政府不应阻碍个人合作建房

秋　风

问题的关键在于，政府能否从商人心态转换为公共管理者心态，能否允许民众自由地发现、创造低成本的自行解决住房问题的组织形态

在全国个人集资建房尝试中首例成功“拿地”的温州个人合作建房项目，最近发生“质变”。该项目正在转为商品房开发模式，256名会员变成项目投资股东，他们不再是为自己建房，而只是一家房地产开发公司的投资者。

有些专家貌似高深地分析个人合作建房的内在风险，比如会员管理、资金监管、成本控制等等。但是，这样的风险，民众是完全可以找到解决办法的，问题是，政府根本就不给民众探索解决办法的机会。还有专家说，对个人合作建房，政府缺少相关法律、法规监管，不好管理。但是，以目前政府立法、决策的效率，似乎不难制定出这方面的法规、政策。

真正的理由异常清楚而明白：针对这个项目，温州市政府专门成立了一个“领导小组”，常务副市长担任组长，市政府三位主要领导先后针对该项目作出批示，其中最重要的一条就是，这个项目要理想开工，就必须改变性质，按商品房模式开发。负责立项的温州地方官员表示，所谓“个人合作建房”在法律意义上并不成立，所以，这些民众要建房，就必须按房地产开发项目正常程序进行。

不管全国性的法律和政策是如何规定的，地方官员已经明确地宣布当地的法律：政府惟一认可的建设房屋的模式就是开发商模式。这样的表态早就已是这些年来的一个基本事实。90年代中期以来的房地产开发模式的基本特征是双重垄断：政府垄断城市房屋建设用地的供应，政府认可的房地产开发商则垄断房屋的供应。城市房屋建设的渠道是惟一的、垄断的，政府把一种垄断地位授予全体开发商，城市居民只能到房地产开发商手里去买开发商已经建好的房屋，不可能从政府那里获得土地自行建设房屋。有些地方还一直在拆除别墅业主改建、扩建的房屋，这就更明确地宣布：开发商建造什么房屋，业主就只能住什么房屋，根本无权对自己已经购买的房屋进行任何形式的改建、翻建，即使是在不影响他人的别墅区内。

政府为什么要维护开发商如此全面的垄断地位？不用讨论什么官商勾结，或者开发商的背景，根本的制度性原因显而易见：政府就是房地产市场上最大的生意人，房价如果维持在高位上，政府可以从土地上、从房地产交易中坐享巨大收益。而赋予开发商以垄断地位，禁止市民自行建造房屋，有助于将房价、从而将地价维持在一个高位。当然，维持房价价格高位又以政府人为制造土地供应紧张为前提——而政府恰恰拥有这种权力，政府就是城市建设用地的垄断供应者。总之，在目前的土地与房地产法律与政策框架下，政府与房地产开发商构成了一个相互配合的利益共同体，两者共同垄断居民所需要的房屋的供应，并分享巨大的垄断利润。

个人合作建房显然会对这种双重垄断局面构成冲击。个人合作建房将会取消中国式房地产开发商。现在的开发商首先从政府那里获得土地，再开发房屋出售，在此期间土地的升值收益归开发商享有，而在政府垄断土地供应、人们预期土地供应紧张的环境下，土地升值收益是非常巨大的，这构成了开发商的主要收入来源，开发商投入的其他要素的正常利润反而是次要的。个人合作建房者当然就不用支付这笔钱，建房者即使雇佣开发商，开发商也只是简单的建筑商而已，不可能享有开发期间土地升值的收益。相反，这笔收益会表现为建房者的账面收入。

一旦中国特色的开发商消失，政府在土地上的收益也将大大减少。废除开发商后，土地主要由家庭或个人联合购买，没有了开发商的囤积因素，土地价格会相对处于低水平，政府的土地收入不可能像现在这样大。同时，目前的房地产市场有土地交易与房屋交易两个交易环节，废除开发商后，只有土地交易一个环节，政府的稅收可能减少，GDP总量也会缩水。而在目前的体制下，GDP增长率和税收增长率是官员政绩的主要衡量指标，各级政府官员当然不会容忍任何东西冲击这两者。

所以，尽管政策上本就有鼓励个人合作建房的条文，四五年前民众就提出了个人合作建房的设想，尽管各地都有民众在坚持不懈地努力实现个人合作建房之梦，温州市民也侥幸地以个人合作建房的名义拿到了土地，但最终，个人合作建房的尝试还是被政府及时地刹车了。民众的热情被兜头泼了一盆冷水，地方政府官员恐怕也出了一身冷汗：终于没有自断财路。

不过，政府维持这一财路的代价是自己不得不承担起一个沉重的责任。由于价格持续上涨超出大多数民众的承受能力，住房问题已经成为一个社会与政治问题。价格之所以上涨的根源则在于目前城市土地、房屋的双重垄断模式。于是，政府设计了廉租房、经济适用房、限价房等制度来应对这一问题。但所有这些解决方案都以维护目前的为前提，问题是，如果大多数人要依赖政府的福利才能解决住房，政府承担得起这一福利责任吗？政府真的有能力通过福利手段解决大多数城市家庭的住房问题吗？

是否放行个人合作建房，对政府来说是一个考验，考验政府是否明智，也考验政府是否有解决民众住房问题的诚心。假如政府比较明智，且确有负责的诚心，那就应当放手地让民众自己解决自己的住房问题。

解决民众住房问题的根本出路是让大多数民众不靠政府、可以在市场上自己解决自己的住房问题。而这就要求存在一个相对健全的市场制度，也即土地和房屋供应是开放的、竞争性的，家庭及诸多家庭组成的合作社可以从城市政府手里获得土地，甚至更进一步，直接从农民手里购买土地，自己建造房屋。在这样一个相对健全的房地产市场上，政府责任自然会被缩小到一个较小的范围内。

个人合作建房的具体制度设计，不会有多难，合作社内部的风险控制，更是无需政府操心。问题的关键仅在于：政府能否从商人心态转换为公共管理者心态，能否允许民众自由地发现、创造低成本地自行解决住房问题的组织形态。归根到底，政府能否把民众在房地产领域应该享有的最基本的自由还给民众？