工业用地更新调查及应用研究

关颖 周维娜

作者简介：关颖（1985— ），女，工程师，硕士；研究方向：GIS应用及自然资源调查。

摘要：文章在往年已建成的工业企业用地调查数据库的基础上，确立工业企业用地更新调查的内容，阐述了更新调查的方法，针对更新调查存在的难点问题提出了解决方案和质量控制方法，建成了工业企业用地更新调查数据库，完成工业用地的年度更新。以常州市工业企业用地更新调查为例，基于更新调查的成果分析研究了常州市工业企业用地集约利用情况，为低效用地再开发、土地资源的优化配置提供科学依据。

关键词：工业用地；更新调查；土地利用

中图分类号：P208文献标志码：A

0引言

随着城镇化加速发展，土地规划空间也日渐触及“天花板”。工业用地是各项生产活动和实体经济健康运行的重要载体，其配置效率是促进和显化产业发展效益质量的重要体现方式之一。工业企业用地调查是全面动态掌握全省工业用地配置结构、利用现状、空间布局和产出效益等状况，建立工业企业产出效益评价机制，优化产业用地供应方式，推进土地要素市场化配置改革的重要基础性工作［1-6］。迈入新时代，发展已由求量求速向求质求效转变，要提高发展的质量和效益。为了更加适应当前经济发展态势，江苏省启动了工业企业用地更新调查工作，建立常态化的工业企业用地更新调查机制，持续对工业企业用地及各项数据进行更新和维护，探索盘活存量用地的新模式、新机制，持续推动工业用地提质增效，打造高品质产业载体空间，探索多元化土地利用途径，向“有限”资源要“无限”发展。

1工业企业数据更新调查内容及存在问题

1.1数据更新调查内容

工业企业普查涉及诸多方面，尤其需要考虑人力、资源、资金和组织协调等因素，是一项相对复杂的系统工程［7］。而对关键性的数据内容更新，既可达到数据常规更新的目的，又可以满足分析与评价应用的目的。由于往年开展了工业企业普查和建库工作，具备更新调查的基础底数且调查的数据内容相对固定，因此可在上年度工业企业用地更新调查成果的基础上，结合最新的城镇地籍调查成果、农村建设用地调查成果、供地数据库、影像图、工业企业信息、第三次国土调查成果和实地情况等，对行政辖区范围内所有现状工业企业用地的利用状况、用地单位情况、投入产出、能耗等进行全面摸底调查及年度工业企业用地更新调查工作［8］。实施调查时以县级行政辖区为单位，按照“地企对应”原则（含一企一地、一企多地、一地多企等类型），调查实体性工业企业用地；根据实际需要将违法用地等有历史遗留问题的用地也纳入调查范围，而对已注销的工业企业和不再作为工业用地的地块进行剔除。

工业企业经历一年的变化和发展，各类数据指标较上一年度均发生了不同程度的变化。工业企业用地更新调查时，遵循“专业部门出权威数据”的原则，由市自然资源和规划局主导，与大数据局、经发局、税务局、统计局、生态环境局、人社局、科技局、燃气公司、自来水公司等数据归口部门协调提供最新年度的数据版本进行汇集，数据内容主要包含事项，如表1所示。各类数据汇集后，要对其分别制定策略，有针对性地进行整理分析和校核。

1.2更新调查的难点问题

更新调查时不可避免存在一些疑难问题，主要集中在以下方面。

（1）数据关联匹配难。企业单位名称经常会发生变更且企业名称在各部门提供的资料中不完全统一，导致各部门资料被利用的难度增大。此外，还有部分个人小企业组织机构代码证、统一社会信用代码或三码、从业人员及相关经济数据无从获取，权利人不清、企业变更、产出收入信息不明等。

（2）企业调查情况复杂。工业用地的租用关系复杂，租赁房产面积、占主企业的面积和建筑面积信息的调查难度较大，导致部分租赁企业没有落地。另外，部分企业本身情况复杂，如破产、转租、合租等，许多企业的实际用地、信息与上报情况不符，也给数据更新增加了难度。

（3）各部门统计口径不一致。更新调查时发现各部门之间某些相同类型的数据信息采用不同的计量单位和不同的软件格式，给信息调查、收集和整理增加了一定难度。

2更新调查的方法及解决方案

调查时，工业企业用地地块四至范围基于现有土地利用现状图、城镇地籍图、地形图和高分影像等基础数据，采用资料判读和图解的方式确定，建筑面积则由地形图上房屋的占地面积和房屋层数通过数学计算获得，在图件资料缺失或现势性较差、无法落实地块范围时，采用实地测量的方法定界、校核；工业企业用地建筑面积采用图解计算、用地单位填报和相关部门已有统计数据校核相结合的方式调查，调查成果经住房和城乡建设部门核查确认；销售收入和税费以市税务局提供的数据为主，以省税务局的数据作为补充；规模以上企业的数据利用市大数据局推送的规模以上企业清单进行填充，包含行业类别、行业代码；主要污染物排放情况以省自然资源厅收集下发的数据为准。

为便于调查工作的开展，在工业企业用地调查数据底库的基础上，对更新年度新增的工业用地进行补充调查以确保数据更新的正确性和一致性。通过数据关联和对比分析，为其赋值税费、产值、人员投入等相关信息，建立更新年度工业用地与经济情况等各项数据的关联关系，形成地企信息一一对应的工业企业用地更新调查库，经过市级检查通过后最终汇交年度工业企业用地调查成果库。年度工业企业用地更新的整个技术流程，如图1所示。

在更新调查实施时，针对数据关联匹配难的问题，分析汇集的部门数据，设计一款企业智能匹配工具，如图2所示。以工商注册登记的名称为准，先利用登记的企业组织机构代码、统一社会信用代码或三码进行查询匹配，若匹配成功则将部门数据中的企业名称设置为工商注册名称，若匹配失败则应用企业名称中的关键字、企业法人、注册地址、企业坐落位置等综合筛选出符合要求的备选项，由人工判定建立企业名称与部门数据的关联关系。若仍然无法判定的，则现场走访调查进一步确认，逐一解决关联问题。

对于租用关系复杂的工业用地，按照综合评价所用的准则制定一系列规则以确立工业用地租赁关系和经济数据的归属。如采用“主企业主用地”原则，将当前工业用地上有租赁关系的且为“一企多地”的企业投入产出（固定资产投资、税费、用工等）归属到主企业所在的主用地上统计计算地均水平，若该承租企业没有主用地，则将经济数据归属到产值较大的地块或者注册所在地上。对于租赁企业无法落地的，或者上述判定规则也无法包含的情况，则通过实地走访调研的方式确定其承租地和经济数据的落位问题。

对于格式和计量单位不统一的问题，可以构建相应的转换工具，先将数据转换成符合数据存档和汇交要求的格式，再由相应的软件程序按照换算法则将计量单位换算到公用的国际量纲，使所有数据统一以便对数据进行整合入库。

3更新调查应用实践与分析

常州市在充分利用上一年度更新调查成果的基础上开展了2023年度的工业企业用地更新调查，摸清工业企业土地使用位置、范围、面积、行业类别、投入产出、能耗、碳排放等情况，更新了工业企业用地调查成果库，累计调查工业用地2.34万宗，涉及工业企业6.5万余家，比上一年度增加19.8%，占地总面积约3.28万公顷，比上一年度减少1.9%。

3.1工业用地总体分布情况

常州市下辖6个区和1个县级市，从市辖各行政区划的企业空间分布情况来看，城市中心的钟楼和天宁两区的工业用地相对较少，城市外围南北两侧的武进、新北和经开所含工业用地数量最多，西部的金坛和溧阳工业企业相对偏少。常州市工业用地主要分布在工业制造相对发达的东部区域且分布比较集中，西部区域围绕城区向外扩散分布，集聚程度相对比较分散。从工业企业分布形态上不难得出常州市的工业企业分布与全市人口的分布与聚集度密切相关的结论。

3.2工业企业行业分布情况

常州市此次工业企业用地更新调查的结果显示，工业企业数量排名前5的行业分布为通用设备制造业、金属制品业、专用设备制造业、电气机械和器材制造业以及橡胶和塑料制品业，企业数量均超过3500家，如图3所示。工业企业占地面积排名前五的行业分布为通用设备制造业、专用设备制造业、电气机械和器材制造业、金属制品业以及非金属矿物制品业，占地面积2000公顷以上。常州市目前工业企业多以制造业为主，调查的结果也与先进制造业基地的定位相符。 3.3工业企业用地利用效率情况

常州市工业企业用地利用效率主要从容积率、建筑密度和用地效益来衡量。前两项反映土地节约集约利用程度，后者反映土地的经济产出情况。

常州市工业企业容积率从东往西呈现单边下降的趋势，东部区域从北至南容积率不断增大，武进、经开、天宁、钟楼的土地容积率相对较高，新北次之。西部区域的金坛和溧阳土地容积率较低且围绕城区向周边不断降低。工业企业用地建筑密度的分布情况与用地容积率分布情况基本保持一致。从东往西，武进、经开、天宁、钟楼的土地容积率相对较高，新北次之，金坛和溧阳的土地容积率较低。由此可见，西部的金坛区、溧阳市平均容积率和平均建筑系数处于较低水平，表明较多工业企业建筑容积率偏低，空间利用率不高，土地集约利用水平偏低。

常州市工业企业用地产出效益通过地均上缴税费和地均销售收入来衡量。常州市当年度工业企业用地地均销售收入和地均上缴税费较之前年度均有一定幅度增长，但增长幅度有限。从区域分布看，外围零散的工业用地以及乡镇工业用地的经济产出效益相对较少，地均上缴税费高于每亩20万元和地均销售收入高于每亩500万元的工业用地主要集聚于东部区域，尤以中心城区为甚，对常州市工业用地的经济效益增长做出了较大贡献。此次更新调查发现，仍然有部分企业零销售收入、零税收，表明存在一定数量的企业用地效益较低，影响了常州市工业企业用地整体经济效益的提升。

从以上分析可知，常州市东部区域相比西部区域的工业企业土地利用强度、投入产出强度较高，城区老工业用地和镇区外围分散的工业用地集约利用程度明显偏低，区域集约程度的差异显著，建设强度有待改善，产业结构亟待调整优化。

4结语

常州市开展工业企业用地年度更新调查工作是工业用地跟踪管理的有效途径，全市完成了工业企业用地调查成果库的更新，为低效用地再开发提供了数据支撑。在全面掌握常州市的工业用地现状与开发潜力、企业数量、分布、产业类型等相关信息的基础上，汇总分析生产力空间布局，动态监测评价土地资源要素配置效率和产出效益，合理确定全市的土地利用方式及特点，建立区域产业用地的结构模型，引导实现规模集中、要素集聚、产业集群、用地集约和效益集显［9-11］。以工业企业用地绩效评价结果为依据，充分挖掘存量建设用地盘活利用潜力，进一步发挥政府对土地资源要素配置的调控作用，有效纠正资源要素错配，主动促进要素适配，积极提升资源要素优配［12］。为加快转变经济发展方式，加快调整经济结构，加快培育形成新的增长动能提供有力保障。

参考文献

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［7］童凌飞，关颖.工业企业普查时空大数据建库关键技术研究［J］.现代测绘，2023（1）：45-49.

［8］张晓蕾.江苏省工业企业用地调查成果应用方向研究［J］.江苏科技信息，2018（10）：70-73.

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［10］吴国群.让中小微型企业“安居乐业”——江苏省扬州市广陵区节约集约用地的经验［J］.国土资源通讯，2013（5）：42-43.

［11］陈栋.工业用地低效闲置成因及盘活利用对策研究——以江苏省东台市为例［D］.南京：南京农业大学，2019.

［12］郝丽.行政决策后评估的问责价值实现研究［D］.长春：吉林大学，2022.

（编辑姚鑫编辑）

Investigation and application of industrial land renewal： taking Changzhou city as an example

Guan  Ying， Zhou  Weina

（Changzhou Natural Resources and Planning Service Center， Changzhou 213022， China）

Abstract：  On the basis of the completed industrial enterprise land survey database in previous years， this article establishes the content of industrial enterprise land renewal survey， elaborates on the methods of renewal survey， proposes solutions and quality control methods for the difficulties in renewal survey， builds the industrial enterprise land renewal survey database， and completes the annual renewal of industrial land. Taking the survey of industrial enterprise land renewal in Changzhou as an example， this paper analyzes and studies the intensive utilization of industrial enterprise land in Changzhou based on the results of the survey， providing scientific basis for the re-development of inefficient land and the optimization of land resource allocation.

Key words： industrial land; renewal survey; land use