W 公司地铁房产服务业务的功能定位及发展分析

文/范良松 曹越

地铁以快捷高效、节能环保、安全舒适的特点逐渐成为许多城市大力发展的公共交通方式。然而，地铁建设面临着资金短缺、营运收支难以平衡等难题，许多城市轨道交通企业相继以我国香港地铁为标杆，大力推行“地铁+物业”。该模式有助于进一步加大城市轨道交通沿线站场及土地、物业的综合开发力度，形成结构合理的“轨道交通+土地物业”开发体系，建立城市城际轨道交通可持续发展的建设资金保障机制。[1]W 公司所在集团车辆段上盖平台将进入全面建设阶段，房产业务的发展将迎来新一轮的发展机遇和挑战。如何进一步实现房产业务的转型升级，实现控本增效，是摆在“地铁+物业”战略执行者面前的重要课题。

一、地铁房产产业链分析

（一）房产产业链分析

当前，房地产企业面临着土地红利和财务杠杆逐渐消失带来的连锁问题，开发成本不断高企，行业利润率不断降低，构建房产产业的供应链将成为房地产企业又好又快发展的核心基础。中国的房地产产业链涉及市场研究、产品定位、土地获取、规划及设计、融资、建筑施工、市场营销、销售、物业管理、法律咨询等，包括资金、土地、设计、开发、施工、销售和物业管理等多个环节，产业链分工专业化、集约化程度越来越高。[2]在整个链条中，资金贯穿于整个开发过程始末，各环节环环相扣，缺一不可。这个过程中也涉及包括金融机构、政府、开发企业、规划设计部门、建筑企业、中介代理企业、物业管理公司等众多机构，他们之间的依存性正逐步增强。当前，房地产业已经成为资本密集型产业，在开发过程中还将占用大量的资源，不可再生的土地便是其中之一。面对日益趋紧的政策制约、日渐稀缺的土地资源约束，在资本市场逐步放宽后，企业竞争焦点和利润中心均逐步上移至产业链条中的资本和土地。

从万科等大型房地产开发企业的发展历程来看，构建与战略供应商更深更广泛合作的房产产业供应链仍然是房产大 前进的方向。通过高效地整合产业链上下游资源，快速作出市场反应，才能够实现效率的提升及利润的增长，在竞争激烈、快速变化的市场环境中健康快速地做大、做强、做优。充足、优质的供应商资源将是房地产企业发展的根本支撑，直接关系到房地产企业战略的实施及转型升级。[3]

（二）W 公司房产服务业务定位

W 公司是地铁公司的全资子公司，自2000 年开始从事装修材料业务，先后中标多个甲供装修材料的集成采购供应项目，涉及装修材料品种包括瓷砖、木门、卫浴、整体橱柜、厨房家电、开关面板、地毯、木地板、可视对讲系统等，业务范围包括采购供应计划的制订、技术交底、厂家协调、厂家监造、质量控制、到货管理、现场施工协调、结算支付及质保期服务等工作。目前，公司已与众多知名品牌的供应商建立起战略合作关系，在装修材料领域已积累较为丰富的经验。2015 年，致力于打造共享创新的供应生态圈的云网平台上线，平台已经开发完成房产业务相关物资的模块，拟成为房产业务战略供应商管理的重要平台。

为了更好地匹配地铁公司房产业务发展的战略需求，W 公司的房产服务业务子战略将紧跟房产业务的实际需求，成为房产产业链中不可或缺的重要组成部分。在发挥地铁集团公司风险防火墙作用的基础上，成为房产业务进一步转型升级的重要战略伙伴。第一，基于现有的供应商库和现场管理经验，结合云平台的线上连接平台，更广泛地引入、开发和管理战略供应商，实现集中采购，同时加强现场管控，确保材料供应效率、质量与工程进度无缝衔接；第二，通过创新融资模式，探索PPP 投融资模式和基于互联网的产业链封闭贷款模式，降低资金成本；第三，结合混凝土预制构件技术，加快推进建设开发效率，提供资金支持或降低开发成本。

二、W 公司房产服务业务发展分析

（一）适时切入房产建设环节，降低建设投资成本

一方面，切入房产建设的材料管控和设备监造等业务，加强工程质量管控，确保产品质量；另一方面，通过适时引入混凝土预制构件技术，为集团公司房产业务降低建设投资成本以及形成产品标准化奠定基础。可考虑整合上游混凝土厂商投资建厂，形成规模化的积木式建房，同时拓展到城市供给管线、地下管道以及临时围壁等业务，实现规模效应。施工时采用预制构件行，其余现浇结构均采用铝合金模板，内隔墙也由传统的砌体改为拼装施工的预制混凝土条形隔墙，使楼层内每一处部位的尺寸一次性达到设计要求，而且混凝土表面成型质量好，可减少混凝土表面的抹灰，节约成本投入。有数据表明，与常规项目对比，工业化方式建造每平方米建筑面积的水耗降低约65%，能耗降低约37%，人工减少约47%，垃圾减少约59%，污水减少约65%。

（二）推进战略供应商管理，当好材料集成供应商

协助地铁公司房产业务做“减法”，W 公司作为业主专业的材料供应商和集成服务供应商，具有天然的优势，主要发挥三个方面的作用：一是加强战略供应商库的管理。协助推进标准化设计， 顺集中采购的相关流程，引入、开发和管理战略供应商，形成良好的集中采购机制，放大集中采购量的杠杆效应，形成与战略供应商持续的合作关系，且通过争取递进折扣不断降低采购成本。二是充当资金缓冲池和风险缓冲池，发挥垫支和紧急供应的作用。三是在材料厂商、经销商、建设方与地铁公司房产业务之间充当商务协调的桥梁，严控材料供应质量和效率，确保工程按计划实施。

（三）探索互联网+供应链金融，打造房产业务生态链

“互联网+供应链金融”将核心企业、上下游企业、仓储物流服务商、政府机构和金融机构等的供应链信息进行整合，实现商流、物流、资金流和信息流的智能汇集，利用行业数据和产业资源，更有效地向生态圈或产业的上下游公司企业进行投融资，并且有效控制金融风险。通过云平台在房产业务模块的开发和运营，形成房产业务生态圈，或借鉴“阿里模式”，利用平台的交易流水和支付记录来甄别风险、评测信用额度进而发放信用贷款，或拓展房产领域的供应链金融服务闭环生态圈，为难以获得银行或其他金融机构贷款的中小微企业提供担保、互联网投融资等服务，从而建立属于自己的闭环金融生态圈，同时促进产业的持续发展。

（四）探索PPP 项目融资等模式，活用资金杠杆

协助地铁公司房产业务做“乘法”。一方面，利用W公司的银行授信，通过银行承兑汇票等形式进行贷款业务，为房产业务提供资金支持；另一方面，通过装修材料及相关产品构件的生产及供应，为地铁公司房产业务提供进项税额抵扣，同时探索PPP 项目融资模式中的BT（建设-移交）、BOT（建设、经营和移交）模式，以及经营租赁等融资模式，在电梯等大型机电设备方面为地铁公司房产业务及运营业务提供一体化的融资服务。

三、W 公司房产服务业务为地铁公司带来的预期成效

（一）土建环节经济效益

通过建厂生产建筑预制构件，可以很好地整合房产业务上游产业链，包括建材供应（主要是钢筋、混凝土等）、工程施工、现场管理等，从而降低建设成本，提升毛利水平。同时，通过预制构件的使用，可以使工期安排更加合理，工程质量更容易把控，从而加快工程进展，不断缩短建设工期，实现项目的快速投入、建设和销售，加快资金的回笼，提升资金周转率，降低财务成本开支。此外，可以通过购买设备、土地、建设厂房等取得大额的进项税额抵扣，可以产生增值税延期缴纳的税收筹划效果，具体金额取决于实际的投资额。而通过预制构件这种技术在建设中的运用，可以节约大量的材料成本和资金成本，产生良好的经济效益。

（二）进项税额抵扣效益

情况一：材料直接向业主销售的方式。参照以往某装修材料业务公司成本费用测算标准（基本费用支出约为物资成本的5%），W 公司以集成采购供应商的身份进行装修材料物资供应，地铁房产业务可以取得约1279 万元的进项税额抵扣（表1），大大降低增值税的税负。

表1 材料直接向业主销售方式的效益分析 （单位：万元）

情况二：不销售材料，W 公司仅仅提供材料管控服务。若W 公司提供材料管控服务，产生的基本费用的进项税额约为498 万元（表2）。

表2 仅提供材料管控服务方式的效益分析 （单位：万元）

（三）土地增值税税收筹划效益

土地增值税是房地产开发企业的一个主要税负，以增值额为计税依据，采用30%—60%的超率累进税率。W公司可以充分利用其集成采购供应商的身份，发挥增加扣除项目金额、降低土地增值税税负的作用（若为地铁子公司，也可将实现的利润以上缴利润的形式回归地铁公司）。

考虑到材料销售规模要大于材料管控服务规模，W公司以供应材料的方式参与项目时可筹划的空间要大于只提供材料管控服务的情况。以某项目数据为例：W 公司增加的税收筹划收入（即房产的采购成本）约为总收入的30%，即实际的采购成本约在税收筹划前的采购成本的基础上增加了45%。依此类推，假设土地增值额始终不超过50%，适用30%的税率，以地铁公司的视角来考虑，整个税收筹划的影响为土地增值税减少约2.37 亿元，如土地增值部分超过50%，则税收筹划的影响将随之增加。[4]

（四）资金支持效益

W 公司可以通过银行承兑汇票的形式进行采购款项的支付，使资金成本最小化。按照装修材料投资规模测算，利用自身融资功能可以以最小的资金成本为房产装修材料业务的开展提供有力的保障，满足建设期间的装修材料资金需求，节约资金成本。

（五）互联网+金融+房产业务模式效益

通过W 公司云平台，最终可以实现物流、资金流和信息流的融合，提升采购的效率，提升采购的议价能力，通过中介信用等改善材料采购的资金来源结构，充分发挥平台融资功能，提升和加强对供应商的管控和评价，分散政策风险等（见图1）。

图1 W公司互联网+金融+房产业务模式

以中介信用功能为例，目前装修材料的供应商主要是民营企业，而民营企业普遍存在融资难的问题，主要原因是民营企业的信用问题以及担保不足等。通过云平台能够完全掌握企业的物流以及资金流等情况，并借助平台的信用评价系统为企业建立信用档案并进行信用评级，再通过引入银行机构，建立银行与供应商的联系，打通信息流，以较低的成本实现信息的对称，以信用担保、保理业务等实现银行对企业的授信。供应商资金流的充足能够为开发商提供更多的垫资，推动项目的开发进度和销售进度。

四、小结

综上所述，W 公司可成为集团公司发展房产业务的重要组成部分，不仅能够形成业务风险防火墙，还能够充当服务集成商，更能够促进房产业务构建属于自己的产业链生态圈。通过与地铁公司房产业务协同共赢、相互促进，可成为房产业务探索和践行具有行业特色的“加、减、乘、除”战略的重要伙伴。与此同时，W 公司也实现了加法战略及范围经济，尤其是在既有业务的基础上，进一步拓展房产业务的生态链，并且在城轨行业及房产行业的互联网浪潮中探索实践，可能成为地铁公司进一步跨越式发展的重要基点。