已购公房上市：需付费的礼物

劳动节的礼物

《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》在5月的第一天正式出台。它被认为是建设部送给“望房兴叹”族的劳动节礼物。

《办法》将个人已购公房和经济适用房上市出售纳入合法的体系。在此以前，公房交易只合理，不合法。

自住房、电脑、汽车成为时尚中的“新三大件”之后，人们对二手房上市的企盼与日俱增。在北京最近的一项民意调查中，70％以上的被访者对“自己家里如果有富余房子，而不出租或是出售等于浪费”持赞同态度。3/5以上的被访者认为取消福利分房后，市场上会有大量旧房出租或出售。

其实，在北京的二手房还处于偷偷摸摸的“地下状态”时，上海、福州等这些住房改革的先行城市中，二级市场早呈现一片火红了。仅去年一年，上海就有1.5万个居民家庭将自住住宅上市交易。每套住房平均售价为11万元，面积50平方米。其中，约有2/3的居民购买了新房，平均售价为27万元，面积86平方米。另外，还有数万户居民将自已的住房上网待价而沽。

朱镕基曾指出：“要让人家买得进房子，也卖得出房子。”这句话正在慢慢变为现实。

房价会减肥吗？

涉及房价问题的文章——不管是理论类的，还是报道类的——足以堆起一层楼高，可是房价还是没有降下来。

按照国际惯例，住宅价格与一般家庭年收入之比应保持在3：1至6：1之间，若超过6：1，市场上就难以形成有效需求。瑞典的房价收入比为1.8：1 ，美国和英国分别是为2.8：1和3.8:1，巴西为5.7：1，中国最为保守的统计也在10：1以上。一个北京家庭，若以年收入2万元计，要在市区购一套56平方米的普通住宅，就得至少18年不吃不喝。

在《办法》出台以后，对于多数人来说，最想知道的一个答案是：二级市场的启动是否能给房价减减肥？

中房指数据信息咨询有限公司副总经理欧阳勇华在接受采访时指出，房价会不会降要看二级市场的开放速度与宽度，因为这两个因素决定着二级市场所能提供的供应量到底有多大。

北京市房地产交易中心总经理田占雄的答案更为肯定：“如果北京的二手房市场能够顺利启动，一定会把整体房价向下拉，不光已经买下公房并有一定经济实力的人可以以旧换新，以小换大，那些收入更低者也有望获得更经济的房源。”

田先生认为，一个健康的房地产市场应该像梯田一样，呈现鳞次栉比的价格分布。更重要的是，在这些不同的层次之间，需要有市场将它们衔接起来。北京现有可售公房1.65亿平方米，市场潜力巨大。

跟特权算算账

然而，看上去很诱人的二手房市场，其间也隐藏着地雷。

在福利分房时代，与房子紧密关联的工龄、职称、学历以及单位住房拥有量等诸因素中，权力是最大的一块。

《中国信息报》的一项调查显示：“在各类职业家庭中，以国家机关、党群组织和企事业负责人家庭的住房条件最为优越，单元式配套楼房居住率达92.37％，其中两居以上配套楼房居住率达83.14％，居各类家庭之首，高于全国平均水平14.14个百分点。”一些国家机关由于住房预算资金充足，往往只看地段，不问价格。

据说，这是二手房上市的管理办法拖至今天才出台的一个重要原因——部分领导以前所占的大量公房可以在市场上迅速变现，从而从容实现合法化。

在采访中，业内人士对此多忧心忡忡，因为如果允许“掌勺者猛舀大锅饭”，将会对房改产生极大的杀伤力。

建设部的《管理办法》对此也有明文规定：“住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的，已购公房不得上市出售。”但是业内人士料想贯彻落实必然困难重重，充满较量。原因很简单，“如果当初他能够合法多占，那么现在他就能够合法多得。”

学者杨帆认为，开放二手房市场可以刺激购房，但长期行政分配住房已经造成严重不均，如果不先进行清理，无异于白送几十万给那些多占公房的私人，“岂不是又要造成一次少数人暴富的机会，败坏改革的名声。”

就像此前其他领域的改革一样，如果清算特权的思路是清晰而坚定的，那么剩下的就只是实践的勇气和操作的技巧了。北京大学光华管理学院胡健颖教授认为，如果能在二级市场开放前进行有效的住房普查，将是一个确保公平的有效办法（如洛阳市已经在这样做了，清理出违规多占房1000多套）。

而且，有报道认为，如果将多占的公房以竞拍的形式投放市场，估计会平抑北京目前的房价。因为多占的房子大多地段好，户型及社区服务也属上乘。但毕竟北京不是洛阳。

如果住房普查的社会成本太高，通过征收税赋的方式进行调节，也不失为一种可行的选择。比如按照房屋出售后的增值额及相应的税率缴纳土地增值税，增值额越高，税率越高。据披露，目前北京市有多种公房交易政策正在积极的拟定当中。

当我们不能阻碍某些人多占房的时候，至少我们可以阻碍他卖，至少阻碍他用高价卖。一位房地产公司的老总举了个简单的例子：“以前大家是凭票买煤气罐的。你买完了就在户口本上盖一个章，买完了你就不能再买了。公房上市也可以这样。现在都是计算机时代了，如果实现计算机联网，就像打击走私骗汇时银行海关联网一样，我就不相信他多占的房子还能卖。”

事实上，这个点子在江苏已经实施了。南通等三市在上市交易前就进行已购公房情况普查，建立个人住房档案。同时用微机进行管理。上市申请人所填写的公房上市申请表必须经申请人及配偶双方单位、住房管理单位、纪检监察部门审核后，房改办才能予以审批。

公房上市是重大利好

专家认为，已购公房上市的市场准入制度的建立及严格执行，将会使一部分本可能上市流通的公房沉淀下来，转而以出租的形式去获取收益。房子多了，房租肯定就会掉下来了。

另外，公房上市对市场中介机构来说也是一个重大利好。住房作为一项最大的“大件”，人们在选购时必将依托大量的经济技术专家、律师、会计师、评估师的服务。住房二级市场的启动会让市场中介“火”上一把。但愿这些机构不会像租房中介一样尽是假的。政府在卸掉福利分房的重任之后,又要担起这个新任务了。