房地产开发项目工程造价全过程控制路径研究

文／刘骅宇 北京东银燕华置业有限公司 北京 100022

1.工程概况

本项目位于北京市丰台区花乡白盆窑村，为保障性住房工程。本工程总建筑面积约27.5 万平方米，住宅楼部分为剪力墙结构，附属配套部分为框架结构，工程抗震设防烈度为8 度。本工程主要包含15 栋高层（地下1-3 层、地上21～29 层）和车库（地下2 层）、养老院、文体活动中心、居住公共服务设施等，设计结构对称、功能完善、配套齐全。

2.房地产开发项目工程造价内容组成

房地产开发项目的工程造价组成可以被分解为多个要素，每个要素都在不同程度上影响着整体成本。首先，土地成本是房地产开发项目造价中一个主要的构成部分。土地购买费用直接影响着项目的总成本。在城市化和土地稀缺的情况下，土地成本常常是一个高昂的开支。此外，开发前期所需的调查评估、土地准备和清理费用也应被纳入考虑范围。其次，建筑物结构和设计是另一个重要组成部分。这方面的成本包括建筑设计费、施工材料和工艺费用。建筑的类型、规模、质量以及所需的技术水平都会直接影响到这些成本的大小。第三，工程施工费用是不可或缺的一部分。这包括人工费、施工设备租赁费用、施工管理费、安全监测等费用。施工过程中的效率和质量控制也会对这些费用产生重要影响。另外，还有一些附加成本需要被纳入考虑范围。例如，政府审批和许可费用、项目管理费、市场营销费用以及可能的风险和保险成本等等。这些费用虽然在项目总成本中比例较小，但同样不可忽视。最后，项目运营和维护费用也应该在考虑范围内。这些费用通常包括物业管理费、维护和修理费用等[1]。

3.房地产开发项目工程造价控制特点

3.1 多主体性

房地产开发项目工程造价控制是一个多方参与、多主体协作的复杂系统工程，涉及开发商、设计单位、咨询单位、施工单位、监理单位、材料供应商、政府监管部门等等多个主体。每个主体在项目的不同阶段承担着特定的责任和角色，需要密切协作，共同推进造价控制工作，各主体之间在造价控制中的关系如图1 所示。例如，设计单位需要在设计阶段充分考虑造价控制，施工单位需要在实施阶段严格执行预算，并及时反馈实际情况以便调整。

图1 项目各责任主体在造价控制中的关系

3.2 复杂性

房地产开发项目的庞大规模和复杂性对工程造价的控制提出了更高的要求。大型综合性房地产开发项目通常包含多个建筑单元、不同类型的用地和多样化的功能要求。在这样的复杂环境中，需要精确的造价预测和灵活的成本调整机制，以适应项目各阶段的变化，确保项目能够按计划顺利进行。例如在本项目中就包括了限价房、自住房、商品房等建筑和相关配套设施的建设，造价控制较为复杂，这就需要开发商及各责任主体实施综合考量和多方协调[2]。

3.3 多阶段性

多阶段性是房地产开发项目工程造价控制的一个重要特点，该过程不仅是线性的费用控制，更是一个动态的、多层次的管理活动，需要在项目的不同阶段实施不同的造价控制策略与方法，房地产开发项目的造价控制主要包括决策阶段，设计阶段，招投标阶段、施工阶段、竣工阶段等阶段的控制，如图2 所示。

图2 房地产开发项目各阶段造价控制

4.房地产开发项目工程造价全过程控制路径分析

4.1 项目土地竞买阶段造价控制

在土地竞买阶段，开发商需要充分了解当地市场情况，对土地的实际价值进行准确评估。这包括土地的位置、规划用途、周边配套设施等多个因素的考量。在本项目中，开发商遵照以人为本的项目规划原则，准确把握和尊重人们居家、置业等生活行为的特征，发掘项目用地范围内及周边环境的综合优势，经充分调研，明确项目周边有多条公交线路交汇，交通便利。周边有总部基地、诺德中心、丰台万达广场、天坛医院、花乡奥莱村等配套，可为小区业主办公、购物、医疗、生活、娱乐等活动提供方便。开发商通过深入分析市场需求和潜在风险，制定了合理的投资策略，从而在竞拍过程中更有把握。此外，进行土地竞买阶段造价控制需要密切关注市场动态和政策走向。应了解土地市场价格波动、政府规划变化以及相关政策调整对土地价格的影响至关重要。通过深入研究市场，可以更准确地把握土地估价，制定更为精准的竞买策略。开发商还需要制定详细的财务预算，考虑土地成本、开发建设成本以及可能的附加费用等因素。同时，进行全面的风险评估，考虑不确定因素对成本的影响，制定相应的风险对策和备选方案，以降低不确定性对成本控制的影响[3]。

4.2 项目策划阶段造价控制

在房地产开发项目全过程中，项目决策阶段的成本控制是确保项目成功实施的关键。这一阶段包含了多个关键步骤，其中最为重要的是投资估算，这是在确定建设规模、产品方案、新技术应用、设备方案和建筑设计方案的基础上，确定项目所需资金总额和建设期资金使用计划的关键依据。在进行投资估算时，通常会运用多种方法来有效地评估资金需求，其中包括资金周转率法、生产能力指数估算法、朗格系数法和指标估算法等。在实践中，不同项目会选择适合其特点的投资估算方法。在房地产开发项目中，常用的是指标估算法，本项目也采取此种方式实施投资估算。这种方法需要对具体的造价指标进行单位工程投资估算，以准确计算出所需资金。但随着工程条件的变化，项目造价控制团队还需要对这些估算进行局部调整，以更好地适应本项目实际情况。此外，在决策阶段项目还要进行深入的可行性研究分析。经济可行性是可行性研究的核心之一。这包括对项目投资成本、运营成本和预期收益的全面评估。在考虑投资成本时，需要细致分析土地购置费用、建筑设计和施工费用、基础设施投资等方面，确保预算的合理性和准确性。对于运营成本，要考虑项目的日常维护、管理费用以及可能的变动因素，以制定可持续的运营计划。同时，预期收益的评估需要综合考虑市场需求、租金水平和销售预期，以确保项目在未来能够获得稳定的回报。在本项目的可行性研究中，需要深入评估当前市场对保障性住房的需求情况。考虑到项目地点位于北京市丰台区，需要对当地房地产市场进行全面分析，包括对周边竞争项目的状况、当地政策对保障性住房的支持程度以及目标客群的购房能力等方面进行综合考量。这有助于确保项目在市场上具有竞争力，并能满足目标受众的实际需求[4]。

4.3 项目设计阶段造价控制

在该阶段，严格做好限额设计管理工作是非常必要的。本项目在设计阶段初期就要设定一个合理的项目预算，并对各项设计费用、工程量进行详细的预估与分析。通过精细的预算控制，及时发现和解决设计过程中的费用风险，避免在后期出现成本超支的情况。同时，需要与项目设计部密切合作，制定明确的设计目标和需求，以确保设计方向与预算相符，限额设计控制如图3 所示。在该阶段，本项目还应在设计合同中增加奖惩条款，以激励设计团队在设计阶段充分考虑造价控制因素，提高设计质量和效率。例如，对于设计方案的及时提交、符合预算要求等方面给予奖励，而对于设计深度不足、超出预算等情况进行相应的惩罚，以激励设计团队更加注重项目的经济性和可行性。另外，跟踪控制设计质量和设计深度也是不可或缺的步骤。通过建立有效的监控机制，对设计方案进行全程跟踪和评估，确保设计质量符合项目要求，同时也要关注设计深度，避免设计过于复杂或过度精细化导致成本增加。定期的设计审查和评估将有助于及时发现和解决潜在的造价风险，确保项目在设计阶段就能控制好造价。加强图纸会审也是确保设计阶段造价控制的重要手段之一。本项目组织专业人员进行图纸会审，对设计方案进行多方位、多层次的审查和评估，及时发现设计中存在的问题和潜在的成本风险。

图3 项目限额设计控制

4.4 项目施工建设阶段造价控制

在项目的施工建设阶段，要采取以下几点造价控制策略。

第一，科学的施工组织设计是保证工程顺利进行的基石。在进行施工组织设计时，本项目团队应该充分考虑项目的特点和要求。针对本项目所处地理环境、施工条件和工期要求，合理安排施工流程和施工队伍，提前预判可能遇到的问题并制定解决方案。此外，科学合理的设备配置也是施工组织设计的关键部分。选择适合项目需求的设备，提高施工效率，降低人力成本，从而控制项目造价。选择经济合理的施工方案也是关乎成本控制的重中之重。在施工工艺和方法上，应该综合考虑本项目的特点，采用高效、安全的施工工艺，避免资源浪费和不必要的成本支出[5]。

第二，要尽可能减少设计变更。设计变更可能是由于需求变化、技术问题、规划错误或者市场趋势变化所致。这些变更不仅会影响项目的预算，还会延长工期，增加施工风险，因此在施工阶段有效控制设计变更对于项目的成功至关重要。为了减少设计变更，项目管理团队需要在项目启动阶段就进行充分的规划和设计。通过开展充分的前期调研和评估，可以最大限度地降低后期设计变更的风险。精心制定的施工计划和详细的设计方案将为项目提供稳固的基础，减少后期的变更需求。在本项目施工阶段，各部门之间的沟通应该及时、透明和高效。通过定期召开会议、交流想法和分析项目建设进展，可以及早发现潜在的问题并加以解决，从而避免设计变更的发生。此外，本项目要建立明确的变更管理流程和标准化的变更评审程序，有助于有效地管理和控制变更的影响。

第三，要加强现场工程量签证的监督和管理。工程量签证是指对工程项目在施工过程中因设计变更、实际施工情况等原因所产生的工程量进行确认和调整的过程。其直接关系到工程项目的成本控制和质量保障。因此，本项目必须加强对工程量签证的监督和管理，有助于确保项目的财务预算在可控范围内，并最终实现项目的高质量竣工。为了实现有效的工程量签证监督和管理，需要建立健全的制度和流程。本项目管理团队应明确责任分工，确定工程量签证的审核流程和标准。项目该应建立健全的信息管理系统，以便及时记录和跟踪工程量签证的变更情况，并确保相关数据的准确性和完整性。此外，本项目要建立定期审查机制，对工程量签证的执行情况进行检查，及时发现问题并采取纠正措施，以避免造成不必要的经济损失和时间延误。项目管理团队应加强对施工现场的监督，确保施工过程中的实际情况与签证文件的要求相符合。

第四，在施工过程中，严格控制工程款的支付是确保项目资金有效运用的重要手段。为此本项目应该建立起严格的工程款支付流程和标准，确保支付的合理性和合规性。定期进行现场核查和进度检查，将工程款支付与实际工程进度紧密结合起来，避免资金的滞留或不当使用。

第五，在本项目整个施工阶段，持续的成本监控是必不可少的。这包括定期审查预算和实际支出之间的差异，及时发现和解决超支或未预料到的费用。通过建立有效的成本控制系统和报告机制，可以迅速应对潜在的成本问题，确保本项目在预算范围内进行。

4.5 项目竣工阶段造价控制

在本项目的竣工验收阶段，为确保竣工结算的准确性和合理性，需要在以下几个主要环节进行认真审查。首先，认真熟悉施工图纸，并对本项目竣工资料进行分析。这包括核实工程数量，并针对未完工程或未执行的工作内容，在结算阶段应当予以扣除。其次，要审查现场签证的真实性和合理性。本项目签证单所记录的内容需要与设计图纸和定额所包含的内容进行比对，避免内容重复，确保竣工结算的准确性和公正性。对于重复项目或内容，必须在结算中剔除，以保证结算的合理性和公正性。第三，要严格审查本项目施工合同，并正确处理结算纠纷。审查施工合同，核准工程结算范围，确保结算内容符合合同约定；正确计算索赔，并审查合同其他条款的执行情况，以有效化解结算中可能出现的纠纷。第四，要审查本项目定额套用是否明确，并核对政策调整文件是否与实际操作相符，以及定额的换算是否符合换算条件。第五，要认真审核本项目工程材料价款的结算情况。同时审查是否存在施工单位将建设单位委托购买的材料列入工程结算，以确保结算过程的合规性和公正性。最后，审查本项目各项取费是否符合规定、是否合理和准确。需要审查取费基数的准确性，确保不合规或不能作为计费基数的费用未列入计费基数，以保证取费过程的合理性和准确性[6]。

结语：

综上所述，在房地产开发项目中，工程造价的全过程控制至关重要。在项目的不同阶段，从规划、设计到施工，每个环节都直接影响着最终的造价结果。在规划初期，精准的市场调研与需求分析能够为项目定价提供坚实基础。在设计阶段，密切关注工程设计方案，注重技术经济指标的合理性，可以有效控制造价成本。施工阶段的合理管理与监督，如合同管理、进度管控、质量保障等，能够有效降低工程风险，确保成本控制。最终，通过严格的竣工验收标准与程序，可保证工程质量与成本之间的平衡。总之，房地产开发项目工程造价全过程控制的成功关键在于全方位、多阶段的有效管理与监控，为项目的顺利实施与成功落地提供可靠保障。