我国住房抵押贷款证券化提前偿付风险研究——以建元2007-1为例

□ 周梦伟 毕启飞 周昱宇

一、引言

2023年2月9日，银保监会与人民银行联合组织召开了有关部门的会议，强调各大银行要坚持以顾客为本，严格遵守有关规定，做好顾客提前还款的业务。近年来，“按揭贷款被拒”就已经在各大网络上被炒得沸沸扬扬。有不少客户提出提前偿还贷款的请求，但是面临“还款难”的问题。

从上世纪末开始，中国开始对房屋市场进行全面的放开，从而推动了房地产市场和整个国家的发展，然而，随着住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）市场的不断扩大，其带来的风险也越来越多，2008年的次级房贷危机让住房抵押贷款证券化成为众矢之的。由此我们也可以看出，这个金融工具若运用不当，其潜在的巨大危险可能会引发新一轮的金融风暴。

这是因为在商业银行中，房屋按揭在信贷中所占有的比重较高，从而造成了“短存长贷”的严重隐患。因为MBS的标的资产具有比较好的品质，并且在债券的定价上采用了浮息的方式，所以与违约风险、利率风险相比，MBS的提前偿还风险就尤为突出。提前偿付风险不但会对MBS自身的资金流动的稳定性及价格的精确度造成不利的后果，而且还会对MBS的投资人及发行者造成一定的损害，进而对股票及房产等金融市场造成一定的冲击。

从当前所推出的MBS项目的运作情况看，虽然提前偿付风险广泛存在，但是我们在参考建元2007-1 MBS 2005-2022年产品的发行说明书时，它对早偿率仅仅作出了0至20%或0至45%的区间估计，并指出了该取值并不是对历史数据进行分析或对未来预测的结果。因此，我们要对其进行详细分析，以规避其潜在的不利影响。

二、住房抵押贷款证券化相关理论及风险类型

住房抵押贷款证券化是一种商业银行以住宅按揭贷款为抵押，向某一特定机构卖出，特殊目的机构通过对商业银行所持有的、在将来会有稳定的固定现金流量的贷款重新组合和包装，并对其进行分级重整及提高其信誉等级后，以其自身总信誉做保证，在银行间证券市场进行证券发行的过程。

在我国，住房抵押贷款证券化的主体有：发起机构、特设机构、承销商、服务机构、信用评级机构，资产证券化（Asset-Backed Security，ABS）的运作过程见图1。

图1 资产证券化过程

当消费者与公司A（发起人）之间存在着债权债务关系时，公司A为了使其能够更好地发挥作用，会将某一标的资产所产生的未来收益（如住房贷款、汽车贷款或应收账款）作为支持或抵押，由特殊目的机构发行一种带有固定收益的债券化产品，由投资者通过购买债券来实现整个证券化过程。利用该工具，企业A能够实现资产的活化和风险的隔离，使企业的资金从客户直接流入特殊目的机构；最终，资金流入到了资产证券化中。而特殊目的机构则是处于发行人与投资人中间的一种组织形式，它以特殊目的机构为中心，收购、打包标的资产，发行资产证券化产品，他们的信誉都很好，很难倒闭。

但是，住房抵押贷款在证券化过程中也面临着三类主要风险。

第一，违约风险。住房抵押贷款证券化的违约风险是指在证券化过程中，基础资产即住房抵押贷款发生违约的风险。如果借款人无法按时偿还贷款，将导致证券的现金流收入减少，甚至无法按约定偿付本息，进而影响投资者的收益和本金安全。为降低违约风险，银行在发放住房抵押贷款时应审慎把握借款人的还款能力和抵押物价值，同时加强对借款人的监管和催收，保证基础资产质量。住房抵押贷款是我国商业银行中最优质的资产之一。各家银行的审批机制十分成熟，导致自2010年以来房贷的平均不良资产率一直保持在0.5%以下。市场上发行的MBS产品累计违约率也大多小于1%，其中绝大部分则小于0.5%。因此，虽然存在违约现象，但其体量较小，不足以对现金流及后续风险产生大范围的影响。综合考虑，住房抵押贷款仍然是商业银行中的重要资产之一。

第二，利率风险。利率风险是指标的资产一方合约的利率与有价证券的利率发生偏差。目前，我国各大商业银行对住房贷款实行的是“基准下浮”，其基本利率水平较低。另外，由于贷款合约和有价证券的利率均与银行存款和有价证券的利率相联系，因此，初始的住房抵押贷款利率和证券端的利率差别不大。所以，利率风险对MBS总体风险的影响不明显。综合考虑，按揭贷款仍是商业银行稳定、可信赖的资金来源。在我国的MBS信用增级过程中，由于优先档债券具有良好的信用和高流动性，其收益利率相对较低。然而，这也导致优先档证券利率普遍低于原始资产的贷款利率，使得投资者无法获得足够收益率。过多的资金收回也会冲抵本金，进而影响债券的期限并影响其定价。为降低这种风险，可以采用资产池多样化和合理证券化结构的方法。

第三，提前偿付风险。提前偿还风险是指债务人由于自己的收入或者市场利率变化等原因而使其部分或者全部清偿了自己的债务，也使得借贷机构找不到可以获得更高回报的再投资产品，从而对住房抵押贷款证券化的资金流动稳定性造成了一定的影响。影响债务人提前偿还贷款的主要原因有：贷款利率的变化、债务人的收入水平的变化、房产价格的变化等。通过加强对住房按揭风险的管理，设计合理的住房按揭资产证券化和改善住房按揭资产的品质是防范住房按揭风险的主要措施。因此，我们认为提前偿付风险是影响MBS及我国金融市场风险的主要因素。借款人提前偿付行为是提前偿付风险的主要原因。缺乏可靠研究可能会对资产证券化持有者的利益造成不利影响，加剧我国金融市场的系统性风险。因此，需要加强对提前偿付风险的研究，并采取科学的风险管理措施，以降低系统性风险水平。

三、我国住房抵押贷款证券化提前偿付现状及影响

（一）我国住房抵押贷款证券化提前偿付现状

如图2所示，近年来，MBS产品的早偿率基本在10%上下波动。总体来看，2015-2021年，MBS产品的早偿率表现与房地产市场的活跃程度具有一定相关性。2022年，在房地产市场持续低迷背景下，MBS产品的早偿率受宏观经济和货币政策等因素影响，呈现出先上升后下降的态势。2017-2019年，房地产市场调控政策的出台，抑制了房地产市场的活跃程度，MBS产品的早偿率下降至8%左右。2020年，新冠疫情的影响使得MBS产品的早偿率于当年2月降至近年来的低点3.84%。随着疫情的有效控制和房地产市场的回暖，MBS产品的早偿率也逐步回升至10%以上。2021年，MBS产品的早偿率呈现前高后低的走势。2021年5月之后，受房地产行业调整和房贷政策收紧等因素影响，MBS早偿率开始下降。而2022年由于5年期以上LPR经历了三次下调降至4.30%，部分地区下调当地首套住房贷款利率政策下限，新发放首套房贷款利率与存量房贷利率利差扩大等因素的影响，居民提前还款动机有所增强。根据2022年金融统计数据报告，全年人民币存款增加了26.26万亿元，同比增长了6.59万亿元。由于疫情的影响，居民风险偏好下降，可能导致以存款偿还房贷的意愿增强，这些因素也会促使早偿率上升。此外，从2022年9月开始，全国多个二、三线城市降低了购买二套房的首付比例，使得购房门槛降低，一定程度上抑制了提前偿付房贷的意愿。综合来看，2022年1-8月，MBS（抵押支持证券）早偿率呈上升趋势，而8月达到全年最高点12.98%，9-11月，MBS早偿率回落至约10.00%。从2023年以来，居民消费欲望下降，且MBS未发行新产品，受此影响，早偿率于4月份达到峰值，6月分一年期和五年期LPR分别下降10个基点，早偿率明显下降。尽管近两年MBS产品早偿率有所波动，但总体保持在10%左右的水平。

图2 2015-2023年我国MBS早偿率表现

从不同类型机构发起的MBS早偿率来看，如图3所示，住房公积金管理中心发起的产品早偿率具有更强的周期性，而股份制银行发起的MBS早偿率略高于国有银行。近年来，住房公积金管理中心入池资产的早偿率通常在每年的4月和9月各有一次峰值。2022年5月，由于受到疫情冲击，以及当月存续的住房公积金MBS主要由上海市公积金管理中心发起的缘故，上海市公积金管理中心入池资产的早偿率达到了近年来最低点。

图3 2016-2023年住房公积金 RMBS产品的月度年化早偿率

国有银行、股份制银行和区域性银行的MBS产品早偿率在2017-2022年之间的变化趋势基本相同，其中股份制银行和区域性银行的早偿率平均值分别为10.38%和11.53%，略高于国有银行的9.66%。从国有银行发起的MBS产品的早偿率来看，2022年的MBS产品的早偿率普遍偏低，平均为10.01%。其中，2022年存续的MBS产品中，2019年及之前发行的产品平均早偿率为9.53%，2020年发行的产品平均早偿率为10.27%，2021年以后发行的产品平均早偿率为11.46%。

为了更好地反映MBS市场中基础资产的早偿水平，如图4所示，全国银行间同业拆借中心于2020年1月正式发布了MBS条件早偿率指数。该指数每个交易日都会发布，其成分券是由境内公开发行，可上市流动的个人住房抵押贷款支持证券构成的，该指数旨在描述基础资产池早偿率的整体变化情况。近年来，MBS条件早偿率指数波动范围在9.00%左右。2022年1月至8月间，该指数呈上升趋势，2023年1月至6月急速上升，于2023年6月达到峰值后开始回调。总体来看，近年来MBS产品的基础资产逾期率有所增加，而迁徙率也有所上升。全年大部分时间，逾期率都高于疫情前水平。

图4 2020-2023年MBS条件早偿率指数

截至2023年6月，每年发行的MBS产品的整体累计违约率仍然处于较低水平。不同类型的发起机构发起的产品基础资产违约率表现分化较大。其中，公积金中心发起的产品表现最好，其次为区域性银行，国有大行表现较弱。值得注意的是，“停贷”事件对存续期违约表现影响有限，已清算产品的累计违约率表现均处于较低水平。2023年MBS早偿率呈现先上升后下降的态势。不同类型发起机构发起的早偿率走势基本趋同。住房公积金管理中心发起的MBS产品波动性和周期性更强。股份制银行和区域性银行发起的MBS产品的早偿率较国有银行发起的产品早偿率偏高。国有银行发起的MBS产品2023年早偿率表现为发行时间较早的产品早偿率较低。

（二）住房抵押贷款证券化提前偿付的影响

第一，提前偿付对投资者影响。在两个层面上，投资人会被提前还款的行为所影响。首先，当贷款方提早还款时，按本息计算的利率将会降低，从而使MBS所能获得的资金流量有所下降；因此，投资人的回报率就会下降。其次，当市场利率处于低位时，由于提前偿还会破坏资金流向，使得MBS投资人将会承担重新投资的风险。在寻找适当的资产时，他们很难再寻找到更合适的投资产品，而只会在货币市场上寻找更低利息的收入，导致总的资产收益显著下降。

第二，提前偿付对发起人影响。在MBS的运营中，一般都是由商业银行来承担发起人的角色。通过向特殊目的机构打包出售基础资产，商业银行成功地将其主要风险转移并扩散到特殊目的机构。所以，从表面上来看，提前还款对商业银行的影响微乎其微。但是，目前国内MBS的发展还很不完善，很多MBS的投资品种还没有达到全部风险的转移。一般情况下，发起人会买回一部分住房抵押贷款证券，比如建元2007-1中的次级资产支持证券，就由建设银行全部回购，也不会再向外界销售。另外，出于盈利性考量，发起人通常还会充当此次MBS产品的贷款服务机构，以获取服务费用。从这一点可以看出，发起人既扮演了投资人的身份，也扮演了第三方服务的身份，也就是说，他要承担这两个方面所带来的风险。

四、建元2007-1提前偿付风险模型构建及实证分析

（一）建元2007-1提前偿付影响因素

1.宏观经济

从宏观角度来看，MBS的提前偿付风险与国民生产总值、我国城镇化发展程度、通货膨胀率、居民可支配收入等诸多因素有关。在经济上行时，个人可支配收入和消费能力高，因此偿付住房抵押贷款的需求和能力有很大提升。此外，随着宏观经济向好发展，城市化水平不断提高，农村和城镇之间的人口流动就会增加，同时加大了住房的需求和供应压力，这进一步加剧了住房抵押贷款的市场需求。

2.房地产价格

房地产价格也会影响产品提前偿付风险水平。通常情况下，人们购买房产主要是为了自用或投资。在我国，房价是我国房地产市场发展的关键。一旦房价上升，市场价格超过抵押贷款的价值，客户就会采取提前还款的方式以获得投资收入。反之，如果房价下降，房子价值就会变得比抵押贷款的价值还要低，这种情况类似于次贷危机时的情况，投资者将会发现，偿付按揭是不符合利益最大化的。另外，在低迷的楼市中，资金的流通也会受阻，因此，投资人也有可能出现拖欠或违约的情况。但是，第一次买房的人往往以自用为主。因此，当个人生活条件得到改善并且房地产价格变化过于剧烈时，提前偿付行为受到影响。可以看出，房地产流动性风险对投资者和自住购房居民提前偿付行为的影响有些许不同。

3.居民收入水平

我国的城市居民在购房时，一般都是根据自己的经济状况来决定购房的时间长短、购房的数额。他们倾向于把20%-30%的工资花在还款上，因为中国人的消费观念比较传统，储蓄率较高，所以还款时间会比较长。在人们生活质量不断提升的情况下，购房的主力是打算购房的年轻人和有了一定能力想要改善住房条件的中年人。而遵循“无债一身轻”的理念，如果他们的工作时间越长，工资就越高，还款能力也就越强，因此提前偿付的比率也会相应地上升。

4.资本收益率

通常借款者多余的现金一般用于投资获利，或用于提前偿还债务。随着市场资本收益率的提高，贷款者会更多地投入资金，此时，提前偿还贷款的情况将有所降低。反之，在资产收益率较低的情况下，由于无法实现收益最大，因此，贷款者往往会选择将自己的剩余资产预先偿还，提前偿付的风险也将上升。

资产收益率对提前还款的影响主要是由贷款者的金融理念和空闲资金的数量所决定的。由于受中国人的思想和股市投机行为的影响，在高投资收益率的情况下，借款者一般都会以投资收益来偿还债务，而不会再把钱投到资本市场上。如果资产收益率很低或者低于0，由于可支配收入的减少，借款人就没有充足的钱来偿还贷款。另外，由于贷款者往往预期将来会收回本金，股票市场的损失往往会使其盈余不断地流向股票市场，从而导致资本收益率与偿付速度同向变化。

（二）提前偿付风险度量

本文选取建元2007-1 MBS2013年1月至2023年3月受托机构报告的提前偿付数据作为研究对象。我们采用国际通用的经验法模型，来计算其风险。

单月偿付率（Single Monthly Mortality，SMM）是一种月度指标，主要用来衡量借款人的提前偿付贷款的行为。SMM是我国MBS评级报告和受托报告中广泛使用的指标，其计算方法如下：

该指标主要反映的是基础资产在本月实现的提前还款与原计划未还款总额之比。

固定提前偿付率（Conditional Prepayment Rate,CPR），又称条件提前偿付率，用于表示基础资产在一年中被全部提前偿付的概率。CPR是一种年度度量模型，由SMM转化而来，其变化趋势与SMM一致。CPR计算公式如下：

下表为计算出的2013年1月至2023年3月各月SMM和CPR数据统计表。

结合表1进行简单的分析可知，建元2007-1 MBS资产池SMM处于0.01%至2.54%之间，均值为1.21%。CPR处于0.12%至25.56%之间，均值为13.52%。通过将十年间的SMM和CPR数据绘制成折线图，如图5所示。可以发现，建元2007-1 MBS资产池的提前偿付水平总体偏高，主要集中在7%至21%之间。

表1 2013-2023年各月SMM及CPR数据统计表 单位：%

图5 建元2007-1 MBS的SMM及CPR数据折线图

从折线图中可以看出，SMM和CPR有相同趋势，并且有显著的季节效应，在一、二月份达到低谷。

针对建元2007-1 MBS，我们发现该产品在2013年1月至2023年3月期间的SMM数据具有明显的季节特征，如图6所示，与国外不同，“中国特色”表现为春节的影响更加明显。如虚线圈所示，各年度的SMM数据均在2月份出现下降。我们考虑是因为春节期间居民的消费大幅增加，从而减少了提前偿付金额，使得所有年份的提前偿付曲线都在1月至2月出现明显下跌，然后在2月底回升，一直持续到3月或4月，而其他月份的SMM变化趋势相对稳定。

图6 建元2007-1 MBS 2013-2023年SMM走势图

经过对建元2007-1 MBS历史提前偿付率的测量和分析，我们得出SMM数据具有明显的春节特征。

（三）实证分析

1.变量选择

考虑到数据可得性及各因素影响，本文选取了建元2007-1产品发行第二期（2013年1月至2023年3月）的数据作为样本区间，并参考了三篇代表性文献，包括美国邓恩、麦康奈尔在1981年提出的最优提前还款模型，这是最早对借款人的提前偿还行为进行的研究；褚保金、王刚在2011年利用建元2005第一期MBS相关数据进行多元回归，提出提前偿还率与房地产价格、居民收入水平正相关，与市场贷款利率负相关；林凯在2020年从微观和宏观角度对提前偿还率的影响因素进行了全面的定性分析。由此，本文选取表2所示各变量的指标值。

表2 变量及数据来源汇总表

2.描述性统计

表3是上述变量从2013年1月到2023年3月的各项数据的描述统计结果（各项数据见附录1）。可以发现SMM的平均值为1.217，而四个自变量的平均值分别为50.38、100.7、5909.68和0.0155。

表3 描述性统计结果

3.多元回归分析

由于我国住房抵押贷款证券化发展历史相对较短，且其影响因素较为宏观，目前我国研究普遍认为提前还款率与宏观因素之间的关系可以通过多元回归模型来描述。本文通过比较和分析数据拟合结果，建立如下模型：

其中，β为常数，βit为第t期第i个变量Xit的回归系数，Xit为变量，μ为随机干扰项。回归结果如表4所示。

表4 回归结果

4.模型检验

（1）方程显著性检验。F检验可以检验多元线性回归模型中因变量与各个自变量之间的线性关系在总体上是否显著。如图7，从模型检验结果可以发现，该回归方程的F-statistic=6.89。通过查阅F检验表可知，F值大于2.45，说明模型中四个变量都对因变量SMM有显著性影响。

图7 显著性检验

（2）单个回归系数的显著性检验。从表5可以看出，除了常数项外每个变量的p值均小于0.05，即在5%的水平下都通过显著性检验，这意味着模型中四个自变量因素都对因变量有显著性影响，并表明它们之间存在相关关系。

表5 模型单个回归系数的显著性检验结果

综上所述，结合表4的回归结果，我们得出最终的多元回归方程为：

SMMt＝－13.26051＋0.172PMIt＋0.35HPGt＋0.152DPIt－0.052ROEt

5.结果分析

下面，我们根据该模型的回归结果进行经济学意义的分析和讨论。

（1）宏观经济水平。宏观经济水平回归系数为0.172，表明宏观经济水平因子与预偿还比率有显著的正相关性。在我国，由于居民的可支配收入不断上升，人们的闲置资金也随之增长，因此我国居民提前偿还的可能性较大。资产回报率和房地产价格对投资具有密切相关性，但两者之间影响的关联不太明显。相反地，中国的新年因素和整体经济状况会对中国居民的消费产生较大的影响，两者之间有很大的相关性。因此，总体来看，消费对收入的影响较为显著。

（2）房地产价格。房地产价格回归系数为0.35，表明房地产价格因子与预还款比率显著相关，与上述研究结果相符。随着房地产价格上涨，人们预计房价会继续上升，有购房意愿的买家会提前购买，而借款者则倾向于出售房产套利；而当房地产价格总体下降时，贷款价值高于房屋价值，借款人会选择在未来房价上升时才进行购房，并不会着急提前还款。因此，贷款者的房产价值上升，将增加提早还款的风险；房产价值下降，会降低提早还款的风险。同时，房屋频繁易手会增大提前还贷的风险。

（3）居民收入。城乡居民可支配收入回归系数为0.152，表明我国居民提前还款的预付额与城乡居民可支配收入呈显著正相关。究其原因，或许源于中国数千年的传统文化影响，形成了一种“无债一身轻”的消费观念。在负债初期，若借款者的个人财务状况和职业发展前景良好，则借款偿还将更为容易。此外，由于我国资本市场尚未完全成熟，可供选择的投资方式有限，因此投资者更愿意把存款用来还清所欠的贷款。

（4）资本收益率。资本收益率回归系数为-0.052，表明我国上市公司的资产回报率与预偿还风险之间相关性接近于零。从理论经验和经济学理念的分析来看，这主要是因为当资产回报率提高时，借款人可以在资本市场上赚到额外的资金，可以用来提前偿还债务，但也有一部分人会选择将资金用于增加投资。因此，对于资金盈余的处理，人们具有很强的主观性，且影响因子并不稳定。因此，该回归方程式中，该参数近似于零值。

五、研究结论与对策建议

（一）研究结论

在面临利率市场化接近完成、房产市场去库存等背景下，我国MBS市场迎来快速发展期。同其他金融衍生品一样，MBS能够改善银行资本结构、提高资本市场流动性，但同时也存在一定的风险，其中最主要的就是提前偿付风险。本课题从当下“还款难”的背景出发，阐述了MBS的基本概念、风险类型，分析了我国近年来MBS提前偿付现状，在此基础上运用模型分析，对住房抵押贷款证券化提前偿还的影响因素进行分析，得出宏观经济、住房销售价格、居民可支配收入以及资本收益率都与偿付速度同向变化的结论。

（二）对策建议

第一，调整入池贷款标准，预防提前偿付风险。建元2007-1 MBS产品说明书显示，其资产池抵押贷款的加权平均余额和加权平均剩余期限较高，这可能会增加提前偿付风险。回归结果表明，随着居民收入增加，提前偿付风险会明显增加。而客户工作时间增加，工资会上升，还款能力会提升。因此，累计提前偿付额贷款将在存续期初逐渐增加，后期逐渐减少。当贷款剩余期限超过贷款总期限的一半或累计提前偿付额达到一定水平时，提前偿付率明显下降。为降低提前偿付风险，应当适当缩短抵押贷款的剩余期限和余额，改进入池贷款的标准。证券化产品应该在基础资产池的现金流分档设计上，根据投资目标来制定相应的产品设计方案，重点关注预防提前偿付风险的相关条款设计。

第二，加强信息披露，完善市场公开。中国人民银行计划构建信息共享平台，利用大数据和区块链等技术将证券、银行、信托等各部门的信息集中起来，以便投资者更好地了解资产证券化相关信息。因此，需要明确各个主体的信息披露义务，以确保披露的信息充分、有效和及时。监管机构应认真履行职责，及时披露市场主体的监管结果，并以通俗易懂的语言帮助投资者更好地理解。通过以上措施，可以增强市场信心，促进市场健康发展，对于资产证券化市场的规范化、透明化和稳定性提升具有重要意义。

第三，建立专业化的评级机构。信用评估是解决融资、投资双方信息不对称的重要手段，可以让投资者掌握相对公平真实的信息，提高证券化发行效率。信用评级机构需要从业人员具备较高的能力和技术标准，并通过规范流程建立统一完善的实用性评级体系。政府可以出资设立SPV，提高机构资信，让投资者更容易接受，从而推动住房抵押贷款证券化发展。建立专业的信用评级机构和统一评级标准，可以提高市场透明度和稳定性，降低投资风险。这将进一步促进住房抵押贷款证券化市场的发展，为中国金融市场的稳健发展提供有力支持。

第四，完善住MBS市场监管体系及配套制度。要使我国的MBS行业得到更好的发展，首先要制定一个科学的信贷评价制度，避免各种利益冲突，同时还要加速我国的信贷制度建设，提高我国的房贷质量，目的是为了防止标的资产的信贷风险。此外，还应大力培养长期机构投资者，拓宽参与MBS的主体，引进并健全做市商机制，提高MBS的流动性。因此，我国应尽快出台《资产管理办法》，健全保险公司的风险隔离体系，并在保险公司内部构建差异化风险隔离机制；同时，对于优质按揭，应给予相应的自我承担风险的减免。对基础资产、流动性安排和资产支持证券的信息披露规则进行完善，构建以风险预警为核心的信息制度，从而提升市场的透明度和稳定性，保护投资者的权益。通过对我国证券市场现状及存在问题的分析，为我国证券市场的发展提供了新的思路。

第五，研究设立房贷事业部和相关政策性金融机构。当前，国内住房抵押贷款证券化业务以面向中高端收入人群为主，针对中低收入人群的服务和产品还比较缺乏。因此，在短时间之内，可以将各大商业银行的放贷机构合并成一个统一的住房金融事业部，这样既可以避免房贷的快速增长对工企的信贷资源产生压力，又可以合理地将房贷风险同其它风险进行分割。从长期来看，应在美国的“两房”模型基础上，建立一种特殊的政策性金融组织，对中低收入群体的住房信贷进行融资。其主要途径是通过在二级市场上收购商业银行的贷款，使其能够在一级市场上获得长期稳定的融资，从而不至于对实体经济造成信用压力。这将有助于扩大住房抵押贷款证券化市场的参与者范围，促进金融服务的普惠化，满足中低收入居民住房融资需求，同时也降低了资产证券化市场的风险，增强了市场稳定性。实现这一目标需要政府和金融机构加强合作，制定出合适的政策和措施来促进金融服务的可持续发展，同时更好地服务于人民群众的需求。

第六，促进经济增长，刺激居民消费投资。国家应大力促进经济增长，刺激居民消费投资，一方面可以避免经营贷空转，被用于置换房贷；另一方面可以减少提前还贷行为，抬升机会成本。除了贷款购房者的套利需求，实体经济走弱也是经营贷流入房地产市场的重要因素。在实体经济走弱时期，企业对经营贷的需求下降，信贷资金出现房贷转经营贷的情况。在实体经济走强时期，类似的信贷资金空转的情况将减少，经营贷违规流入房地产的现象将会减少。随着经济增长，各类资产收益率将回升，当其他资产收益如理财等对居民变得更加有吸引力时，提前还贷的机会成本将增加，有动力进行更多投资，这才可以真正遏制居民提前还贷的现象，经济才能避免进入通缩状态。