后民法典时代下对居住权制度的阐释

李佳帅

青岛科技大学，山东 青岛 266061

一、绪论

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）首次规定了居住权制度，以此来满足“居者有其屋”到“住有所居”时期的实际需求，并有效发挥其在现实生活中的作用。有效施行《民法典》，以及发挥居民权法律制度的经济社会功用，对于促进我国社会的发展和获得公众的认可至关重要。

二、居住权相关概念辨析

我国《民法典》为居民权设立了一套完整的法律制度，在物权类型上其性质属于用益物权，旨在保护居民的合法权益，居住权最早产生于罗马法婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密相关。肇始于罗马法中为了家庭亲属关系的维护，经过后来的不断演变，在欧洲大陆开始遍地开花。纵观各国的民法中都对居住权等相关的制度进行了具体规定，在我国《民法典》中，规定了居住权的概念、合同内容、成立、限定条件、废除以及以遗嘱方式设定居住权等，这些都是从罗马法时代就存在的相关内容，也是大陆法系民法中的常见制度。

（一）对于居住权中“居住”的理解

“居住”是一个深刻反映家庭伦理意义的概念，它指的是人们在某一地方长期生活的范畴，与“担保”“抵押”“留置”等专业术语不同，“居住”更多体现了人们在生活中的日常实际情况。［1］例如“诗歌遗产案”中，“房屋自当归妻住，谁想占有都无权”更加注重遗嘱人对自己财产的最终安排，以及对家庭和财产事务的责任，因此，遗嘱人在遗嘱中使用的语言极具日常化，而“诗歌遗产案”就是一个比较著名的例子。在该份遗嘱中，“房屋自当归妻住”的内容就极有可能引起争论，即其妻子是否拥有所有权或居住权。然而，裁判机关在裁决时采用了一个比较保守的观点，主张“住”指的是居住权，而不是所有权，更谈不上继承权。因此对于“居住”的理解应当优先考虑遗嘱人的动机，并结合公序良俗进行具体判断。

（二）居住权中当事人的理解

根据《民法典》总则编的规定，自然人拥有姓名权，而公司、法人则拥有名称权。在此类合同中，当事人有居住权设立人和居住权人，其中居住权设立人包含房屋所有人，也包含公司、法人，这是居住权设立人所当然具有的内涵。自然人拥有居住权，这是不言而喻的。但是，关于公司是否能够拥有此项权利，仍然存有争论，有待更进一步研究，首先我国立法设立居住权的目的之一在于解决目前社会发展所遇到的现实问题，即如何实现老有所养、老有所居；［2］其次，结合我国《民法典》关于居住权客体的限定为“住宅”和目的限定为“满足生活居住的需要”，应当对我国《民法典》第三百六十七条中“当事人”的名称进行合理解释，即公司或者法人不能成为居住权人。

（三）对于居住权中“住宅”的理解

《民法典》物权编第三百六十六条明文规定，住房权的对象仅限于“住房”，而“房屋”或“建筑物”等不动产，其目的和功能也是如此，因此，“满足生活起居的需要”中不包括商铺、厂房、办公楼等非用于住房的空间。作为居住权语境下的住宅，应当具有以下方面的特征：首先，住宅一般应为人造的建筑物，从而一般意义上就排除了供人居住的天然洞穴或作为生产场所的渔船等；其次，住宅应当是具有相对独立的空间；最后，住宅应当是包含稳定、长期、持续居住的意思，从而直接排除了例如为单位值班人员提供休息的休息室等房屋。即便如此，有时判断是不是“住宅”还存在一定的困难。根据相关法律规定和司法解释：商住两用房、酒店、乡村民宿等住房是否可以设置居住权，应当以经济社会生存现实为基础，结合住宿权的目的，进行合理的衡量，以确保其合法性和有效性。

三、居住权的类型

《民法典》物权编第三百六十六条和第三百七十一项明确规定，居住权可以通过契约或遗产的形式获得；而《民法典》婚姻家庭编第一千零九十条则规定法院有权通过裁判的方式来确定居住权的归属，以确保当事人的权利得到有效的保障。［3］对居住权的三种分类不仅体现我国居住权类型的多样性，还使得当事人可以根据自身的实际情况选择与自身相适应的居住权，在某种程度上也体现了民法充分尊重当事人意思自治原则，将居住权的设立交由当事人和裁判机关，体现了国家对居住权的适度干预，同时也保护了当事人意愿自主权。这样就能够实现公权与私权领域的有机结合。

（一）合同设立的居住权

作为居住权合同中的居住权人可以对他人所有的房屋享有占有、使用的权利来满足自身生活居住的需要，即以协议的形态确定了居住权，这是当事人双方达成一致意见的重要表现形式。因此，通过签订合同形态确定的居住权是双方意愿的体现，它属于意定居住权的范畴，具有重要的法律效力和社会意义。关于以合同形式设立的居住权需要注意的是：

1．居住权的设立旨在保证家庭的基本需要，这一制度自罗马法以来就一直被赋予重要意义，它旨在保障具有特定身份关系的人的生活居住的权利，以确保他们能够安全、舒适地生活。随着社会的发展和变化，居住权的本质仍然不变，即为特定关系人提供安身之所。尽管现代各国扩大了居住权的适用范围，但罗马法最初设置居住权的目的仍然是在于处理得不到遗产而又失去劳动能力群体的住房问题。

2．居住权的设立必须符合大众对日常居住生活要求。“日常生活起居需要”是针对“无日常生活起居需要”而言，是指居住权人必须拥有基本的住所，才能解决日常生活中的居住问题，实现住房的安全和舒适；居住权必须立足于生活中的弱势群体，侧重于保护弱势群体的合法权益，住房紧缺是我国目前所面临的紧迫社会问题，如何保障弱势群体对基本住房的需求以及日常的生活正是居住权制度设立的初衷。

3．《民法典》第三百六十八条和第三百六十九条明确规定，居住权必须无偿设立，这是考虑到居住权人的经济能力，同时也防止他们利用居住权谋取私利，因此，居住权只能用于自己居住。居住权的无偿性和不可转让性是居住权的显著特征，不同于民法中的其他物权，大多数物权是具有有偿和可转让的属性，因为其设立的目的通常是为了满足市场交易，例如担保物权、抵押权、质押权、留置权等，居住权之所以具有这样的属性，是因为其具有一定的人身专属性，人身权利是不可转让的，所以居住权才会具有无偿和不可转让性。

（二）遗嘱设立的居住权

《民法典》第三百七十一条规定了通过遗嘱方式设立的居住权，即基于遗嘱人单方意思表示设立的居住权，遗嘱人以遗嘱的方式为他人设立居住权。通过遗嘱设立的居住权，包括遗嘱继承和遗赠。遗嘱设立居住权具有以下特征：

1．通过遗嘱方式设立的居住权属于基于遗嘱人一方的意思表示，属于单方民事法律行为。

2．通过遗嘱方式设立的居住权是以无偿为条件。遗嘱继承和遗赠都是遗嘱人在生前处分个人财产的行为，这种分配是无偿的，不需要任何费用。然而，遗赠可能会带来一定的费用负担，但这并不会影响遗赠的无偿性，所以它仍然是一种无偿的财产分配方式。

3．遗嘱设定的居住权通常是在特定关系的双方当事人中间产生的。《民法典》明文规定，遗嘱继承的范围是有限的，不是任何人都具有遗嘱继承的资格，只有合法受让人才能接受财产。合法受让人必须与遗嘱人有亲属关系，才有资格接受财产。尽管遗赠人可能不是法定继承人或组织，但他们仍然有权利拥有居住权，但这种居住权必须与他们有特定的关系。

（三）法院裁判设立的居住权

通过法院裁判设立的居住权，是指审判机关通过判决的方式设立居住权；也就是说当夫妻双方离异时各方无法经过协商达成一致时，人民法院可以采用判决书的方式确定居住权的归属。即离异时，只要任何一方生存艰难，居无定所，有承担能力的另一方可以予以必要协助。具体实施方式由当事人协商；协商不成的，由人民法院通过判决书方式设立居住权。这样规定的目的在于充分救济在诉讼离婚中遭受损失的一方所享有的无过错的离婚损害赔偿请求权。这种居住权设立方式不同于仅仅只是请求金钱赔偿的方法，更富有人身情感和法律的温度。

四、对居住权登记设立的相关规则的分析

根据我国《民法典》物权编第三百八十六条的规定，设立居住权应当申请居住权登记，自登记时居住权得以设立。目前所争议的问题是：首先，居住权是通过合同设立的，居住权合同签订后，是居住权合同申请登记，还是居住权申请登记？其次，需要进一步阐明申请居住登记的主体以及居住登记的效力。

（一）深入探讨居住权合同登记和居住权登记的相关问题，以期获得更好的解决方案

《民法典》第五百零二条明文规定：合同自成立时有效，但是，如果涉及政府行政职能、公益或其他国家权益，则必须经过批准、登记等程序，以确保公权力参与私法自治，实现社会治理。因此，居住权合同的成立必须遵守法律、行政法规的要求，并且必须经过相关程序。居住权合同是私法自治领域的重要组成部分，它不会影响政府行政管理职能、公共或者国家利益，因此，在订立居住权合同后，不需要经过任何形式的批准或登记程序，也就是说，不需要申请登记。［3］问题是，居住权合同的成立生效与居住权设立登记有无关系？物权债权两分原则是我国民法理论的基石，我国《民法典》第二百一十五条就“合同效力与物权变动区分”进行了特别强调，即除法律规定或当事人另有约定外，以物权变动为内容的合同，自合同成立时生效；没有办理物权登记的，不影响合同的效力。

（二）申请居住权登记的主体

按照《民法典》第三百六十八条规定，双方当事人订立居住权协议后，如果尚未办理居住权登记，则必须携带相关资料前往不动产登记机构进行登记备案。然而，该条并未明确指出进行居住权登记的主体。《不动产登记暂行条例》第五条明确了九种不动产类型，包括集体土地使用权和房屋所有权，并以“兜底条件”的形式规范了第十项法律要求登记注册的其他类型不动产权益，为新型不动产物权的登记注册保留了法律空间。《民法典》和《不动产登记暂行条例》都规范了新不动产物权的登记的方式，《民法典》第二百零九条明文规定，不动产所有权必须登记；《不动产登记暂行条例》第十四条第一款也明确规定，当事人各方可以联合申报居住权登记，以便在买卖、设定抵押权等情况下，能够有效保护自己的权益。因此，通过合同方法设定居住权，必须由当事人各方联合申报住房权登记，以确保其有效性和合法性。此外根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请居住权登记除了需要携带居住权合同外，还需要提供该居住权合同的客体即所涉法律关系的不动产权属证书，但在实践中该权属证书通常在该住宅的所有人手中，离开住宅所有人，居住权登记申请就难以成功。因此，必须由所有权人申请办理居住权登记。故而，申请居住权登记不仅需要该住宅所有权人办理登记，还需要居住权人的协助。

（三）居住权登记的效力

根据《民法典》第三百六十八条的明文规定，“居住权自登记时设立”。居住权是在不动产登记簿上记录登记事项时产生的。《民法典》中关于“不动产物权登记的效力”则表明，中国物权变动模式实行原则上的登记生效主义。物权的标的是具体的，而物权本身是抽象的。要使抽象的物权在实际中具有确定性和排他性，就需要以可被认识的外观形态来体现其特征，以便于实现其目的。并且，这些形式必须是强制性的，当事人不能擅自改变。所以，在动产物权上表现为交付或占有，在不动产物权上则表现为登记。

五、结语

本文着重阐释了自我国颁布《民法典》以来关于居住权制度的相关内容，由浅入深。居住权是一项与我们日常生活联系紧密的一项物权，和老百姓的生活息息相关，目前我国发展进入到一个全新的时代，随着经济的稳步增长，房屋仍然是实体经济的重要组成部分，因此与房屋有关的民事权利会伴随着房屋交易量的急剧增长而变得越来越重要。因此本文基于此，解释了与居住权相关的基本含义，例如：何谓居住？何谓居住权合同中的当事人？以及目前我国在实践中常见的三大类居住权类型，最后对居住权制度的设立问题进行了探讨。只希望可以通过这篇文章使大众可以对居住权制度产生简单的了解，它并不是像抵押、担保等离我们日常生活距离较远的法律制度，而是在我们日常生活中随处可见的民事制度。