探讨房地产开发公司财务管理及税务筹划

纳税筹划作为企业财务管理的重要手段，可以帮助企业实现财务目标，并缓解经营压力。因此，企业需要在纳税筹划方面加强管理，以提高经营效率。

房地产开发公司进入微利时代，内部成本控制和资金分配仍存在压力。在这种情况下，房地产公司需要通过税务筹划来缓解经营压力，要遵从国家宏观调控理念，构建科学合法的税务筹划方案。税务筹划是一项复杂的工作，需要企业了解国家税收政策，掌握税务筹划技巧，制定科学合理的税务筹划方案。税务筹划可以帮助企业合法降低税负，提高利润，提高企业竞争力。

随着房地产市场的不断发展，越来越多的企业进入房地产行业，导致竞争过于激烈，利润水平持续下滑。在房地产直接成本已经优化到极点的时代，企业必须加强财务管理，制定科学合理的融资方案，并有效控制税务成本。其中，税务筹划是企业财务管理中的重头戏。企业需要在事前、事中和事后进行控制和执行。在事前，企业需要制定合理的税务策略，避免不必要的税务风险。在事中，企业需要及时对税务问题进行处理，以避免出现不必要的罚款和处罚。在事后，企业需要对税务问题进行稽核和检查，以确保税务合规性、减少税务风险。同时，企业需要制定科学合理的融资方案，有效控制税务成本。财务管理的核心在于控制成本，同时确保企业的盈利。因此，企业需要对财务管理进行全面的规划和分析，以确保企业的财务稳定和可持续发展。

一、财务管理与税务筹划概述

（一）财务管理

在企业的运营发展中，财务管理是企业经营发展的重要组成部分之一。科学的现代化财务管理模式可以帮助企业实现财务管理的自动化、信息化和智能化，提高企业的财务管理效率和精度。可持续发展是企业财务管理的重要目标之一，它可以帮助企业实现长期的经济效益和社会效益。真实可靠的会计核算资料是企业财务管理的基础，它可以帮助企业了解自己的财务状况和经营情况，及时调整经营策略。合法和诚信的社会机制是企业财务管理的重要保障，它可以保证企业财务活动的合法性和诚信性，促进企业的健康发展。因此，企业财务管理是企业经营发展中至关重要的一环。企业应该注重财务管理的科学化、规范化和合法化，以实现企业的可持续发展和长期的经济效益。

（二）税务筹划

税务筹划在西方国家已经有很长的历史，而我国在这方面的基础相对薄弱，税务筹划发展缓慢。然而，随着市场环境的不断变化，国外的企业也纷纷加入我国市场，为房地产企业带来了挑战和机遇。为了应对这种情况，国家颁布了高新行业优惠政策，这意味着房地产企业需要认真研读税收政策，并制定税务筹划方案，以缓解经营压力。但是，在制定税务筹划方案时，必须结合企业的实际情况，避免制定无效或损害企业利益的方案。科学合理的纳税方案能够帮助企业实现合理节税，规避陷阱，实现税负合理最小化的目标。这需要企业在制定税务筹划方案时，充分考虑市场环境的变化，了解税收政策的变化和趋势，以及企业自身的实际情况，最大限度地实现税务优惠。

（三）财务管理和税务筹划

税务筹划是企业财务管理中的一项基本管理活动，二者是相辅相成的，它需要企业具有完善的财务会计制度以及规范的财务管理体制，同时对财务会计人员也有较高的要求，财务人员应对会计准则及税法有详细的了解，并通过一定的会计手段降低企业的税务负担，在这一过程中，不仅可以合法有效地降低企业的税务成本及费用，节省大量的经营资金，并能使企业的财务利益尽量达到最大化，从而实现企业的财务目标。

二、房地产开发公司财务管理及税务筹划

（一）房地产开发公司财务管理及税务筹划的要点

1.积极解读财税政策

根据《土地增值税暂行条例》，在房地产开发过程中，相关企业可以通过合理的利息扣除方式来降低土地增值税的负担。其中，银行发放贷款的利息仍需遵守相关规定，不得超过限定范围。此外，房地产开发公司在项目开发过程中需规范化和合理化地进行评估，选择符合自身利益的利息扣除方式。

企业可以通过适当的土地选择，用地价格抵减增值税，明确定义各种类型的业态，来有效减少应纳的增值税额，从而降低土地增值税的负担。

在确定销售价格时，企业需要充分考虑土地增值税税负计算规则，避免超过超率累进税率的临界点而增加项目税负，因此要选择合理的销售价格。此外，针对普通住宅在20%临界点的升值率，可以通过合理控制销售价格来避免缴纳土地增值税。

最后，企业需要注意，相关金融机构可以向企业提供利息有效扣除的证明，以便企业进行相应的税务申报。在进行税务申报时，企业需遵守相关法规和规定，确保税务处理的合法性和规范性。

2.创新税务筹划思维

税务规划和筹划是企业管理中的重要组成部分，它们不仅关乎企业的生存和发展，还关系到企业的声誉和形象。然而，在进行税务规划和筹划时，企业往往面临着各种风险和挑战。因此，加强企业全员的风险意识，避免税务纠纷，成为企业税务规划和筹划的首要任务。

为了有效地避免税务纠纷，税务规划师应告知委托人税务筹划的范围和原则，建立风险预警机制。这样，企业就可以在筹划税务方案时，充分考虑税务风险，设定合理的税务目标，并制定相应的应对措施。同时，企业应认真考虑相关税收政策，确保税务筹划的合理性和合法性。这样企业就可以通过合理的税务规划和筹划，减轻税负，提高纳税能力，从而促进企业的持续健康发展。

另外，企业在建立科学合理的风险控制制度的同时还应注意自身财务状况，做好内部财务管理，采取税务筹划方案，减轻税负，提高纳税能力。这不仅需要企业细化业务环节，充分分析业务特点，做出科学合理的决策，还需要建立完善的税务筹划体系，将税务筹划理念贯穿于企业管理链的始终，这样企业才能在纳税管理方面做到有效规划和控制。

企业还需要加强与政府部门的沟通。积极争取区域性优惠政策，与政府部门达成共识，促使企业合理享受部分政策待遇，得到更多政策方面的支持，减轻税务负担，提高企业的盈利能力。

（二）房地产开发公司财务管理及税务筹划的对策

1.土地增值税筹划

在房地产开发行业中，大多数企业更注重自建销售，但这种销售方式并没有很大的税务筹划空间。因此，一些企业开始尝试采用代建制和联合建制来获得更大的税务筹划空间。

代建制方案是指客户被房地产开发企业替代，收取相应的代建费，开发房地产的做法。这种方式下，房地产所有权并未转移，因此不属于土地增值税缴纳范围。房地产开发企业可以使用代理建设来减轻企业的税务负担，但需要在房地产开发的初期经过用户确认后进行。

联合建制方案中，甲乙双方分别提供土地使用权和资金，共同合作完成房屋建设。建成后，应当按照有关比例共同使用；如果需要转让房屋，需要根据有关规定缴纳一定的土地增值税。

普遍做法是拿地配建保障性住房，保障性住房具有较低的增值额度，或者可以免缴土地增值税。房地产企业尽可能不要按照建造面积进行成本分摊，否则会导致保障性住房多缴纳部分土地增值税。

总的来说，房地产开发企业可以通过采用代建制和联合建制来获得更大的税务筹划空间。这可以减轻企业的税务负担，同时也能够更好地满足市场需求，促进行业的健康发展。但需要注意的是，这些方案需要在合法合规的前提下进行，避免出现不必要的风险和纠纷。

随着房地产市场的快速发展，房地产企业的角色也越发重要。而在这个过程中，房地产企业需要积极与政府沟通，明确保障性住房的定向材料。这样可以使政府更好地了解房地产企业的需求，从而提供更好的政策支持。

同时，房地产企业也应该争取土地增值税的暂不预征政策，以减少资金占压。这样可以使房地产企业更好地管理自己的资金，从而确保企业的稳定发展。

但是，房地产企业在争取土地增值税暂不预征政策的同时，也需要避免因为后期土地增值税退税而产生问题。因为土地增值税是一个非常复杂的税收制度，如果房地产企业不了解相关政策和法规，就很容易出现退税问题，从而影响企业的正常运营。

房地产开发公司的土地增值税征税对象是土地和地上的建筑物。每年根据房地产项目的预计销售收入进行预收，然后在项目竣工后接受土地清算。这个过程需要经过三个环节，对税负有着深远的影响。因此，房地产企业应该认真对待土地增值税管理，加强相关知识的学习和了解，以确保企业在税务方面的合法合规。

如何避免不必要的土地增值税支出？

土地增值税是指在不动产转让或者以其他形式处置不动产时，因不动产的增值而应缴纳的税款。对于房地产开发商来说，土地增值税是不可避免的成本，但是通过一些规划和措施，可以减少不必要的支出。

首先，在开发前期，需要进行项目规划，明确划分缴纳的滞纳金性质。在土地获取阶段，将其列为土地转让合同中土地出让金的一部分，从而降低土地增值税的支出。

其次，在施工中期，开发商必须选择正确的成本分摊方式，以享受免税或优惠政策，避免增加不必要的土地增值税支出。例如，在拆迁补偿中，开发商可以采取以物抵债的方式，通过拆迁补偿分摊一部分成本，从而避免土地增值税的支出。

最后，在建设后期，需要根据项目扣除金额以及房地产取得的收入总额计算土地增值税的增值额，并计算增值率，最终根据增值率采用税率计算出应缴纳的税额。开发商需要了解相关政策，并根据实际情况进行合理计算，避免不必要的支出。

2.其他税种筹划方面

近来，房地产市场行情遇冷，销售下滑，但是由于房地产企业税款预收制的特殊性，导致本不富裕的资金流更是雪上加霜，因此在整个项目开发周期中控制预缴税款的资金流出，成为纳税筹划的重中之重。

（1）增值税及附加方面

房地产企业项目开发周期较长，通常为2～3年开发周期，在竣工备案后才能确认收入成本，由于开发阶段无法确认收入成本，因此会有大量增值税留抵存在，一是在预缴增值税及附加阶段，要充分利用留抵退税政策，减少资金沉淀。二是根据财税[2016]36号的规定，增值税纳税义务的发生时点为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。在收取预售款时直接开具发票，以提前触发增值税的纳税义务发生时间，减少增值税的预缴。但需注意实操中各地对该操作的认可程度不同，建议提前与税务机关沟通。另外，即便税务机关认可该操作，也应注意交房后退面积差等需要红冲发票的情形造成的潜在税务风险。

（2）企业所得税方面

一是项目处于预售阶段，增值税及附加、土增税均按照回款金额预缴，企业所得税以销售回款为基数，并按照房企毛利率减去当期费用后的利润25%进行预缴。因增值税及附加、土增税预缴无抵扣项，无法调节；所得税可通过适当增加期间费用、扣除已预缴的土地增值税、附加税费来减少当期利润，实现当期少预缴或者不预缴企业所得税的目标。

二是尽量提前实现项目竣工备案，缩短预缴税款的时间，压实项目成本费用，合理释放利润，将预缴的企业所得税压到确认收入成本当年。

结语：

税务是企业运营中不可避免的一项费用，而税务风险则是企业常见的经营风险之一。房地产开发公司在面对税务风险时，需要树立良好的风险意识，并在风险发生或已经发生后，及时采取有效措施应对，这包括对税务部门进行有效的沟通，寻求合理的解决方案，以及尽可能减少负担。