开发区土地节约集约利用与房地产发展关系研究

摘 要：土地是最珍贵的资源，是无法取代的。在城市中，土地承载房屋，土地为房屋建造提供价值。房地产的发展和管理，也就是对土地资源的使用和对土地资产的运营。房地产企业要想获得成功，就一定要注重对土地的开发与使用。基于此，文章从几个方面出发，探讨了开发区土地节约集约利用与房地产发展的关系。

关键词：开发区土地 集约利用 房地产发展 关系研究

中图分类号：F301  文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2024）02-033-02

前言

随着我国工业化和城市化进程的不断推进，作为一种非可持续再生资源，就灵活性而言，土地在供应上的刚性和需求矛盾越来越明显。近年来，我国房地产市场由于“地王”横空出世，房价快速上涨，空置率不断攀升，住房结构不合理，国家对其进行了严格的调控。但是，在政府对房地产市场进行了大量调控的情况下，该怎样加强对相关措施的执行，以保证城市土地得到有效的节约、集约使用，从而达到社会经济的可持续发展，是相关人员必须要深入思考的问题。

一、土地集约利用概述

土地集约利用的内涵可以概括为三个方面：第一，要节省土地，尽可能地少占或者不占耕地；第二，要集约用地，提高土地的产量，提高土地的使用效率；第三，通过统筹、置换、储备等方法，合理分配土地的数量、节奏，从而优化用地的结构与分布，提高土地的使用效率。同时，为了持续提高土地利用的综合效益和效率，相关人员要以合理布局、优化结构、可持续发展为基本原则，采取增加存量土地投入的形式，针对土地的经营和管理展开优化和改进。另外，土地的集约使用效应主要表现在：一是可以有效地保护耕地，从某种意义上保证城市化的健康发展；二是能使市政工程的各种投入得到有效的节省，从而提高市政工程的社会效益；三是加强对用地的有效管理，对城市土地的合理利用起到导向作用；四是使城市的经济发展和土地的使用相结合，从而在某种意义上突破城市的空间布局、指标和调整的局限性；五是要营造良好的发展环境，给予土地可持续发展的空间，从而构筑起土地可持续发展体系；六是促进土地市场与经济建设之间的内在联系，从而促进土地市场的健康发展，促进土地市场总体竞争力的提高。

二、我国房地产开发和管理的特征

（一）房地产的发展和管理比较困难

房地产开发的商品质量好坏对房地产业的发展有很大的影响，同时，房地产开发具有高经济、高时间成本的特点，所以，在具体的建设过程中，为了保证企业的资金能够正常流动，相关人员必须采用有效的措施，以获取最大的经济效益。在明确资金流向的同时，可以有针对性地减少资金流量，以较少的资金来维持大型项目的正常建设。但是，以预售和信托为主的房地产运营方式，不但对房地产企业的经营规模提出了更高的要求，对房地产企业的市场可信度也提出了更高的要求。另外，国家有关政策的调整也会对房价产生直接的影响，如果房地产开发商不能对房地产市場进行有效的调控，就会增加房地产开发和运营的难度。

（二）房地产开发与经营存在较大风险

房地产运营的经济效益会被房地产产品的建设周期直接影响，因为房地产商品从规划到建设再到竣工往往需要很长的一段时间，在这段时间里，如何处理好与之有关的融资问题，已经成了各个地产商的当务之急。因为房地产发展需要大量的投资，所以它的经济效益也会相应地提高。但是，有句话说得好，越是高的经济效益，就越是要冒更大的风险。如果在商品建设过程中的某个环节出现资金不到位的问题，那么就会对房地产开发企业的运营和发展造成比较严重的影响。此外，由于房地产价格的波动，消费者的心态也会发生一些改变，这对房地产的开发与运营也会造成很大的影响。

三、集约用地在房地产开发和管理中的重要意义

在房地产的开发和运营中，企业可以对土地进行集约利用，从而提升土地资源的利用率。这样，就可以达到节约土地资源的目标。既能实现节能减排，又能为使用者提供更加理想、更加舒适的建筑环境。随着城市化的不断发展，城市的土地资源变得越来越紧缺，企业可以进行土地集约利用，对现阶段城市土地资源利用和城市建设所面临的问题进行归纳，并对建筑工程设计图纸和施工方案进行合理的规划。这样，就可以对已有的城市土地进行高效的安排和规划，同时，也可以有效减少土地资源的浪费，促进企业与产业的可持续发展，使土地开发取得较好的利用效果，以减轻城市建设的压力。

四、房地产开发与经营中存在的土地利用问题

（一）房地产过量投资，损失土地机会成本

经过调查发现，近年来，越来越多地区的房地产市场存在着销售量偏低的情况。我国城市住宅建设规模迅速扩大的同时，城市住宅的空置率也不断攀升，部分区域更是形成了城市住宅“空城”现象。造成这种现象和问题的原因可以归纳为几个方面：第一，国家的政策发生了变化，前期的政策更多地关注于鼓励房地产的发展，后来转向了对房地产的控制，而一度出现的房地产抢购热潮也在慢慢地消退。第二，房地产投资过度，在经历了多年的繁荣之后，已经出现了过度投资的情况。第三，一些房地产开发的结构不够合理，导致其所开发的商品不能很好地满足消费者的购买需要，比如，大部分的房地产企业将快速建设作为其运营的重心，忽视了开发产品的多样性和精品性。

（二）开发区的集聚效应不强，土地利用率不高

当前，在经济建设阶段，提高非农业经济在所有经济活动中的比重，是一种比较重要和普遍的做法，将部分土地资源进行合理的规划，作为建设用地，并利用招商引资的手段来扩大房地产市场，既可以有效推进城市化发展，又可以对农民的生活品质进行进一步的提高，为我国经济的健康发展创造良好的条件。但是，在实践中，往往会出现开发区过多而导致的经济规模不合理，这不仅会减少土地的集聚效应，使得投资环境失去吸引力，还会在某种程度上削弱土地资源的功能。

五、房地产开发与经营中土地集约利用的策略

（一）充分结合投资资源管理和资产管理

在相关土地使用制度改革的作用下，大多数房地产企业都开始注重对土地的合理利用，并进行节约用地，同时也从单纯地对土地资源的管理，逐渐向土地资源管理与资源管理整合的方向转变。与此同时，从更多的房地产开发经营成功案例中，我们不难发现，如果要让房地产业健康发展，那么不仅要让市场机制对土地资源进行最优配置，还应该加强政府在土地利用方面的宏观调控。为此，可以采取下列步骤：首先，对用地进行规划，并对用地结构、空间分布等进行改进与优化，从而形成一种比较合理的用地格局。站在地产企业的立场上来看，清晰的政策方向也是地产企业健康发展的必要条件。完善的法律、法规，完善的土地利用规划和城市利用规划，可以有效提高投资的透明度和公平性，这不但能够有效降低房地产开发与经营阶段中的不确定性和盲目性，还能进一步降低房地产投资的各种风险。其次，为了保证城市建设的顺利进行，对城市建设用地进行规划，实行用地控制也是非常有必要的，能够使城市建设用地与城市建设相适应。再次，要强化土地资产权属管理，在将土地所有权和使用权分开之后，还需要进一步明确各种土地权能关系、各产权主体之间的各项关系，同时，参照市场供求规律、市场价值规律，对土地资源进行更好的经营与保护。这能够有效提高国家对土地的财政投入，有效改善我国房地产业的投资环境。最后，可以将政府有关人员批准土地出让的权利与土地资产经营保值增值的责任结合起来，在官员任期延长、土地出让年限延长等法律规定下，尽量降低对土地多发批文的情况，从而对土地供应总量进行有效的控制。

（二）切实发挥房地产投资相关的经营职能

在实际的房地产开发与运营过程中，为了保证其能够顺利进行，相关人员必须对其进行深入的研究，切实提高自己对投资项目的管理能力。这对房地产开发企业提出了如下要求：首先，要对我国的宏观经济形态和相关经济政策进行详细的分析和研究，从而实现从宏观到微观的引导，在经济波动的情况下，用科学的方法来把握经济机会，有效规避相应的风险。其次，要提高对未来市场需求的预测和对未来市场发展方向的把握。在“供过于求”的总体经济形势下，通过对我国房地产业供需关系的动态分析，结合自身的财力、人力、物力等优势，迅速抢占市场，是我国房地产业发展的必然选择。再次，还要将房地产建设规划和设计创新的特性充分利用起来，持续采用新的技术、材料和工艺，促进房地产产业化的发展，有效缩短房地产项目工期的同时，保证项目的施工质量。最后，要科学、合理地运用金融杠杆、地价杠杆和经营杠杆，让优质土地得到更好的利用，从而达到房地产可持续发展的目的。此外，各房地产企业还应把精力放在提高企业素养上，对管理、人员、设备等各个方面进行持续改进，从而提高自己在激烈的市场竞争中的整体竞争力。国家应鼓励各大房地产企业进行积极的竞争，这样既可以提高建筑质量，又可以降低房价，还可以增强房地产产品的多样化，有效满足顾客购房需求的同时，也实现土地的集约使用。

（三）加强对房地产经济功能的科学化运用

为了更好地发挥房地产的经济效益，在房地产的开发和运营中，相关人员首先要转变传统的规划方法，尽可能从区域的协调发展出发，扩大规划的空间，实施区域性的城镇系统和城乡土地利用综合规划，并对城市的建设用地进行控制，保证其符合土地使用总体计划所规定的使用条件。其次，要与城市规划、小城镇系统相结合，对发展区域进行科学的规划与建设，并对用地进行严格的控制。再次，政府应该充分发挥自己的作用，通过回收、储备、再转让的形式，控制过度审批土地，从而降低房地产企业所持土地的总量，使房地产企业与房地产开发用地的关系得到平衡。最后，有關部门还可以出台一系列的优惠政策，引导开发商在富余的土地上进行绿化建设，减少房地产开发，从而促进土地的集约使用。除此之外，还应该尽可能地使房地产市场活跃起来，改变投资的方式，采用以楼集资、用楼入股的方法，用“楼”来吸引商业机会，在投资的过程中，既要实现投资的目的，又要消化空置商品房，这不但可以使商品住宅使用降低企业的成本投入，而且可以有效缩短产品投资的时间周期。同时，还应该考虑到房地产产品价格偏高这一问题。另外，应该对税费进行明确，以降低成本为目标，以房地产薄利多销为前提，可以使用房地产营销策划、扩大房地产融资等方式，进一步降低买房的门槛，同时提高购房者的购买力。由此看来，要想使土地得到充分的集约利用，就必须对现有的房地产资源进行充分的开发和利用，从而使其发挥出最大的价值。

（四）重视物业管理，构建良好的人居环境

在房地产开发和运营过程中，加强对物业的管理，营造一个良好的居住环境，也是一种行之有效的方法。要想更好地实现土地的集约化使用，就必须保证一定的需求条件、市场条件、投资和消费的条件。这就需要企业构建出一个以人为中心的、具有优美、舒适、健康等特征的、可持续发展的居住环境，这样的居住环境才能够更好地吸引到具有资金、技术的管理和技术人才加入进来，以“知识经济”为核心，“以地为本”地促进土地的集约化使用。同时，经过科学的规划和精细的建设，也可以营造出一个可持续发展的人居环境。但是，在现实生活中，物业部门还需提供优质的管理和服务，从而实现长期保持可持续发展居住环境的目标。优良的物业管理在持久使用房地产、提高房地产质量信誉度、树立房地产企业形象等多个方面都发挥着举足轻重的作用。它不但可以为开发房地产市场提供便利，还可以极大地提高房地产的整体价值。另外，还可以为购房者的生产、生活营造一个良好的环境，在提高他们工作效率的同时，提高购房者的幸福感，并打造出一种优良的社区文化。在良好的居住环境下进行精神文明建设，可以有效减少用地矛盾。

结语

总之，房地产是一个相对独立的经济体系，经过长期的发展，其越来越注重经济效益，从而忽视了对土地资源的有效利用。在土地集约使用的大环境下，各房地产企业和相关部门应该对土地集约的功能有清晰的认识，并将其与房地产开发经营特征及房地产开发与经营过程中出现的土地使用问题相联系，做好投资资源管理和资产管理工作，充分发挥房地产投资相关管理的作用，科学利用房地产的经济效用，加强对物业的管理，营造一个良好的居住环境，使房地产企业达到良性发展和运营的目的。

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[作者简介：王睿（1986—），女，汉族，陕西西安人，硕士，高级经济师，建筑与房地产经济等。]

（责编：若佳）