房建项目工程审计存在的问题及对策

伍瑞斌

房建项目工程审计概述

房建项目主要有政府性投资和非政府性投资，政府性投资项目必须进行工程审计。非政府性房建项目投资金额较大，涉及的利害关系人较多，因此很多非政府投资房建项目也开展工程审计。通过工程审计判断其是否合法、合理和有效，以及发现错误、纠正弊端以达到节省投资，提高投资效率。

房建项目竣工结算审计，是对施工企业按照合同约定的内容全部完成工程，经验收质量合格，符合相关合同要求并向房建项目单位报送最终的工程价款结算进行审计。结算审计要点是：工程量清单及计价方式、清单变更及清单量调整、主要材料耗量及价格计算，措施费及税金规费计算的合理性，合同工期差异，索赔与违约金等审计。

房建项目工程审计相关研究

房建项目经验收后，施工方报结算资料给业主，经业主同意后，最后将结算配套资料报送中介咨询机构实施审计。从审计实践看，专家主要是揭示结算审计过程中存在的问题为主。如吴迪提到工程项目前期、设计阶段、合同阶段、签证阶段，存在相应的工程审计问题，如重复计算工程量、故意出错等。周海勇提到建设单位施工管理粗放、监理不到位、工程变更不规范等问题。专家对房建项目存在的问题做了深入的研究、并提供了较好的解决措施，取得一定的效果。但从现实看，房建项目审计发现的问题层出不穷，影响到房建项目投资额及投资效益，房建项目审计仍值得关注和解决。

房建项目工程存在的问题

从审计实践过程看，房建项目工程最常见的问题如下：

一、勘察设计阶段问题

对房建项目勘察设计阶段进行审计，常见勘察设计问题如下：

1.部分设计单位勘察设计粗放，设计员对场地不太熟，部分细节未结合现场实际进行设计，以致造成设计缺项，意外增加工程签证量，对工程造价影响较大。

2.部分变更设计不规范，变更设计缺少图纸、变更文件归档不及时，如商品房项目8#楼钢筋含量偏高，远超过基础标高以上部分每平方米40kg的规定。

3.部分设计任务较多的单位存在违规转包，造成设计工作质量不高。由于设计单位任务多，将不急的房建任务转包给小设计公司人员设计，从而使房建项目总体设计任务存在缺陷。

4.房建项目单位为了赶进度，同意设计单位的要求，对房建项目边勘察、边设计、边施工，违反《建设工程质量管理条例》第五条“坚持先勘察、后设计、再施工”的规定，该行为为后续工程纠纷埋下隐患。

二、招标阶段的问题

对房建项目进行招标审计，常见问题包括：

1.房建项目单位违规招标，将总项目分成主体工程、防水工程、装饰工程等子项目招标，不按规定发布相关招标信息。如项目单位将项目整体中的装饰工程单独外包 ，违反相关法规。

2.房建项目单位将工程设计以超过50万元的价格直接发包给具體设计单位，违反50万元以上必须进行公开招标的规定。

3.房建项目单位虚假招标，明招暗定。为使一家公司中标，房建单位多次修改规则，推迟开标日期，制定倾斜性条款，排斥潜在投标人，明显违反招标法规定。

三、合同管理问题

合同分为建设勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同。建设单位合同问题表现如下：

1.部分房建项目建设单位法律意识淡薄，将自身项目直接发包给挂靠单位，并与挂靠单位签订合同，以至合同无效。

2.招标文件与合同文件中约定的计价条款不一致。招标文件后附合同与施工合同某些具体条款不一致，如投标清单上的空心砖，页岩空心砖、黏土空心砖、厚壁空心砖等计价条款不一致。

3.因资金链问题困扰，工期变更较多，房建合同工期普遍延迟，合同中缺乏相应的处理措施约定。

四、施工管理问题

施工阶段的问题表现较多，常见的有：

1.施工方管理松懈，施工员责任心不强，施工日志及相关资料不全。少数施工工程量数据缺失，造成签证数据不准。特别是夜间施工，施工员不到现场，电话遥控，当晚产生的工程量，施工员过后补签，易造成资料不实。

2.在施工过程中施工工序与设计图纸一致，施工质量与标准要求部分不相符。因施工现场环境不同，施工工艺存在部分改变，造成施工质量有差异。

3.隐蔽工程量签证的项目名称与签证内容部分不相符，签字、盖章不全，隐蔽工程归档资料不全，给房建项目竣工结算增加了难度。

4.施工单位与监理串通起来虚报工程量。部分房建项目单位对监理程序淡化，对监理干预过多，致使监理对工程管理松懈，不认真核实工程量，导致工程量虚高。

5.施工方不经建设方、监理方同意，私自变更项目经理，不符合管理程序。

6.房建项目工程联系单审批不合规，房建项目单位为加快工程进度时，经常现场下发口头指令要求施工工程变更，后补书面指令单，造成程序上时间不合理。

五、竣工结算问题

房建项目竣工结算阶段是非常重要的阶段，施工方反映出的结算问题是最为突出的问题。

1.施工方上报结算资料中，材料型号及数量变更未履行审批程序，施工过程中使用的材料与工程设计图纸要求的材料不一致，如幕墙骨架型号改变，防水材料变更等。

2.施工方违反合同约定，多计相关措施费用。如合同约定，因设计及工艺变化而引起措施费用变化，按招标约定的价格结算。但当工程量增加后，施工方据实结算措施费用作为结算价，违背了合同约定，多计了费用。

3.施工方上报结算资料时，编制人员故意混淆数字，将小数点位数后移，增大工程量或者单价。编制人员抱着侥幸心理，将单价10.51元错写成105.1元，审计能查出来就更正，查不出来则总价金额将增大10倍，对项目成本产生较大影响。

4.当核实工程量减少时，施工方不按规定减少工程量，而按原工程量数据申报，增加高估冒算。

5.在套取定额方面，施工方用低定额套取高定额。如用混合砂浆套取水泥砂浆定额，在土方工程中提高土壤类别，把1—2类土提高到3类土，以增大造价，这无疑会影响项目的结算价。

房建项目审计建议及对策

一、房建项目单位应加强与设计单位沟通

1.房建项目单位应通过招标形式发标，择优选取设计单位，提高工程设计质量；择优施行限额设计，优化设计方案。选择设计单位尤其重要，设计费用虽然比较少，但其能影响80%的投资额，房建项目单位应给予足够重视。

2.房建项目单位在任务编制时盡量将建设项目具体化，为设计工作合理性打下基础。同时，要与设计单位多沟通，设计单位尽量熟悉现场环境，将设计与施工工艺相结合，加快施工进度。

3.房建项目单位自身应加强法律法规学习，禁止边勘察、边设计、边施工的行为产生，杜绝工程设计纠纷，提高工程质量。房建单位边勘察、边设计、边施工是大忌，房建项目单位必须杜绝。

二、规范招标管理

1.房建项目单位加强招投标法规学习，严格按照招投标法规定，禁止项目违规招标、虚假招标、明招暗定。明招暗定带来的后果也是非常严重的，如果暗定的单位是使用非常的手段获取的，则后续的施工必然带来隐患。

2.房建项目单位应熟悉招投标审计依据，及时委托中介审计单位参与招标工作，对招标方式、程度、招标文件进行审核。对投标资格、开标、评标进行审核，对工程量清单编制质量及招标控制总价进行审核，实施全过程审计监督，杜绝投标单位靠挂靠取得项目。

三、加强合同审批管理

1.加强房建项目单位工程合同内部控制制度管理，加强合同审查、合同会签、合同印章管理。加强合同效力的审查与分析，杜绝挂靠等无效合同发生。一旦产生无效合同，房建项目会受到严重的进度影响。

2.加强招标合同完备性审查，关注招标合同条款的公正性、权利义务、履行期限、价款支付违约责任等条款。

3.加强对施工合同的主体资格、资质情况审核管理。重点关注施工合同价款的调整、付款时间、材料及设备的供应质量、项目违约责任、争议处理等条款。

四、加强施工阶段过程管理

1.房建项目单位应优选社会中介审计机构，参与建设项目施工过程跟踪审计，检查施工程序与施工图纸的相符性，督促施工单位完善施工资料，及时归档资料。

2.在施工过程中，应重点审查设计图纸与施工工序是否与一致，施工质量是否符合标准要求。房建项目单位聘请的跟踪审计人员应对设计图纸与施工工艺的一致性进行核实，加强资料归档，为结算工作打下前期基础。

3.加强隐蔽工程签证管理。隐蔽工程包含基础工程、钢筋工程、管道工程等主体工程，隐蔽工程占据了项目施工中相当重要的部分。审计人员应检查隐蔽工程变更名称与签证内容是否相符，工程签证是否有房建项目单位、监理单位和施工单位签字、盖章。对隐蔽工程产生的工程量，必须逐项丈量、计算、逐笔核实、做好相关数据记录，并留下视频佐证资料。

4.加强对监理人员的监督管理，强化项目经理人员管理。施工期间不得随意更换监理、变更项目经理。若需变更，应征得房建单位同意，并对其新的监理及项目经理进行身份核实，确保能履行职责。

五、加强竣工结算管理

1.按项目竣工结算流程，项目竣工后，施工单位要提供完整的竣工结算申请资料，监理公司10天内对其结算材料进行审核，出具审核意见。最后将结算材料报送房建项目单位。结算资料的完整性是结算审计的基础性工作，必须予以重视。

2.房建单位项目部对施工方送来的结算材料进行成本审核，项目部审计重点如下：

（1）重点检查招标合同附件、施工方施工合同及实际报送的材料数量、单价是否一致。涉及工程变更的，需检查工程变更清单是否有签字、盖章。对有疑问的事项，需项目单位、施工方、监理等三方会议进一步核实。

（2）使用相关软件对工程造价进行总体审核。对照施工方结算书，具体对分部分项工程费、措施项目费、规费、税金、其他费用等进行审核。

（3）仔细核对有疑问的综合单价，是否有小数点位移变化。对照工程量变更单，核对工程量减少部分是否仍然计入结算书中，核对材料定额套用是否规范。

3.加强成本审核。项目部对结算材料审核后，将资料提交到房建项目单位成本部进行审核。成本部核对管理费、利润、措施费计算是否正确。

4.房建项目单位与施工单位双方校对，最后编制竣工结算书。

5.房建单位将竣工结算书提交到委托审计的工程审计咨询机构，实施房建项目工程审计。

综上，房建项目单位对建设期间发现的工程问题应予重视，加强管控。为提高管理水平，房建项目单位应尽早委托审计机构介入房建项目，积极对设计、招标、合同、施工、结算等环节进行审计监督管理，以提高房建项目结算效率。（作者单位：南宁学院）