房地产企业财务会计核算问题研究

文／崔娓娓 山东齐鲁盛华房地产有限责任公司 山东淄博 255400

1.房地产企业财务会计核算内涵

房地产企业业务流程如图1，其财务会计核算是对企业经济活动进行记录、分类、核算和报告的过程，其内涵主要包括资产、负债和所有者权益的核算，收入和费用的核算，现金流量的核算，以及财务报表的编制。首先，房地产企业财务会计核算涉及对资产、负债和所有者权益的核算，其中包括企业拥有的土地、房屋、建筑物、设备、存货等，而负债包括借款、应付款项、预收款项等。通过对资产和负债的核算，可以了解企业的净资产和所有者在企业的权益。其次，房地产企业财务会计核算还涉及收入和费用的核算，房地产企业的收入主要来自于房地产销售、租金收入、物业管理费等，而费用包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等。通过对收入和费用的核算，可以计算出企业的利润，并评估企业的经营状况。最后，房地产企业财务会计核算的最终目的是编制财务报表。这些报表的编制和披露有助于企业向投资者、股东、债权人、政府监管部门等各方展示企业的财务状况和经营情况，增强企业的透明度和信誉度[1]。

图1 房地产企业业务流程

2.房地产企业会计核算的常见问题

2.1 会计核算制度不完善

首先，会计核算制度缺乏全面的信息管控策略。房地产企业的业务活动复杂多样，但当前的会计制度难以全面覆盖各类业务和交易，导致在会计核算过程中出现信息遗漏、分类不清或错误分类等问题，影响财务信息的准确性和可靠性。其次，房地产企业的业务具有较长的周期和复杂的资金流动性，需要进行有效的成本控制和资金管理[2]。然而，当前的会计核算制度未能提供足够的指导和规范，使得企业在成本核算、资金流量管理等方面面临困难。最后，房地产企业面临着市场风险、信用风险、法律风险等多种风险，而不完善的会计核算制度使得企业对风险的识别和控制不够准确和及时，缺乏全面的风险评估和风险监控机制，提升了企业经营的不确定性和风险程度。

2.2 负债结构不合理，资金回收困难

风险还包括负债期限不合理的问题，如项目发展期很长，但相应的负债期并不能完全覆盖整个开发周期，如短期负债已经到期，那么长期投资就没有足够的资金来偿还到期的债务。企业短期借款比率愈高，则表示一年之内必须偿还的负债比率愈高，融资风险愈大。同时，随着市场环境的变化，以及企业的发展定位和商品房的不合适定价，这些问题都会对后期的融资造成一定困难。

2.3 长期项目的成本分摊

房地产企业的另一个会计核算难点是长期项目的成本分摊。长期项目的成本包含多种类型，例如，土地成本、建设成本、管理费用等，如何准确分摊这些成本到各个期间，需要企业对项目的进度、成本结构等有深入的理解。另外，长期项目的成本可能随着时间的推移而变化。例如，建设成本可能受到物价、工资等因素的影响，而管理费用可能受到企业规模、管理策略等因素的影响。如何处理这些变化，以确保成本分摊的准确性，对企业的会计管理提出了更高的要求。

3.房地产企业财务会计核算措施

3.1 建立完善的企业会计核算制度

房地产企业要重视制度体系的建设，建立完善的会计核算制度。首先，完善会计核算制度和规范。通过修订和更新相关的会计准则和制度，确保其能够全面覆盖房地产企业的各类业务和交易。制订明确的会计政策和程序，规范会计核算的流程和操作，提高财务信息的准确性和可靠性。其次，完善成本核算和资金管理相关会计核算制度。建立科学的成本核算体系，包括准确估算开发成本、建立成本分摊机制和明确成本分类。加强资金流量的监控和管理，建立完善的现金流量管理体系，明确会计核算流程（图2），加强预算控制和风险管理，确保资金的合理运用。最后，重视风险管理和内部控制制度的建设[3]。建立全面的风险评估和风险管理机制，及时发现和识别市场风险、信用风险、法律风险等各类风险，并制定相应的风险应对策略。加强内部控制，包括审计和监督机制，确保财务信息的准确性、完整性和可靠性，降低企业的风险程度。

图2 会计核算流程

3.2 改善负债结构，减轻债务负担

房地产企业应根据其长期和短期债务比率进行合理的配置。短期债务比长期债务融资更容易，融资成本也更低，可在短期内解决资金问题，但同时也会给企业的流动资金带来很大的压力。因此，房地产企业应该更多地采用长期债务融资，长期融资规模相对较大，融资成本相对较高，但是对于开发周期较长的项目，短期借款往往难以覆盖整个项目周期，偿债压力比较大。如何实现长远地发展，就必须调整债务结构，而对于项目的投资周期较长的，则应尽可能地减少使用短期债务。

房地产企业在调整负债结构时，要高度重视信用政策的改变以及产业发展的趋势，以确保企业的资金安全。此外，房地产企业在融资过程中应当不断寻求路径增加融资渠道，还应通过合理融资途径和最优融资结构来实现融资。坚持“短期融资、短期融资、长期投资支持”基本原则。将房地产项目的开发流程分为五个阶段：取得土地使用权、“四证”齐全、预售许可证、主体结构封顶、工程完工，可根据相关流程进行融资。

比如下面这种情况，房地产开发项目的融资组合分析：现如今，房地产企业往往会利用“招拍挂”的销售方式，中标后该房地产企业要缴纳大量资金。由于土地获取具有长期投资属性，这时，企业可以通过上市、发行企业债券、联合投资、并购、合作开发、债券融资等多种形式来进行融资，而这一时期融资组合是以长期权益融资为主。

“四证”齐全前，大部分企业都是因为前期投资导致缺少足够资金，因此，大部分融资都是以股权形式进行。取得预售许可前，开发商资金主要用于建设项目，通过银行贷款、垫资、信托融资、夹层融资、短期融资券等融资渠道，以银行贷款和贷款合同融资为主，融资渠道以短期债务融资为主。取得预售许可证后，企业可以利用预售方式收回一部分资本，但因为无法得到抵押贷款，造成资金周转迟缓，这时建筑资金依然需要持续投入[4]。

因此，在项目建筑封顶前，开发商可以通过银行贷款、信托融资、短期融资券等手段来解决融资问题。工程完工至销售完成之前，房地产开发商会因为项目本身销售回款速度无法跟上而产生资金压力，因此可以通过银行贷款、信托融资、包销等方式来加速销售回款。

3.3 采用合适的成本分摊方法

对于长期项目的成本分摊问题，房地产企业可以采用以下对策来解决。企业需要根据项目的实际情况和企业的经营策略，选择合适的成本分摊方法。常用的方法包括直线法、双倍余额递减法、年数总和法等。选择合适的方法需要考虑项目的性质、项目的进度、企业的财务状况等因素。在实际操作中，企业应该建立一套科学的成本分摊制度（表1），并严格执行。这套制度应该明确成本分摊的基准、标准和时间点，以确保成本分摊的合理性和准确性。为了进一步确保成本分摊的准确性，企业应该定期进行内、外部审计，以帮助企业及时发现和纠正错误，提高成本分摊的准确性，确保成本分摊的公允性。

3.4 强化税收筹划并加强发票管理

针对房地产开发企业税收筹划工作不到位的问题，可以采取以下解决策略。

首先，加强税收政策的研究和了解。建议企业建立健全的税务信息获取机制，定期关注税务部门发布的新政策和法规，及时了解和掌握相关政策的变化和要求。可以与专业的税务咨询机构合作，获取专业的税务意见和建议，以确保企业对税收政策的全面了解，为税收筹划提供基础。同时，深入优化税务筹划，利用税收优惠政策。企业应深入了解适用于房地产行业的税收优惠政策，合理安排项目结构和利润分配方式，最大限度地享受相应的税收优惠。同时，对土地出让金的抵扣、固定资产折旧等税收政策进行合理运用，降低税负，提高利润。

其次，房地产开发企业应建立战略性税务规划和前瞻性结构安排。建议企业在进行项目设计和业务模式选择时充分考虑税收影响，选择最优的税收策略和结构安排，以降低税负并优化税务风险。此外，定期评估和调整税务筹划方案，以适应不断变化的税法和经营环境。

最后，加强税务合规管理。企业应建立健全的内部税务合规制度和流程，确保按时、准确地履行税务申报义务。加强内部税务培训和教育，提高员工对税法法规的了解和合规意识。建议与专业的税务顾问合作，定期进行税务审计和风险评估，及时发现和纠正存在的税务合规问题，避免不必要的税务风险和法律责任。

此外，加强发票管理，也是房地产开发企业在实施税收筹划时，不能忽视的环节。一方面，企业要加大对发票的管理力度，特别是要重视对增值税专用发票的管理。要建立发票登记簿，详细记录取得和开具发票的情况，并妥善保管发票。另一方面，企业要严控发票风险，重点防范虚开增值税专用发票的问题。在取得发票时，要严格审核购买方信息是否一致，并确保发票流、货物流、资金流保持一致；同时加强对供应商资质的审核，避免不必要增值税进项税额的损失。会计人员要完成对增值税发票的网上真伪认证，核实发票真实性后再处理相关账务，防范发票风险[5]。

3.5 规范房地产企业借款费用核算

房地产在生产经营的过程中需要有大量的资金作为支撑才能保障项目的顺利实施，而其中大量的资金源于借款融资。众所周知，借款融资必然产生借款利息，由于借款金额巨大，其产生的利息数额也是相当可观的，如何使企业资金利用最大化成为房地产企业的当务之急。因此，企业在使用借款时应该先明确以下几个问题：其一，明确借款费用的使用对象；其二，明确借款费用和借款利息的起始时间；其三，明确借款费用和借款利息的成本归集和配置。明确了以上几点信息，房地产企业在对借款费用进行投入使用时就有了使用标准和依据。使用对象的明确使得借款费用和借款信息的资金流向清晰，在进行成本核算时更加明确高效；起始时间的确定能够让企业更加合理细致地对借款费用进行规划分配，保障资金的使用效率最大化；对借款费用和借款利息的成本归集和配置更有利于提高会计核算的准确性和规范性。

3.6 规范房地产企业成本归集和配置

房地产企业自身的独特性使得企业在进行成本核算归集和配置时因为项目的多样性和复杂性而困难重重，因此要想保证成本核算的准确性，必须先保证核算对象的明确性。这就要求企业制定完整明晰的核算对象划分标准，通过对同一时间交付的项目产品进行划分分类，保证成本核算的适配性和完整性。此外，房地产企业在进行成本核算时不能单打独斗，还需要结合成本预算数据以及成本审核数据来进行分析归结，保障成本核算信息的全面性和完整性，以此保证成本核算工作的有效开展。除此之外，对于分摊成本与非分摊成本的区别，会计人员也要依据准则进行详细的处理，保障成本归集和配置的科学性和合理性。

3.7 明确收入确认运用时点法和时段法的核算标准

企业在确认收入管理时，需要明确财务快捷核算方法，依照交楼的时间节点来进行确认，并将工程进度确定为除时点确认之外的其他确认收入方法（图3）。例如，对于付款时间距离楼房交付时间在一年以上的，需要将其确认为楼房销售的重大融资成分；以按揭贷款来购房的客户，不可以运用时段法来进行收入确认。由于时段法确认房地产的收入，要求其本身的合同具有一定的不可替代性。在实际操作过程中，利用时段法来对收入进行确认不符合会计确认的谨慎性标准及要求，更加适合运用时点法。

图3 财务会计核算方法

3.8 加强土地增值税的测算与筹划

房地产企业在进行房地产开发时，适当合理增加开发成本可以大大减轻土地增值税税负。根据土地增值税税法政策规定，房地产企业在出售自建商品住房时，土地增值额未超过可扣除项目20%的，国家对该开发项目的土地增值税予以免税处理。企业可以充分利用这项政策进行税务筹划，减轻企业税负。在建设过程中，可以适当建造一些小区绿化、健身设施、幼儿园、娱乐休闲室、卫生室、文体实施等公共配套设施。一方面在保证销售价格不变的前提下，提高房产品质，提升购房者满意度，更好满足购房者需求，帮助企业树立良好的品牌形象；另一方面通过修建这些公共配套设施，增加房屋的开发成本，在销售价格保持不变的情况下，使得房屋增值率降低，如果让其增值率保持在20%以下，就可以免除土地增值税。只要通过税务筹划节约的土地增值税大于额外增加的开发成本，就可以帮助企业提高利润水平。例如，甲房地产企业A 房产项目的销售收入为10 亿元，该项目预计土地增值税的可扣除金额为8 亿元，其中包含5 亿元的开发成本支出，可以算出增值率为25%，大于20%，不能享受免税待遇，需要缴纳土地增值税6000 万元。如果对该项目进行税务筹划，在原有开发项目计划下增加医院、幼儿园，增加开发成本5000 万元左右，并且在建成以后无偿移交给政府。此时该项目开发成本增加到5.5 亿元，最终土地增值税可以扣除8.5 亿元左右，增值率为17.6%。按照土地增值税税法相关条例规定，增值率低于20%就可以免征房地产企业的土地增值税。虽然企业增加了5000 万元的开发成本，但节约了6000 万元税负，还是提高了公司的利润水平。这种“性价比”的优势能增强房屋在市场上的竞争力，提高房屋的销售效率。

结语：

综上所述，本文对房地产企业财务会计核算问题进行研究，提出了一系列解决方案，这些解决方案为房地产企业提供了指导和建议，有助于提升财务会计核算的质量和准确性，为企业的决策和管理提供可靠的财务信息支持。未来的研究可以进一步探讨和完善这些解决方案的具体实施方法和效果评估，为房地产企业的财务会计核算提供更加全面和深入的支持。