房地产企业经营管理模式的战略转型探讨

【摘 要】随着我国经济进入高质量发展阶段，房地产市场面临着深刻的变革。政策环境收紧、市场竞争加剧、消费者需求多样化等因素共同推动着房地产企业开展经营管理模式的战略转型。转型不仅是企业应对市场变化的必然选择，也是实现长期健康发展的必由之路。基于此，论文首先对房地产企业经营管理模式、战略转型的基础理论进行了介绍，其次分析了房地产企业经营管理模式战略转型的必要性，最后提出了转型策略，以供参考。

【关键词】房地产企业；经营管理模式；战略转型

【中图分类号】F272.3；F293.33 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2024）07-0105-03

1 相关理论概述

1.1 房地产企业经营管理模式

房地产企业经营管理模式是指房地产企业根据市场需求、行业趋势及自身资源条件，制定并实施的一系列管理策略、组织结构和运营流程的总称。这一模式涵盖了从项目策划、开发建设、销售推广到物业管理等各个环节，旨在实现企业的可持续发展和盈利目标。目前较为常见的房地产企业经营管理模式有开发建设模式、代理销售模式、物业管理模式、资产管理模式、房地产金融模式等。其中，开发建设模式是房地产企业的传统核心模式，企业直接参与房地产项目的全生命周期管理，包括选址、土地购买、规划设计、建筑施工、销售等环节，通过项目的整体运营实现投资增值。代理销售模式是指房地产公司与开发商签订代理销售合同，获取代理销售权，以提供房产销售服务为主要业务。通过专业的销售能力和广泛的渠道资源，促进项目快速去化，降低开发商的销售成本和风险，并通过佣金提成实现盈利。物业管理模式是指以提供优质物业服务为核心业务，通过管理物业项目、收取物业费用、提供增值服务等环节实现收益。这种模式有助于建立稳定的收入来源，提升品牌形象和客户满意度，增强客户黏性，为后续开发提供市场基础。资产管理模式是指通过整合、管理、协调地产资产，提高资产使用效益，降低持有成本，获取资产增值收益，适用于持有大量物业资产的企业，通过资产运作实现资本增值，优化资产结构，提高整体运营效率。房地产金融模式是指通过开设金融子公司或与其他金融机构合作，以贷款、融资、金融理财等金融服务为主要业务。这种模式旨在提高资金使用效益和降低资本成本，探索多元化融资渠道，增强企业资金实力，并利用金融手段优化项目开发和运营流程。

1.2 战略转型

战略转型是指企业为了应对外部环境的剧烈变动或内部发展的迫切需求，对自身资源和能力进行重新整合与配置，以落实企业战略定位和发展方向的重大转变。这一过程不仅关乎企业短期的经营调整，更涉及企业长期发展规划和核心竞争力的重塑。其目的在于企业通过战略转型可以重新定位自己的市场地位，提升竞争力，实现可持续发展。目前较为常见的企业战略转型的驱动因素包括市场变化、技术革新、消费者需求变化等外部因素，以及企业内部资源、能力、组织结构等内部因素的挑战。例如，一家传统制造业企业，原本主要依靠大规模生产标准化产品来获取利润，但随着市场需求的变化和技术的进步，可能会战略转型为提供定制化高端产品的企业，并建立与之相适应的柔性生产系统和销售渠道。

2 房地产企业经营管理模式战略转型的必要性

2.1 应对市场变化与消费者需求多样化的需要

随着市场经济的发展，房地产市场面临着诸多变化，市场逐渐从卖方市场向买方市场转变，消费者对房屋品质、配套设施、物业服务等方面的要求不断提高，这要求房地产企业不仅提供优质的住房产品，还要提供全方位的生活解决方案。传统的房地产企业经营管理模式往往更注重产品的销售和利润的最大化，忽视了消费者需求的多样化和个性化，且对新技术的敏感性和应用能力较弱，已难以满足新的市场需求。因此，房地产企业需要进行战略转型，以适应市场变化，满足消费者多样化的需求。以养老地产为例，随着老龄化社会的到来，对适老化设计和养老服务配套的需求增加，房企若不转型，可能失去这部分市场份额。

2.2 降低房地产企业经营风险的需要

首先，房地产行业具有明显的周期性，市场繁荣与衰退交替出现。传统的经营管理模式往往过度依赖市场繁荣期的高增长，而在市场衰退期容易陷入困境。通过经营管理模式的战略转型，企业可以拓展多元化的业务领域，降低对单一房地产开发业务的依赖性，从而平抑周期性波动带来的风险。例如，在房地产市场低迷时，若企业已成功转型，涉足物业管理、租赁业务等相对稳定的领域，就能减少因房地产销售下滑带来的巨大冲击。其次，在传统的经营管理模式下，房地产企业往往过度依赖债务融资，导致财务杠杆过高，一旦市场环境变化或项目运营不善，就可能面临资金链断裂、债务违约等财务风险。经营管理模式的战略转型可以促使企业加强财务管理，通过拓宽融资渠道、优化资金结构、提高资金使用效率等方式，降低财务风险。同时，经营管理模式的战略转型可以推动企业加强成本控制和预算管理，提高财务稳健性。最后，需要指出的是，房地产企业在日常运营过程中面临着各种风险，包括项目开发进度延误、质量问题、安全事故等。这些风险不仅影响企业的声誉和品牌形象，还可能造成经济损失和法律纠纷。经营管理模式的战略转型可以推动企业优化运营管理，加强项目管理、质量控制和安全管理，确保项目按时按质完成，降低运营风险。

2.3 提高房地产企业市场竞争力的需要

随着房地产市场的不断成熟，新进入者不断增多，商品同质化严重，导致市场份额的争夺愈发激烈。为了在竞争中脱颖而出，房地产企业必须通过经营管理模式的战略转型，寻找差异化的竞争优势，这种优势不仅体现在产品品质和服务水平上，还体现在企业的管理能力、创新能力、资源配置能力等多个方面。这些能力的提升有助于企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，保持领先地位。除此之外，房地产企业经营管理方式的战略转型往往伴随着业务模式的创新。例如，房地产企业可以通过探索新的业务领域（如商业地产、养老地产、文旅地产等）、开发新的产品线（如绿色节能建筑、智能家居等）、拓展新的市场渠道（如线上销售渠道、加强与国际市场的合作等）等措施，打破传统业务模式的束缚，实现多元化发展。这种创新有助于企业开辟新的增长点，提升市场竞争力。

2.4 顺应政策导向的需要

近年来，国家出台了一系列宏观调控政策，对房地产行业的政策调控日益严格和精准。从宏观层面来看，政策的重点在于稳定房价、促进房地产市场的平稳健康发展。例如，“房住不炒”的定位已经深入人心，这意味着房地产的投资属性被进一步削弱，居住属性得到强化。具体的政策措施包括限购、限贷、限售等，旨在抑制投机性购房需求，防止房价过快上涨。对于房地产企业而言，如果仍然坚持传统的以快速扩张、高杠杆运作为主的经营管理模式，将难以适应政策环境的变化。例如，部分企业在过去依靠大规模囤地和高额负债来实现快速发展，但在政策调控下，这种模式导致企业资金链紧张，甚至出现了债务违约的情况。因此，在国家政策导向下，房地产企业必须进行经营管理模式的战略转型，这不仅有助于企业合规经营，还能为企业带来新的发展机遇。

2.5 实现可持续发展的需要

首先，房地产开发依赖土地等自然资源，而土地资源是有限的。过去粗放式的开发模式开发使用了大量的土地，甚至很多农田、森林和湿地被转化为建筑用地，造成土地资源的过度消耗。为了长期发展，企业必须进行经营管理模式的转型，以更高效地利用有限的土地资源。其次，随着人们环保意识的增强和可持续发展理念的普及，社会对环境保护和健康生活的追求日益增强，而房地产企业在建设过程中会产生大量的能源消耗和环境污染，如废水、废气、固体废弃物以及噪声污染等，显然这与目前强调的绿色发展相矛盾。因此，房地产企业应积极推动绿色转型，以适应可持续发展的要求，实现长期稳定发展。

3 房地产企业经营管理模式的战略转型策略

3.1 根据市场分析和目标客户定位，制定差异化竞争策略

首先，企业应深入分析房地产市场的当前趋势和未来发展方向，包括政策环境、消费者需求、竞争格局等，通过市场调研和数据分析，精准把握市场脉搏，为战略转型提供决策依据。例如，企业应紧密关注政府发布的房地产相关政策，如限购、限贷、税收政策等，及其对市场可能产生的影响，并分析政策背后的动机和长期趋势，以预测未来政策的可能走向。其次，企业应明确目标客户群体，包括首次购房者、改善型购房者、投资型购房者等，了解他们的需求和偏好，以便在产品和服务上做出针对性调整。例如，企业可以通过市场调研、问卷调查、客户访谈等方式，深入了解不同消费者群体的购房需求和偏好；关注消费者购房决策的变化，如购买力、购房意愿、支付能力等。最后，企业应根据市场分析和目标客户定位，制定差异化竞争策略，通过提供独特的产品设计、创新的营销手段（如数字营销、社交媒体等）、优质的物业服务等，与竞争对手形成差异化竞争，提升品牌影响力和市场竞争力。

3.2 注重产品设计和品质提升，加强物业服务体系建设

在产品设计和品质提升方面，房地产企业需要深入了解消费者的居住需求和生活习惯，引入绿色建筑、智能家居等先进理念和技术。企业通过采用环保材料、节能设备、智能化系统等措施，提高产品的舒适度、便捷性和安全性，从而增加产品的附加值和吸引力。这样不仅能满足消费者对高品质居住环境的追求，还能提升企业的品牌形象和市场口碑。

在物业服务体系建设方面，房地产企业需要提供全面、高品质的物业服务，包括基础服务和增值服务。基础服务如保洁、维修、绿化等可以保障居民日常生活的基本需求，而增值服务如代收快递、代订餐饮等则能进一步提升居民的生活便利性和舒适度。同时，加强客户关系管理，提供个性化、定制化的服务方案，也是提升客户黏性和忠诚度的重要手段。通过深入了解客户需求，提供贴心、周到的服务，房地产企业可以建立起与客户的长期合作关系，实现可持续发展。

3.3 拓展房地产企业业务领域

房地产领域涵盖了众多复杂的环节，包括土地开发、建设施工、物业管理、市场营销、金融服务等。在这个多元化的环境中，房地产企业必须充分整合各项资源，并发挥资源优势，才能在激烈的竞争中保持领先地位，创造更多的经济效益。随着房地产企业传统经营管理模式的逐渐失效，房地产企业需要寻找新的增长点和竞争优势，拓展房地产业务领域，积极与其他领域相结合，进行企业业务的延伸再造。

一是房地产企业可以开展投资咨询等方面的业务，为其他相关企业及消费者提供关于房地产项目的投资咨询服务，包括市场分析、项目可行性研究、风险评估、投资回报预测等；二是房地产企业应关注与房地产相关的新兴产业，进行深入的市场调研，了解新兴产业的发展趋势和市场潜力，并与新兴产业中的领军企业建立合作关系，共同探索投资机会，如投资开发产业园区、科技园区等；三是房地产企业可以通过资金输出的方式参与房地产项目或其他相关产业的投资，如股权投资、债权投资、房地产信托基金等，从而拓展企业业务范围；四是房地产企业可以不再局限于住宅开发，而是向商业地产、产业地产、养老地产、文旅地产等多元化领域进军；五是房地产企业可以拓展社区增值服务，如家政服务、社区商业等，增加收入来源。

3.4 提高管理人员水平，为转型提供人才保障

房地产企业经营管理模式的战略转型需要提高管理人员的专业管理水平和职业道德。通过加强专业培训、强化职业道德建设、结合转型需求、建立激励考核机制等措施，企业可以培养出一支具备高素质和职业操守的管理团队，为企业经营管理模式的转型提供有力保障。首先，房地产企业应通过专业培训和实践锻炼，提升管理人员在项目策划、市场分析、成本控制、团队协作等方面的能力，并鼓励管理人员参与行业交流和学习，了解最新市场动态和先进技术，以提高企业的竞争力；其次，在转型过程中，管理人员需要具备更强的创新能力和适应能力，以应对市场变化和新的挑战，企业应鼓励管理人员积极参与转型过程，提出创新性的想法和建议，推动企业的持续发展和变革；最后，房地产企业需要建立有效的激励考核机制，通过薪酬激励、职位晋升、股权激励、定期的绩效考核和360度反馈等方式，激发管理人员的积极性和创造力，鼓励他们不断提升自己的专业素养和道德水平。

3.5 优化资源配置与运营效率

首先，土地策略是房地产企业经营管理模式战略转型中的关键环节，它直接关系到企业能否以合理的成本获取优质的土地资源，并高效地进行开发利用。企业可以通过招拍挂（土地招标、拍卖和挂牌活动）、收并购（通过收购或并购其他房地产企业或项目，快速获取其手中的优质土地资源）、合作开发等多种方式获取优质土地资源，降低土地成本。同时，充分考虑土地的利用效率和空间布局，通过采用先进的建筑技术和设计理念，提高建筑的容积率和使用效率，进一步降低土地成本，力求在有限的土地上实现最大的开发价值。其次，在房地产企业经营管理模式的战略转型中，资金管理与融资创新是确保转型顺利推进的关键环节。企业应通过建立严格的现金流监控体系、制定详细的资金预算和使用计划、建立风险预警机制对可能影响资金流动性的风险因素进行及时识别和评估等措施确保资金链的安全。在融资方面，企业可以创新多元化的融资方式，如股权融资、信托融资、资产证券化等，以拓宽资金来源，并与金融机构建立长期合作关系，以降低融资成本，保障融资渠道的稳定性。最后，企业应实施全过程、全方位、全员参与的成本管理，严格控制项目从策划到销售等各个环节的成本。企业通过精细化管理，能够提高运营效率，减少浪费和开支。

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