唐军：百年产品，百年品牌

周　枞

2005年4月30日，美国哈佛大学奥斯丁礼堂，“哈佛中国评论”第八届年会的主席台上，来自中国的四位房地产知名企业家集体亮相，向美国展现中国地产业的生机以及地产新锐的智慧。在隆重、热烈的会议气氛当中，400多位哈佛的高才生除了聆听了来自中国房地产先锋企业家的精彩演讲之外，还见识了地产业的“中国制造”——“阳光上东”、“SOHO”……当“阳光上东”的房地产产品和首创置业的房地产：品牌相互辉映，成为这场“地产外交”的闪亮明星之时，人们不会忘记这场“地产外交”的导演——首创置业的总裁唐军。

回首唐军入主首创置业的三年时间，他保持着一贯的低调，总是低头做事、低调为人、总是将自己巧妙地隐蔽在产品的背后，如果不是那些产品的存在——国际金融中心、盛世嘉园、阳春光华、第三置业、阳光上东、阳光丽景、雪梨澳乡，我们很难想象，媒体怎么会将唐军列为2004度十大房地产精英人物。我们的采访也就从首创置业新近的产品——金融街洲际酒店开始。

百年产品

《银行家》：我们知道，国际金融中心、蛊世嘉园、阳春光华、第三置业、阳光上东、阳光丽景、雪梨澳乡都是首创置业的优秀产品，也是首都城建中一个个标志性建筑。也就是在前几天，首创置业的又一个新的产品一一金融街洲际酒店开业了，你能谈谈这方面的情况吗?

唐军：其实，从西方发达国家的经验来看，从伦敦金融城到纽约华尔街，世界上每一个国家的金融中心都有一个象征着高尚商务追求和理想的酒店，赢得人们的尊敬和仰慕。在这些酒店中，环境优雅、舒适，金融首脑云集，并因为它们在资本市场上的巨大影响倍受世人的瞩目。

随着中国加入WTO，金融领域日益开放，国际金融人士不断进入中国金融核心地带，中国的金融人士的国际交往也日益频繁，他们都期待着中国金融的核心地带能诞生国际性的顶级酒店。

在这样的背景之下，我们的国际合作产品——洲际酒店落户金融街，似乎也是情理之中的事了。酒店邀请六洲酒店集团旗下的顶级酒店品牌——洲际酒店进行注资管理，洲际酒店运用其丰富的国际管理经验和独特的管理技巧，将全球性服务标准巧妙地与中国的传统相结合；洲际酒店的良好声誉以及业已建立的世界分布网都使得这个真正的皇族酒店能够为金融街带来一种新鲜的商务文化。

我们相信有了洲际酒店的加盟，金融街洲际酒店无疑将成为金融街商务新坐标，为国内外金融界的成功人士创造一个世界品质的商务会所与交流平台。

《银行家》：我们知道，金融街洲际酒店只是首创置业国际合作的一个缩影，我们前面所提到的很多都是首创置业国际合作的产品，据我所知，到目前为止首创置业已经拥有很多国际合作伙伴，你能给我介绍这方面的情况吗?

唐军：是的，首创置业从组建开始就同世界一些著名的大公司进行合作，如一开始与香港著名的公司长江实业合作，后来又与法国最大的一家公司、也是全球前几大知名工程管理公司——布衣格进行了项目管理和项目实施的合作，同时也和世界级的加拿大著名的南方林工程管理公司进行了密切合作。在工程项目的投标方面与美国CH2集团合作，在酒店方面同英国的洲际集团、法国的雅高集团进行合作，这些都是全球知名的酒店管理集团。

《银行家》：这些国际合作除了直接的收益——创造一系列具有号召力的地产产品之外，你个人认为在这些国际合作中还有什么其他的收益，比如说房地产经营的经验方面?

唐军：的确，这些国际合作的收益除了你刚才所说的一些项目之外，最突出的是直接学习国外的先进经验。首创置业之所以在不长的时间内发展到今天的规模，正是因为我们较早地就研究了国外同类大公司的发展模式和路程。欧洲一些公司可能已经发展了100年，亚洲的公司也发展了30年，他们的发展模式都值得我们去借鉴。这些合作促使双方有了深入密切地接触和交流，如他们的公司是怎么管理的、工程是怎么设计的、生产是怎么控制的等等都对我们有直接的帮助。

《银行家》：我们还是说说首创的地产产品，我们注意到首创置业的产品有一个鲜明特点，那就是有很好的性价比、有较大的市场升值空间。有人对此做过统计，所有项目平均下来，在市场销售最后阶段的价格会比开盘时的价格每个米上涨1000元－2000元。在你看来，首创地产产品这样的市场表现能不能算百年产品?

唐军：作为开发商，我们对自己产品的优良市场表现自然十分满意。但是，我们应当看到价格的上涨并不能证明我们的产品就是百年产品，因为价格波动的因素是由多方面的因素确定的，建筑的品位仅仅是其中的一个重要因素。

可以说，首创置业在打造百年产品方面的努力是全方位的。以“雪梨澳乡”的设计为例，其建筑理念就是以人为本，其环境设计融合了中国的、外国的先进设计理念、配套的构筑物就是采用了先进的光学原理减少了噪音和光污染对人的影响，现在消费者对其感到十分满意，但是能不能使之成为百年建筑我们在等待历史的检验。而从产品“软件”方面，“更大化的增值服务”将是首创置业旗下产品很重要的一部分。在这方面“温哥华森林”和“阳光上东”等项目都在着手做自身服务平台的搭建，首创置业总部也成立了相关部门，在整体构架综合的服务平台，目的就是将首创置业产品的软件做到最好。

整体而言，随着市场的发展，首创置业也在不断的完善自己，从塑造百年产品角度出发、从产品“硬件”角度出发，实现首创置业对所有项目产品“精细化”的要求，通过“精细化”的要求将中华民族的传统建筑风格、科技进步因素、人文人本的需求、不断创新的理念融为一体，创作出首创置业的百年产品、北京的百年产品、中国的百年建筑。

因为只有以优良的“硬件”设施为基础，搭配优秀的“软件”作为进一步的完善，才能称为优秀的产品，才有望成为百年产品。而一个力争打造百年产品的企业，可以说是具备了成为百年企业的基本要素。同时，首创置业还要用发展的眼光看到未来，在每个产品的设计建造上，要设计出满足未来需求的产品，要有燕子筑巢时对原材料的一丝不苟的精神，只有这样，首创置业才能做得更强更好，首创置业才能走得更远。

百年企业

《银行家》：我们知道，首创置业是北京首都创业集团有限公司主发起设立、并在香港上市的大型综合性房地产营运商。业界有一种看法，首创置业这些年的发展经历以其独有的方式诠释房地产公司的全新概念，即综合性房地产营运商，这一点特别体现于首创置业的业务组合模式上，这也就是媒体所说的“地产板块运动”，你能谈谈这方面的情况吗?

唐军：其实，在我们看来，是不是一个大型综合性房地产营运商，关键就是看它有没有形成一套比较成熟的业务组合模式。值得庆幸的是，通过这些年的发展，我们已经形成了一套比较成熟的业务组合模式。一是出租

型物业和自有型物业组合，即80％的物业去销售，20％的物业留做经营或出租用，这样会构成稳定的现金流，并可享受物业后续的增值空间；二是不同类型业务模式的组合，如我们有酒店、有商业楼、有写字楼、有别墅、有公寓等等，这些当然要有雄厚的资金实力做支撑；三是不同地点业务模式的组合，比如在燕莎、亚运村、中关村、金融街等黄金热点地段我们有大量的物业，但也有三环、四环、五环路以外的扩展型物业，这绝对要有丰厚的土地资源储备做基础；四是项目进度合理搭配的组合，现在我们共有二十多个项目都在进行中，对项目进度进行合理的搭配，有利于公司整个现金流的稳定，因为房地产公司利润的结算有很多特殊的规定，物业数量少就会影响到财务结算。

《银行家》：在国家对房地产进行宏观调控的大背景之下，资金愈来愈成为房地产企业发展的瓶颈，而令人感到意外的是，首创置业的资本运作是由来已久的，而且非常成功的，她现在几乎成为首创置业发展的重要引擎，作为一个房地产公司最初是。怎么考虑进入资本市场的?

唐军：这要从阳光股份说起。阳光股份是1997年开始通过收购广西虎威(现名阳光股份)走进A股市场的，当时的背景是房地产公司不能上市，而我们已经认识到房地产公司要想实现超越，不可能靠一砖一瓦地去垒，必须用新的方法、新的手段和新的知识来提升公司的发展速度，而地产有很好的利润爆发空间，资本市场由于所提供资金的长期稳定性又有很好的加速作用，同样由于资本市场的特殊属性就要求上市公司的运作要公开、透明、规范，这一要求实际是促使公司快速发展的重要因素。收购广西虎威后，我们开始在北京市场发展房地产项目，并通过在证券市场的融资迅速壮大了公司实力。

2003年6月19日首创置业在香港上市时，新加坡政府产业投资公司(GIC)成为首创置业的第二大股东，这是一家管理着1000多亿美金资产的公司，主要投资都在国外，如在美国、加拿大、欧洲、东北亚、南亚等都有很多投资，属于稳健型公司，作为股东在首创置业占了9．8％的股份，成为首创置业的股东后还在两个具体项目上进行了深入合作。对首创置业来说，能够得到全球非常知名的房地产投资和管理公司的认可是非常重要的。

《银行家》：一个企业要想发展，要想构建百年基业的话，除了基本的业务支撑和资金保障之外，我们认为在中国现有管理体制的背景之下，企业的管理结构和方式也是一个企业是否能够持续发展的重要保障，特别在法人治理结构方面，能否就这一问题谈谈你的看法呢?

唐军：法人治理结构是国际化战略的一个重要内容，股东会要能约束董事会，董事会要能约束经营班子，如果没有约束程序或者没有风险控制功能，就不能说实现了完善的法人治理结构。首创置业通过在H股上市，公司法人治理机构也达到了非常合理的最佳状态。除了股东大会、董事会、监事会以外，我们还有四个专业委员会，分别是提名委员会、战略委员会、薪酬委员会、审计委员会。而这四个委员会里每个委员会里有2／3是独立董事。董事会里有3位是境外的独立董事。这样的公司治理结构就非常合理化了。

《银行家》：有一个合理的、透明的法人治理是首创置业实现跨越式发展的重要保障，但是在公司的具体运作过程中，我想还有一个重要因素就是人和团队，没有高素质的人才和团队很难想象保障公司的正常运作，实现企业的快速发展。

唐军：确实如此。我们能发展起来主要有几个方面，但首要的一条还是人，人才非常重要，从1995年开始我们就面向社会公开招聘，随着公司的发展，我们感到迫切需要人才的多元化、希望把社会最顶尖的人才吸引进来，包括行业最顶尖的、经历丰富的、留学回来的等等。与此同时，积极吸收房地产专业以外的人才进来，如搞管理的、搞财务的、搞法律的、搞金融的，包括搞投资的、搞并购的、搞资本运作的等等，总之，一定要形成多方面专业组合的人才队伍，即形成多元化复合型的管理团队。首创置业的前身是阳光房地产综合开发公司，后虽有首创集团其他几家公司并过来，但主体是阳光房地产综合开发公司原有的资产和业务，从这些过程走过来的人员相对经历很多，可以说见多识广，形成了首创置业的主体业务人员。在吸收新人方面，我们主要面对的是清华大学、北京大学和北大光华管理学院的研究生，去年我们前去招聘时反响非常大，也说明首创置业的品牌已经有一定知名度并且很有吸引力了。目前，首创置业仅硕士以上的研究生就占了公司总人数的57％；其中有近10名是外籍人员和在国外定居后又回来创业的，多数还是海归的博士或硕士。这些不同经历的人才组合在一起，思想非常活跃，创意非常新颖，眼界也非常开阔，这就是人才结构多元化和知识结构合理搭配的必然结果。