服务与管控：云南省自然人二手房交易的税收治理*

马海涛 董世林

一、引言

房地产业是中国经济的重要组成部分，对国民经济发展起着重要作用。自2019年底中央工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”以来，国家一再强调和坚持房子“住”的使用属性。2023年2月，习近平总书记指出，要“着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求”(1)习近平.当前经济工作的几个重大问题[J].求是，2023(4)：6。。二手房(2)本文的二手房相对于开发商直接销售而言，泛指已完成初始登记后，再次上市交易的房产，包括住房和非住房两种。是我国房地产市场的重要组成部分，是广大人民群众解决刚需性和改善性住房的重要渠道，其交易是关乎买卖双方资金和家庭财产的大事。客观地讲，二手房交易的流程并不复杂，但在各项业务办理的过程中却潜藏诸多的社会法律风险，如果不加重视可能会造成合同违约，引发经济纠纷。因此，二手房交易业务虽小，却牵动着交易双方的神经，这其中尤以税费申报缴纳为甚。

二手房交易税收管理难是我国税收征管实践的顽疾之一，研究者已从理论和实务两个角度对其展开讨论，为国家政策措施调整提供了积极的参考。自21世纪初，我国房价步入上升轨道，二手房交易开始活跃，交易双方利用“阴阳合同”做低房价已成为行业“公开的秘密”，部分人士从法律、税收等方面做了较为翔实的剖析和讨论(孙一冰，2007；汪丽萍，2007；林兰珍等，2012；剧宇宏和王洁，2012；白彦锋和张静，2012；赵晓霞，2019；杜利娜，2020；王丹，2023)，其中白彦锋和张静(2012)曾测算北京市二手房交易“阴阳合同”造成税收流失的规模。普遍性的观点认为“阴阳合同”对税收征管的挑战，是信息不对称、税收征管技术手段落后的直接体现(龙晓清，2006；马智远和胥峰，2012)。自从2007年房地产评估技术逐步引入二手房交易纳税申报管理，一定程度上缓解了自然人二手房交易的征纳矛盾，削弱了低报房产交易价格侵害国家税收的危害(刘飞和张栋梁，2013；胡新良，2019)。然而，二手房交易评估价格并不等同于真实的成交价格。近年来，数字技术迅猛发展，区块链、人工智能、物联网和云计算的运用，引发了大数据技术强化自然人税收征管、推进税收现代化建设的讨论(汤火箭和宋远军，2020；漆亮亮等，2020；杜小娟，2021；孟剑，2023；李荣辉等，2023)，税务部门利用大数据技术，查处了一系列自然人税收违法的重大案件。与这些现代税收管理理念和实务热点相比，二手房交易税收管理的关注度“遇冷”。这其中可能有社会层面对二手房交易及其经济贡献力的轻视，也有对税收征收成本和征管能力瓶颈的无奈。

云南地处边疆，经济在全国处于中游水平，常住人口连续几年平稳保持在4700万左右，不是热钱投资的主要目标地区，房价受人为炒房的因素影响较小，个人或家庭刚需性购房、改善性买卖房产的因素较大。研究云南二手房交易税收管理制度，能较好地反映二手房交易税收征管制度存在的普遍性问题，以及普通民众改善住房条件，对税收征管的一般性需求。此外，在三年新冠疫情中，云南的二手房交易规模波动，经历了一个由攀高到回落的“库兹涅茨曲线”。本文通过2020～2022年云南省自然人二手房交易的税费数据分析，探讨房价上升和回落时期税收征管存在的主要矛盾。试图以此窥探全国自然人二手房税收征管的现状，为全面贯彻国家“房住不炒”的属性定位，促进房地产业良性循环，推动共同富裕，提升国家税收治理能力奠定基础。

二、云南省自然人二手房交易的规模

二手房因性价比高、小区设施环境可见、房屋质量可考、购房风险小等优势，是广大人民群众购置房产的优选对象。近年来，云南的二手房市场购销活跃，常年维持在较高的交易规模。2020～2022年云南省自然人二手房交易虽有波动，但其规模仍维持在较高水平(见表1)。

表1 2020～2022年云南省自然人二手房交易及税款规模统计

分析表1可发现2020～2022年云南省自然人二手房交易主要有以下三个特点。

首先，疫情对云南二手房市场的冲击并不是直接的，经历两年的缓冲，自然人二手房交易规模在2021年触顶后回落。2020年云南省交易154091套，面积1572.52万平方米；2021年交易186523套，面积2019.23万平方米；2022年交易166307套，面积1853.79万平方米。与2020年相比，2021年云南省交易套数增加32432套，增长21.05%；交易面积增加446.71万平方米，增长28.41%。2022年交易较上年减少20216套，下降10.84%；交易面积减少165.44万平方米，下降8.19%。由此可见，2020～2021年，云南省自然人二手房交易市场并未遭受实质性冲击，2021年交易房产数量和面积与2020年相比有较大的增长，2022年交易房产数量和面积虽有所回落，但仍高于2020年的水平。

其次，云南省自然人二手房的税收增减规模与房产交易数量和面积的增减成正相关关系。2020～2022年，云南省自然人二手房交易征税金额分别为305032.45万元、352382.03万元和321113.65万元，其中2021年税收较上年增长47349.58万元，2022年税收减少31268.38万元。云南省自然人二手房年度征税总额与房产交易数量和面积数额直接相关，税收随着交易房产数量、面积的增长而增收，反之亦然。

最后，自然人二手房市场上升期间，税收增长比例小于交易面积增长幅度；市场萎缩期间，税收减少比例与交易面积减少幅度基本持平。2021年，云南省自然人二手房交易面积增长28.41%，税收增长仅为15.52%，税收增长比例滞后于交易面积增长约13个百分点，两者差距较大。2022年，自然人二手房交易面积下降8.19%，税收同比下降8.87%，二者的下降幅度大致持平。据此分析，在二手房市场行情较好的年份，云南省自然人二手房税收征管可能存在不足，可能存在一定的税款流失风险；在房地产市场收缩的年份，云南省自然人二手房的税款流失风险降低。

综上所述，自然人二手房交易税收是云南重要且稳定的税源，对云南地方经济发展有积极的作用。表面上看云南省自然人二手房税源稳定，税收规模的增减与房产交易的数量和面积成正相关关系，但其中还是隐藏着一定的税款流失风险，如税收与交易房产数量、面积增长比例差距较大的问题。因此，分析云南省自然人二手房交易的现状和特点，梳理云南省自然人二手房交易的税收征管难点和短板，从强化税收征管、便民服务的角度，探索税收政策与征管实务的衔接是必要且重要的。

三、云南省自然人二手房交易和完税的流程

经济交易行为是税收法律关系产生的基础，是纳税义务发生的标志。自然人二手房交易有一定的行业特性，房主销售模式选择不同，交易流程也有区别。理论上销售模式和交易流程并不影响税款的计算缴纳，但是由于房产买卖双方存在真实交易价格核查难的问题，需要对云南省自然人二手房交易的模式、流程，以及完税过程进行整理，从中查找税收风险防控的节点，发掘涉税服务的堵点。

(一)云南省自然人二手房交易的流程

目前，云南省自然人二手房销售的模式主要有开放式委托销售(3)房主可委托多家房产中介推广销售其房产，房主保留自行销售的权利。由中介完成房产销售的，房主向其支付佣金。、独家代理销售(4)房主仅委托一家房地产中介推广销售其房产，但房主保留自行销售的权利。由中介完成房产销售的，房主向其支付佣金。、独家委托销售(5)房主委托一家房产中介机构销售其房产，委托期间内，该中介机构全权代理此项房产的销售事宜，任何人(包括房主)完成销售，均要向受托中介支付佣金。和房主自行销售(6)房主不通过中介机构，由其自行独立完成房产销售。四种。前三种是借助房产中介推广和销售房产，后一种是房主自行完成销售，其交易流程略有不同，如图1所示。

图1 云南省自然人二手房交易的流程

在实务中绝大多数的自然人二手房交易是通过房产中介完成的，中介在合同签订、网签备案、税费办理、房款支付、房产权属转移登记等环节提供服务，并收取佣金。另有相当一部分房主自行销售的房产也会找房产中介为其办理房产过户手续，向中介支付服务费。

从图1流程上看，云南省自然人二手房买卖过程中房产买卖委托协议、销售价格议定、买卖合同签订、定金给付、网签合同和房款支付等环节牵涉房产交易价格或与房产交易价格相关联，是获取真实交易价格和信息的数据来源，需要予以关注，可作为自然人二手房交易税收风险防控的节点，应该把这几个环节的资料和信息纳入税收数据采集的范围。

(二)云南省自然人二手房交易的完税流程

云南省在不动产登记中心与税务部门之间建立了协同的协税护税机制，采取“先税后证”的方式，由不动产中心在受理房产过户资料时，扎口查验交易房产的完税证明，防堵税款流失，所以税费缴纳是云南省自然人二手交易最重要的环节之一。房产交易双方共涉及8种税费，其中税收征免规定较多，手续也较其他环节烦琐。

1.云南省自然人二手房交易的税费征缴规定

根据现行政策，卖方涉及的税费有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税，买方则涉及契税和印花税两种。因国家政策调节，云南省自然人二手房交易的税费征收标准和优惠如表2所示。

表2 云南省自然人二手房交易买卖双方缴纳税费征收及优惠汇总

2.云南省自然人二手房交易的完税流程

云南省自然人二手房交易的完税流程主要有纳税人申报资料提交、申报资料受理、业务复核比对、税款计算确认、申报表生成打印、缴纳税款、开具发票和税票、档案资料归集等环节(见图2)。其中，税款计算确认是关键的一步。由于自然人二手房交易绝大部分是个人之间的直接结算，价格具有一定的隐秘性，税务机关获取真实交易价的难度很大。因此，全面精准的税款计算是云南省自然人二手房交易税收治理的核心，是税收风险防控的重点，也是涉税服务的重心。

图2 云南省自然人二手房交易的完税流程

在自然人二手房完税价格确认及税收风险防控制度设计上，云南省根据《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》的规定，采用申报价格与系统参考价格孰高原则确定或核定房产交易计税价格。截至2022年底，云南省自然人二手房交易的税费征缴主要通过线下的“云南税务房地产交易税收评估征管系统”完成。云南省统一向昆明某科技有限公司购买服务，各地以州(市)税务局为指导，可由各县(市、区)税务局聘请有资质的中介公司进行市场调查，获取二手房价格参数，在评估系统中生成相应的房产销售参考价格。申报缴纳税款时，买卖双方到房产所在地办税窗口，提交相关资料。税务人员根据交易房产的户型、面积、楼层、朝向等参数在系统中选取相同或相似房产的参考价格与买卖双方申报的销售价格进行比较。如果申报价格大于系统参考价格，则按照申报价格确认；如果申报价格小于系统参考价格，则按照系统参考价格确定。如果房产买卖双方申报价格小于系统参考价格，且不认可系统参考价格的，则通过税收争议程序处理。

四、云南省自然人二手房交易的税收征管现状

云南省自然人二手房税收征管的制度框架是：买卖双方自主申报房产交易价格，税务机关进行审核，申报交易价格高于评估系统参考价格的，以申报价格为计税依据；申报交易价格低于评估系统参考价格的，以系统参考价格为计税依据。在实际的征管过程中，云南省自然人二手房税收征管是由税款征收和纳税服务两个方面的内容共同组成。本文通过实地调研和相关人员访谈，从税收征管风险和纳税服务质效两个方面对云南省自然人二手房税收征管现状进行系统的考察，以此发现现行制度存在的问题和短板。

(一)税费征缴风险高，防控难度大

真实交易价格的获取是云南省自然人二手房税费征管的核心。云南借助房地产交易税收评估征管系统，防控房产交易虚假申报，但始终无法很好地解决申报价格与真实交易价格相偏离的问题。

1.系统参考价格更新滞后

“云南税务房地产交易税收评估征管系统”主要采用市场点状调查的方式，把各主要小区或邻近小区单个房产交易价格信息录入系统作为系统参考价格，调查颗粒度的大小直接决定参考价格的精准性。又因为房产价格与经济形势息息相关，影响价格的因素较多，参考价格很难与市场价格及时同步。

在目前的征管模式下，因工作量巨大，频繁进行市场价格调查显然不切实际，因此系统参考价格滞后是困扰云南二手房交易税收征管的一个关键问题。当房地产市场处于价格上升时期，参考价格虽然在一定程度上兜底买卖双方通过签订“阴阳合同”偷逃税款的底线，但是很难弥合参考价格与真实销售价格之间的差距，税务机关以不足额的参考价格核定征收二手房交易税费，把买卖双方税收违法行为合法化，对税务机关而言，执法风险是巨大的。当市场价格下跌时，系统中的参考价格可能会高于真实的交易价格，税务机关以较高的参考价格征收税费，又会损害房产交易双方的经济利益，引起涉税争议，同样给税务机关造成巨大的税收执法风险。

2.真实交易价格获取难

普遍性观点认为，自然人二手房交易存在的涉税问题集中表现为以少缴税款为直接目的的偷逃税行为。自然人二手房交易双方均有明确的纳税义务和征税标准，但在实际交易中，绝大部分自然人二手房交易是通过中介完成，且约定交易税费由买方承担。卖方关心的是及时足额地收款，买方在乎的是尽量降低购房成本，中介的利益在于赚取佣金。由于缺乏有效的房产交易价格监管机制和手段，在卖方、买方和中介之间达成了一个利益均衡点：三方共同隐瞒真实交易价格，通过签订“阴阳合同”，以低于真实交易的价格向税务机关申报缴纳税费。中介甚至主动帮助买卖双方“探底”税务系统的参考价格。所以，自然人二手房交易存在较大的偷逃税费漏洞。根据白彦锋和张静(2012)的研究，2010 年北京交易的 19.65 万套房产，以保守测算约有 13 万套存在“阴阳合同”偷逃税款的行为，税款流失规模达195亿元；同年全国成交的80万套房产，约56万套存在虚报交易价格问题。

根据表3的统计，云南省通过“阴阳合同”少缴税款的行为有扩大的趋势。2020～2022年，云南省交易的506921套自然人二手房，因交易双方申报价格偏低，依据评估系统参考价格调增249148套，调增房产占比49.15%。其中，2020年交易154091套，评估调增60635套，调增占比39.35%；2021年交易186523套，评估调增91262套，占比48.93%；2022年交易166307套，评估调增97251套，占比58.48%。从2020～2022年评估系统调整房产套数比例看，云南省自然人二手房申报价格低于系统评估参考价格的房产数量增长态势非常明显，2022年已经接近60%。

表3 云南省自然人二手房交易调增申报价格房产数量及比例

表4的数据表明，2020～2022年云南省自然人二手房交易双方自主申报的房产售价累计小于系统参考价格5445497.58万元，最终税务机关依据参考价格加征收税款168827.49万元。其中，2020年调增售价1395473.78万元，加征税款42475.21万元；2021年调增售价1879181.09万元，加征税款59197.23万元；2022年调增售价2170842.71万元，加征税款67155.05万元。借助系统参考价格，云南省税务部门在应对自然人二手房交易申报不实、堵漏增收方面取得了一定的成绩。但是这种单一、被动的税收征管模式暴露出来的问题和矛盾有逐步扩大的趋势。

表4 云南省自然人二手房交易方申报与系统实征比对 单位：万元

另外，根据云南省统计年鉴计算，2020年和2021年云南省商品房的平均单价分别为8173元/平方米和7634元/平方米，而2020年和2021年自然人二手房的平均完税价格仅为6329元/平方米和5538元/平方米，2020年两者相差1844元/平方米，2021年两者相差2096元/平方米。由此可见，即便是云南省自然人二手房交易采用税收评估系统辅助税收征管，还是不能完全杜绝计税价格与实际交易价格偏离的问题。不考虑其他价格因素，仅根据自然人二手房与商品房平均单价之差测算，2020年和2021年云南的税款流失的规模大约为9亿元和13亿元。造成税款流失的绝大部分原因是交易双方签订“阴阳合同”隐瞒真实的房产销售价格。

3.核定征收税收征管风险大

云南省自然人二手房交易的税费很大一部分是通过核定征收的方式完成的，征管风险较大。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。在增值税、个人所得税、土地增值税、契税等实体法中均有税务机关核定销售价格、应纳税所得额或应纳税额的规定。当云南省自然人二手房交易所属税务机关发现交易价格偏低或应纳税所得额不能准确计算时，就会启动核定征收程序，而核定征收蕴藏了较大的税收征管风险。

系统数据显示，2022年云南省核定二手房交易价格的比例已从2020年的39.35%上升到58.48%，增长比例接近20%。云南税务机关核定征收的方式主要运用于交易价格确定、土地增值税和个人所得税应纳税额的计算。一是核定交易价格。当房产交易双方申报交易价格低于税务系统参考价格时，税务机关一般以参考价格核定完税价格。二是土地增值税和个人所得税核定征收。实践中卖方经常以原购买房产票据丢失、相关税费凭证无法提供、合理税费无法确定等理由，向税务机关申请以完税价格的1%的征收率征收个人所得税和土地增值税。我国经历了多轮房价上涨期，卖方持有房产普遍增值，且增值额较大，以1%的征收率征收个人所得税和土地增值税，显然存在较大的征管缺漏。

(二)智能化服务不足，办税效率低

目前，云南省自然人二手房交易的纳税服务智能化水平较低，申报方式单一，缴税过程烦琐。截至2022年底，云南省普遍采取上门申报的方式完税。一般由税务部门在当地不动产登记大厅设立窗口，为房产交易提供服务。买卖双方提供房产交易资料后，税务人员的第一步是手动录入价格并与参考价格进行比对，根据比对结果确定交易价格；第二步是核实卖方持有交易房产的时间；第三步是通过不动产登记管理系统和住建部门购房备案系统，核查买卖双方及其家庭成员持有房产的情况，确定卖方增值税、附加税费和个人所得税的征免，以及买方适用的契税税率。

根据实地调查计算，不动产登记大厅各窗口对内部资料流转、审核、办结等并没有严格的办理时限监控管理。税务人员需要在税务、住建和不动产登记管理系统之间反复切换查询，时有数据调用不通畅等问题，一个环节卡壳就会造成纳税人缴税流程的停滞，进而影响完税的时效。如果因资料不完备，退回补正，需要的时间则更长。这并不符合“互联网+政务”马上办、网上办、一次办、自助办的服务体系设计，也不符合税收现代化服务高质量发展的建设需求。

五、服务与管控：提高云南省自然人二手房交易税收治理水平的路径

目前，云南省自然人二手房交易主要存在税费风险防控难和便捷化服务能力不足两个方面的问题。在传统的征管模式下，由于征管手段和信息获取范围的局限，这些难题成为一道一时难以突破的屏障。

随着现代信息技术与经济社会深度交融，税收治理现代化上升为国家重要的战略组成部分，为云南省自然人二手房交易的税收治理指明了方向。2021年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，明确提出全面推进税收征管数字化升级和智能化改造，探索大数据共享在房地产交易和不动产登记等方面的应用，以税收大数据为驱动力，推动税务执法、服务、监管的信息化。王军(2021)提出税务部门要着力推进税收征管技术的变革，通过建设统一的信息平台，汇聚共享各方数据，打造智能化税收服务和执法系统，实现自然人税费信息“一人式”智能归集，以精确执法、精细服务、精准监管、精诚共治“四个新体系”提高智能化税费服务水平，增强人民群众的获得感，提升税法的遵从度和社会满意度。为此，在未来一段时期内，税务部门的工作重点是将集中于提高智能税费服务水平和提升“以数治税”能力。税务部门将通过大数据技术强化税收服务和管理，以税收服务与管控能力的提升，更好地服务经济、服务民生，而税收信息数字化及手段也将成为破解当前云南省自然人二手房交易税费征管和服务困局的新方向。

(一)拓展信息获取渠道，深挖税收征管数据资源

1.卖方买入价和本环节交易价格的确定

签订“阴阳合同”，以虚假的价格向税务机关申报纳税在自然人二手房交易中普遍存在。因此，获取真实的房产交易价格，堵塞自然人二手房交易的税收征管漏洞是云南省自然人二手房交易税收风险防控的中心点，获取上一环节和本环节的真实交易价格最为关键。

卖方买入价格的获取。如果房产是通过市场交易方式获得，税务部门可以从卖方购买房产的税费凭证获得，辅以购房合同、银行贷款合同等综合评定判断。建议税务部门整合内部系统数据，建立房产交易价格信息数据库，以供调用。如果房产不是通过市场交易方式获得(如自建房、经济适用房、房改房、拆迁安置房等)，则需要税务机关加强与有关部门的信息交换，采用部门间信息共享和纳税人自证等方式综合判断该房产原值。

本环节交易价格确定。对交易双方申报的成交价格，建议采取以下办法处理：一是根据房地产市场行情，及时更新系统参考价格；二是交易双方申报价格高于评估系统参考价格的，暂时予以认可，允许其按照申报价格缴纳税费；三是申报价格略低于参考价格的，暂时按参考价格征收税费；四是申报价格低于评估系统较大的，转人工处理。目前，我国金融交易实名制管控已经成熟，对于申报价格的真实性，可通过获取一定时期内买卖双方及家庭成员银行账户大额交易信息，再辅以住建网签合同、中介服务合同等加以核实。在这一过程中，税务部门应充分运用人工智能、大数据技术，打通商业银行、人民银行支付系统、第三方支付系统数据库链接，建立银行、税务、支付机构多方数据共享机制，以接口方式自动调取涉税账户交易数据，并通过预警模型对交易价格的真实性进行自动智能判断，可疑数据及时转人工核验。

2.增值税及附加税费涉税信息取得

在交易价格确定的前提下，云南省自然人二手房交易的增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加征管，主要是界定交易房产性质和持有时间两个方面的内容。如果交易房产是非住房，直接按照5%的征收率征收增值税，再征收城建税和两个附加。如果交易房产是住房，则需要进一步判断卖方持有的年限。卖方持有两年以上的房产免征增值税，持有不满两年则征收增值税、城建税和两个附加。税务部门可建立省级房产交易税收数据库，以税收票据信息辅以不动产登记信息，由系统自动判断卖方增值税和附加税费的减免条件。

3.印花税和土地增值税税收数据的获取

根据现行政策，云南省自然人销售住房，买卖双方均免征印花税和土地增值税。销售非住房的，买卖双方需要按照本环节交易价格以0.05%税率计算缴纳印花税，卖方还需要按照增值比例计算缴纳土地增值税。在销售收入确定之后，印花税征收较简单，土地增值税的计算较为困难。在卖方买入价和本环节交易价格确定后，还需要考虑交易房产合理费用的扣除。两个环节价格的获取可参考前文，卖方合理费用的扣除可以采取纳税人自证、税务部门核实确认的方式完成，最终实现土地增值税的自动计算。

4.个人所得税涉税信息的提取

云南省自然人二手房交易卖方个人所得税的征管主要涉及三个方面的内容。一是交易房产性质。非住房房产直接按照应纳税所得额征收个人所得税，住房需要进一步判断是否符合免税条件。二是住房类房产的减免。卖方销售五年以上家庭唯一住房免征个人所得税。三是应纳税所得额的计算，如销售房产卖方买入价、卖出价和合理费用的获取和确认等。住房的性质，可从不动产登记部门获得。判断交易房产是否属于卖方家庭唯一住房且持有五年以上，可从公安部门获取家庭户籍登记信息，与不动产登记和住建部门房产登记信息做比对，而后参考增值税的方法确定卖方的房产持有年限。应纳税所得额的确定可参考前述非住房土地增值税增值额的方法确定。

5.契税涉税信息的获得

契税是买方购买房产必须涉及的税种，契税征管的重点集中于以下三点。一是购买房产的性质。非住房直接按照3%的税率征收，住房则需要进一步判断。二是家庭成员持有房产情况。家庭购买两套以下住房适用的税率各不相同，购买三套以上适用3%税率。三是购买住房的面积。家庭购买第一套和第二套住房以房产面积90平方米为界，适用税率也有所不同。交易房产的性质和面积，可直接调用不动产登记和住建部门房产备案信息。家庭持有房产的情况，可参照个人所得税，从公安、不动产和住建部门取得，由系统自动计算。

(二)提升以数治税水平，向征管智能化方向转变

在数字经济环境下，利用税收大数据，提高税务机关“以数治税”能力，改变现行云南省自然人二手房交易征管方式，实行以交易双方自行申报为主，税费自动计算为辅，税收风险部门事后核实，税务稽查兜底处理的征管模式。2021 年召开的全国税务工作会议提出，未来税务机关对标一流谋划推进金税四期建设，全面完成智慧税务顶层设计，切实推动税收征管方式从“收税”到“报税”，再到“算税”升级；税收征管流程从“上机”到“上网”，再到“上云”转变；税收征管效能从“经验管税”到“以票控税”，再到“以数治税” 提升。(7)全国税务工作会议在北京召开[EB/OL].中国政府网，2021-12-31.云南省自然人二手房交易的税收治理应整合内部数据资源，加强外部数据共享利用，建立自然人二手房交易涉税指标数据库，实现自然人税费信息“一人式”智能归集，上线推行云南省自然人二手房网上交易税费申报系统，原则上不再采用核定征收的方式征纳自然人二手房交易环节税费，改为交易双方自主申报，后台自动调取数据，系统自动计算税款的“三自”方式完成二手房交易的税费征缴。对申报信息不真实、存在偷税嫌疑的房产销售行为，依照现行法律法规，由税收风险部门应对或移交税务稽查部门处理。通过办税智能化水平的提高，提升自然人二手房交易税收服务的体验感和获得感。

六、结论与余论

征税需要兼顾效率与成本，自然人二手房交易税收风险防控的难点在于数量多、查证难。就数量而言，2020年云南省交易房产154091套、2021年交易186532套、2022年交易166307套(见表3)，如果要对这些房产交易的真实性实施稽查或评估，检查对象至少是交易房产数量的2倍(不考虑买卖双方两人以上按份共有情况)，每年均在300000户以上。这显然超过了云南省税务机关的征管能力。就交易的方式而言，自然人二手房买卖付款方式的多样性和灵活性，给资金流向监控带来了巨大的挑战。出于对征税成本和征税效率的考虑，对自然人二手房交易的税收管理不可能像企业一样采取逐户检查的方式完成。

鉴于此，采用技术手段，防控“阴阳合同”侵蚀税基，一直是我国自然人二手房税收风险防控的主要方法。2005年国家税务总局发布《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，要求税务机关要核实房产售价。2007年国家税务总局发布《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》，提出建立房屋交易价格最低计税价格制度。2008年国家税务总局发布《关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》，提出在部分地方试点房地产交易价格评税办法，并明确评税的技术指标。2009年财政部和国家税务总局联合发布《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》，选取部分地区试点评税技术核定房地产交易计税价。2011年财政部和国家税务总局公布《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》，明确要求各地应于2011年7月1日后，逐步推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作，降低存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险。2013年国家税务总局发布《关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》，对房地产评估征税出现的新问题作出了调整，进一步统一了评估技术标准和评估值管理。这种针对一类税收征管问题，连续多年密集出台文件，不断优化调整税收征收管理制度的做法，在我国税收实践中并不多见。这也反映出自然人二手房交易税收风险防控的复杂性和困难度。

云南省自然人二手房交易的税收征管制度总体是按照国家统一的部署和要求建立的，其存在的税收风险和服务短板并非云南所独有，它们是当前全国普遍存在的税收征管难点和服务堵点。解决这些问题，强化自然人二手房交易的税收治理是构建“以数治税”和“以人民为中心”税费服务体系的迫切需要；是发挥税收调节性作用，助力经济高质量发展的现实需求，需要税务部门会同有关各方精诚共治，方能达到预期的效果。这些问题的解决，需要打破现有的税收征管模式和理念，紧扣自然人二手房交易流程特点，在税务机关、纳税人和涉税信息机构之间建立良好的数据共享机制，通过部门协作和信息技术端口对接，拓展涉税数据信息的获取范围，实现税收政策与数据信息的高度契合和有效运用，重塑自然人二手房税收治理的规则和制度流程，全面提升自然人二手交易税收办理的智能化水平。

就目前的条件而言，政策和技术不是制约自然人二手房交易税收治理能力提升的主要障碍，部门间数据信息共享和深度挖掘才是实现自然人二手房交易税收办理智能化服务和管控的关键。《关于进一步深化税收征管改革的意见》明确指出，我国要“不断完善税收大数据云平台，加强数据资源开发利用，持续推进与国家及有关部门信息系统互联互通”。我国应全力支持税务部门进一步推动内外部涉税数据汇聚联通，构建线上线下融通的智慧税务体系，通过智慧税务生态的建设，打造集成、安全、高效的税费征纳平台，提高税收执法、服务和监管精准度，全面提升自然人二手房交易税收治理的能力，既堵塞税收征管漏洞，又服务民生发展。