市场机制下建筑和房地产经济发展分析

叶泓茂

（福建省华侨实业集团有限责任公司，福州 350000）

引 言

在市场经济体制下，房价持续上涨给部分消费者带来了较大的经济压力，成为当今社会的热点话题。对此，我国政府积极制定调控措施，但因某些问题未能得到有效控制，房产经济管理水平始终无法明显提升，对建筑和房产行业的持续发展产生较大阻碍，因此应积极探索其他发展之路。

一、我国建筑市场与房地产经济的发展现状

（一）房产政策调控幅度加大

为了控制和稳定房价，我国政府实施了一系列调控政策，如限签、限售、加码等，在2020 年两会中再次提出“房住不炒”的调控目标，根据城市实际情况采取相应的调控政策，做到因地制宜，制定聚力“六稳”“六保”的经济增长目标，使房产政策调控力度进一步加大。在2020 年第一季度中，国内经济受到冲击，为使经济基本盘得以稳定，在两会报告中没有设立GDP 增长目标。对于房产行业来说，该项政策调整代表着货币环境稍稍放宽，房企融资成本会有所降低，但在“保证就业”的目标下，人均收入整体降低的趋势有所缓解，说明房产市场会逐渐变得稳定。同时，在经济增长线下滑的情况下，中央始终坚持房产调控，确保“房住不炒”政策调控的主旋律不动摇。

（二）刚性需求不稳定

现在的人们对住房问题十分关注，从国内社会发展趋势来看，住房在一个普通家庭中属于最大的支出项目。房产经济持续发展导致房价居高不下，加上以往政府对房价监管有所不足，致使房产经济发展的刚需不够稳定，进而产生经济泡沫。消费群体的经济水平不同，在建筑产品需求方面也存在区别，主要为对高层住宅、多层住宅、别墅等多个档次的需求。对于投资性需求来说，投资者依靠房屋出租或销售等方式，获得租金或者差价，此类需求多以价值形式进行储存，可对房产经济起到调节作用，但若消费者存在盲目投资行为，将致使过量需求产生，与政府的“房住不炒”调控目标相背离，进而产生房产需求旺盛这一假象，房产价值也会出现较大波动。针对上述问题，政府陆续出台抑制房产快速发展的举措，依靠保障房、限购、限价、廉租房等方式，使更多市民能够有房可住。但从整体上看，对于部分人来说住房问题仍未彻底解决，刚性需求也无法得到切实保障。

（三）建筑市场供求分析

建筑市场的作用在于交换建筑类产品，根据产品类型不同可分为施工型企业、设计型企业、建筑型企业及业主，四者对市场运行具有决定性作用。在产品交易过程中，各方需要签订合同，并通过招投标竞争的方式确定产品最终价格。以交易对象为依据可知，产品供给者为生产方，负责产品生产并流入市场，通过建筑产品供给可直接体现建筑生产能力。在社会性质方面，可对业主所处单位进行划分，即个人、政府或企事业单位，其在市场内属于需求方。如若业主的身份是政府，则生产的建筑产品多为具有公益性质的公共性建筑，更注重社会效益；如果是企事业单位，则注重经济效益，要求产品满足扩大再生产需求；如为个人，则要满足个人需求，产品多用于居住或者保值增值[1]。

二、市场机制对建筑和房地产经济产生的影响

（一）内部影响

在房产市场的整体运行中，存量市场需求、土地市场供给、市场机制三项因素对其产生的影响不容忽视。

1.存量市场需求

存量市场需求是土地需求的本质，其内部作用线可表示为存量建筑产品价格—增量建筑产品价格—土地价格—土地出让量，上述变量可依靠市场机制串联起来。从需求角度上看，房产市场需求的调控对象为存量市场需求，在该因素发生变化后，房产市场内部机制将会对增量市场需求产生影响，进而产生土地市场需求。

2.土地市场供给

在整个房产市场中，土地市场供给属于根源所在，其作用线为土地出让量—房产增量—房产存量。从供给角度上看，在房产三个子市场中，彼此间的作用关系为土地市场供给、增量供给和存量供给。可见，通过对土地市场进行调控，可使房产市场供给发生改变。

3.市场机制

在房产市场系统内，只通过土地市场供给、存量市场需求对外联系，而增量市场的供需则依靠内部市场互动来实现。在该系统内，土地、增量与存量三者如同一个机器，各子市场如同大小齿轮，彼此相互带动，共同作用于这个机器，而该机器的动力装置便是市场机制。市场中产品的价格按照供需情况灵活变化，并根据价格匹配相应资源。

（二）外部影响

房产经济的外部影响因素主要为土地供应、开发商财务状况，具体如下。

1.土地供应

土地供应对房产增量有决定性作用，最突出的是地价，由土地需求程度决定，其次是政府规划，同样会限制土地供应。

2.开发商财政状况

开发商财政状况受影响因素较多，如房租、资金价值、房价与税率等，上述因素均会影响开发商的利润，其是否能够获得财政支持及获得财政支持的程度还由开发信贷来决定[2]。

三、市场机制下建筑和房地产经济的发展路径

（一）基本情况

某省属国有企业拥有8 家全资子公司、投资参股企业2家、托管企业1 家，公司主营业务为城市资产开发与经营；房产物业主要有写字楼、商场、店面、厂房、长租公寓等，分布在福州市、泉州市、厦门市、深圳市；可供开发的土地面积为16.6 hm2，其中包括五四北4.4 hm2、仓山区6.9 hm2、泉州鲤城区5.3 hm2，公司现已着手打造仓山工业品物联网产业园、五四北华侨教育创新产业园及深圳沙湾Q 社国际青年长租公寓等新的城市资产经营业态。

（二）现存问题

一是专业知识和管理能力不足。由于该企业初期并不是一家房地产开发企业，很多管理者不是房地产专业人员，专业知识不足，缺乏开发经验和统筹规划能力，对房地产知识了解不够透彻，难以发现企业管理制度存在的问题，容易在做决策时考虑不周，使企业多走不少弯路；另外，一些管理者的经济管理意识不足，过分追求经济效益，有意识地压缩建筑成本、压缩工期，忽视建筑行业的内在周期规律，往往为后续竣工验收埋下隐患。

二是法律体系不够健全。为了确保房产企业政策贯彻落实，势必要具备健全的相关法律体系。但当前房产企业发展步伐加快，相关经济管理法律滞后于经济发展，致使房产经济管理工作出现漏洞，个别环节出现无法可依情况。当前，房产经济管理的主要方式是依靠政府宏观调控，政府应出台相关政策为房产经济管理提供指导作用，但在实际工作中，部分政策中存在制约因素，使房产经济发展受限。

三是人才流失问题加剧。在通货膨胀不断加剧的背景下，各地纷纷提高最低薪资标准，建筑业作为劳动密集产业，最低工资上调为企业带来较大的人力成本压力。同时，建筑企业“用工荒”问题也越发显著，特别是经验丰富的中高级技术人员，瓦工、钢筋工的薪资一涨再涨，但项目多时仍会出现“抢”人情况，而一些技术类、管理类岗位的高级人才，如造价师、项目经理、土建工程师等核心职位与骨干人才，也都面临着被挖走的风险，导致整体人才流动率增加。与企业经济增长速度相比，人才培养和吸引方面远远不足，个别岗位青黄不接，面临着严峻的人才危机[3，4]。

（三）解决对策

1.制订长期管理与发展规划

在建筑与房产经济管理期间，首先要树立房产经济管理意识，还要制订科学可行的长期管理规划，这对企业自身可持续发展具有重要促进作用，具体措施如下。

一是树立房产经济管理意识。在房企的日常运营管理中，从业者应意识到经济管理的价值，加大宣传力度，还要确保经济管理工作贯彻落实。在建筑项目确立之前，先进行可行性研究，由相关部门审核报告内容，如若顺利通过，便移交给项目经理，由其将报告中的各项细节问题落实到实际工作中；在项目开展期间，管理者还要注重成本管控，避免资金浪费。首先要全面估算项目投资金额，其次根据估算结果确定所需资金，最后由负责人确定合作对象的经营状态、资金实力等，降低投资风险。

二是制定经济管理目标。针对房产经济管理中现存的管理目标不明确问题，可根据企业基本情况与区域内经济大环境进行研究，准确预测房产行业的发展前景，制定与自身发展相符合的相关策略，并且要具备前瞻性，确保管理目标的先进性和时效性，从而在推动房产经济发展的同时，使普通民众的购房需求得到满足，保障民生安稳。但是，在目标制定过程中不可急功近利，要综合分析以往房产行业发展形势，对该行业已经遇到的问题和潜在问题进行深入剖析，并开展调研活动，汇总用户意见，经过管理层协商后制订具有长效性的发展规划，并将管理目标分解成多个容易达成的小目标，由此推动房产经济稳健发展[5，6]。

三是做好发展规划。可开展市场住房需求调查，结合实际情况，立足于企业自身发展基础制订规划；还可制订短期规划作为辅助，确保各阶段规划内容的协调性，在短期规划的基础上制订中长期规划，指引房产经济朝着科学、健康的方向发展。

2.健全法律法规与管理机制

第一，健全相关法律法规。当前房产市场发展速度加快，应结合市场机制特点与基本国情，创建适用于国内房企的法律法规体系，使房产市场运行能够有章可依、有条不紊。一方面，依靠健全的法律体系约束政府部门对房产经济产生的作用，避免政府行政干涉导致房产市场紊乱；另一方面，优化《建筑法》《城市房地产管理法》等法律规定，并细化实施细则，如对地下空间使用权的界定、房屋权属登记办法、车位与车库产权证办理等级等，使法规体系内容涵盖更多领域，如房产交易、房产中介等。颁布实施房产政策，确保政策内容合理可行，为房产经济管理提供充足的法律支撑[7，8]。

第二，加大监管与惩戒力度。根据国家相关规定，确定房产经济发展目标与规划，明确地方各级政府在房产经济宏观调控中的职责分配，循序渐进地创建层次清晰、权责明确、贴合实际情况、突出重点内容的房产经济发展规划，为企业自身发展与业务转型指明方向。在此期间，不但要注重与房产经济相关的管理制度建设，还要落实相关立法与政策内容，督促各项政策内容贯彻落实，使房产经济管理能够落地生根。对此，针对出现违规、违法行为的员工，应通过日常检查进行惩罚，如吊销施工管理从业资格等，使房企与员工能够自觉遵纪守法，约束自身行为，促进房屋建筑质量提升，在房产建设、加工与销售等环节均严格按照规定开展，避免出现各类经济纠纷。针对出现的刑事问题，应加大处罚力度，对于存在违法行为的组织或个人，应依法追究其法律责任[9，10]。

3.创建合理的人力梯队

按照组织调整对人才的需求，企业应制订人资需求规划，对内部人资情况进行调整。为了提高人才梯队建设效率，企业可以采取以下两种操作模式，一是面向现有员工开展培训教育活动，选拔能力强、积极性高的优秀员工到其他企业参观学习，提供进修深造的机会，使其成为高素质、高技术型人才；二是面向社会招聘，依靠丰厚的薪资待遇、良好的工作氛围及晋升制度等，吸引社会上或者相关企业人才加入本企业，以人员与岗位的适配性作为参考标准。在新员工入职后，为其提供展现个人能力的平台，做到人尽其才；依靠完善的考评办法和激励机制留住人才，营造内部良性竞争与和谐的工作氛围，做到鼓励人、培养人、留住人。

结 语

综上所述，在当前市场运行机制下，建筑与房产企业受到不同程度的影响，存在缺乏长远发展目标、法律体系有待健全、人才流失加剧等问题，阻碍了房产经济的稳定有序发展。针对上述问题，企业可结合内部实际情况，通过制订长期管理与发展规划、健全法律法规与管理机制、创建合理的人力梯队等方式，明确房产市场演变的各类影响因素，并发挥政府的指导作用，增强企业的发展活力与监管能力，确保建筑与房产经济能够稳健发展。