涉税新规推动构建房地产发展新模式

11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），国家税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，均自2024年12月1日起执行。此次调整中，契税与增值税的降低更有利于居民端，土地增值税的调整，则能给企业带来利好。对于降低交易成本，促进改善性需求的释放，有着重要意义。分析人士指出，无论从实际负担的减轻，还是传递出的信号意义上，此举的作用都不可忽视。

顺势而为的政策调整

上述公告发布后，财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。

对于此次调整房地产市场税收政策的主要背景，上述负责人介绍，党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

为确保纳税人及时享受税收优惠政策红利，税务部门将会同有关部门采取一系列措施，持续优化纳税服务，提升纳税人的满意度和获得感。

一是进一步提升窗口服务效能。公告发布后，各地税务部门将以不动产登记办税“一窗受理”工作模式为依托，进一步优化线下窗口设置和线上操作流程，为购房群众提供缴税、办证“一件事一次办”的“一站式”服务。此外，税务部门还将视需求采取增设服务窗口、延长办税时间等方式，为有需求的群众提供办税服务。

二是进一步优化资料提供方式。持续加大部门协作信息共享工作力度，利用共享信息开展数据预填，减轻纳税人资料提供负担和填报负担。对于不具备信息共享条件且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可以按照现行规定选择适用告知承诺制办理。

三是进一步加强政策宣传解读。各地税务部门将会同相关部门结合地方实际，通过办税服务厅纳税辅导岗专人、12366纳税缴费服务热线专线为纳税人提供专业的政策内容解读和办税流程咨询服务，快速响应纳税人关切，确保办税井然有序。同时，利用多种媒体媒介开展政策宣传解读，营造良好的税收营商环境。

明显降低房屋交易成本

“过去购房的契税，高一点的可以到3%或1.5%，但现在可以到1%，是非常直接的减负效应。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，现在购买90至140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。

中国人民大学财税研究所首席教授朱青表示，这次把家庭购买唯一住房的契税税率，从90平方米扩大到140平方米以下。家庭个人购买第二套住房，如果不超过140平方米的，也是按照1%的优惠税率征收契税。消除老百姓购房方面的障碍，对于今后增加老百姓的购房能力、扩大房地产政策的效果会有一定的积极作用。

中国财政科学研究院院长杨志勇称，此次出台的相关政策还取消了北京、上海、广州、深圳这4个城市过去第二套住房的限制条件，与全国其他城市适用一个标准。举个例子，在北京购买总价500万元的第二套房，过去契税是3%，也就是15万元。新政策落地后，如果面积不超过140平方米，契税将按照1%收取，也就是5万元，减少了10万元。

契税属于财产转移税，是当房屋等不动产的产权发生转移变动时，根据当事人所订的契约，按价格的一定比例向新业主征收的一次性税收。

有相关购房需求的网友提问：该项政策什么时间开始执行？买了房但是还没交契税的可以按照这个标准执行吗？

按照规定，为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。

因此，买房人可以先网签，等12月1日后再申报缴税，同样能享受到优惠税率。

“契税下调影响重大。”严跃进表示，一方面可以直接激活中大户型房子的认购，对90至140平方米、140平方米以上的住房，都减少了税费成本，是对改善型住房需求实实在在的提振。另一方面也利好一线城市住房交易，过去一线城市认购中大户型房子，契税高于全国水平，目前总体看齐全国水平，也进一步降低一线城市的购房成本，助力市场进一步向好。

此外还利好房企和房东的项目去库存。房企中大户型的住房交易会明显拉升，利好11月中下旬及以后的营销工作。房东中大户型房屋吸引力会增加，利好二手房挂牌量的消化。

不仅利民而且惠企

除了契税，这次政策调整还涉及大家关心的增值税。不仅买房有优惠，而且卖房也可以享受到政策红利。

粤开证券首席经济学家罗志恒称，此次政策调整有利于引导部分城市取消普通住宅和非普通住宅标准，贯彻落实党的二十届三中全会精神，更好地适应居民对改善性住房的需求，满足对美好生活的期待。

严跃进表示，此次政策调整明确，一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，将和全国其他城市一样，购房满2年的即免征增值税。这是今年一线城市购房政策调整中较大的一项内容，包括上海等城市近期都已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，相关联的增值税政策也自然有了松动的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。“若是某个一线城市房东出售一套大户型的房子（非普通住宅），按过去政策需要缴纳房价价差（出售价-原始价）的5%。若按现在的政策，购房年限满足条件后，增值税就不用交了，所以减税效果非常好。”

这次的政策调整不仅利民，而且惠企。此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。

杨志勇认为，这次住房税收政策的调整对于开发商来说也是利好的。开发商在开发过程中要提前预缴土地增值税，它是先预征、后汇算清缴，在预征的过程中，它要占用开发商的资金。这次政策调整后，无论是东部中部西部哪个地区，土地增值税预征率下限都下调0.5个百分点，对于缓解或者减轻开发商的资金压力也是有帮助的，有助于房地产市场的平稳健康发展。

（综合自《每日经济新闻》《21世纪经济报道》、中央广播电视总台张敏朱继华田琪永/文）