新形势下房地产企业财务风险管控的策略探索

张 倩/文

在“房住不炒”的大环境下,为稳定房价、地价,构建规范化的市场秩序,我国政府陆续出台系列宏观调控政策,如“两道红线” “三道红线”“两集中”供地等。由此,我国房地产市场逐渐进入冷静期。与此同时,房地产市场监管更趋于严格。在此背景下,部分高杠杆大中型企业如恒大集团等暴雷,而国际评级机构也大量下调了我国房地产企业的信贷评级。由此,我国房地产企业资金压力逐渐加大。如何通过财务风险管控在降杠杆的同时“促销售、抢回款”,已成为房地产企业的当务之急。本文首先阐述了房地产企业财务风险的主要类型,具体有融资风险、投资风险、现金流风险等,并对引发财务风险的内外因素进行了分析,其次从财务内控、融资管理、投资管理、营运资金管控、人才队伍建设等方面讨论了当前房地产企业财务风险管控中的问题,最后站在新的发展形势下针对其问题提出有效策略,希望为房地产企业强化财务风险管控提供有力支持。

房地产企业是资金密集型企业,对资金周转率有较高要求。然而,房地产项目投资费用高、资金回收周期长、变现能力差、受行业政策变化影响大等特性决定了房地产企业必然要面对更加复杂且严峻的财务风险环境。对房地产企业而言,应当基于对财务风险主要类型的充分了解,综合考量内外部环境中的风险因素,坚持问题导向、风险导向,构建与行业特性、企业实际相适应的财务风险管控体系,以推进自身稳定、健康、长远发展。

房地产企业财务风险主要类型

融资风险

房地产项目开发初期,房地产企业在支出大额款项用于拿地后,其自有资金往往难以支持后续的项目建设,在此情况下,房地产企业一般以土地抵押的形式来获取银行等金融机构的借款。由于项目销售回款率较低,无法及时收回资金,通常向股东借款,以缓解资金压力,并归避由高额利息所带来的资金流动性风险,这正是房地产企业所遭遇的融资风险。根据会计恒等式,所有者权益不变时,资产与负债呈现正向变动趋势。倘若房地产企业发生融资风险,就表示其流动性资产占比降低,其偿债能力减弱。不同融资方式及组合对房地产企业形成的负债压力有所差异,房地产企业开展融资活动,应当从行业特性与企业实际出发,综合考量企业是否有能力应对融资中可能产生的风险。

投资风险

投资是房地产企业的主要经营性行为,从投资拿地并进行房地产项目开发,直到项目交付,土地增值税清算结束,整个过程均存在风险。因而房地产企业决定投资拿下某个地块时,必然要对其未来可能产生的收益进行测算。但是受土地政策、金融政策等影响,叠加市场诸多不可控因素,出现项目亏损或是实际收益低于预期的情况,由此产生投资风险。

现金流风险

房地产项目中,商品房销售一般以预售方式进行,这其中存在一定的现金流风险。倘若房地产企业取得预售许可证,就说明其具备商品房的销售资格。预售与正式销售一致,客户预订成功并交齐一定首付比例后,房地产企业与客户签订预售合同。在此期间,客户可选择全款和按揭贷款两种方式付款。从当前情况来看,大多客户选择第二种方式,即按揭贷款。客户交付一定比例的首付,并和银行签订贷款合约,剩下款项由银行直接投放至房地产企业账户,而客户只需每月根据合约还款。在客户资质较好的情况下,房地产企业能够很快收到银行所投放的款项;如果客户资质不足或者是无足额资金交齐尾款,房地产企业就容易遭遇现金流风险。若房地产项目建设年限过长,或施工中资金欠缺,就有较大可能造成预售阶段中的销售回款难以覆盖投资费用的情况,以此陷入恶性循环,甚至是面临更加严重的现金流风险。

引发房地产企业财务风险的内外因素

外部因素

房地产行业与民生息息相关,受国家政策的影响相对较大,无论是房地产企业拿地融资,抑或是投资、销售等,均受宏观经济金融调控政策限制。例如,“两道红线”从银行端限制金融资源流入房地产市场,以控制房地产贷款规模;“三道红线”严控房地产企业融资,抑制其负债率的高速增长;“两集中”供地将房地产企业的拿地节奏限制为一年三次,以稳定地价。在此背景下,银行等金融机构更加谨慎放款,房地产企业融资难度提升,同时不得不在有资金缺口的情况下将有限的资金用于拿地,以维持企业正常运行,其财务风险隐患逐渐加大。

内部因素

房地产项目从拿地、立项开发到项目交付所经历的时间较长,为确保项目如约交付,房地产企业需要保持持续性的资金投入,而预售模式下所产生的销售回款有限,有可能难以满足项目后续建设的资金需要。这就要求房地产企业围绕项目加强内部管理,关注项目全生命周期不同阶段的风险及问题,采取针对性措施加以解决,在确保资金及时回收与高效利用的同时合理控制项目进度,保障项目质量。倘若房地产企业并未建立完善的内部管理体系,容易出现资金短缺或浪费问题,甚至引发重大财务风险,严重威胁到房地产企业的正常运行。

当前房地产企业财务风险管控中的问题

内部控制体系不完善,导致财务风险管控不力

一是企业领导者、管理者缺乏内部控制意识,思想深度和广度不够,局限于眼前的经济利益,未能将内部控制与财务风险管控进行有机结合,而财务人员对自身的角色定位较为模糊,未能认清自身“风险吹哨者”的职能作用,难以及时发现财务活动中的潜在风险;二是风险评估不全面或欠缺,不能通过风险预测与评估针对财务风险进行事前、事中控制,导致财务风险发生,造成不可挽回的损失;三是内部监督不足,存在财务舞弊情况,例如,融创中国旗下某公司营销总监涉嫌倒卖内部房源和特价房牟利,复星旗下某公司副总及其下属将部分公寓及别墅加价出售,大悦城某区域总经理涉嫌降价销售在售房源等。

融资渠道单一,资金短缺问题难以有效解决

根据研究情况表明,2022年房地产企业对国内信用值融资的依赖进一步增强,其发行规模占行业总融资规模的55%,融资期限同比大幅缩短,而其他非银行融资渠道中,信托融资占比11.5%,ABS融资占比31.4%。从资金到位情况来看,2022年1—11月,到位资金同比下降25.7%。尽管“金融16条”鼓励存量信托贷款展期在一定程度上延缓了房地产企业的偿债压力,但是债权人在资金尚未回收的情况下,持续新增房地产项目投资的意愿较低。随着政策的发力,行业发展两极分化,优质企业收益较多,部分房地产企业仍然存在债务违约风险。由此可见,房地产企业融资渠道目前仍然较为单一,其资金短缺问题难以得到有效解决。

投资盲目性强,易引发重大经济损失

投资活动资金占用量较大,在目前的市场、经济、行业、政策等环境下,房地产企业投资应当保持谨慎态度。倘若盲目投资,易引发重大经济损失。以拿地投资为例,拿地投资与房地产企业项目建设、现金流运转有直接关系,企业的高杠杆、高运转决定其不能停止拿地,一旦停止就难以拿到贷款做项目,进而影响现金流正常运转。2021年5月,宋都股份以封顶29.9%的溢价率加21%自持拿下杭政储出8号地块使用权,但在7月发布公告,表示企业经营管理层谨慎考虑市场风险因素,决定放弃该地块。放弃的代价是,该企业损失参拍时缴纳的5000万元预约申请保证金,这部分资金占该企业最近一期经审计净利润的14.19%。从风险管控的角度来看,该企业投资活动缺乏事前的风险管控,有一定的盲目性。

营运资金管控不到位,资金难回收

主要体现在两个方面:一是应收账款回款效率低下;二是存货占比仍处于较高水平,且周转期较长,流动性较差。将“个人按揭款”“定金及预付款”的累加值作为销售回款的参考,2022年前8月销售回款同比下降32.5%(国家统计局数据)。对CRIC中国房地产信息决策系统及部分房地产企业公告、年报等数据进行整合,发现2022年上半年末典型房地产企业的加权平均存货周转率仅为0.24次/年,部分周转较快的房地产企业存货周转率仅在0.33次/年及以上。

人才队伍建设不足,缺乏专业型管控人才

房地产企业已有财务人员虽然有丰富的财务专业知识,但是对财务工作的认识往往停留于会计核算层次,不具有运用大数据技术全面、系统分析财务风险的能力,更是无法实施阶段性的财务风险管控。而且,财务管理制度体系的不健全造成财务工作权责划分不清晰,一人身兼多职、权责交叉等情况较为突出,仅依靠财务人员个人素质难以保障会计信息的完整性、真实性与客观性,从而对企业财务战略及决策产生严重影响,最终引发财务风险。

新形势下房地产企业财务风险管控的策略

不断完善内部控制体系,加大财务风险管控力度

内部控制与风险管控相互渗透,内部控制的本质在于查明风险、剖析原因、解决隐患,能够为风险管控营造良好的内部管理环境,而风险管控中的问题反映到内部控制中,能够为内部控制体系的优化与完善提供有力依据。根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引,不断完善内部控制体系,加大财务内控力度,从而为财务风险管控营造良好的内部管理环境。控制环境方面,树立与巩固企业领导、管理者的内部控制意识,拓展其思维的深度与广度,培养其前瞻性思维,使其认识到内部控制与风险管理的内在联系,明确财务内控对财务风险管控的重要意义,同时积极引导财务人员转型。风险评估方面,着重强调房地产项目事前评估,综合考量内外诸多风险因素,运用风险矩阵、风险清单等工具编制评估分析报告,以此作为事前、事中管控的重要依据。内部监督方面,加强财务日常监督与审计专项监督,由财务深入各项业务流程中,了解实际业务情况,为其提供必要的解决方案;由审计对易发生财务风险的关键流程环节进行专项审计,出具专业性的审计报告。

积极拓展融资渠道,有效规避融资风险

在“两道红线”“三道红线”等政策的影响下,房地产企业融资难度增加。随着金融监管逐渐趋严,银行融资的优势作用逐渐减小。为规避金融风险,银行往往会设置较为严格的融资条件,倘若过于依赖银行融资,房地产企业就容易遭遇财务风险,而且民间信贷融资成本较大。房地产企业需要充分把握政策动向,获取政策支持,在此基础上积极拓展融资渠道,选择合适的融资模式,在解决资金短缺问题的同时做到对资产负债率的科学控制,进一步实现对融资风险的有效规避。据新华社新闻报道,“金融16条”提出做好房地产项目并购金融支持,鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,并对相关兼并收购活动予以重点支持。对此,项目存在资金困难的企业可选择并购融资。除此之外,房地产企业也可对融资租赁、ABS融资等进行组合后开展融资活动。

加强投资项目管理,严控投资风险

以项目为核心、以资金为主线、以项目全生命周期理论为指引,通过加强投资项目管理,严格把控投资风险。投资前期,切实落实项目可行性研究工作,重点预测评估被投资项目以及在建项目未来可能产生的现金流量,科学判断未来现金流量与在涨资金累加值是否满足项目资金需要、投资后的资金是否能维持企业正常运作,在此基础上制订投资方案。投资中期,对投资方案进行评审论证,选出最优投资方案,确定项目总体投资绩效目标与具体年度投资目标。投资后期,实时关注投资方案的落地执行情况,及时发现并处理重大投资风险。

强调营运资金管控,提高资金回收率

强调营运资金管控,提高资金回收率,对房地产企业规避现金流风险具有重要意义。以碧桂园为例,碧桂园将重视现金流与风险防控贯彻始终,建立了一套垂直与综合管理为一体的“大财务管理”体系,比如,依托集团财务共享中心实施资金集中管理,日常资金调拨由该中心专业团队负责,财务可追溯每个项目的每笔资金。在此支持下,碧桂园从2019年实施以现金流为核心的回款考核,据其财报数据显示,2021年上半年其权益回款率为90%,处行业领先水平。根据碧桂园的实践经验,在营运资金管理中,应当重视资金集中管理与专业化管理,做好回款考核工作。

加强人才队伍建设,打造专业型人才团队

以“大移物智云区”等新兴技术为支撑,建立企业级的教育培训系统平台。根据现有财务人员教育背景、知识与技能水平、履职经历、个人兴趣等情况,利用该系统平台构建不同层次的财务人员能力模型,开展差异化、个性化、阶段性的培训工作。通过在线课程强化财务人员专业技能,对其职业规划进行科学引导,推动其从“账房先生”向“风险吹哨者”转型,并采取理论与实践相结合的方式增强其财务风险管控能力、大数据思维能力与统筹协调能力等。根据系统平台自动生成的培训档案,对培训工作计划进行调整,从而构建与当前企业发展相匹配的复合型、专业型人才团队。

房地产企业财务风险主要类型有融资风险、投资风险以及现金流风险,其形成原因主要与外部宏观经济金融政策变动以及内部管理体系建设有关。面对当前财务内控、融资管理、投资管理、营运资金管控、人才队伍建设等方面的管控问题,房地产企业有必要采取五大措施来加强财务风险管控:一是不断完善内部控制体系,加大财务风险管控力度;二是积极拓展融资渠道,有效规避融资风险;三是加强投资项目管理,严控投资风险;四是强调营运资金管控,提高资金回收率;五是加强人才队伍建设,打造专业型人才团队。