新时代党建引领物业管理创新的逻辑、困境与推动

张国亚，崔 玥

（中共天津市委党校，天津 300191）

基层治理是国家治理的基石，统筹推进乡镇（街道）和城乡社区治理，是实现国家治理体系和治理能力现代化的基础工程〔1〕。党的二十大报告提出，“健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能”，“加强城市社区党建工作，推进以党建引领基层治理”。〔2〕而在城市基层治理的诸要素中，物业管理占居着重要地位，是关系基层治理效能和城市治理水平的关键因素，必须有坚强有力的基层党组织来领导。当前，党建引领物业管理面临运行不畅、能力不足、方法不多等现实问题，致使城市基层党组织的作用发挥不够全面，城市物业管理水平亟待提升。因此，要加强城市物业管理，必须从健全体制机制入手，增强社区党组织引领能力，有效破解物业管理突出问题，不断提升党建引领基层治理整体效能。

一、新时代党建引领物业管理创新的逻辑动因

党建引领物业管理是健全完善城乡治理体系的重要内容，有着严密而深刻的理论逻辑、历史逻辑和实践逻辑。深刻认识党建引领的内生逻辑，科学把握加强物业管理的内在动因，是推进党建引领物业管理的重要前提条件。

（一）党建引领物业管理是马克思主义人民立场的时代表达

人民性是马克思主义的本质属性，人民立场是中国共产党的根本政治立场，也是马克思主义政党区别于其他政党的最显著标志。而人民立场在基层治理中的突出体现，就是要着力解决人民群众的急难愁盼问题。中国特色社会主义进入新时代，城乡居民的生活品质和城市治理效能有了显著提升，但是与人民对美好生活的向往以及基层治理体系和治理能力现代化的定位相比还有很大差距，要求我们必须始终坚持全心全意为人民服务的根本宗旨，把人民至上的理念贯穿到基层治理全过程各方面。

物业管理作为城市社区治理的重要内容，其所提供的物业服务产品带有一定的“准公共物品”属性，既要遵循市场化的原则，也要体现公共物品供给的特殊性。但是在实践操作中，由于物业服务企业与社区全体业主之间是一种基于契约的委托—代理关系，不可避免地会产生目标函数偏差、信息不对称、契约难以达成和难以有效实施等委托—代理难题〔3〕，这使得物业管理活动成为社区各种矛盾问题的集中爆发点，同时也是人民群众实现美好生活的关注点。然而物业管理问题并不会自然消解，信息不对称以及协商机制的缺乏往往造成物业矛盾的螺旋升级，需要借助基层党组织的力量来协调不同主体间的利益关系，以组织化、制度化的参与路径消除不同主体间的信息偏差和利益分歧，推动人民群众关心关注的物业管理问题得到有效解决。因此，健全城乡社区治理体系，践行以人民为中心的发展思想，必须坚持以党建引领物业管理，积极探索将物业管理融入城市基层治理的创新路径，不断增强城市居民的获得感、幸福感和安全感。

（二）党建引领物业管理是顺应物业行业发展规律的必然要求

物业作为产权的衍生物，是伴随市场经济发展和住房制度改革而形成的财产概念和服务内容。随着市场经济不断发展，物业公司、业委会、社会组织等新兴主体逐步进入社区治理体系，在社区治理的舞台上充分展现了政府力量、市场力量及社会力量各自运作、协同发展的逻辑〔4〕。但是经过30 多年的高速发展，物业管理问题开始出现了结构分化：一是部分新建商品房小区，居民对于居住生活的高品质要求与物业服务不到位的矛盾越发凸显，居民和物业公司权责划分不清晰引发了双方的对立；二是一些“年长”的物业小区，由于年久失修、设施老化、车位紧张、居民矛盾等原因，产生了诸如物业撤出、业委会成立难、业主不交物业费等管理难题，居民不满情绪越积越深，业主与业委会、物业公司之间的矛盾越滚越大；三是房龄在30 年以上的老旧小区，在兴建之时往往没有实行物业管理，现在随着小区老化，呈现无人接手、无人缴费、无人管理的尴尬局面，只能由政府托底，实行最基本的扫保服务，物业管理质量无从谈起。这些问题一方面与新时代人民对美好生活的需要极不相符，另一方面也造成了物业行业自身的发展困境，要解决这些问题，需要基层党建发挥领导核心作用，推动物业服务行业健康有序发展。

（三）党建引领物业管理是破解物业管理突出问题的现实需要

物业管理的产生顺应了我国住房体制改革需要，弥补了单位制解体及街居制衰微所带来的社区管理空白。但是在实际运行中，物业管理活动所固有的权责界限不清、集体行动困境、物业费收缴率低等问题，越来越成为引发物业管理矛盾的重要因素。据统计，全国消协组织近10 年来所受理的案件中，居民对于物业服务的投诉一直呈现逐年增加的态势，2021 年投诉案件达到惊人的8929 件，2022 年仅上半年就高达6197 件①。深度调研也发现，各地12345 便民服务热线所受理的投诉工单中，关于物业问题的投诉一直占比较大，有些地方甚至高达60%。

虽然早在2003 年我国就颁布了第一部全国层面的《物业管理条例》，但是由于物业管理活动广泛存在的“搭便车”“公地悲剧”②等行为，以及业主委员会和物业企业的共谋逐利，导致单纯依靠业主自治和物业行业的自我约束已经无法解决当前的物业管理问题，亟需转变物业管理思路，突破当前城市物业管理的现实困境。这就要求基层党组织必须把物业管理活动纳入基层社会治理体系，通过理顺运行机制、提升治理能力、加强“红色物业”建设等方式，破解当前物业管理的突出问题，提升党建引领物业管理整体效能。

二、新时代党建引领物业管理创新的现实困境

党的二十大报告明确提出：“加快推进市域社会治理现代化，提高市域社会治理能力。”〔2〕这就要求城市基层党组织必须增强政治功能和组织功能，更好发挥党建引领基层治理核心作用，把城市社区广大群众组织凝聚好。从当前调研情况来看，党建引领物业管理创新依然存在运行机制不畅、治理能力不强、思路招法不多等突出问题。

（一）党建引领物业管理缺乏有效政策抓手

基层党组织是党在基层的战斗堡垒，是抓好基层社区治理的先手棋。党建引领物业管理的关键在于把物业管理纳入基层治理的总体格局，提升基层党组织对于物业企业的领导把控能力。但在实际操作中，党建引领物业管理的运行机制并不顺畅。一是物业行业监管存在真空地带。2018 年后随着物业管理人员资格、物业服务企业资质许可等前置审批的取消，物业行业的准入门槛大幅度降低，中小型物业公司大量涌现，主管部门鞭长莫及造成了物业管理长期游离于基层治理体系之外，物业管理行业发展进程缓慢，物业管理资源难以有效整合。二是党建引领对于物业管理的监督不够。各地物业管理条例虽然都不同程度规定了社区党组织对物业服务企业的领导权、物业服务企业建立党组织、业委会党员比例不低于50%等具体措施，但是在实际操作中，社区党组织对于物业服务企业的监督把控能力非常有限，并不能产生直接的刚性约束。三是“红色物业”建设推进相对滞后。目前“红色物业”主要集中在比较大型的物业公司，小型物业公司由于党员人数不足、管理项目有限等原因，往往达不到建立党组织的条件，而大型物业公司的“红色物业”也主要建在公司层面，各物业项目中党员比例不高，还达不到单独组建的标准，甚至有些物业公司对建立党组织还存在抵触心理，党建引领物业管理的组织基础还不牢固。

（二）党建引领物业管理存在明显能力短板

近年来，社区党组织参与物业管理活动已经成为基层治理中的常态，但是对于物业管理中出现的业主大会组建难、业主决策达成一致难、基层业委会软弱涣散、物业企业服务不规范等突出问题往往有心无力，导致物业管理“乱象”长期无法理顺。一是规范物业管理活动的能力不足。由于很多居民对于物业服务合同内容了解并不多，对于业主与物业企业的权责边界认识模糊，物业收费标准透明度不高，有些物业服务企业只顾收取物业费，热衷于使用大维基金、应急资金，对于业主的问题反馈响应不积极，物业服务质量与业主的高品质需求存在明显脱节，引发了业主对物业企业的信任危机，最后只能由社区党组织介入处理。二是破解物业管理矛盾的能力不足。在物业管理中由于业主利益的碎片化，单纯的业主自治无法形成有效的集体行动，反而诱发了广泛的“搭便车”行为和看客心态，物业公司在社区物业管理中存在事实性垄断，使得物业企业与业委会极易达成合谋共识，共同侵占社区的公共利益，而社区党组织和居委会往往无力有效保障各方利益，甚至会成为“背锅侠”。三是保障物业企业健康发展的能力不足。在不考虑前期投入的情况下，物业费收缴率达到85%左右，才能保证物业企业实现营收平衡；如果物业费收缴率低于70%，物业企业无法提供有效的服务，物业公司在“成本—收益”导向下势必会降低服务品质，导致居民认为物业服务与收费标准不相匹配，进而引发部分业主拒交物业费，导致物业企业服务质量进一步下降。

（三）党建引领物业管理的招法相对匮乏

由于物业服务合同不规范、各方权利义务不明晰等原因，社区居民与物业服务企业之间的“供需”矛盾逐步凸显，社区党组织解决这些问题还缺乏有效的招法。一是破解老旧小区物业管理问题的方法不够多。老旧小区普遍存在基础设施破旧、停车位紧张、上下水老化等问题，居民对于房屋维修、电梯维保、小区绿化的需求旺盛，但是大部分老旧小区都没有缴纳大额维修基金，抑或原有维修基金已经接近枯竭，很多物业服务企业不愿意接手，所有服务事项都需要政府兜底、社区保障。二是推动物业服务效能提升的手段不够丰富。目前商品房物业管理相对比较正规，各方面的服务质量也能够保证，但也有很多中小型物业公司管理服务水平相对较差，人员、设备、专业队伍无法保障，对于私搭乱建、违规停车、侵占绿地等行为的纠正力度不够，导致居民居住体验感差。三是拓展物业服务项目的思路不够开阔。随着对高品质生活的追求，社区居民的需求日渐多元化，但是物业公司能提供的服务仍然比较单一，不能满足居民需求。比如，随着课外辅导机构的整顿所延伸的儿童托管、老年人的日间照料、年轻人的社区食堂以及需求广泛的家政服务等内容还没有纳入物业企业的经营范围。再比如，社区发展需要新增的停车位、垃圾收储设施、电动车棚、地面充电桩等都对物业管理能力提出了挑战。

三、新时代党建引领物业管理创新的推动路径

党建引领基层治理既要完善体系，也要提升能力。新时代党建引领物业管理创新，关键在优化运行机制、提升治理能力、发挥组织优势，把物业管理纳入基层治理的总体格局，积极探索党建引领物业管理的优化策略，不断推动党建引领红色物业管理提质增效。

（一）提升社区党组织引领能力

党建引领并非取代社会自主性，而是要在基层党组织与社会的交融中，为基层社会治理指明方向。因此，要着力强化社区党组织领导核心作用，完善社区党组织对物业企业的考核评价机制，不断夯实党建引领基层治理的组织基础。一是积极转变物业管理思路。推动物业监管职能和管理重心下移，压紧压实街道（乡镇）、社区对物业管理活动尤其是业主大会、业委会和物业服务企业的监督指导职能，健全完善街道（乡镇）、社区党组织对物业服务企业的日常监督评价体系，构建形成党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的物业管理工作机制，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变。二是强化社区党组织监督制约。推动建立街道（乡镇）、社区落实物业管理工作评价指标体系，积极推动对物业服务企业（项目）开展星级评定，强化社区党组织对于物业管理活动的考评权和打分权，健全完善物业联席会、定期述职评议、物业重大事项报备等常态化监管机制，实现重要工作由社区党组织先议先决，强化社区党组织对物业管理活动的日常监督管理。三是加快推进红色物业建设。在物业服务企业实行“双培养”机制，积极推动把优秀的物业经理发展为党员，把党员培养成物业经理和骨干。鼓励党员人数不足3 人的物业项目建立功能型党支部或与社区党组织、业委会联合组建党组织，推动社区党组织和业主委员会、物业服务企业双向进入、交叉任职，更好发挥红色物业在基层治理中的支撑作用。

（二）健全党建引领物业管理运行机制

党建引领物业管理的目的在于将物业管理嵌入社区治理共同体的建设中，充分发挥基层党建资源与优势，建立党组织领导下的多方主体互补互构与资源力量共建共治的社区物业共治体系。因此，要针对破解物业管理突出问题，理顺运行机制，完善政策抓手，积极破解业委会组建难、业主大会决策难、物业跑路收尾难等突出问题。一是探索设立物业管理委员会。对于尚不具备成立业主委员会条件的小区，积极推动组建由街道（乡镇）工作人员、社区居民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，负责业主委员会的组建、换届等事宜，并代行签订物业服务合同等业主委员会职权，有效破解业委会组建难等问题。二是建立应急物业服务机制。确定一批资质良好的物业企业作为应急物业服务人，一旦物业管理区域突发失管脱管、物业跑路等问题，由街道（乡镇）启动应急服务机制，组织应急物业服务企业提供垃圾清运、电梯运行、供水供气、安全管理等基本物业服务，防止因物业跑路影响业主基本生活需求。三是建立物业费收缴预警机制。在街道（乡镇）、社区两个层面要分别建立物业费收缴预警机制，当物业费收缴率维持绿色等级，意味着物业服务企业运转良好，居民满意度较高；物业费收缴率达到黄色预警时，意味着物业服务与居民需求之间存在潜在矛盾，社区党组织要督促物业企业及时征求业主委员会和业主代表意见，提升物业服务水平，并通过多种方式进行催缴；物业费收缴率达到红色预警时，意味着物业服务与居民需求之间存在较大矛盾，物业企业要向社区党组织和街道（乡镇）强制报告，督促物业企业提升服务水平，努力打破物业费收缴率与服务质量下降的恶性循环。

（三）创新党建引领物业管理思路

党的二十大报告提出，“完善网格化管理、精细化服务、信息化支撑的基层治理平台，健全城乡社区治理体系”〔2〕。党建引领物业管理要立足社会治理共同体建设，理顺权责关系，创新工作模式，努力建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。一是加强物业管理政策普及。充分发挥在职党员、入列轮值党员和共建单位作用，加强民法典、物业管理条例和有关物业管理政策的宣传普及，帮助居民正确认识业主与物业服务企业的权利义务关系，理清业主个人和物业企业的责任边界。用好“吹哨报到”工作机制，依托街道（乡镇）综合执法力量，加强对住宅小区内私搭乱建、违规停车、侵占绿地等违法行为的巡查、检查和处理力度，积极推动协调解决群众反映强烈的物业管理问题。二是创新老旧小区管理模式。针对老旧小区物业缴费标准低、历史遗留问题多等管理难题，要积极推动老旧小区更新改造，鼓励资质良好、盈利能力强的物业企业承接老旧小区服务项目、扩展多样化服务职能；在老旧小区探索建立“共享物业”模式，将地域邻近、情况类似的老旧小区打包交由同一家物业公司管理，实现“治理+改造+管理”同步推进，降低物业企业运行成本；积极协调物业服务企业参与社区综合整治，充分利用政府补助资金的“杠杆”效应，同步推进补建、续筹住宅专项维修资金，推动老旧小区物业服务实现良性循环。三是提高物业管理信息化水平。推动建立物业管理综合信息平台，打通不同部门之间的数据信息壁垒，建成涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会（物业管理委员会）运行、维修资金管理等模块的物业管理信息服务系统，实现分级分类管理、部门数据共享。推动建立业主决策电子投票信息系统，鼓励业主大会和业主代表大会采用电子投票系统进行表决，不断完善电子投票数据库，做好相关信息监测预警。

（四）完善党建引领物业管理政策法规

党建引领物业管理离不开完善的政策法规体系，解决当前物业管理中的突出问题，必须从建章立制入手，健全完善相关地方法规和行业规范，加强信用评价和激励惩戒，不断提升党建引领物业管理整体效能。一是积极修订相关法律法规。进一步明确行业监管部门、基层治理主体和物业活动参与人的职责范围、权利义务等内容，加快制定完善物业管理委员会组建办法、应急物业服务机制管理办法、物业服务企业星级评定管理办法等制度文件，制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、前期物业服务合同等示范文本，逐步形成相互衔接、相互支撑的政策体系。二是深化物业管理信用评价和激励惩戒。完善物业服务企业信用评价指标体系，建立分级管理、分类奖惩制度，将物业企业信用信息纳入公共信用信息管理系统，加强对物业服务企业的激励惩戒，对于信用评价好的物业企业优先纳入政府购买服务目录，鼓励物业服务企业开展多元化经营、提供高品质服务；对于信用评价较低的物业企业，建立完善信用惩戒和失信退出机制，区别不同情况予以从业限制；鼓励资质良好、盈利能力强的物业企业承接老旧小区服务项目，推动物业服务企业形成良性循环。三是提升物业服务标准化规范化水平。分级分类确定物业企业服务等级和收费标准，制定住宅小区物业服务项目清单、物业服务项目成本信息和计价规则、收支公示规则等制度，定期发布物业服务市场价格走势，鼓励双方平等协商、合理议价，建立规则统一、要求明确、公开透明、具有可操作性的物业服务管理标准，实现业主需求清单与物业企业服务清单精准对接；重点围绕完善基础数据、提高使用效率、改善存储方式、维修资金补建续筹等方面加快完善住宅专项维修资金管理政策，提高专项维修资金使用效能，更好服务居民实际需求，更好解决居民实际问题。

〔注 释〕

①数据来源：中国消费者协会全国消协组织受理投诉情况分析2021 年、2022 年上半年。

②1968 年，美国学者哈定在《科学》杂志上发表了一篇题为《公地的悲剧》的文章，后“公地悲剧”被用来解释由于公共产品的使用具有非竞争性和非排他性，往往使得它在使用过程中落入低效甚至无效的资源配置状态。