时时适应环境的变化,采取相应的策略。同时,上市房地产企业在选择融资工具时,应注意利用可转换优先股、可赎回优先股、可转换债券及可赎回债券等有较好弹性的融资手段。

(五)完善房地产相关法律法规体系

市场经济就是法制经济,要依靠强大的法律体系。房地产金融缺乏完善的配套法规,严重影响我国房地产市场和房地产金融的规范和安全运行,因此,一是要完善《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文,增加有关房地产金融条款的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;二是建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《投资基金法》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为。认真履行还款职责,建立良好的银企合作关系;三是严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。

参考文献:

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[2] 杨泱.我国房地产企业融资结构现状及优化研究[J].当代经济,2009,(07).

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[4] 刘枫.当前房地产开发融资困境及对策[J].合作经济与科技,2009,(07).

作者简介:

王琳,深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司。