多元统筹视角下产业园区更新的治理转型

摘要：城市高质量发展要求产业园区对存量低效产业用地进行更新与转型，但由于存在主体缺乏动力、整体难以引导、市场意愿不足、过程协商复杂、技术缺乏统筹等问题，很大程度上制约了园区转型的有序推进与高效实施。基于多元统筹的视角，提出“主体、地块、环节”三位一体的产业园区更新转型的治理框架。以上海市高桥某产业片区转型为例，围绕产业发展目标与空间优化导向，探索主体、地块、环节三个维度的治理统筹，提出平台赋能与政策引导、一地一策与空间弹性设计、过程联动与全生命周期管理等治理策略。研究认为：产业园区更新应从传统产业规划模式向多元统筹的新模式转变，有助于优化园区内各主体之间的统筹协作，更好地促进规划策划与实施运营的衔接，提升更新转型项目的财务可持续水平，保障园区转型全面高效落地。

关键词：多元统筹；产业园区；园区转型；城市更新；治理创新

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2024.06.010

一、绪论

（一）研究背景

当前，我国经济发展由高速增长向高质量发展转型，对经济发展的质量、效率和动能方面提出了更高的要求。党的二十大报告强调，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。因此，产业园区的更新转型也受到了更多的关注。上海作为高质量发展的桥头堡，实现产业空间的特色化发展、产业用地资源的高效率利用刻不容缓。2021年，《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》提出，规划建设一批代表上海参与全球产业竞争的特色产业园区，着力打响具有全球影响力的园区品牌。2023年，《上海市推动制造业高质量发展三年行动计划（2023—2025年）》进一步提出以五个新城为重点，在“2+3+6+4+5”产业体系引领下，全面提升工业用地效能，实现经济发展目标。2024年，《上海市产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动工作方案》进一步对产业低效用地处置、更新盘活等工作进行统一谋划安排。当前，作为产业高质量发展的重要载体，产业园区更新转型得到政府、企业、学界的广泛关注。如何通过产业园区与城市更新的有机结合，更新盘活低效产业用地，实现产业用地的高质量利用，是本研究的重点所在。

（二）研究综述

针对这一主题，既有的研究主要从两个方面展开。一是针对产业园区转型的相关研究，重点关注转型问题、转型目标和转型策略等。当前，传统产业园区主要面临低效用地难退出、实施主体缺动力、空间治理缺引导、用地供后缺监管等转型问题。[1]为此，更新转型需要坚持区域、经济、社会、生态、治理等多元价值导向。[2]在发展策略上，关注产城融合、创新赋能、数字绿色转型等维度。首先，产城融合的用地与空间优化需要通过技术方案和政策制度来实现；[3]其次，利用“园区+创新”“创新+园区”模式，坚持创新链产业链“双链”融合，推进创新生态服务建设；[4]再次，通过补齐产业园区数字基础设施短板、强化数实融合应用、提升信息安全防护，赋能园区高质量发展。[5]二是关于城市更新的相关研究，在更新对象上，相关研究主要聚焦城中村、旧城改造等，对产业园区更新的研究相对较少；在更新机制上，有研究认为，城市更新转型需要更加科学地引导“目标—主体—过程”匹配互促的系统性逻辑；[6]有研究则认为，需要建构“主体—空间—资金”相适配的系统化更新规则；[7]有研究从增强动力、畅通路径、厘清权责、完善制度和创新方法5个方面探索转型路径；[8]有研究则认为需要搭建行动目标、治理结构、配套政策、实施机制和规划指引等5个体系。[9]尽管各自的视角有所不同，但这些研究都强调通过建立一个合理的治理框架来推动更新项目的实施。

事实上，由于涉及各类存量产业主体的更新问题，产业园区更新转型本质上也是一个治理问题。目前相关的学术研究聚焦在园区发展问题、定位、策略层面，较少从治理范式视角对产业园区转型进行分析，尤其在更高要求的产业高质量发展背景下，更需要从机制维度统筹地去看待“产业园区更新”这一命题。

（三）研究思路

本文以“产业园区更新”为研究对象，结合上海市浦东新区高桥某产业园区更新的规划实践，针对当下产业园区多元主体并存、权属状况复杂、更新转型流程较长等特征，从多元统筹视角切入，力求提出相应的治理策略。选择高桥某产业园区进行个案分析，主要基于以下原因：一是更新的迫切性，该园区的区位条件优越，位于长江入海口，临近黄浦江，是上海“一江一河”重要战略地区，但现状仍有大量的低效用地，园区形象及产业能级与未来“一江一河”的要求尚有差距，更新转型需求尤为迫切；二是用地的代表性，园区由于部分用地长期服务于外高桥港区，除了工业之外，还有大量仓储物流等用地，基本囊括了当前上海和全国各类产业园区多数的用地类型；三是规划的战略性，该园区在上位规划中被定位为高桥未来的地区中心，将以研发和商办为主，而现有具有法定效力的控规为2006年编制的版本，其中仍以工业、仓储为主，与未来发展要求不相适应。如何更好地实现用地和功能的调整，需要从策划、规划、招商、运营等多维度进行统筹考量。通过高桥某产业园区城市更新策略的探索，力求更有效地为全市其他产业园区的更新转型提供相应经验。

二、传统产业园区更新存在的问题

通过在高桥某产业园区的调研，发现传统产业园区更新转型存在以下几点问题。

（一）企业主体缺乏更新动力

对于园区企业来说，权利人更新意愿不足，原因有以下三个方面：一是由于现状厂房出租收益可观、更新投入产出比低等因素，无法驱动原权利人进行更新；二是自主更新能力薄弱，原权利人实施更新的资金、资源、能力不足；三是“产权惰性”，原权利人纯粹等着到期收储，既不愿更新，也不愿退出。根据调研，该园区90%以上的企业有这样的想法，尤其一些仓储用地用于堆放外高桥港区的箱体，收入稳定，企业难有更新意愿。

（二）整体转型难以有效引导

由于园区大量土地早期已完成出让，大量土地权属归企业所有，园区管理方难以直接决定企业去留，尤其在企业所在地块运行低效后难以清退，园区管理方对园内企业的管理职能难以落实。在高桥某产业园区，目前仅有5%不到的土地掌握在园区管理方手中，在新的产业导向下，原有仓储用地业主难以受到园区管理方的控制而被清退，园区更新难以推进。

（三）市场主体参与意愿不足

当前各类市场主体参与园区更新项目的程度还不高。一是园区类项目回报普遍较低，投资周期较长、相对风险较大，市场主体总体持谨慎投资态度。二是园区方、园内企业、市场主体三方的合作机制尚不完善，园区更新的利益共享与风险共担机制尚未健全。访谈相关意向选址于高桥园区的企业，均表示高桥园区的区位不错，但受到上位规划、合作机制、投资回报等因素制约，投资决策尚未实施。

（四）更新实施协商过程复杂

部分地块权属存在历史遗留问题，产权归集路径复杂；部分地块还受到战略留白限制，目前政策仍是以维持现状为主，新增或改扩建类项目较难实施，难以实现相关企业的更新诉求；部分地块使用上也存在多级租赁关系，多次租赁后的地块往往产出效率更差，租赁企业绩效（地均税收）仅有自营企业的1/15（表1），在更新中如何处理租约问题，需要与权利主体等协商解决。显然，现状产业用地权属、租赁、规划等情况较为复杂，导致园区难以整体更新，需要一个长周期的逐个击破的协商过程。

（五）更新过程缺乏技术统筹

结合当前园区整体更新的要求，需要涉及规划、建设、管理、运营等不同环节，背后需要规划调整、产业策划、建筑设计、地产开发、资金测算、运营管理等不同专业技术团队的整合与技术统筹，各个专业团队应当在园区管理方以及企业的合力统筹下，紧密配合协作。然而，在这个过程中，由于缺乏技术统筹，前期整体策划与后端落地实施较易脱节。例如，产业策划往往从较为理想的层面提出产业导向，但在后端的更新实施过程中却较难实现，产业引进往往不受产业导向控制，策划的价值也随之流失。因此，前期策划内容应当更加贴合现状实际，通过全生命周期伴随式的配合投资、招商、运营环节，才能真正推动园区更新和相关项目的落地。

三、多元统筹视角下的园区更新治理框架

传统产业园区更新往往是一种基于产业导向的园区规划策略，是一种线性的规划策划，更强调产业发展的规划性，但却容易忽略园区更新的落地性，特别是存量产业用地的更新问题。而在现有高质量发展的大背景下，产业园区的更新不但要关注规划的问题，更应当关注产业园区全生命周期项目的管理与落地。因此，基于多元统筹的视角，以产业园区投资、规划、运营可持续为治理目标，搭建起“主体（权责）、地块（空间）、环节（过程）”三个维度的治理框架（图1），从而实现对产业园区内各个主体、各个地块、各更新环节的综合统筹，推动产业园区高质量更新的治理转型。

（一）多元统筹视角的治理目标

多元统筹视角下，产业园区更新的内在逻辑是通过园区各主体、各地块、各环节的协调统筹，来保障产业项目从规划到更新，再到开发的全面高效推进。更新转型不只是规划设计，而是将其视为一种投资、设计、运营的综合行为，才能更好地实现园区财务、产品、管理的合理化和可持续。多元统筹视角下产业园区更新的治理目标就是实现产业园区投资、规划、运营的可持续发展。

一是投资可持续。投资可持续指的是以投资目标实现为主线，利用经济模型测算等方式，以投入产出经济效益协调统筹整体的项目指标和进度，确保产业园区中的各个项目整体收益目标的实现以及项目风险可控，实现项目全生命周期资金投资管理。

二是规划可持续。规划可持续指的是围绕产业园区更新“一张蓝图”，以市、区规资及产业主管部门为主要的业务指导部门，明确各方工作职责，共同推进项目规划设计工作，重点在上位规划、园区控规、方案设计等环节进行综合管控。

三是运营可持续。运营可持续作为产业园区全生命周期闭环管理的最终环节，是对园区土地资源招商、运营管理、后期评估等环节进行的全过程统筹。通过对各类产业用地的有效运作、经营和管理，保障园区产业价值的实现，同时注重企业发展目标的达成，体现园区更新的长期收益。

（二）产业园区更新的治理框架

构建多元统筹的产业园区更新治理框架，主要从主体、地块、环节三个维度进行解析，通过“全主体、全地块、全环节”的治理创新，统筹权责、空间和过程，实现产业园区在更新转型中的高质量发展与高效能治理。

1.主体维度的权责治理

参与产业园区更新的主体包括政府、园区管理方、园区企业和社会资本等。其中，政府起到产业准入与监管作用；园区管理方行使园区管理职责，为园区提供配套服务；各企业以园区为载体，实现生产研发功能；社会资本是园区更新的中坚力量。各类主体应各司其职，完善各自职能，实现主体维度的权责治理。

2.地块维度的空间治理

空间治理主要聚焦“房地”要素。“地”要素包含了各类产业地块的区位、面积、用地性质、容积率等，这些要素决定了地块的价值，“房”要素包含地块上建筑的尺寸、层高、承重等，是产业实际的物理承载空间。通过空间背后各类主体对上述房地要素的合理管控，实现土地空间资源的高效利用，将原有存量低效的用地转化为高产出、高价值的产业资源，这也是产业园区更新要实现的重要目标。

3.环节维度的过程治理

产业园区更新主要包含规划策划阶段和开发实施阶段，规划策划阶段作为方向性引领，由规划、策划、设计构成，主要解决“园区干什么”的问题；开发实施阶段作为落地实施，由“开发（更新）、投资、运营”等构成，主要解决“园区怎么干”的问题。环节维度的过程治理力求突破原有线性时间维度的开发逻辑，将产业园区更新转型开发的过程视为前后端相互影响的各类过程治理，各环节之间需要不同专业团队和政府部门相互配合，才能实现目标（图2）。

四、多元统筹视角下的高桥某产业园区更新策略

（一）战略引领：明确园区发展总体方向

多元统筹视角下，明确高桥某产业园区更新转型的方向，是产业园区更新转型得以成功的前提条件，至少需要明确产业定位与空间布局两个方面。在此基础上，园区更新转型的实施落地才有明确方向可循。在高桥某产业园区，上位规划已明确未来该地区向研发型产城融合区进行转型，结合园区周边区域的资源禀赋，进一步实现“创新、生产、服务、综合”的产业共荣圈（图3）。

在产业定位上，高桥某产业园区结合发展趋势和外部机遇、当地产业和基础条件，提出在原产业园区新材料定位的基础上，进一步探索未来材料的发展方向，形成“1”个主导产业+“Χ”类拓展导向。其中，1个主导方向是新材料产业，并进一步向未来材料等方向延展；“Χ”类拓展强调产业向绿色、数字、服务的拓展，促进新材料和绿色低碳高度融合，助推新材料企业数字化跃升，持续发力检验检测、金融服务、法律服务等生产性服务业重点领域。在发展策略上，一方面，以新材料产业为引领，进一步做大做强，重点培育新材料研发中试平台和基地，积极建设成为以新材料研发和应用为主的“新材料研发创新园”；另一方面，近期重点聚焦新材料四大板块，产业链环节发力研发端与应用端，推进交通设备、前沿材料、生物医药、节能环保等四大领域布局；中远期则聚焦发力新材料向未来材料产业突破，拓展新材料Χ个领域转型升级。

在空间布局上，高桥某产业园区结合城市空间结构和产业发展的自身需求，进一步夯实形成“一核、两轴、四大片区”，其中，产业联动核主要依托地铁站来辐射周边产业板块，并形成区域产城联动轴和产业创新发展轴，以及未来材料创新引领片区、新材料绿色转型片区、新材料数字智慧片区、产业服务片区等。同时，结合上位规划导向、产业发展诉求与区域环评要求，进一步完善路网结构，优化用地布局，通过清退仓储，提高工业研发用地比重，合理配套生活功能，打造产城融合的地区中心。

（二）主体统筹：平台赋权与政策引导

1.赋予园区管理平台主导更新权能

高桥某产业园区因早期的大量出让土地，导致土地产权分散，大量产权归私人业主所有，园区管理平台仅持有少量土地，对园区更新的推进造成了较大阻碍。为更好地实现对产业园区既有各类主体在更新转型中的全面统筹，应以产业园区管理平台为抓手，落实《上海市城市更新条例》中关于区域更新与统筹主体赋权赋能的相关要求，将园区管理平台作为园区更新的统筹主体，赋予相应的主导权能。例如，获取收储后土地的优先权，或者可以通过定向挂牌方式获取园区土地的实际控制权，或是通过金融手段，设立园区更新发展基金，对更新项目进行投资开发，逐渐扭转因早期地块出让造成地块产能低效、多手转租的窘境，使得园区从原有产权分散的格局逐渐向园区管理平台归拢，逐步实现以园区管理平台为主导的园区更新转型。在统筹主体的统一引导下，各类主体（包括各企业原权利人、集体经济组织等）可以采取自主更新、股权转让、以房换地等灵活方式参与园区更新。

2.加强政府端多元政策供给与引导

实现对产业园区各类主体的统筹，需要积极的政策供给。为此，以区、镇为核心，加强对产业园区更新在政府端的政策供给与引导，通过规划功能、招商引商、配套服务、土地储备等方面的政策创新，更好地支持产业园区的更新转型。在规划功能方面，鉴于高桥某产业园区在单元规划中被定位为地区中心，与现行控规差别较大。从政府端来说，应注重上位规划向控规的传导，允许园区主体在符合规划基本要求的基础上适当增加建筑容量。通过研发、生产、办公及租赁住房等多元功能注入，实现丰富的功能配套，相应的水、绿指标在区域中统筹平衡；同时，还应考虑进一步启动控规修编，加强对园区的规划引导与控制，丰富产业功能，明确招商正负面清单，完善服务配套。在招商引商方面，可针对区域的产业定位、招商原则、产业准入等维度形成正负面清单，完善政府端的监督与指导，助力园区产业导向的构建。在配套服务方面，对区域产业发展具有支撑作用的公共设施、公益项目，可赋予园区主体申请立项、建设并运营的权能，区政府通过采购服务或者从土地出让金中安排相应的资金抵扣予以补偿。在土地储备方面，通过制定政策，提高收储公信力。搭建合作框架，探索以政府为引领，多元主体联合的收储开发机制。政府收储后再定向挂牌给园区管理方或市场实施主体，形成有效的资金可持续模式。

（三）地块统筹：“一地一策”与空间弹性

1.构建“一地一策”更新实施路径

在园区更新目标引领下，高桥某产业园区应综合考虑产业用地评估、产业布局引导、用地性质调整、企业更新意愿和成片转型操作等因素，制定近期行动计划，以地块为单位，形成园区“一地一策”更新实施方案，指导具体地块更新转型工作。具体可以分为保留现状经营、存量改建提容、国资物业供给、市场主体参与、收储重新出让、零星工业转型、集中成片收储7大转型路径。各类更新路径应因地制宜，因地施策。其中，保留现状经营为现有优质企业提质升级；存量改建提容为对存量产业用地项目，通过工业上楼、技术改造升级、建设标准厂房等方式，使其满足自用或经批准后出租给符合发展需求的企业；国资物业供给为国资属性的园区管理平台，利用自有存量产业用地建设优质低价的标准厂房和通用研发类物业，经批准实施容积率提升而增加使用面积的标准厂房、通用研发类物业，在满足企业自用以外，可以用于支持科技型初创企业入驻；市场主体参与为具有招商资源和运营经营的园区开发运营企业、社会资本等各类市场主体，通过收购、与土地原权利人合作等方式，参与存量产业用地的开发建设、园区的运营管理等活动；收储重新出让为根据产业发展需要，依法对存量产业用地进行收储，重新进行产业用地出让，针对零散用地，政府通过回购，把低价值的土地化零为整二次出让等；零星工业转型为工业用地，可以通过补缴土地出让金，经依法批准调整为研发用地；集中成片收储为选取成片、相对完整区域的存量产业用地，划定集中成片更新区域，制定实施方案，通过集中收储等方式推进产业发展。高桥某产业园区结合近、中、远期更新实施时序，制定了完整的“一地一策”7大更新实施路径项目清单，并在此基础上，形成了包含近10幅地块的近期更新项目清单，共计390.5亩，为园区更新转型的实施落地提供了路径支撑。

2.提升地块调整弹性与复合使用

除了对产业园区各个更新地块开展“一地一策”外，实现地块统筹的关键，在于政府对于产业园区更新的土地政策能予以充分的弹性，主要在规划用途调整、开发强度调整、用地混合设置等三个方面进行探索。一是加强规划用途调整的弹性。规划用地类型的设置，应当以提升园区综合发展水平为导向，重点结合背后两本资金账进行校核验证，一方面是政府端的一级开发账，涉及土地收储成本和出让收入的平衡，另一方面是企业的二级开发账，涉及拿地成本和未来收益的平衡。因此，规划用途的调整应当以实现政府端、企业端的两本平衡账为前提，保留用地类型调整的弹性，总体实现投资管控的目标。二是加强开发强度调整的弹性。通过考量企业的产业方向、投资额度、税收情况等因素，评定一些优质的园区更新项目。针对这些优质更新项目，给予提高容积率、建筑高度的创新政策，同时探索因提容造成的土地价款补缴减免政策，促使有改扩建需求的企业进行更新。三是用地混合设置的弹性。结合目前上海产业用地M0管理办法的相关政策，将工业、研发、配套服务等多种功能业态混合设置，为更新地块增加功能混合性，实现水平、垂直维度的功能复合利用。高桥某产业园区在更新转型中，正在通过规划用地和开发强度的调整，明确园区未来发展导向，同时对产业用地叠加M0的管理办法进行探索，力求为研发企业增加小试、中试环节，从而进一步丰富地区产业业态，为地区产业特色化发展注入活力。

（四）环节统筹：过程联动和全生命周期管理

1.加强“规建管运”各环节紧密联动

环节统筹是更好地实现产业园区更新转型落地的关键。为此，需要厘清更新中各环节关联逻辑，实现园区更新过程三大联动。一是规划调整与资金底账的联动。通过规划指标的设定，明确区域开发体量，可供各类主体测算后续投入产出情况；反过来，资金测算结果又可以倒推规划调整。两者实现双向联动，有利于地区实现更新的可持续发展。二是产业策划与招商投促的联动。产业策划应以地区产业特色为前提，结合实际市场需求，通过土地招商、物业招商、空间招商等投促模式，导入符合产业体系的企业；三是园区投入与运营管理的联动。园区管理平台以重资产的投资方式获取土地，后期通过项目公司股转、租赁等方式，实现资产的增值和资金的回笼。在高桥某产业园区的实践中，园区平台公司将投资底账作为主线，结合单元规划，对园区控规修编提出调整意见；在招商环节紧扣地区产业导向，引入专业领域龙头企业；在后续运营环节发挥园区平台优势，保障持有资产价值提升。

2.完善全生命周期管理平台监管

除了保障项目落地各环节联动外，高桥某产业园区还以园区管理平台为抓手，探索编制《园区更新管理手册》以加强对园区内产业用地的全生命周期的更新监管，从组织机制、流程管理、转让规范等方面，努力保障后续园区低效存量用地更新转型的实施。一是园区产业用地更新应当按照土地使用权出让等有偿使用的约定和批准的规划建设条件使用土地，确保产业用地更新后用于产业。二是优化有偿使用合同，对转让和出租行为予以规范。根据产业准入条件、规划和土地管理要求，明确功能业态、运营管理、节能环保、物业持有、产业绩效、房地产转让、土地退出等要求，保障其使用权、不得违反约定擅自整体或分割转让。若更新企业有需求转让，需列明产业准入要求、价格水平、回购方式和退出机制等。若更新企业有需求出租，列明产业准入要求价格水平和退出机制等。三是加强对更新企业股权转让、实际使用等方面的联合核查监管机制，全面提升存量产业用地更新的长效管理水平。

五、结论与思考

产业园区的更新转型与提质增效是当前面向存量时代打造新质生产力、推进高质量发展的重要抓手。本研究结合高桥某产业园区更新转型的实践经验，发现传统产业园区更新普遍存在企业主体缺乏更新动力、整体转型难以有效引导、市场主体参与意愿不足、更新实施协商过程复杂、更新过程缺乏技术统筹等问题。解决上述问题很难依赖于原有产业规划策划的逻辑，而是要在尊重产业园区既有多元主体利益格局的基础上，从多元统筹的视角切入，搭建起“主体、地块、环节”三个维度的治理框架，力求通过权责治理、空间治理和过程治理，努力实现园区更新转型中投资、规划、运营可持续的目标。高桥某产业园区作为园区更新转型的典型，围绕产业发展定位与空间布局优化方向，目前正在探索通过政策引导、平台赋能、空间弹性、一地一策、过程联动和长效管控等治理手段，来实现高质量的园区更新转型，力求也为其他产业园区更新转型提供经验借鉴。

放开来看，产业园区更新的治理转型还有两个重要的实务方向可以探索。一是数字化转型与管理效率提升，当下数字化技术、人工智能等已深入到城市治理的方方面面，本研究中所提及的权责治理、空间治理和过程治理，事实上后续也可以与数字化紧密结合，面向政府管理、园区平台、企业以及社会大众的实际需求，可尝试研制产业园区更新转型的数字化治理平台，在资金、规划、土地、管理等维度，利用“主体、地块、环节”多元统筹的治理体系，通过可视化的方式实现包含项目库、政策库、管理库等内容的园区更新信息平台，实现管理效率的提升；二是政策工具箱与转型实效提升，应通过在高桥某产业园区以及其他园区的政策探索与试点，以点带面，促进条线政策逐步并轨、互为补充，逐步探索出可供全市产业园区适用的政策包和工具箱，提升政策的综合性、延续性和实效性。

（感谢申立博士在论文撰写过程中给予的建议）

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Governance Transition of Industrial Park Renewal from the Perspective of Multi-planning —— Take an Industrial Park in Gao Qiao as an Example

Jiang" Siwei

（Shanghai Chengcehang Architectural Planning and Design Consulting Co.， Ltd.Shanghai 200003， China）

Abstract： High-quality urban development requires industrial parks to update and transform the existing inefficient industrial land. However， due to problems such as lack of motivation， difficulty in guiding the whole， insufficient market willingness， complicated process negotiation and lack of overall planning of technology， the orderly promotion and efficient implementation of the transformation of industrial parks are largely restricted. Based on the perspective of multi-planning， this study puts forward the governance framework of the trinity of \"subject， plot and link\" in industrial park renewal and transformation. Taking the transformation of an industrial park in Gao Qiao as an example， centering around the industrial development goal and spatial optimization orientation， this paper explores the integrated governance planning of the three dimensions of subject， plot and link， and puts forward governance strategies such as platform empowerment and policy guidance， one place， one policy and spatial flexibility， process linkage and life cycle management. The research shows that the renewal of industrial parks should change from the traditional industrial planning mode to the new multi-planning mode， which will help to optimize the overall cooperation among the main bodies of the parks， better promote the connection between planning and implementation， improve the financial sustainability of the renewal and transformation， and ensure the comprehensive and efficient landing of the industrial park transformation.

Key words： multi-planning; industrial park; park transformation; urban renewal; governance innovation

■责任编辑：许" 丹