论不动产登记机构损害赔偿

李 蓓

(武汉大学 法学院， 湖北 武汉 430072)

2008 - 12 - 06

李蓓(1981—)，女 武汉大学法学院民商法博士研究生。

论不动产登记机构损害赔偿

李 蓓

(武汉大学 法学院， 湖北 武汉 430072)

不动产登记是不动产权利公示并获取公信力的技术保障，是不动产物权效力的根据。登记对于不动产物权具有决定性的作用，如果存在欺诈登记或登记错误的情形，那么将会对真实权利人造成很大的损害。虽然我国现有的法律对于不动产登记损害赔偿问题已有涉及，但遗憾的是对登记机构赔偿的性质、赔偿的归责原则、救济途径及资金来源等重要问题的规定过于模糊与抽象，为具体应用留下了诸多空白。

不动产登记；赔偿责任；救济途径

导言

不动产登记，是指国家专门的登记机关根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更的情况在不动产登记簿上予以记载[1]。通过登记将不动产物权的状况公之于众，使公众了解不动产的物权状态，因此登记内容正确与否，不仅影响到不动产当事人的权益，也影响到不动产交易的法理基础乃至交易安全与秩序。不动产当事人因信赖不动产登记簿而从事交易，如果登记发生错误则意味着物权人以及其利害关系人均可能由此遭受损失，因此，便有可能引发登记机构的责任问题。

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第21条规定了不动产当事人和登记机构导致错误登记的赔偿责任。根据法条可知，造成不动产登记错误的原因有两种：第一是不动产当事人故意提供虚假证明材料申请登记，导致登记错误；第二是不动产登记机构因其工作人员失误，导致登记错误，给他人造成损害，这种情况将产生不动产登记机构的赔偿责任。综观各国立法例，在第一种情况下，各国立法规定差别不大，不动产当事人提供虚假证明材料，有侵犯他人权利的主观恶意，因此不动产当事人应承担侵权赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任，在我国的法律中也有相关的规定, 如：《物权法》第21条第1款、《房屋登记办法》第95条、《土地登记办法》第73条；而在第二种情况下，即关于登记机构赔偿责任方面，各国则作出了不尽相同的规定。主要涉及到了登记行为性质、赔偿责任性质、归责原则、责任范围以及救济途径等方面。“有损失，必有赔偿”才能体现法律的公平价值。因此，不动产登记机构造成的损失，也应该予以赔偿。为了充分保护不动产当事人的合法利益，应当在我国建立完善的不动产登记机构赔偿责任制度。

一、 不动产登记行为性质认定

对于登记的性质有三种学说：第一，公法行为说。该说认为登记行为是行政机关的职能行为，性质上为公法上的行政行为。第二，证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围只是审查买卖双方是否具备办证(交付)的条件，房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准[2]。第三，该说私法行为说。认为登记行为是私法上的程序性行为，是完成不动产物权变更的必经程序，登记的作用与动产交付的作用相当。只是不动产较为重要，且占有权与所有权经常分离，因而由国家对不动产的物权变动状态予以审查、登记、公示，更为安全可靠。

本文同意第三种学说，虽然登记行为表面上需要向不动产登记机构申请，并由不动产登记机构依职权完成，但事实上不动产的登记行为是一种私法上的行为，其性质是发生私法效果的行为。理由在于：

第一，登记的目的是为了实现私法意义上的物权变动。不动产物权的变动不同于动产，它有一套严格的程序要求，集中体现为不动产登记是为了确认物权的变动，并把物权变动的结果告知与其有利害关系的第三人。登记行为帮助民事主体落实了法律预定的不动产变动规则，从而使不动产当事人能够顺利地实现其私法上的目的。

第二，就登记行为而言，起支配作用的不是国家机关，而是民事主体。不动产登记是以当事人的合意为基础的，在私法主体的意志内做出，并依当事人的申请而进行。在整个登记过程中，民事主体的意思表示居于主导地位，是登记程序的真正启动者，登记机构只是为私权主体意思的实现提供条件。

第三，就登记的效果而言，由于不动产价值较大，且关系到社会的公共利益，所以国家公权力介入私权交易是必要的。但国家公权力的介入并不足以导致登记行为成为公法行为，其实质上是对私权的一种确认。只要民事主体在登记时提交的各项证明文件充分有效，登记机构就应当予以登记，这是登记机构的义务。所以，在不动产登记中，公权力的介入目的不在于行政管理，否认民事行为的私法性，而是在于维护公共利益和保障私权的实现，借助于公权力的官方性确保不动产登记具有公开性和真实性，更好地保障私权利的实现、维护公共利益。

因此，不动产登记行为是一种私法行为，是国家设立的担负公共职能的行政机关参与私法的行为，是一种公权力对于私权交易的介入。

二、 不动产登记机构损害赔偿的责任性质认定

关于登记机构登记错误所承担的赔偿责任的性质，学界主要有两种观点：一是国家赔偿责任说。该说认为在我国办理不动产登记事务的机构属于行政管理机关，以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易的安全保障，所以因其行使职权而给不动产当事人造成损害时应承担的是国家赔偿责任。二是民事赔偿责任说。该说认为，由于国家赔偿法对于国家赔偿责任有严格的限制，不利于保护受害人的合法权益。而登记机构错误登记而给不动产当事人造成损害的行为，侵犯的是当事人的民事权利，属于民法领域中的侵权行为,因此登记机构承担的赔偿责任应是民事侵权责任。

在《物权法》出台前，国内适用范围较广的有关不动产登记机构赔偿问题的是建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第37条和我国的部分地区,如福建、湖南、上海、深圳、吉林、江苏、江西、山东、云南、浙江等地的地方性法规、规章。除此之外，大部分的省市都没有关于不动产登记机构赔偿责任的相关规定。就赔偿责任的性质而言，《物权法》中没有明确规定，而国土资源部颁布的《土地登记办法》和建设部颁布的《房屋登记办法》在“法律责任”中仅规定了行政责任和刑事责任,并未涉及民事责任。鉴于此，一些学者指出,不动产登记机构的赔偿性质规定不明确、不统一，必然导致赔偿的范围不一致，健全登记机构的责任机制是完善我国不动产登记制度的一个重要举措。

我国不动产登记机构虽为行政机关,但不动产登记行为本质是一种私法行为，其性质是发生私法上的效果。因而不动产登记错误而产生的赔偿责任是民事侵权责任,而非国家赔偿责任；因赔偿而启动的诉讼程序应是民事诉讼,而非行政诉讼。其根本原因在于：

第一，不动产登记是产生私法效果的行为。对于符合法律要求的申请予以登记,是登记机构的义务,并不是行政机关的权力,故登记效力并不由登记机构左右。如前所述，登记的首要目的在于物权变动的公示，登记行为是属于私法性质，产生私法效果的行为。所以登记机构及其工作人员所为的登记行为是私法行为的延伸或者说是为私法行为服务并附着于私法行为，登记机构及其工作人员因错误登记引起的损失,是民事侵权的类型之一。

第二，从逻辑上讲，不动产登记赔偿责任属于民事责任性质。《民法通则》作为我国的基本民事法律,该法规定的赔偿责任自然可以适用于《物权法》中。由于登记机构违背审查义务而导致登记错误，给不动产登记人造成损失，实际上是一种侵权行为，根据《民法通则》第121条的规定，登记机构应当承担赔偿实际损害的责任。另外，《国家赔偿法》规定国家赔偿必须要有明文规定才能索赔，法无明文规定的国家不承担赔偿责任。而我国的《国家赔偿法》并没有关于登记损害赔偿责任的规定，且《物权法》第21条第2款也没有明确不动产登记机构的赔偿责任的性质是否属于国家赔偿。因此受害人根据《国家赔偿法》找不到请求赔偿的依据。

第三，将不动产登记赔偿责任定位为民事赔偿责任有利于保护当事人的合法利益。首先，根据《国家赔偿法》第2条规定，国家赔偿以违法为前提,而如果登记机构及其工作人员作出登记行为时有过错,并造成了当事人的损失,但是其行为本身却不违反相关法律规定，在此种情形下,受到损失的不动产当事人就无法通过国家赔偿的途径谋求救济。其次，《国家赔偿法》采用的是抚慰性原则，仅赔偿受害人的直接损失，不赔偿间接损失，赔偿标准过低，从而导致赔偿范围过窄，不利于保护受害人的合法权益，不具有民事赔偿的填补性。再次，国家赔偿采用的是行政赔偿程序,而行政赔偿程序则存在一个先行处理程序,即赔偿请求人要求赔偿应当先向赔偿义务机关提出。如果赔偿义务机关逾期不赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议,请求人再提起行政诉讼。该种救济模式,无端增加了救济的程序、难度和成本,使赔偿救济成为畏途[3]-[4]。最后，《国家赔偿法》并没有对赔偿费用的执行问题做出明确的规定。法院作出的赔偿裁判，往往只依靠赔偿义务机构自动履行或者通过其上级机构施加压力来执行。在没有强制力的情况下，受害人的合法权益又如何保障，这是一个值得思考的问题。

综上所述，将不动产登记机构的赔偿责任定位于民事责任性质，更利于保护受害人的合法权益，对受害人而言更加公平、合理，也更加便捷，更能最大化地体现保障民权的法律理念。

三、 不动产登记机构损害赔偿的归责原则

关于登记机构就登记错误所承担的赔偿责任的归责原则，在理论上也存在不同的观点：第一种观点，无过错责任原则。即登记机构只要因登记错误或其它情形造成当不动产事人损害就应当承担赔偿责任，而不论登记工作人员主观上是否有过错。持此观点的学者认为，我国登记的公信力尚未真正确立的时候，对于登记机构的赔偿责任采用无过错责任原则，能够更有效地保证登记簿的真实性与准确性，防止登记机构及其工作人员的违法登记行为的发生，从而最终有利于登记簿的公信力的确定[5]；第二种观点，过错责任原则。即登记机构具有过错，才承担赔偿责任。而持过错责任原则观点的学者又分为两方，一方认为登记机构只有因“重大过失”造成登记的错误时，才应承担赔偿责任。如果因为一般的甚至是轻微的过失而发生的登记错误，不应要求登记机构承担赔偿责任。另一种观点认为：只要登记机构具有过错就应承担赔偿责任，而不论其过错程度。

从《物权法》第21条来看，法条明确了登记机构只要给他人造成损害，登记机构就应当承担赔偿责任。这种责任似是一种无过错责任，如此一来，受害人无须证明登记机构存在错误，登记机构也不能以自己没有过错而给予免责。这样在有利于受害人获得赔偿救济的同时，也加重了登记机构的责任。另外，由于不动产所涉金额巨大，从我国目前经济发展水平来看，必然会增加国家财政负担，影响经济建设，且会使登记机构陷于讼累而影响其正常工作。因此，本文认为，如果国家机关已经尽到了一般的注意义务和特定的职务义务后，仍要其承担责任，势必影响其发挥执行职务的积极性和能动性。所以，我国目前不适宜在不动产登记领域实行无过错责任原则，而应该适用过错责任原则。具体理由如下：

第一，从民事侵权的归责原则来看，一般侵权行为其归责原则是过错原则，只有法律有特别规定时才能适用无过错责任原则。而不动产登记机构及其工作人员在登记过程中或其它与登记相关的行为侵犯了不动产当事人利益的行为，在法律上并无特别规定，属于一般的侵权行为，适用过错责任原则。

第二，从《物权法》第21条第2款的规定来看，该条仅规定登记机构要对登记错误承担赔偿责任。但造成错误登记的原因有很多种，有的与登记机构有关，有的则与登记机构无关，而该条对构成登记机构责任前提的“错误登记”的范围并未明确规定，如果适用无过错责任原则会导致登记机构对那些不可归责于自己的错误登记也要负责，这无疑加重了登记机构的责任，对登记机构显失公平。

第三，从登记的性质和登记机构的职责来看，登记属于私法行为，登记机构的职责并非以国家的名义许可或授予物权，只是对不动产当事人提交的证明文件予以审查和公示，这是建立在申请人提交相关证明材料基础上的。而在申请人刻意提供虚假材料的情形，由于登记机构的审查手段有限，即使其已经严格履行审查义务，对有些材料也可能难以发现它的虚假性。如果仍要求登记机构承担无过错责任，会导致登记机构因害怕承担责任而畏缩不前、消极履行职责的状态。同时也会使登记机构加大审查范围、延长审查时间，影响登记的效率。

第四，从不动产登记行为的审查模式来看，《物权法》第12条并未明示登记机构究竟是形式审查还是实质审查。但有学者认为，该条采取的是以形式审查为主，实质审查为辅的模式[6]-[9]。即形式审查主要体现在该条第1款中，实质审查主要体现在该条的第2款中。本文也采纳此种观点。在此种情况下，不应让登记机构承担过重的责任。如果采用无过错责任原则，不论登记机构及其工作人员的主观过错，只要存在当事人损失的情况，登记机构就必须赔偿，这对于仅从形式上审查登记材料的登记机构及其工作人员显失公平。

第五，从我国目前的立法例来看，我国一些部委规章、地方性法规中已普遍采用了过错责任原则来调整登记机构的赔偿责任。如《城市房屋权属登记管理办法》第37条、《江西省土地登记办法》第35条等。上述规定已在实际生活中运行多年。这些规定对于我们正确理解《物权法》第21条第2款具有一定的启发意义。

实际上，不动产当事人所追求的并不是获得赔偿，而是物权登记的正确性。所以，本文认为《物权法》规定不动产登记机构对登记错误导致的损失承担赔偿责任，其目的不在于惩罚，而是在于通过承担赔偿责任的方式，使遭受损害的权利尽可能地回复到原始状态，达到矫正权利的作用。从此角度分析，对于不动产登记机构及其工作人员而言，过错责任原则因其承担责任主观上需有过错，远比在承担赔偿责任时不问主观上过错之有无，径直依照法律的规定，能够更好地起到警示、引导的作用[3]，[10]。

四、 不动产登记机构损害赔偿范围及涉及内容

对于登记机构损害赔偿的范围，从民事侵权的角度来看，自应赔偿损害人所遭受的直接损失和间接损失。但是由于不动产涉及价值巨大，如果登记机构仅仅收取有限的费用却要承担沉重的赔偿责任，则既不利于登记机构积极性的发挥，也不符合收益风险相匹配的原则。从世界各地的有关法律规定中看，关于登记机构赔偿的限制，基本上有两种作法：一为限制赔偿的范围，如我国台湾地区的《土地法》第68条、香港地区的《土地业权条例》第85条，均规定了登记机构的损害赔偿不得超过受损害时的价值；二为设定最高赔偿额，如澳大利亚新南威尔士州2000年修订其《不动产法》，将其登记机构赔偿责任的最高额定为10万美元。虽然这两种做法各有利弊，但本文认为限制赔偿范围更能体现出物的价值，所以在今后的不动产登记损害赔偿范围的立法方面，我们应该注意到以下三点：

第一，赔偿的内容。按照民法关于法律责任的通说，登记机构承担的赔偿责任范围可以包含以下二项：一为主权利的损害赔偿及其相应利息。主权利的损失包括直接损失和间接损失，不动产登记机构造成的受害者的损失通过民事赔偿的途径救济，就意味其赔偿内容也应包括间接损失。二为当事人或利害关系人主张权利的费用。如法院收取的诉讼费、因诉讼而导致的律师费(原则上按司法部统一收费标准) 、差旅费等。假设不动产登记机构没有对当事人造成任何的损失，包括诉讼在内的一系列费用就不会产生，这些费用的产生其根源是不动产登记机构损害行为，不动产登记机构当然应对此笔费用承担赔偿责任。

第二，赔偿费用计算点，即依何时来确定赔偿的数额。本文认为，可以采纳台湾、香港地区的有关规定，由损害时的不动产价值来确定赔偿数额。因为不动产的价值一般会随着市场的价格上下波动，如果按照赔偿时市场的价格来确定赔偿金额，必然会对其中一方不公平。该不动产价格上涨时意味着登记机构要承担较原来更重的赔偿责任，但如果价格下降则受害人的利益无法得到充分的保障，只有以损害时的价值来计算方显公平。

第三，赔偿数额的确定方式，本文认为应该有第三方介入，以期达到最大限度的公平、公正、合法。在维护受害方合法利益的同时，也保护国家的利益。而此处的“第三方介入”，主要是通过诉讼或仲裁方式予以确定具体数额。当然，法院或仲裁机构在确定赔偿数额时，应当委托不动产评估机构对受损的不动产价值进行评估，评估的相关费用由登记机构负担。人民法院或仲裁机构在确定赔偿数额时应充分考虑评估机构的意见，不宜过重或过轻，充分考虑当事人双方的利益。

多年来，由于登记制度完全具有行政化的特点,登记机构主要采取的是一种形式审查方式，登记的错误时常发生，有关当事人也因此蒙受损失甚至损失惨重，但登记机构从不承担责任，这种做法是不妥当的。登记的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且关系到整个社会交易活动的安全与秩序。因此，因登记机构的过错，导致不动产登记簿错误记载，而给不动产当事人造成损失时，登记机构应当承担损害赔偿责任。现在《物权法》第21条的规定不仅明确了登记机构在享有收费权利的同时，也应对错误登记的后果承担责任，而且要求登记机构对登记内容要承担责任。这种规定的确立使登记机构在收取登记费用时更注重其应尽的职责，体现了权利义务对等的原则，有利于加强登记机构的职责，促使其认真审查登记的内容，力求使登记的内容真实可靠。

五、 救济途径

英国法谚说:“救济走在权利之前。”救济是在利益受侵害及损失的情况下，为补救利益损失而采取的措施。有权利即有救济，因此在构建不动产登记制度时，便要考虑登记出现错误时如何对权利人进行救济的问题，否则，不动产登记制度体系是不完整的。虽然《物权法》在保障受损害当事人获得赔偿救济权利最大化的同时，也赋予了登记机构在赔偿后可以向造成登记错误的人追偿的权利，但这也使登记机构可能面临以房产价值计算的巨额赔偿，如果没有赔偿经费，登记机构的赔偿责任制度将是无源之水、无本之木，不动产登记机构的赔偿责任将形同虚设，没有起到救济受害人的真正作用。

综观各国登记机构的赔偿方式，大概有三种：一是由中央政府统筹或各级政府分别编列赔偿预算；二是通过保险渠道支付赔偿费用；三是国家设立专项基金，国家与赔偿义务机关相结合共同负担赔偿费用[11]。从其他国家和地区的立法实践上看，美国每年都会有一笔专款用于联邦的侵权赔偿[12]。澳大利亚各州于申请为第一次土地所有权登记或土地所有权移转登记时，除缴登记费外，还需要按照登记价值交纳一定的保险基金。德国对于登记错误设有专门的赔偿基金，以赔偿权利人的损失。英国则于所收登记费中，提出一部分为赔偿基金[13]。我国的一些地区也已开始效仿设立专项基金的做法。如我国的台湾地区《土地法》第70条规定提取10%作为登记储金。另外，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第54条、第59条的规定，深圳市将登记费的收入列作登记机构的业务经费和赔偿基金，赔偿费则从赔偿基金中列支。成为国内率先在不动产登记损害赔偿中建立赔偿基金模式的地区。

目前我国的赔偿经费来自于中央和地方政府财政预算。由于不动产涉及的财产数额巨大，如果要不动产登记机构承担民事赔偿责任，国家将要拨付大笔的经费用于赔偿，无形中影响了国家其他项目的建设，国家财政将无法承受不动产登记赔偿之重。因此，为了构建一种有节制的、更符合理性、真正符合中国国情的登记赔偿机制，应当在吸收借鉴与顺应国情之间找到最佳的均衡。本文认为，可以通过建立赔偿基金和责任保险制度来解决不动产赔偿资金来源问题：

其一，设立专门的登记赔偿基金，通过法律、法规形式将赔偿义务机关的责任固定化、制度化。一方面既能保障受害人的合法权益，另一方面也不至于加重国家的财政负担。《物权法》中虽然就赔偿机制及经费问题没有涉及，但是《房屋登记办法》第98条对登记赔偿基金作出了明文规定，将建立赔偿基金问题提升到了法律的高度。而就不动产登记赔偿基金的经费来源，本文认为可以从以下几个方面获得：

第一，从登记机构收取的登记、查询等费用中提取一定比例的费用。登记机构每年都能收取很大一笔登记费用、查询费,若无需承担责任，则不符合法律的公平原则。因此，设立赔偿基金，强制要求登记机构从收取的费用当中提取固定比例，以备其承担赔偿责任之用。至于我国的不动产损害赔偿基金的提取比例，应该由有关部门调研后予以确定，且如果前一年剩余的登记基金充足，下一年度可以适当减少比例，相反则可以视情况提高比例。

第二，以追偿费用作为赔偿基金的费用。不动产登记机构造成当事人损失的行为实际上是由登记人员实施的，有时这种错误是登记机构工作人员疏忽造成，有时是工作人员与他人勾结，恶意造成的。登记机构在承担赔偿责任后，有过错的登记工作人员也应当承担一定的责任，而这种责任不能仅仅是行政处分就可以替代的，应当要求有过错的工作人员承担民事赔偿责任方显公平，同时也能督促登记工作人员在工作中认真对待，不能为谋私利而与他人恶意串通损害登记当事人的合法利益。但是考虑到不动产的标的额较大，如果要由一般过错的工作人员承担所有的赔偿费，未免不公平，也不现实，这样登记机构工作人员承担的工作风险就太大了。因此登记机构可以视登记工作人员的过错程度要求其按一定的比例承担赔偿费用。

最后，从国家财政收入中拨付一定比例的赔偿费用。不动产登记机构作为国家行政机构，政府对其行为有监督、管制的义务。如果政府没有尽到此义务，致使不动产登记机构侵害公民或法人的权益，国家对此应承担相应的责任。另外，不动产登记机构收取的部分登记、查询费用均上缴国库，作为财政收入的一部分，因此，国家应当每年拨付一定的费用，作为赔偿基金的一部分。但考虑到国家财政负担问题，拨付的数额不宜过大。

其二，建立责任保险制度。

为有效解决赔偿资金的来源问题，且保证赔偿资金的充足，分散登记机构赔偿责任的风险，减轻赔偿责任的负担，登记机构可以将保险机制引入不动产登记体系中，向保险公司投保，购买相关责任保险，以使在错误登记中受损的当事人获得补偿。本文认为可以建立以下两种责任保险制度：

第一，登记机构责任保险制度。虽然《物权法》赋予了登记机构在赔偿后可以向造成登记错误的人追偿的权利，但由于登记机构本身不是一个营利性机构，所以先行赔付的金额一般很难全部承担；尤其在当前我国诚信基础较低的阶段，如果申请人恶意串通造成登记错误，在登记机构难以向恶意申请人追偿的情况下，登记机构将面临难以生存的危险。因此，从这个层面上讲，建立登记机构责任保险制度，有利于弥补赔偿资金的不足，以使在错误登记中受损的当事人获得补偿；另外，由保险公司负责可以免去权利人的很多麻烦，能最大限度地保护好当事人的权益。保险公司事后向加害人追偿的制度和保险公司现行的运行机制完全一致，也不会给保险公司带来损失。具体的做法是，在不动产登记费用中提取一定比例作为保险费交由保险公司，实行专款、专管、专用。

第二，登记机构工作人员的职业责任保险制度。一个登记错误可能造成上百万的损失，这对于依靠公务员工资生活的登记机构的工作人员，是很难支付得起如此大的赔偿数额的。在这种情况下，登记人员为了减少错误、减少赔偿，会遇事畏缩不前，不敢勇于任事，而登记机构的工作人员的职业责任保险制度的建立，借助保险机构的保险赔偿金来弥补登记机构工作人员的赔偿不足，有利于工作人员善尽职守、戮力从公。至于保险费来源,本文认为，应该由登记工作人员和国家财政按比例负担，这样既可以提高工作人员的责任心，又可以减轻国家的负担，同时最大限度地保护当事人的合法利益。

结语

不动产登记作为不动产变动公示的方法，能够产生公信力的作用，不动产交易的进行都依赖登记簿上记载的事项。一旦登记出现错误，或者是登记机构及其工作人员不按照登记程序行使其职责将会造成当事人巨大的损失。有损失应进行救济，为了保障受损害当事人的合法利益，以及保障交易的安全和稳定，我国建立完善的不动产登记机构的赔偿责任制度。为了充分地保护受害者的利益，我国不动产登记机构应承担民事赔偿责任。鉴于我国的实践情况，不动产登记机构赔偿的归责原则宜采用过错责任原则。为了保证当事人赔偿权利的顺利实现，让当事人的赔偿申请落到实处，我国应建立相应的救济制度，给予当事人最大利益的保护。

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CompensationofRealEstateRegistrationOrgans

LI Bei

(Law School， Wuhan University, Wuhan 430072， China)

The real estate registration is an important technical guaranty for publicizing real estate rights and acquiring public credibility, and also a foundation for the real right efficacy of real estate. If the fraudulent registration or mistaken registration happens, it will create huge loss to the owner of the real estate. Although the issue of compensation by real estate registration organ is already involved in the existing laws of our country, unfortunately many important aspects, such as the nature of compensation by real estate registration organs, the principle of responsibility for the compensation, remedy ways and capital sources are prescribed abstractly and obscurely. All of these cause much inoperability for the practical application of the compensation system.

registration of real estate; liability of compensation; remedy ways

D923.2

A

1009-105X(2009)01-0035-06