关于直管公房管理中存在的问题的分析及建议

杨玉晗

现今，直管公房的管理面临着房租收缴不力、违规转租频发、出租程序不规范等一系列问题，如若这些问题不能够得到有关部门的重视和及时解决，就会导致直管公房的管理越发艰难。本文通过探讨直管公房管理中存在的问题以及其背后的原因，寻求切实可行的解决办法，希望能够提高直管公房的管理水平，使其更好地服务广大居民。

一、现状

直管公房是指由直管公房行政主管部门代表政府直接管理的通过国家接管、经租、收购、新建、扩建的公有房屋，房地产主管部门代表政府进行直接管理。作为计划经济时代的产物，直管公房为改善居民居住环境作出过突出贡献。随着社会的发展和经济的进步，直管公房已经不能适应时代的需求。直管公房属于国有资产，管理直管公房就是防止国有资产流失，维护国家利益。因此，对于直管公房的管理改革迫在眉睫。现今，相关部门对直管公房的管理存在诸多问题。

（一）应收未收直管公房房屋租金

政府授权住建或房管部门对工业、商业、行政事业单位用房等直管公房的经租、维修及产籍进行管理。但是在管理过程中，相关单位或管理人员未严格履行职责，对部分直管公房房屋未按协议收取租金。其主要形式有：一是未对直管公房租赁情况建立台账，也未与租户签订租赁协议。二是将部分直管公房无偿交与下属单位管理，下属单位将房屋对外出租签订房屋租赁协议并收取租金用于本单位开支，造成国有资产流失。三是将某些商业用房对外租赁，虽然签订了租赁合同，但是签订合同后却不闻不问，租金收取未安排具体措施去落实。

（二）房屋转租造成国有资产流失

违规转租现象屡禁不止。承租单位将房屋违规转租继而收取高额租金，有的承租单位为政府相关自收自支单位，以低价承租直管公房后再以高价转租给个人第三方，收取的差价用来弥补本单位的开支。这种现象不仅造成国有资产严重流失，而且违背了直管公房的建设初衷，使国家资产沦为个人谋取私利的工具或是滥用国家资产，严重违反了国家有关规定。

（三）对外出租国有资产未实行公开竞价等招租程序

住建或房管部门将其管理的直管公房对外出租时随意制定价格，未按照公开、公正、公平的原则实行公开竞价招租或定价招租，定价普遍低于周边同类出租房屋价格。有的直管公房租期过长，租用价格多年不变，导致国有资产长期流失。

二、造成上述问题的原因

（一）直管公房房屋租赁制度不健全，监管执行不力

目前对于直管公房的取得、使用和管理方面国家、省、市已出台了许多政策法规，但是在直管公房房屋租赁方面还未能形成系统的制度，甚至出现了有些政策法规之间“扯皮”“打架”的现象。有些政策法规过于僵化，如公房的收费标准跟不上社会经济形势的发展，直管公房的租赁期过长。同时，相关监管部门未能进行有效的监督，执行力度不够。这都导致了直管公房管理混乱，出现了无偿使用和闲置、违规转租等问题，致使直管公房经济效益下降。

（二）相关部门对直管公房管理政策认识不深、宣传不够

直管公房管理部门保留传统落后的陈旧观念，不能认清形势，跟不上社会、经济发展的步伐，推陈出新。一方面，管理人员对于直管公房的市场化、科学化、规范化管理认识不深，不能更新思想，转变观念，深入细致地做好相关工作。另一方面，管理部门对政策规定的宣传力度不够，违规租赁现象频繁发生。

（三）历史遗留问题较多

直管公房是在特定的时期形成的，其历史原因复杂，有些直管公房承租人把直管公房视为自己的私有财产，擅自改建，把直管公房传给子女、亲属等，有的已经涉及家庭内部矛盾，给直管公房管理工作加大了难度。

三、建议

建议对直管公房进行资产产权确认清查，核实直管公房具体位置、用途、状态，建立健全直管公房信息平台。对直管公房进行彻底的摸底、清查。首先对直管公房的数量、房屋面积等房屋基本情况进行统计，其次统计直管公房的当前使用情况，包括直管公房的闲置和转租情况，再次对直管公房的房龄和房屋状况进行检查，对老旧危房进行登记。相关部门应建立健全直管公房信息平台，包含以上统计的全部信息，为直管公房的管理提供有效依据。根据信息平台的数据信息，重新审核入住人员是否符合条件。建立房屋租赁联合管理机制，完善房屋租赁登记备案信息系统。进行动态跟踪管理，建立长效管理机制。

建议修改现行的《直管公房管理办法》，规范直管公房对外出租程序，建立房屋租赁联合管理机制，完善房屋租赁登记备案信息系统。完善直管公房政策法规，规范出租程序是直管公房管理顺利开展的重要条件。目前的直管公房相关政策规定不能形成科学有效的管理体系，针对目前直管公房在管理中存在的问题，包括入住条件、出租、买卖、拆迁等问题，新的《直管公房管理办法》应该从保障性住房角度出发，成为切实有效、可执行的管理办法，为相关部门在实际操作中提供指导。切实保障承租直管公房中低收入群体的利益，改善他们的居住条件。

建议相关部门制定直管公房租赁合同示范文本，将出租情况及时向主管部门登记备案，加强监督管理，并将租赁信息向社会公布，接受社会公众的监督。针对拖欠房租等有损国家利益的行为，直管公房的相关管理部门应根据具体情况，与地方有关部门加强合作，进行专项整治。对于违规转租、故意欠租等行为应加强管理，切实消除违法现象，不断规范直管公房的管理监督机制。房屋管理部门可采取合同与直管公房信息平台上的具体信息相结合的方式，不定期地调查承租人对直管公房的真实使用情况，一旦发现与合同不符，要予以严肃处理。通过增加违规成本，可以进一步减少违规行为。同时，各相关部门要重视舆论监督、群众监督，充分调动群众积极性，双管齐下，不断完善直管公房监管体系。

综上所述，我们要详细分析直管公房管理中存在的问题，根据实际情况制订科学合理的解决方案，切实保障贫困居民的居住条件，保护国有资产并使其为人民群众提供更好的服务。随着社会的进步，充分发挥住房保障的功能和作用，对维护社会稳定、推动社会发展具有深远而重大的意义。

（作者单位：开封市審计局）