政策底和市场底已至？

邱永芬

一日之间，楼市利好政策接踵而来。

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、住建部等国家四部门联合出手，当天出台了前所未有的楼市刺激政策。由此带动A股和港股的地产板块暴涨。截至收盘，A股房地产板块涨幅超7%，万科、保利发展、金地、世联等20余只地产股涨停。在业界专家看来，这次刺激政策力度空前，房地产市场的政策底和市场底即将确立，房地产市场将迎来转折点。

国家层面大力化解出险房企风险

此次住建部对于保交房工作落实了四项重点内容，明确保交房“分类处置”，强调融资协调机制的推进，明确“以购代建”的模式，明确要处置存量土地。易居研究院研究总监严跃进指出。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，各部委发布会的各类政策组合拳，不仅仅是保交楼的问题，也不仅仅是通过降首付降利率、购买存量房做保障房等各类措施去库存。他认为，从今天开始，从顶层政策设计的角度来看，国家层面开始大力发力处理已出险房企的风险问题。

他分析指出，比如通过降首付降利率、购买存量房等各类措施去库存，市场复苏好转，才能从根本上解决保交楼、已出险房企债务重组的问题，已出险房企的风险才有可能逐步化解。而已出险房企的项目不仅是保交楼，还有未开工的甚至闲置土地分门别类也要盘活。

“这意味着，已出险房企的各类项目未来要逐渐消化，闲置或问题项目或退地收回土地、或被收并购、存量用地盘活，出险企业该出清出清等等“。张宏伟认为，未来将出险企业的风险化解掉后，房地产市场买卖的交易信心也会逐步建立。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文甚至指出，2024年，房地产市场企稳回升将大有希望，“我们大可抱有乐观的情绪”。

赵卓文指出，此次首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套首付款比例调整为不低于25%（此前是20%和30%）。这一大招不但是近年来的最低，而且是中国房地产历史上的最低，“央行救市的决心之大、力度之猛，超出了房地产业界的预期”。

与此同时，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；“国家队”出手，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，预计将带动银行贷款5000亿元等等。“以上几个‘大招出台后，周五房地产股票大涨在情理之中”。

赵卓文分析指出，从17日上午、下午的会议可以看出房地产政策的新基调，两次会议主要突出四个重点：扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作；着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付；地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；对不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，贷款金额与项目建设周期匹配，覆盖项目建成交付等等。

“或许，我们不能期望房地产市场马上就迎来一个V形反转，但‘史上最强的刺激政策的威力和影响将很快发生效应。房地产市场的转折点已经不远。”

“政策力度超出房地产界预期”

力度空前的利好政策之下，房地产市场未来预期怎样？

“资本市场上的房地产板块股价还有上涨空间，乐观估计至少还有20%以上的涨幅”。赵卓文指出，经历了17日的整个房地产板块的暴涨，很多人担心近期是否会回调。事实上，2024年房地产股价普遍超跌，客观上已经有补涨的动力，再加上这一轮的政策力度前所未有，“房地产板块不会只有‘一两天行情”。

赵卓文指出，在周五国家统计局发布70城房价和全国房地产市场的背景下，这一轮“史上最强”的刺激政策显得特别必要，出台时机也特别及时。

“或许，我们不能期望房地产市场马上就迎来一个V形反转，但‘史上最强的刺激政策的威力和影响将很快发生效应。房地产市场的转折点已经不远。2024年，房地产市场企稳回升将大有希望”。赵卓文认为，在此次新政之后，房地产市场的“双底”（政策底和市场底）将确立。

赵卓文认为，首付比例达到历史最低的15%，已经确立了“政策底”，也表明了管理层激活楼市的决心。市场底则关键在于楼价的企稳，这是2024年房地产市场的重点。

赵卓文指出，去库存和保楼价是同一方向的两个事情。管理层已经启动了商品房去库存的行动，也就意味着楼价的企稳已经指日可待，“对2024年的房地产市场，我们大可抱有乐观的情绪”。