房地产开发企业成本管理的意义与优化措施

2024-03-13辛宗兰

支点 2024年3期

辛宗兰

【摘要】随着我国社会经济快速发展，市场环境逐渐复杂，风险因素急剧增加，因此各大行业企业有必要采取合理措施来提升自身管理水平，从而在复杂的市场经济环境中增强竞争优势。本文首先阐述了房地产开发企业成本管理的相关基础内容，分析了当前房地产企业成本管理工作存在的问题和原因，并针对性地提出了优化房地产企业成本管理工作的具体策略，希望能为企业加强成本管理提供建设性意见。

【关键词】房地产企业成本管理优化策略

引言

随着当前经济建设工作不断深入，房地产企业迎来了广阔的发展空间，并在市场经济发展过程中发挥了极其重要的作用。但是由于近几年国家调控政策出台，房地产业市场竞争激烈，因此房企有必要对成本管理进行精细化改革，转变原有的暴利观念，高度重视成本管理工作，切实发挥成本管理的实际效用。

一、相关基础内容

（一）房地产开发成本构成

房地产开发是指在企业获得国有土地使用权之后按照国家政策要求对土地进行开发建设，包括规划设计、房屋修建、产品销售以及售后服务等一系列开发活动过程。

房地产企业开发成本由以下内容构成：第一，土地成本。土地成本即为企业获得国有土地使用权所需的成本费用，随着国家宏观政策出台，多数房地产企业只能以拍卖方式来获得土地使用权，并且这一成本费用近几年持续增高；第二，投资成本。投资成本主要是指项目施工的成本费用，包括前期工程、安装工程、基建工程等内容；第三，营销成本。营销成本是指企业商品营销过程中产生的费用，比如广告费、销售代理费以及周边产品费用；第四，财务成本。财务成本是指在较长的项目建设周期内所需的融资成本费用，主要包括融资利息费用。

（二）房地产企业成本管理

在狭义语境内，房地产企业成本管理主要是指对成本管理目标确认和成本管理方案的设计，而在广义成本管理工作中，主要是指对企业生产经营活动中所有的成本费用进行有效管控，包括成本预测、目标确认、目标落实以及考核评价等一系列管理活动内容。成本管理为企业的经营管理活动提供明确的指导依据，将实际经营活动成果作为成本分析的对象，确认当前企业成本管理过程中存在的实际问题，并以此制定后续优化策略。在当前激烈的市场竞争环境下，房地产开发企业的成本管理从粗放型逐步转型为精细化高质量管理模式，持续对现有的管理模式进行升级优化，解决企业在发展过程中遇到的各类风险危机，有利于促进企业长远健康发展[1]。

二、当前房地产企业成本管理存在问题及原因

（一）前期决策阶段成本管理问题及原因

前期决策阶段成本管理问题及原因如下：第一，前期管控不够量化。前期决策对项目建设提供良好的衡量标尺，具体内容包括市场调研、可行性分析、风险预测等内容。但是，当前部分房地产企业在该方面工作没有做到位，各部门未能提供可靠的数据信息，且责任边界不明确，使得企业在拿到地之后投入成本大幅度增加；第二，管理机制不够完善。目前部分房地产企业在管理机制建设方面存在欠缺，目前企业的管理机制缺乏系统性，各个部门的管理机制相互分离，缺乏有效关联，在企业开展对接工作时负面作用尤为明显，并且管理工作多是依赖过往的工作经验，制度体系与实际情况脱离，使得该制度缺乏可行性。

（二）方案设计阶段成本管理问题及原因

方案设计阶段成本管理问题及原因如下：第一，多方案对比不清晰。方案设计阶段工作的主要目的，在于对前期获得的数据信息进行可行性分析论证，从而完成具体方案的设计工作，如何进行分析评估是其关键内容，目前部分企业在进行方案比对分析工作呈现出形式化倾向，仅仅在部分节点参与操作，方案对比缺乏专业人士主导，且跟踪力度不够。第二，限额管理观念缺失。目前部分房地产企业在方案设计阶段缺乏限额控制观念，对于成本控制仅仅停留在传统方式，比如对混凝土钢筋含量、混凝土含量进行管控，但是对于其他材料内容管控力度不够。

（三）招投标阶段成本管理问题及原因

招投标阶段成本管理存在问题及原因如下：第一，资源引入不合理。当前国家政策对于基建项目的招投标活动有着严格要求，包括施工方、招标方、材料供应方都必须遵循招投标管理要求。但是部分房地产企业在该阶段工作中仍然存在关系和人情主导的合作现象，使得部分招投标工作未按既定规范严格落实，为后续的成本管理工作埋下了隐患[2]；第二，招投标报价不平衡。在确保工程质量的前提下，企业在价格方面展开激烈竞争，再加上受其他因素影响，不平衡报价的情况时常出现。

（四）施工阶段成本管理问题及原因

施工阶段成本管理问题及原因如下：第一，三边工程问题。近几年由于房地产开发企业盈利空间降低，部分企业为了实现资金快速周转，在项目实施前期采取图审、设计以及施工一同进行的措施，这类管理模式虽然提高了项目实施速度，但是由于前期未进行可行性论证和风险预测，为后续施工活动埋下了大量隐患；第二，资料数据缺少。房地產企业在项目施工过程中时常会出现设计变更和技术变更的情况，设计变更与图纸变更相关，而技术变更则与施工要求和施工工序相关，以上变更往往与前期数据资料缺乏相关，导致不得不在中途进行变更操作；第三，无效成本问题。无效成本在施工建设过程中十分常见，比如项目中重复低效的管理流程或者技术落下产生的材料浪费等，都属于无效成本范畴，而这部分成本因产出不明确难以追溯根源。

（五）销售阶段成本管理问题及原因

销售阶段成本管理问题及原因如下：第一，销售阶段过度承诺问题。由于市场环境竞争激烈，部分房地产企业为了扩大市场份额，在营销阶段采取了不合理的方法策略，传输不准确的信息内容，比如该项目靠近地铁、学校及医院等，这些宣传点可能会吸引一定数量的客户，但是在后期交付阶段存在明显风险，对企业的市场形象带来负面影响；第二，市场波动影响问题。市场环境发生变化也对企业的产品带来影响，企业需要投入额外资源来提升产品品质或者扩大营销力度，比如在产品公共领域增加精装、附带额外保修服务等，使得企业的成本进一步增大，且盈利空间提升幅度难以预测。

三、优化房地产企业成本管理的具体措施

（一）前期决策阶段成本管理优化策略

前期决策阶段的成本管理工作极为重要，具体管理策略如下：第一，深化管理标准。房地产企业在拿地之前要做好投资建设成本的评估工作，从项目时效性、变化调整以及风险管控等多个维度对管理标准进行深化，强化各部门责任主体意识，做好前期论证分析工作，提升决策的可行性；第二，完善标准成本管理。为了有效控制拿地成本，房地产企业需要构建完善的标准化管理体系，深度分析测量拿地成本数据信息，并将数据库与之进行比对，从而对拿地方案进行校正。

（二）方案设计阶段成本管理优化策略

方案设计阶段是对决策分析阶段的优化和延伸，在诸多硬性管理标准下，要减少无用成本消耗，实现项目效益最大化，具体操作如下：第一，建立多方案对比路径。为了减少管理风险，在决策初期房地产企业必然会制定多套实施方案，因此需要一定标准对方案进行综合比选，明确相关人员的责任分布范围，解决无人主导和关注的问题，从目标成本管理和风险管控的角度选择效益最大化方案；第二，构建成本限额管理体系。成本限额管理其本质是对价格和数量的综合管理，价格体现在成本造价上，而数量则体现在满足关键性技术指标上。在满足既有设计规范的前提下，对某些施工指标数量进行合理限制，比如出入口、窗地比以及装饰比等方面，从而实现成本费用的有效管控。

（三）招投标阶段成本管理优化策略

招投标环节在房地产项目建设过程中属于中间环节，关系到后续施工环节的落实，具体优化策略如下：第一，关于资源引入不匹配的优化策略。为了避免招投标资源引入不匹配，可采用公开招标和邀请招标两种方式，设置量化资格门槛，减少人情世故对招投标结果的影响，便于引入优秀资源；第二，平衡报价的有效策略。要对不平衡报价现象的根本原因进行深度分析，前期在协调沟通阶段就需要确认报价范围进行确认，发挥投标保证金的担保作用，避免中标人采取不合理措施调整报价，并制定合理的标底价，以市场竞争机制来制衡不平衡报价问题，减少基准价格浮动情况[3]。

（四）施工决策阶段成本管理优化策略

施工决策阶段成本管理的优化策略如下：第一，三边工程管理对策。目前国家政策不支持三边工程模式，为了解决这一现象，房地产开发企业需要对该现象背后的原因进行分析，确认三边工程的优劣势，一方面要树立明确管理模板，模板的优先级高于变更手段，避免大量变更手段引发管理风险。另一方面要严格遵循管理程序，在设计图纸经过可行性分析论证之后再进行下一阶段工作，避免设计、施工以及采购三者交叉进行；第二，完善经济资料。在施工阶段房地产企业需要有效管理的经济资料，比如设计图纸以及现场签证等内容，确保资料的时效性和真实性，并要求施工方及时提交关键资料数据，以资料内容确认最终责任主体和考核成果，降低无效成本的出现概率。

（五）销售阶段成本管理优化策略

房地产企业的实际盈利与销售成本管理密切相关，具体优化策略如下：第一，针对过度承诺的优化策略。基于对销售业绩的考虑，使得销售成员对于过度承诺背后风险考虑欠缺，因此房地产企业需要采取整改措施来改变错误观念，采取人事调动和绩效考核等方式来避免过度承诺情况发生；第二，采用价值实现管理策略。要结合客户的实际需求，在产品功能进行优化提升，确认合理的产品售价，具体措施即为向客户发放调查问卷，确认客户需求和自身产品竞争优势，并规避不必要的营销成本支出，确保经营项目的效益创收。