房地产企业融资方式的优化策略

国家统计局数据显示，房地产行业产值占国内生产总值的比重逐年增加，即使在经济下滑的2021年和2022年，也依然高达6.8%和6.1%。但房地产项目开发周期长，每个环节资金缺口都很大，而我国资本市场尚不发达，大部分房地产企业获得资金的重要渠道是依靠银行贷款和购房者的预售款。随着近年来经济因素的不确定性，房地产企业承受着巨大的资金压力，债务风险居高不下，凸显出了过分依赖银行贷款和售房预收款为主的融资方式的弊端。因此，优化房地产融资方式，有效控制融资风险，对于推动房地产企业稳定发展具有极其重要的现实意义。

一、房地产融资理论概述

本文研究的房地产融资方式，指房地产企业及房地产项目通过房地产信贷及资本市场融资等直接和间接方式融资。

（一）房地产融资研究综述

著名学者巴斯丁认为，应该首先选择内源融资，其次是债务融资，最后选择股权筹资；Redman（2002）认为，资本结构的主要方法有抵押贷款、信托基金、租赁和销售等；Archamebault（2009）归纳出，信托融资既可以降低成本，也有利于房地产资金使用的连续性；By Kaplan（2011）等提出，私募股权投资基金在房地产融资中有着关键性的作用。

我国房地产融资方面的研究起步比较晚，很多融资方式的研究还在探讨阶段。巴曙松（2010）认为，灵活运用金融工具，减少资金筹集费用，已经变成了房地产公司在激烈竞争中生存的主要手段；汤华然（2011）指出，目前我国房地产企业融资方式单一，主要是自有资金和银行贷款，少数大型房地产企业采用了股权融资。他认为应该积极向先进发达国家学习，借鉴房地产产业基金、房地产信托等融资方式，并完善相关政策法规；李燕（2011）认为，我国房地产企业的长期债务过度依赖银行开发贷款，为了降低各种风险，应促进有关机构的改革创新。

（二）我国房地产融资方式概况

目前发达国家房地产融资方式主要有房地产证券化（以美国等为代表）、住房储蓄（以德国等为代表）和社会福利基金（以新加坡等为主）三种融资方式。我国房地产融资方式可分为五个时间段，经历了股权为主、非标为主、债券为主后，又回归信托、贷款为主的变迁过程。

1.2009年以前，以股权融资为主

2009年之前的10年是房地产快速发展和调整的时间，也是我国房地产市场巨大变化的时代。房价涨幅迅速，供不应求，市场秩序混乱，房地产开发过热，多地出现投资投机狂潮，国八条、新八条等密集的调控政策依然难以撼动房价的高涨和投资热潮。从2004年允许个人集资建房到2007年，碧桂园率先在港上市，成为我国内地房地产企业在港最大筹资额的企业。总体来说，这段时间的融资方式是以股权融资为主。

2.2010—2014年，股权融资受限，非标融资为主

2009年底，国四条出台，明确表态要遏制过快上涨的房价。2010年证监会叫停房地产企业股权融资，境内房地产IPO基本停滞，非标融资兴起。非标融资是指除金融机构之外的如政府、非政府机构和企业提供的一种融资机制，这种融资机制不仅能够满足企业的融资需求，同时还可以提供灵活的贷款机制，从而起到控制风险、灵活拓展融资渠道的作用。

3.2015—2016年，基金融资以债权型为主，股权型方式较少

2015年，各地陆续调整公积金政策，促进刚需置业者对公积金贷款的利用，国内楼市趋向回暖。2016年10月以来，房地产调控政策不断出台，房地产企业境内融资渠道也被全面收紧，因此企业纷纷转向海外发债来继续补充资金。证监会颁布公司债新政后，债券融资得到快速增长。根据CRIC监测，房地产企业融资方式多元化进程不断加速，持有经营比重高的房地产企业频繁通过委托贷款来拆借资金。基于风险的考虑，银行放宽房地产企业的放贷政策，银行贷款的优势突出，抵押和担保贷款的比重在上升，108家典型房地产企业的银行贷款占比由2012年的27%提高至2014年29%。

4.2017年以来，重新回归银行贷款和房地产信托为主的融资方式

2017年房地产调控继续深化，海外发债也被停止，于是大中型房地产企业对于银行信贷的依赖程度更高，房地产开发贷、房地产信托融资在上半年增速较快。2017年上半年，主要金融机构房产开发贷款增速达到18.30%，此外由于购房需求旺盛，房产销售依然火热，来自购房者的预收款极大地缓解了房地产企业的资金压力。

5.2022年至今，优化股权融资

受疫情影响，经济发展放缓，房地产企业资金压力巨大，2023年11月，证监会发布支持房地产市场“股权融资大礼包”，支持政策落地。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，这5项措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用等，以优化融资股权。

二、房地产行业融资方式存在的主要问题

目前我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款，其次是抵押、发行股票和债券融资。我国证券资本市场起步较晚，相比于西方完善的融资体系，我国房地产企业融资方面还存在以下问题：

（一）融资方式单一，银行借款占比居高不下

大多数房地产企业融资主要依赖银行借款，贷款比率基本维持在50%-60%以上，有的企业甚至更高，资本结构不够合理，因此造成了高杠杆、高风险的局面。

1.高比率有息债务扩大了企业财务风险。有息负债率是一个重要的财务指标，它代表了企业总负债中有多少是需要支付利息的部分。当这一比例较高时，意味着企业需要支付更多的利息，从而增加了财务费用，提高了企业的财务风险。尤其是在经济环境不佳或者利率上升的情况下，企业的偿债压力将变得更加沉重。

2.营运资金周转慢，负债使用成本成为企业发展巨大的拖累。企业的营运资金周转慢，遇到紧急情况需要大笔现金支出时，会加剧企业无法支付的债务风险，影响其声誉和信誉，也会给企业带来信用危机。

3.债务偿还步伐缓慢，新债旧债导致企业财务状况持续恶化。企业偿还各种到期债务能力的大小，是判断企业财务状况优劣的重要标准之一，反映了企业财务状况的稳定性和企业生产经营的发展趋势。2022年有的房地产企业短期债务的资金缺口高达1800亿，因此不得不增发公司债以在一定程度上缓解偿还债务压力。

（二）股权融资占比较少，政策支持力度不够

房地产企业的三种融资方式（信贷融资、债券融资和股权融资）中，股权融资有股权质押融资、股权交易增值融资、股权增值扩股融资和私募股权融资。虽然股权融资具有所需资金门槛低、财务风险小、融资风险小等优点，但从相关的政策支持来看，我国关于信贷和债券两方面的政策更多，而股权方面的政策则比较少。

1.股权融资额度难以满足企业资金需要。国内一般采用私募作为股权融资主要方式，其优点是融资针对性强、时间快，但融资对象受限，难以满足企业资金需求。同时有可能个别股东还有其他特殊需求，私募价格也很高，这导致私募难以有效落实。

2.企业未积极运作股权融资。股票投资比债券投资风险大，房地产企业盈利能力和业绩波动较大，因此加大了投资者的不信任和投资风险，加之地产股集体大跌，严重影响公司的信用评级。信用评级一旦降低，融资更加举步维艰。而我国房地产发行股票比发行债券限制更为严格，所以企业只能更加偏向于发行债券这一相对简单的方式来融资。

3.发行新股限制很多，企业不具备条件。主板市场上发行新股审核严格，通常要求企业具备健全且运行良好的组织机构和较强的盈利能力。2023年，房地产企业业绩持续低迷、经营不善成为部分房地产企业股票持续下跌的重要原因，已经有多家房地产上市公司触及退市条件。

（三）债券融资存在违约情况

房地产企业债券融资比较流行的是ABS。ABS是一种以预计能够产生现金流的基础资产为支持，通过结构化等方式进行组合，发行有价证券出售给投资者的债券融资工具。近几年ABS实施也并不顺利，融资债券额度和期限安排与企业业绩不匹配，到期偿还困难，因此导致多家企业出现债券到期违约的情况。

三、优化融资方式的策略和建议

2021年以来，房地产行业分化加剧，进入深度调整期。“去杠杆”“降负债”“高品质”成为房地产企业生存法则的高频词。对于改善房地产企业融资途径，需要企业、政府和金融机构三方面的共同努力，其中企业是主要方面。

（一）积极提升企业市场竞争力，进一步降低财务风险

1.提高企业信用。房地产企业信用包含税务信用、债务信用、消费信用等，哪一方面的信用出现问题都会在自媒体时代被放大，从而影响企业市场竞争力。房地产企业可以拓展隐形资产及良好人脉，以获得“绿色贷款”通道。此外可以积累金融市场好的企业“信用口碑”，争取最大的融券授信额度。在证券行业中，融资授信额度是指证券公司根据客户的资信情况，授予客户在使用其提供的资金或证券进行融资买入或融券卖出的最大金额。

2.充分利用融资组合与手段。我国房地产企业融资渠道虽然也比较多，但大部分融资均来自银行借款，结构不合理。因此房地产企业应根据自身特点并借鉴国外先进经验，构建房地产信托基金，完善房地产抵押担保贷款、发行公司债券和股票及其他更多元化的融资途径，同时要注意调整好融资比例，通过各种方式降低融资成本。

3.合理优化企业资产与资本结构。房地产企业除了销售商品房，还可以拓宽新的业务领域，如推进轻资产化战略，进军租赁市场、物业管理、餐饮、旅游市场等，同时还可以关注保障房、公共租赁房等目前国家正在大力推进的住房项目。此外，注重区域架构变动，调整资产结构。如发展旅游地产，加大对休闲、度假型社区项目的开发，随着2023年旅游业的恢复，旅游地产收入在一定程度上可以缓解资金压力。

4.努力维持销售规模和高回款率。房地产企业应该通过多元化途径提升资金周转效率。房地产企业的销售收入有销售商铺、住宅和写字楼等物业获得的收入，同时出租商铺和停车场等设施也可获得租金收入，另外还有娱乐设施、品牌效应等均可增加收入。除此之外，通过客户为中心的综合服务经营，超前定位理念，获得购房者青睐和超高销售回款率。房屋质量和服务态度的性价比的提高，也可以提升销售额。

（二）适应市场经济环境，政府及时出台相关配套政策

1.出台相关救市政策，并加以落实，以帮助企业渡过难关。2022年以来，各地各部门不断出台利好政策数十项。如近期国内多个城市取消或放松住房限购政策，“认房不认贷”逐渐从二三线城市扩展到一线城市，这在一定程度上刺激了购房欲望，提高了房地产企业销售额，加快了回款速度。

2.在不影响实体经济发展的情况下降低相关税费。房地产行业涉及的税费项目有个人所得税、企业所得税、契税、印花税、城市房地产税、城镇土地使用税、增值税、土地增值税、耕地占用税、城建税、教育附加税等。在有利于国际经济长远发展的情况下，暂时降低我国房地产企业的所得税等各项相关税费，可以为企业节约很大一笔开支。此外积极引进外部资金，适时为一些优质龙头房地产企业注入新的“血液”资本。

（三）配合国家宏观调控，出台相应金融配套措施

1.下调贷款利率。2023年贷款利率共下调了65个基点，其中包括了20个基点的LPR下调，以及通过降准和降息累积的45个基点下调，降低了房地产企业的贷款利息。

2.完善金融监管体系。证券市场情况异常复杂，而我国证券市场体系尚未完善，但股权、债券融资相比银行贷款，融资规模更大，速度更快，因此中国人民银行、金融监管总局、中国证监会应深度配合，明确支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

结语：

综上所述，当前我国房地产企业融资方式相对单一，银行贷款率居高不下，融资成本高，财务风险和信用风险也较高。针对这种情况，房地产企业要进一步提升其经营能力和市场竞争力，改变传统高负债经营模式，优化企业资产与资本结构。同时必须制定科学的融资规划，结合自身的实际情况，选择合适的融资方式，从而为企业的发展提供更加坚实的资金保障，为国家经济的持续稳定发展作出应有的贡献。