房地产企业在税务筹划上的现状及对策研究

2023-12-18何清清

市场周刊 2023年11期

何清清

(西安工程大学，陕西西安 710048)

0 引言

市场经济的不断发展，加大了房地产企业的竞争压力，要想实现企业的进一步发展，必须提升企业自身的竞争能力。房地产行业税收风险集中的特点，增加了引发财务风险的可能性。近年来，中央和地方政府部门出台了多项政策及法律法规来调整和规范我国房地产行业的发展，造成房地产企业发展速度平缓，利润减少。合理有效的税务筹划工作变得极为迫切，原因是科学的税务筹划可以降低房地产企业税负，缓解资金压力，减少税收风险的发生，实现企业的后续进一步的健康发展。

1 房地产企业税务筹划定义

房地产企业税务筹划其实是指企业通过有效的手段降低税负，提高企业经济效益，促进企业稳定发展。其中，市场经济的重要组成部分包括税务筹划，可以促进社会资源实现最优配置，推动社会福利分配及提升社会分配的有效性[1]。税务筹划在各行各业中都起着非常重要的作用，对资金密集、建设周期长的房地产企业来说尤为重要。房地产企业税务筹划涉及的税种主要有房产税、土地增值税、增值税、企业所得税，因此，可以通过在此方向开展税务筹划工作，以此帮助房地产企业提升经济效益，提高资金使用效率。

2 房地产企业税务筹划特点

房地产企业的税务筹划呈现出来的特点主要有以下几个方面:第一，筹划性的特点。税务筹划应该要基于相关政策、手法、财务体系等制订符合企业自身实际情况的纳税方案，并且税务筹划在企业经营活动之前进行。第二，合法性的特点。房地产企业的相关工作人员在进行税务筹划时要保证其工作内容是税收法律许可的，在各种纳税方案中选择一种纳税成本低且合法的方案。第三，风险性的特点。税务筹划工作是在纳税义务发生之前发生的，但是近几年国家针对房地产企业出台的调控政策对纳税筹划有一定影响，导致纳税人的经营成果具有不确定性。第四，目的性的特点。房地产企业开展税务筹划工作主要是为了降低企业税负、提高企业资金利用效率，进一步降低税收风险导致企业发生的财务风险。

3 房地产企业税务筹划现状

3.1 对税务筹划认知不足

实际上，大多数房地产企业在进行税务筹划时，只关注税负的高低，忽略了税务筹划与避税、偷税、漏税的区别。税务筹划是一种事先的筹划安排，主要利用国家各种税收优惠政策和涉税行为来达到减轻税负的目的。避税主要是利用税收法律的漏洞、疏忽，采取一定的规划使经济活动躲避税收法律的规定，实现少纳税或不纳税。偷税与漏税都是违反法律的行为。而对税务筹划认知不足等因素会对实际应纳税额产生影响，原因是如果一味想要降低企业税负，极易忽略税收法律规定，筹划工作出现违反法律行为的可能性加大，受到法律部门处罚，影响企业的形象，甚至危及企业的生存状况。另外，在进行税务筹划工作时，由于只关注税负降低的最终结果，会出现过于注重企业当前年度的经营或财务状况，而忽视企业的长远发展，这也会在一定程度上影响企业的可持续发展。

3.2 专业人员的缺乏

税务筹划对工作人员的要求不只是了解或掌握税收政策、税法规定和财务知识，而且要熟知行业以及企业内部业务的情况。然而，由于市场缺乏税务筹划专业人员，部分企业在招收税务筹划工作人员时降低需求标准，部分企业的税务筹划人员存在对国家相关税收政策、财务知识、企业情况不熟悉，容易产生税务筹划不成功的结果。并且相关人员可能对税收和财务等理论知识很熟悉，但理论用于实际的操作上仍欠缺一定的经验，筹划效果并不理想，税务筹划效率低下，再加上税收政策变动速度过快，容易造成原定的税收方案失效，加大企业税务筹划风险。这样一来，房地产企业不仅不能达到降低税负的目的，还可能使企业自身的利益受损，进而影响企业的进一步发展。

3.3 企业内部管控力度低

部分房地产企业财务人员业务处理能力不够，对有些可以获取增值税专用发票的项目却没有获取，导致企业多缴纳税款；同时对凭证管理不规范，税务筹划人员进行筹划时，还需要翻找查阅相关凭证，加大税务筹划工作难度。房地产企业并未开展纳税核算及申报监督工作，一些纳税筹划问题不能及时被发现，降低税务筹划工作质量。房地产资金密集，加上消费者的经济能力有限，通常会采取分期支付的方式购买房屋，会使企业产生大量的应收账款。在目前情况下，大多数房地产企业都存在应收账款周转率低的情况，房地产企业缺乏完善的资产管理制度，应收账款出现坏账的可能性增加，损害了企业利益，资金减少，负担税费的压力更大，企业可能会为了降低税负做出违法行为。

3.4 信息沟通不通畅

在制订税务筹划方案过程中，要求对企业经营活动以及国家政策有充分掌握。税务筹划工作人员可能会被独立起来，认为税筹人员只需要制订筹划方案，不需要与企业其他部门交换信息，造成税筹人员与财务相关部门之间的信息不流通，而房地产企业经营活动中涉及的资金数额巨大及业务复杂，税务筹划人员缺乏与相关部门的沟通与数额的确认，会加大财务数据出现错误的可能性，诱发税务筹划失败。部分企业认为税务机关只是发挥征收税款和稽查的作用，却不知道税务机关同样也是企业尽快获取相关税收政策的渠道，进而导致信息掌握不及时，税务筹划工作进行缓慢。

4 房地产企业完善税务筹划工作的对策

4.1 加强税务筹划全过程的重视

房地产企业经营活动涉及金额巨大，每一环节都可能产生较多的税费，因此企业要重视税务筹划的全过程，而不是仅关注税务筹划是否降低了税负的结果。对房地产企业来说，重要的税种是土地增值税、增值税及公司所得税，税务筹划工作人员应当把重心放在这三个税种上，以降低房地产企业的税负。土地增值税抵扣项目中有一项为开发间接费用，企业可以在符合法律法规的条件下合理规划或划分，将费用划入间接费用，并加大了房地产开发企业自行开发中土地增值税加计扣除计税基础，由此增加土地增值税扣除金额，缓解企业缴纳土地增值税负担。利息扣除法的选择也为税筹人员提供了一定的税务筹划空间，如果房地产企业在实际业务中通过金融机构借贷的资金占比较大，就应该如实提供具体的金融机构证明资料，按照“利息支出＋(取得土地使用权所支付的金额＋土地开发成本)×5%”计算开发费用；如果占比较小，就应该选择不提供金融机构证明材料，按照“(取得土地使用权所支付的金额＋土地开发成本)×10%”计算开发费用[2]。房地产企业如果选择一般纳税人为供应商，就可以获得增值税专用发票，按照13%抵扣进项税额；房地产企业如果选择小规模纳税人为供应商，进项税额一般抵扣0%或3%，但是决定从一般纳税人还是小规模纳税人购进商品还要结合产品价格来判断，正因为一般纳税人和小规模纳税人之间存在税收抵扣差异，小规模纳税人能在价格上给予一定程度的优惠时，进而通过分析价格折让临界点选择适宜的供应商采购商品。对房地产企业计算企业所得税时，要事先做好安排，加大可扣除的项目，比如说公益性捐赠，企业应当避免直接对捐赠对象进行捐赠，选择通过专门的组织或政府捐赠。在此情况下，可以按照不超过总利润的12%扣除，超过的部分允许在以后三年内结转，企业也可以选择对目标脱贫地区等特定项目捐赠，捐赠的金额在计算企业所得税时可以如实扣除。

4.2 加强税务筹划人员职业能力及道德培养

税务筹划工作的有效实施要求企业具有高水平的相关人员，所以加强税务筹划人员职业能力培养成了重要的一环。定期开展培训活动，不仅要加强工作人员对国家税收法律的掌握，还要实时了解国家针对房地产企业出台的调控政策。在此基础上，不定期进行专业技术水平测试，开展有针对性的培训，但培训的内容不应局限于税务筹划，可以包括不断更新的财会知识[3]。企业招聘税务筹划工作人员时提高需求标准并设置考核制度，增强工作人员自主学习的意识，使得相关人员在学习中不断提升自己的能力、弥补自身的不足。信息化时代的到来，税务筹划人员还应加强自身的信息技术，正确运用网上税收申报缴纳平台。专业能力高，并不能代表职业道德好，较高的职业道德对税务筹划工作有效运行提供了保障，因此，企业在培养相关人员的职业能力时，要注重提高职业素养的要求。企业税务筹划工作人员素质的不断提升，在工作过程中遵循法律原则与规定，坚持合法原则，不会因违法行为而给企业带来不必要的损失。

4.3 建立健全企业内部管理制度

第一，首先要提高企业对税收风险的识别防范意识，提前确认风险因素，有针对性地采取措施降低风险，提高税务筹划涉税风险的可控性，保证税务筹划方案的有效性。其次，建立多个维度监督制度，对企业纳税核算、申报等环节进行监督，一旦出现问题应立即进行反馈，以此及时发现导致税务筹划工作失效的问题，保证工作质量。最后，税务筹划工作负责人对税务筹划工作人员进行监督，发现并纠正工作中的问题和漏洞；设立专门的监督机构，监督机构人员从全面的角度对税筹人员制订的税筹方案进行审核监督。第二，建设完善的税务风险管理制度，降低税收风险；建设税收风险预警机制，企业利用此机制制订有针对性的应对方案[4]。第三，税务筹划的信息来源是业务或经营活动，而签订的合同及凭证是经营活动的证明，因此规范对合同和凭证的管理是关键的一步，具体要求是将涉税合同和一般合同分开管理，当合同中存在涉税事项时，还要具体说明[5]；对凭证要保证来源合法合理，为了降低税负，增加抵扣金额，可能会出现虚开增值税专用发票，因此要严格审查单据、发票，加大惩罚力度，将责任追究进行到底，做到坚决杜绝违法行为，为房地产企业的发展奠定良好的基础。第四，加强对企业资产管理及预算管理，避免资产出现管理不善导致进项税额转出。同时也要加大对应收账款的管理力度，适当地采取应收账款回收手段。规范企业活动的各种行为，在开展经营活动之前，应当制订预算计划，严格地将审批制度落到实处，拒绝审批超过预算计划或没有纳入预算计划的活动，提升企业的经济效益。

4.4 加强内外部信息沟通

一方面，对内部沟通，办税人员需要加强与财务人员的沟通交流，提高财务核算工作的效率和准确度，确保税款计提精确。签订合同前，合同项目负责人应当与办税人员进行信息沟通，因为不同的方案对企业所交的税负会产生不同的影响。一般在资金支付、合同签署、预收房款等环节存在较高风险，加强风险较高环节的信息沟通，有利于保障涉税信息及时地传递。

另一方面，对外部沟通，税务筹划中，企业与税务机关的有效沟通对筹划工作起到了关键性的作用。在沟通过程中可以及时掌握国家颁布的新政策，有利于企业在合理、合法的范围内降低企业税收风险，提高税务筹划工作效率。比如，近年来国家对房地产企业出台的政策以宽松为主，支持房地产企业多渠道融资，获得融资所付出的利息在计算土地增值税时也起到关键性的作用，企业可以通过税务筹划来选择融资渠道或者是否获取利息相关凭证，从而达到降低缴纳土地增值税税负。沟通时企业要注意正确地处理好企业与税务机关的关系，并要选择正确的方式与税务机关进行沟通。当企业成为税务稽查对象时，应该积极主动配合税务机关人员调查，并且积极开展自查自纠工作，避免企业陷入违法并缴纳滞纳金的处罚，而不是拒不配合，或者不提供相关税收资料。