物业企业资金管理存在的问题及措施建议

摘要：随着城市化进程的持续加速和人民生活水平的日益提高，物业行业也越来越重要，在规模上得到明显提升。文章旨在研究物业企业资金管理存在的问题，并提出解决措施，以期能提高物业企业的发展质量，为业主提供更好的服务。文章认为物业企业在资金管理中应当建立并完善资金管理制度，加强资金预算管理，提高资金运营管理水平，强化资金内部控制，全面加强投融资管理等，从而能有效解决资金管理的问题，以供参考。

关键词：物业企业；资金管理；问题及措施

中图分类号：F299.233.47文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）21-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2024.21.034

1引言

现金流如血液，是企业的生死线。资金管理亦是现代企业管理中的重要内容，对于企业的发展稳定性、发展质量和发展速度都具有不容忽视的影响。对于物业企业而言，在经营过程中务必要做好对资金的管理，从而才能为业主提供更好的服务，为企业创造更多的收益。资金管理包括对企业资金来源和资金使用的计划、控制、监督与考核，物业企业应当在资金管理中加强预算管理、资金流动性管理和投融资管理等，确保资金在使用过程中的安全，提高资金利用率，推动企业完成战略发展目标。

2物业企业资金管理的重要价值

2.1有利于扩大企业的竞争优势

通过加强资金管理，物业企业能够有效控制成本，减少不必要的开支，在支出端创造更可观的收益，为企业积累更充裕的资金，使企业的资金收益能力得到提升，这使得企业能够在投资活动上开辟更广阔的空间，为企业赢取高额收益。同时，随着企业资金收益能力的提升，企业在这个讲求规模效应的市场上的竞争力也会得到提升，并能推动企业并购或收购小型物业企业，扩大企业的规模，在市场竞争中占据更有利的地位。

2.2有利于降低企业的财务风险

在资金管理的作用下，物业企业能够更准确、更及时地预测和应对潜在的财务风险，包括资金短缺、流动性不足等问题，从而使企业在运营过程中减少面临不确定性的可能，更稳定地进行经济活动。同时，加强资金管理能够优化企业的资金结构，这同样能够降低企业的财务风险，使企业能够避免陷入财务困境，保持财务稳定，以免企业在市场竞争中处于不利境地，面临被并购或收购的危机，或者导致企业的信誉下降，无法完成筹资等[1]。因此，资金管理能够有效降低企业的财务风险，这对物业企业而言意义重大。

2.3有利于促进企业可持续发展

如果物业企业能够在运营过程中合理开展资金管理工作，这将促进企业的可持续发展。在资金管理的作用下，企业能够更合理地规划和利用资金，资金利用率会随之提升，运营风险也会相应降低，这些都能帮助企业克服不确定因素，使企业的发展更加稳定。同时，由于资金管理能够为企业创造更大的利润，企业可以利用闲置资金用于人才培养、市场拓展和技术创新，这些都能为企业的长期发展奠定坚实的基础，从而有利于推动企业的可持续发展，使企业的生命力更强盛。

2.4有利于塑造良好的企业形象

通过合理开展资金管理工作，物业企业的资金结构会得到优化，支出决策会更加合理，财务风险和经营风险能得到有效控制，在投资项目上也能降低风险，这些都有利于企业避免陷入财务纠纷，使得企业在合作关系上能够更加稳固，赢得政府、银行以及其他合作机构的信任[2]。同时，资金管理能够促进物业企业服务能力的提升，使其能为业主提供更多样化、更优质的服务，这些都有利于企业塑造良好的形象，赢得一定的社会声誉，并借此发挥品牌效应，进一步得到发展，提高企业的发展质量。

3物业企业在资金管理方面的主要问题

3.1资金管理制度不够完善

在资金管理问题上，有的物业企业没有高度重视资金管理制度，在管理过程中没有制定完善的制度使之规范化，导致在资金管理过程中部分员工不能按照目标要求执行工作，且相互之间容易推诿责任，在具体问题上难以追溯责任，致使问题迟迟得不到解决，并会激化内部矛盾。有的企业在制定资金管理制度时没能细化目标，这使得员工对完成目标的方式的理解存在较大差异，进而容易使员工之间出现分歧，难以统一对资金管理工作的认识，这同样不利于企业进行资金管理[3]。

3.2经营利润和资金周转率不高

经营利润是衡量物业企业经营质量的重要指标，有的物业企业在经营过程中没能有效管理应收账款，导致坏账损失增加，从而降低了经营利润，使物业企业经营利润处于较低水平，进而使得项目毛利率过低甚至出现亏损。同时，因在应收账款问题上没能引起重视，业主的欠费金额较大，或者长期拖欠物业费，这些问题都导致企业的资金周转率下降，现金流情况不容乐观，企业资金负担较重，同步更会影响企业的投资决策和融资能力。此外，代垫款项不能及时回收，人工成本需按时兑付以及人力资源利用率偏低也是影响物业企业资金周转率的重要原因。

3.3资金预算管理不规范

在物业企业的资金管理中，资金预算管理至为关键，有的企业未能对此提起重视，在管理过程中没有针对资金预算管理内容做出科学决策，导致企业的资金管理效率不高。首先，有的企业在运营方式上存在问题，没有有效控制各项资金支付，这部分是由于财务人员的能力存在欠缺，部分是由于资金内部控制体系不完善，致使各项支付未使用足信用期，减少了企业资金收益。其次，有的企业没有根据实际情况制定好资金预算目标，导致预算情况与实际结果出入过大，或者在预算执行过程中没有加强监督，导致预算目标未能完成，这些问题都会影响到企业的资金管理质量，阻碍企业的高质量发展[4]。

3.4投融资能力存在不足

投融资也是物业企业资金管理中的重要内容，有的企业在融资能力上存在明显不足，没有探索多元化的融资渠道，导致部分企业除了信用期内的供方应付账款外所能筹措到的金额数目达不到预期要求，进而无法进行相应的投资活动，导致企业的机会成本增加，或者致使企业不能及时发挥规模效应完成扩张等，限制企业的发展。其次，有的企业在投资时没能做好风险管控，对投资项目的风险等级和风险类型的分析不足，致使企业容易在投资项目上折戟，承担过大风险，面临过多不确定性，影响企业高层的决策及资金收益的稳定性。

4物业企业解决资金管理问题的有效措施

4.1建立和完善资金管理制度

4.1.1明确资金管理目标

为了解决资金管理问题，提高资金管理效率，物业企业有必要建立和完善资金管理制度，借此实现资金管理的规范化、系统化、科学化。企业为此首先要明确资金管理的目标，即优化应收账款结构、提高资金利用率、增强资金流动性和稳定性、优化资金结构等，在总目标的导向下根据具体的资金管理情况和实际需求细化目标，进而建立资金管理制度，在制度的作用下逐步实现目标[5]。比如，关于提高资金利用率这一目标，可以将其进一步细化为提高收缴率、降低旧欠规模、加大供方信用期、降低资金闲置率、优化库存管理等。

4.1.2合理明晰岗位权责

物业企业的资金管理需要多个部门的协同合作，包括财务部、物业部、项目和内部审计部门等，各个部门都会对资金管理的成效产生不可忽视的影响，因此企业有必要通过制度落实各部门的责任，做到权责分明，比如物业部需要按照决策进行资金调度，财务部需要进行资金预算、管理现金流和财务分析等，项目则需要及时收取费用等。企业可以通过制订并下发《资金管理规定》明确各部门的权责，提高资金管理效率。

4.1.3建立收费管理制度

对于物业企业而言，在收费管理策略上建立制度框架至关重要，特别是要明确收费项目和收费标准，包括基础物业费、增值服务费、停车费和代收费项等，为每个项目制定明确的收费标准，提前做好市场调研，在参考同行业收费标准的同时考虑企业自身的特点，使收费标准合理化。同时，还应对收费标准进行周期性评估，以应对成本变化和通货膨胀等影响。其次，企业要强化收费流程，绘制收费流程图，为相关人员提供规范化的工作指南，同时制定一体化的收费通知单和发票等文档模板，尽量使用电子票据，使收费信息标准化。另外，企业还要建立欠费催收机制，包括标准催费流程、业主沟通策略、信用评级体系和多元化催缴方案，确保收款的稳定性和安全性。

4.2加强资金预算管理和执行控制

4.2.1制定资金预算计划

为了解决资金管理的问题，提高资金管理的成效，物业企业需要加强资金预算管理和执行控制。为此，企业首先要制定年度资金预算计划，对企业在过去几年内的收支及资金流动情况等数据进行整合与分析，结合分析结果与现有合同及预期新合同进行收入、支出预测，设定年度预算目标，以期提高物业服务项目的现金流。其次，企业要在年度资金预算计划的基础上进一步细化月度资金预算计划，在月度计划中考虑季节性因素，如冬季的能源费用、夏季的绿化费用、节假日的社文费用等，将每个月的业务活动与资金流动匹配起来。

4.2.2建立预算管理体系

在企业的资金预算管理过程中，建立预算管理体系是极其重要的手段，企业要通过建立体系使资金预算管理规范化。为此，企业要成立专门的资金预算管理小组，由财务部、审计部等相关部门的主管和骨干成员组成，明确其职责和权限，赋予其资金预算管理工作上的独立性。其次，企业要明确预算编制，由专项小组负责制订预算编制的内容，根据企业的年度计划和月度计划合理规划分解后的预算目标，将之下发给各部门，由各部门在其所负责的业务活动中尽可能满足目标。

4.2.3加强预算执行控制

在进行资金预算管理时，企业必须对预算管理的执行过程进行严格监督，确保各部门在业务活动中没有违反预算编制的相关规定。为此，企业首先要建立预算监控机制，要求财务部按月出具资金预算执行报告，反映预算管理的执行结果，同时设立警戒线，利用信息系统自动发出预警，当某项支出接近预算时提醒相关部门的人员，使其能及时控制成本支付。其次，企业要强化审批流程，在预算方案下发后要求各部门严格执行，不能随意更改资金预算计划，严格审查各部门的预算外支出，要求其未经审批不得随意支付。

4.3全面加强资金运营管理

4.3.1加强成本支付控制

在资金管理中，有效控制成本支付是重要举措，对于企业的资金运营管理效率具有举足轻重的影响。企业首先可以优化人力资源管理方案，促进人员的精简化，避免人力资源过剩，减少不必要的人工成本支出，同时从机会成本的角度加强员工培训，充分发挥员工的价值，提高其所能创造出的收益[7]。其次，企业要做好公共能源管理，利用智能控制系统和专业仪器加强对水电能耗的计量，避免跑冒滴漏，在满足住宅用户日常生活需求的前提下尽可能节约公共能源，同时推广绿色清洁服务，在减少对化学清洁剂的使用的基础上降低环境治理成本。

4.3.2优化经营方式

为了提高资金运营管理的效率，促进企业资金管理水平的提升，企业还需要优化经营方式，提高经营收入。为此，企业可以向业主推广增值服务，在提供安保和清洁等基础服务之余开设快递代收、家政服务、租售服务等项目，从而收取额外的费用，增加经营过程的收入。同时，企业还可以利用市场调研和大数据为业主和租户制定个性化服务方案，并通过提高服务人员的专业能力显著提升服务质量，增强客户粘性，这将进一步提高企业的经营收入。另外，企业还可以开辟新市场，发展城市物业合作模式，扩大外包范围，从而提高收入水平。

4.3.3提高资金周转率

物业企业可以通过提高资金周转率使资金运营管理水平得到提升，解决企业在资金管理上的问题。为此，企业首先要加强对固定资产的管理和维护，尽量避免固定资产的闲置和浪费，建立固定资产登记制度，全面掌握固定资产的信息，并制定预防性维护计划，包括清洁、润滑、检查和维修等内容，确保固定资产能正常投入使用。其次，企业可以增加履约保证金和质保金，对工程整改款项进行分阶段支付，保留一定比例的尾款，并减少预付款。以及通过向甲方开具银行保函替代履约保证金现金支付方式。另外，最重要的是企业可以在物业费催收制度的基础上通过高目标牵引提高收缴率和清欠率，借此提高资金周转率。

4.4全方位加强投融资管理

4.4.1提高投资回报率

物业企业有必要加强投融资管理，借此提高资金管理效率，促进企业经济效益的提升。为此，企业必须通过采用各种有效方式提高投资回报率。首先，企业可以对闲置资金进行充分利用，利用一定比例的闲置资金购买国债或与银行签订存款协议，赋予闲置资金更高的价值。与此同时，企业也要预留足够数额的闲置资金，在使用时不超出安全线，从而确保资金安全。其次，企业要做好风险控制，因为任何投资项目都具有一定的风险，企业在投资一个项目之前必须深入分析风险因素，从相关政策、市场波动和竞争对手等角度进行考量，定期评估风险敞口，通过投资组合分散风险，降低风险等级等[8]。最后，在选择投资对象时要做足调查，识别潜在的增长区和人口增长趋势，综合考虑区域人流量、基础设施建设情况、政府重点项目等因素，并可利用规模效应进一步提高投资收益，并购或收购小型物业公司。

4.4.2提高融资能力

在资金管理中，物业企业还需要尽量提高融资能力，这对于企业的风险控制和投资收益都具有重要影响，能够加速企业扩张的进程。为此，企业首先要建立和维护良好的企业信用记录，极力避免违约行为，及时偿清债务，做到不欠款、及时还款，使企业的信用评级得到提升，从而帮助企业在筹资时获得便利。企业还应与金融机构建立良好的合作关系，深入了解金融机构所提供的贷款项目，建立良好的企业形象而获得金融机构的信任，这能帮助企业在融资时获得更满意的贷款服务。其次，企业要探索多元化的融资渠道，除了传统的银行贷款以外可以向股权融资、发行债券和私募股权等方向进行探索，并灵活利用互联网金融和资产证券化等融资工具筹措资金，有效降低融资成本并提高融资效率。

4.5强化资金内部控制

4.5.1建立内部控制体系

物业企业在资金管理工作中，有必要强化资金内部控制，通过内部控制提高资金管理的效率，促进企业经济收益的稳定提升。为此，企业首先要建立资金内部控制体系，明确内部控制的目标，诸如保障资金安全、确保资金合规性、提高资金利用率等，在内部控制目标的导向下进一步制定内部控制措施，并将内部控制目标传达给各级人员，体现出内部控制过程的全员参与特征，赋予全体员工参与资金内部控制的权利与责任。同时，实施岗位分离和权限控制，比如出纳和会计不能由同一人担任等，从而确保资金操作的安全性。

4.5.2加强资金收支管理

在强化资金内部控制的过程中，物业企业要加强资金收支管理，这主要体现在以下几个方面。首先，企业要加强现金管理，推广电子支付模式，同时严谨职工利用个人账户收款，避免现金流入职工的个人账户，导致公款被挪用[9]。企业还需对库存现金进行定期清点，确保其与账目相符，在对账的基础上确保现金安全。其次，企业要加强财务印鉴管理，根据岗位不相容原则分人保管财务印鉴，要求相关人员在使用印鉴时做好审批和登记。最后，企业要做好银行账户和支付安全管理，履行银行分级授权与手签支付功能，开启支付通道，实施分级授权审批制度等。

4.5.3提高员工专业素养

为了强化资金内部控制，提高资金管理的效率，物业企业还需要加强培养员工，因为资金内部控制是全员参与的过程。为此，企业要对职工进行专业培训，对于非财务部的人员要加强训练其对资金的管理能力，增强其财务管理意识，指导其学习有关资金管理的理论知识，提高其金融素养，使其在从事业务活动的过程中能够严格按照内控制度做出决策与行动。其次，企业要加强培养财务人员的信息素养，训练其使用智能财务系统和相关软件，确保其在资金内部控制过程中能够高效完成任务，做好信息化统计与监督。最后，企业可以通过完善绩效考核机制增强员工的动力，使其能够为了实现资金管理目标更加努力地工作学习，在资金内部控制中做好分内工作，促进企业利益最大化。

5结语

综上所述，在物业企业的运营过程中，对资金的管理工作至关重要，对企业的发展速度和发展质量都具有举足轻重的影响。为了推动企业在市场竞争中的稳步前行，企业必须及时分析资金管理上的问题，制定解决对策，在实施过程中持续优化资金管理方案。通常，物业企业需要建立和完善资金管理制度，明晰各部门的权责，强化资金预算管理及其执行控制，从提高经营收入、控制成本和提升资金周转率的角度优化运营管理，强化企业的融资能力和投资能力，并加强资金内部控制等，从而通过这些措施提高资金管理效率，有效降低企业在运营过程中的成本，提高资金利用率，保障企业的可持续发展，提高企业的市场竞争力。

参考文献：

[1]赵秋菊.物业管理公司加强资金风险管理的有效措施探讨[J].企业改革与管理，2023，（5）：93-95.

[2]廖丽华.小微企业营运资金管理问题及其对策研究——以X公司为例[J].企业改革与管理，2023，（4）：9-11.

[3]林钦顺.财务共享服务模式下集团企业资金集中管理的问题及建议[J].西部财会，2023，（1）：40-42.

[4]阮晓琴.中小型民营建筑施工企业资金管理中存在的问题及改进建议[J].财经界，2022，（36）：27-29.

[5]高晓帆.数字化转型视角下企业集团资金管理的问题及对策思考——以GH集团为例[J].产业创新研究，2022，（23）：147-149.

[6]黄晓敏.浅谈物业公司应收账款管理现状及对策——以JT物业公司为例[J].中国市场，2022，（31）：167-169.

[7]杨哲琰.中小建筑施工企业资金管理存在的问题及对策探讨[J].中国乡镇企业会计，2022，（10）：59-61.

[8]丁增稳，陶黎明.化解企业融资困境的方法和途径——以安徽中电兴发与鑫龙科技股份有限公司资金管理为例[J].安徽商贸职业技术学院学报，2022，21（3）：20-24.

[9]邓海波.基于战略导向的全面预算管理——以物业行业GD集团公司的实践为例[J].大众投资指南，2022，（12）：191-193.

[10]李胜聪.试谈商业地产物业公司资金管理——以广州市D商业广场为例[J].纳税，2021，15（30）：185-186.