大数据背景下房地产企业债务风险分析

摘"要：随着大数据技术的发展，企业财务数据的获取、分析和呈现越来越便捷和直观。文章根据当前房地产企业普遍存在的高债务风险问题，运用Power"BI和Python大数据技术，结合债务数据和相关衡量指标，分析房地产企业的负债现状，并给出相关的解决策略，以期在一定程度上降低房地产企业的债务风险。

关键词：Power"BI；Python;"大数据技术;"企业债务风险

中图分类号：F832.39文献标识码：A文章编号：1005-6432（2025）03-0027-05

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.03.007

1"引言

房地产企业需要大量的资金进行土地购买和工程开发建设，债务融资比例过高，导致近年来房地产企业债务风险居高不下。除了举债过度，房产销售不畅、经济环境等互相牵制和影响更是导致不少房地产企业资金链断裂，企业陷入经营困境或者进入破产清算，给我国经济发展带来很大的负面影响。Python海量数据筛选和抓取功能、Power"BI的可视化看板呈现，在一定程度上为发现、对比和分析房地产企业的债务数据和判断债务风险程度提供了便利。通过国家统计局数据查询发现，2018—2022年，我国房地产企业资产负债率基本在80%的高位徘徊。尤其是2019年以来，负债合计呈明显上升趋势，从2018年的674333.36亿元增长到2021年的910483.55亿元，达到了近年来的顶峰，而国内贷款数额从2020年后均呈明显下降趋势。负债总额增加，资金来源剧减，必然导致债务风险增加，研究如何降低债务风险迫在眉睫。具体情况见表1和图1。

2""房地产企业债务风险概述

2.1"债务风险

房地产企业债务风险主要指的是房地产企业在开发、经营过程中，由于受到多种因素变化的影响，导致无法按时偿还债务，从而使企业陷入经营困境的可能性。

2.2"债务风险产生的原因

孙雨佳（2024）从宏观经济环境变化、房地产调控政策趋紧、企业内部经营管理不当三个方面分析了房地产企业债务风险产生的原因[1]。认为宏观环境因素的变化是房地产企业债务风险产生的重要原因之一。2019"年央行对楼市开始实施的管制，2020"年政府进一步推出的“三道红线”政策也是重要原因。企业内部原因则主要集中在融资渠道单一、资本结构不合理、财务风险管理体系不够健全和资金使用管控不到位等方面。贾凯和张倩（2023）则主要从房地产公司内部来分析，认为盲目多元扩张、高息分红资金回笼受阻、资金管理模式存在缺陷和风险预警机制不健全是债务风险产生的主要原因[2]。

2.3"房地产企业债务风险衡量指标

刘晚晴（2023）从企业内部和外部分别选取预警指标来分析债务风险[3]。内部指标重点选取了流动比率与速动比率、现金短债比、资产负债率、净负债率、营业利润利息保障倍数等偿债能力指标。周汝健（2022）从债务属性结构指标、债务期限结构指标、债务利率结构指标、盈利能力和发展潜力评价指标构建国有企业债务风险评价指标体系[4]。

2.4"文献评述

房地产企业因与其他产业的紧密联系及在我国经济发展中所处的重要影响地位，使得该行业的债务风险很容易影响到金融机构、地方政府和普通百姓，扩散性广，因此应该重点防范房地产企业的债务风险。文章在学者们的研究基础上，除了分析房地产企业的短期偿债能力、长期偿债能力、资产负债率、短期借款、长期借款、应付债券等上述常规指标外，还增加了贷款还款能力、合同负债指标的分析，进行了衡量指标的扩充。

3"房地产企业负债现状分析

债务风险评价指标主要包括流动比率、资产负债率、短期借款数据和长期借款数据等企业短期、长期偿债能力分析指标。这些指标可以从不同角度衡量房地产企业债务风险和偿债能力。文章选取2018—2022年沪深A股市场上的116家房地产上市公司作为样本，分类标准采用2021版所属新证监会行业分类，各上市公司财务指标数据、宏观经济指标来源于国泰安数据库。根据以下原则对数据进行预处理：一是剔除数据空缺严重的样本；二是针对部分缺失的数据，采用插值法对数据进行补充。经过数据预处理，最终选取113家房地产上市公司的数据进行实证研究，得到的负债情况如下。

3.1"负债相关指标情况分析

3.1.1"房地产企业短期偿债能力变差，短期信用风险加大

（1）房地产企业流动比率行业均值自2020年有所下降。文章主要选取流动比率来衡量房地产企业短期偿债能力。由表2可知，2018—2020年流动比率行业平均值较为稳定，保持在2左右，说明该行业整体流动性较强，短期偿债能力较好，但是2020年开始流动比率持续下降，说明该行业整体短期偿债能力变差。

（2）房地产企业流动比率差异较大。由表2可知，流动比率最高的企业数据是行业均值的4～5倍，流动比率较高的有海南高速地产有限公司（简称海南高速）、上海万业企业（简称万业企业）、上海派斯林智能工程（简称派斯林）等，如2022年海南高速流动比率高达6.9324，2019年派斯林流动比率甚至高达10.1964，说明该类企业短期偿债能力很强，流动资产远远多于流动负债。而流动比率较低的企业如2022年阳光股份流动比率只有0.1170，这说明流动资产远远不能满足流动负债偿还的需求，如果筹资渠道不畅通，企业很可能就不能正常经营，甚至面临破产。

3.1.2"房地产企业资产负债率行业均值合理，长期偿债能力相对稳定

（1）房地产企业资产负债率行业均值合理且稳定。房地产企业前期开发投资较大，因此资产负债率也会高于一般行业资产负债率，合理范围在60%～70%。由表2可知样本房地产企业资产负债率较为稳定，保持在63.57%～65.69%，整体范围合适，长期偿债能力较稳定。

（2）房地产企业资产负债率差异较大。如2022年中天金融资产负债率高达106.41%，该企业近五年资产负债率一直较高，均高于80%；又如海南高速资产负债率则较低，近五年资产负债率均不超过15%。上文中提到的企业如万业企业、海南高速、派斯林等具有高流动比率的企业，其资产负债率都较低，属于短期偿债能力和长期偿债能力都较好的企业，但该类企业整体数量较少。

3.1.3"房地产企业短期借款比重差别较大

（1）房地产企业短期借款整体占比较小。2022年有37家房地产上市公司无短期借款，约占比31.91%。其他年份无短期借款的企业占比也均在28%～38%。可能有一些房地产企业资金比较充裕，不需要外接资金，内部流动资金可以满足其日常经营。样本企业的短期借款占比率的行业均值在5%左右，说明房地产短期借款在负债的占比较小，整体短期贷款风险较小。

（2）房地产企业短期借款风险较大的企业普遍存在。房地产企业各企业短期借款数据金额差距较大，有一些企业短期借款金额较大，如华夏幸福是2019—2021年短期借款金额最大的房地产上市公司，该公司2021年营业利润为-419.86亿元，营业利润严重亏损，说明该公司经营状况严重恶化，其大量举债也能佐证其经营恶化问题，此类短期借款风险较大的企业并不罕见。

3.1.4"知名房地产企业长期借款比重较大

（1）房地产企业长期借款比重比较高。由表2可知，房地产企业中仅有10%左右的企业没有长期借款，大部分房地产企业十分依赖长期借款。由分析可知，近五年长期借款占比率行业平均数为16.13%～19.48%，长期借款占负债的比重较大，大部分企业投资、改造、开发等方面需要大量长期借款。

（2）房地产企业长期借款较大企业为龙头企业。房地产企业长期借款较多的企业有保利发展、万科A等公司，均为营业收入较高、资产规模较大的企业。一方面说明企业规模大，长期资金需求大，贷款渠道畅通；另一方面也说明该类龙头企业大型投资开发等经营活动多，需要大量长期借款，因此长期贷款偿还风险也较大。

3.1.5"房地产企业应付债券比重稳定，负债负担较低

（1）房地产企业应付债券较为稳定。应付债券主要是用于核算企业为筹集长期资金而发行债券的本金和利息，应付债券的高低也能说明企业对长期资金的需求量和企业债务负担的高低。由表2可知，应付债券占比率行业均值为5.25%～7.60%，说明应付债券占负债比率较为稳定。

（2）房地产企业应付债券较大的企业存在较大债务风险。通过整理数据可知，2021年、2022年该行业应付债券金额最大的企业是万科A，说明该公司整体负债规模大，直接融资规模大。而2018—2020年该行业应付债券金额最大的企业是华夏幸福，该企业的短期借款金额也很高，然而该企业整体负债规模并不高，种种迹象都表明该企业负债偿债能力很差，事实证明该公司2021年营业利润为-419.86亿元，已经出现较大经营问题，偿债风险较大。

3.1.6"房地产企业贷款还贷比率高、还款比率异常企业较多

（1）房地产企业贷款还贷比率较高，现金流风险较大。文章贷款还款比率用现金流量表中的取得借款收到的现金与偿还债务支付的现金之比来计算。贷款还款比率越高说明取得借款的现金远远多于偿还债务的现金，说明企业贷款多，还贷少，贷款还款的能力较差。由表2可知，贷款还款比率行业平均值金额较高，说明房地产企业还款现金流低于借款现金流，行业整体借贷现金流风险较大，需引起注意。

（2）房地产企业贷款还款比率异常企业较多。企业贷款还款比率不宜过高，但是2022年深物业A、新大正贷款还款比率均高于7倍之多，2018年华联控股甚至高达36538.46%，房地产企业的贷款还款比率远远大于1，说明该行业总体借款金额已经远远大于还款金额，其贷款存在较大风险，需要重点关注该类企业贷款能否及时偿还。

3.1.7"房地产企业应付款项上升速度过快

房地产企业的应付账款主要包括因购买材料、商品和接受劳务供应等经营活动而应支付的款项。这些款项通常是指房地产企业因取得工程物资时支付货款在时间上不一致而产生的负债。

（1）房地产企业应付账款整体较快上升。应付账款是衡量房地产企业在一定时期内偿还供应商债务能力和速度的关键数据。由表2可以看出，房地产企业应付账款行业平均值近五年较快上升，说明整体行业在不断扩大规模，2018—2021年应付账款增长率保持在8.64%～31.54%，总体较为稳定。

（2）房地产企业应付款项2022年上升幅度过大。2022年房地产企业应付账款整体上升幅度很大，房地产企业应付款项增长率高达269.60%，远远高于前四年的增长率，其中广宇发展应付账款增长率高达27110.97%，说明2022年开始出现业务波动较大、偿还供应商债务能力变差的现象，企业出现预防交易风险，值得继续研究。

3.1.8"房地产企业合同负债分析总体呈下降趋势

合同负债也可以直接表现出房地产企业的信用风险高低。房地产企业合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。由于在过去很长一段时期，房地产行业都采用预售制，也就是说在房屋未交付前，卖出去收到的预售款情况，体现在财务报表的合同负债一栏中。所以，分析房地产企业负债情况时，除了关注每月公布的销售数据外，还需要重点关注“合同负债”的结余金额。

（1）房地产企业合同负债整体飞速上涨。由表2可以看出，2018—2022年每年合同负债增长率均在不断上涨，其中，2020年合同负债平均增长率为1236%，达到上涨顶峰。

（2）房地产企业较多企业近两年销售规模大幅上涨。数据表明，近年来多个房地产企业合同负债大幅上涨，2022年上海市北高新集团合同负债增长557525%，中天金融集团合同负债增长6045%，2020年万科A合同负债增长81732.17%，信达地产合同负债增长90008.79%，都说明以上企业正大量预售消费者款项，大量增加房地产销售规模。

3.2"房地产企业债务风险的综合评价

由图2可知，房地产企业长期偿债能力总体较稳定，但由于房地产企业经营情况复杂，不少企业也面临很大的长期偿债风险；由于行业整体资金流的流动性下降，房地产企业短期偿债能力整体下降，对流动负债的依赖性较大。结合具体借款情况来看，房地产企业各企业都需要对债务信用风险加大关注，进一步提高房地产企业的偿债能力。

4"降低房地产企业债务风险的相关政策建议

保销售回款、保融资，被认为是降低房地产企业债务风险的重要举措。面对房地产市场的销售疲软现状，企业应积极改变销售对象的目标群体，想方设法扩大销售途径。此外，还应从诚信交易，注重企业的道德口碑，为企业的信用评分增加砝码，助力顺利融资。

4.1"改变购房目标群体，扩大销售途径

面对房屋库存积压，2023年以来全国多地推出“以旧换新”的购房政策。即购房者可先锁定目标新房，再由中介进行旧房销售，或者由房地产企业、第三方机构直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。在国家明确要求对于住房以旧换新给予政策支持的背景下，各房地产企业应该积极响应地方政府号召，在年轻人购房意愿低迷的情况下，改变购房的目标群体，积极推广和优化房屋“以旧换新”的销售途径，吸引有置换旧房需求的购房群体来以旧换新。建议吸引方法还可以在地方补贴基础上，增加房屋面积赠送、物业费优惠等其他方面的优惠力度，想方设法扩大销售途径。

4.2"优化资产结构，增加融资渠道

房地产企业应优化资产结构，便于获得多渠道融资途径。大多房地产企业业务繁多，除了综合住房区域开发，物业服务、租赁公寓等优势主业外，应退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，想方设法保持资金链完整，便于多渠道融资。2021年以来，房地产企业违约风险进一步蔓延。目前房地产企业主要的融资途径是贷款，房地产信托和房地产资产证券化等，可以多渠道进行融资模式的转型，统筹减负降

息至关重要。如从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

4.3"力保诚信交易和口碑，助力顺利融资

（1）企业应确保诚信交易，高度重视与上下游企业之间建立的稳定合作关系。诚信是企业经营过程中的重要品质，它涉及企业与客户、供应商、员工、政府等各方面的关系，只有建立起诚信的经营理念和文化，才能与客户和供应商建立长久的稳定的合作关系。赊销或赊购行为，在条件允许时一定要按照承诺的时间，及时支付或者收回拖欠的金额，只有这样，才能在后续的交易中继续获得长久稳定的支持。

此外，继续完善现有企业征信平台，提高信用透明度。各地在现有房地产征信系统平台之外，还可以通过电视、广播、开通专用热线等方式，在法律范围内公开房地产企业的实际信用状况和信誉度，降低由于信息不对称导致的企业经济信用决策风险。信用信息的共享公开，企业与企业间也容易获取对方诚信信息，方便企业间交易业务的开展。

（2）约束企业道德，形成良好口碑。政府重视对房企道德行为的约束，加大对不良企业和审计机构的处罚力度。2023年相关部门在对恒大地产财务造假舞弊案的处罚上，被质疑对许家印、夏海钧处罚过轻。此外，会计师事务所作为资本市场的“看门人”，在维护市场秩序、保护投资者利益方面频频犯下严重错误，类似这些知名审计部门的“帮凶”行为，也应该一并重罚，只有这样，才能对企业的道德行为进行约束，端正企业的经营管理行为。

此外，经营者要提高法律意识，高度重视披露虚假信息行为一旦发生会给公司口碑带来的危害性。依法负有信息披露义务的公司、企业向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，情节严重的，直接负责的主管人员和其他直接责任人员被判刑或者处以罚金的例子屡见不鲜，因此企业的相关领导层不能授意其他人员虚增地产业绩，不得组织安排编制虚假财务报告，应本着对企业、对投资者、对社会公众负责的原则，如实公开企业信息。

5"结语

随着国家宏观经济调控政策的不断出台，降负债已成为目前房地产行业的共识。如何降低房地产企业的债务风险，是房地产企业未来发展的重要课题。文章通过大数据手段，呈现出房地产企业负债的各项指标，使得房地产企业的负债情况更加直观。降负债策略除了在政策支持下扩大销量和获取融资外，还应重视能为企业的诚信评级添砖加瓦的一切有利因素，达到压降减债的目的，促进企业健康持续发展。

参考文献：

[1]孙雨佳.我国房地产企业债务风险化解路径探讨[J].合作经济与科技，2024（9）：91-93.

[2]贾凯，张倩.房地产企业债务危机成因及对策分析[J].中国集体经济，2023（31）：17-20.

[3]刘晚晴.“三道红线”背景下我国房地产企业债务风险预警研究[D].西安：西安理工大学，2023.

[4]周汝健.地方国有企业债务风险评价指标体系构建[J].国际商务财会，2022"（14）：53-55.

［作者简介］杨丽华（1981—），女，江苏无锡人，硕士研究生，研究方向：企业财务会计。