SNA框架内居民自有住房服务核算方法统一性问题探讨

祝 丹，陈立双

（湖北经济学院a.统计与数学学院；b.旅游与酒店管理学院，武汉 430205）

0 引言

居民自有住房（Owner-Occupied Housing，以下简称OOH）服务价值在GDP中占有相当比重，并显著影响GDP数据质量及其国际可比性。长期以来，OOH 服务核算的理论与方法一直被视为经济统计分析最复杂的问题之一[1—3]，也是经济学家和统计学家长期争论的一大焦点问题[4,5]。但迄今为止，自有住房服务的核算方法仍缺乏统一的理论框架和核算标准。国际社会对OOH服务选择了不同的核算方法，这不仅会影响到GDP的核算结果，而且还会影响到住房消费及居民消费价格指数（CPI）等指标的统计结果，进而影响到一系列宏观经济关键数据的准确性、可比性和公信力。因此，OOH 服务核算方法的统一性问题已成为国民经济核算和宏观经济统计分析中面临的一个重要且迫切的问题。

针对该问题，学术界展开了广泛、深入的研究，研究成果主要集中于以下三个方面：（1）住房经济属性问题研究，该问题历来备受国内外学术界关注且极具争议[6—9]。（2）OOH 服务核算方法的选择研究[10]。（3）OOH 服务核算方法及其差异研究[11—16]。学术界丰富的研究成果为促进OOH服务核算方法的完善及其在国际社会的科学应用做出了重要贡献。但现有研究仍存在一些突出问题：（1）住房经济属性的研究出现了具有争议性的各种界定，对OOH服务核算方法的选择与实践造成了一定影响；（2）在OOH服务核算方法研究中，有些方法混淆CPI的编制目的及其基本概念的逻辑关系，对OOH 服务核算方法的选择形成了一定程度的误导；（3）OOH服务核算方法间的差异研究多以定量分析为主，其理论研究明显不足。本文基于SNA理论，辨明了OOH服务活动的系列基本理论问题，系统剖析了不同OOH 服务核算方法理论、基础核算对象及实践统计项目等系列协调性、统一性问题，并探讨了SNA理论框架下OOH服务核算方法的统一性对策。

1 OOH服务活动的基本理论辨析

1.1 OOH经济属性认定的逻辑辨析

关于居民自有住房（OOH）的经济属性，当前有三种比较流行的观点：所有住房均为耐用消费品、OOH为消费品而租赁住房为固定资产、所有住房均为固定资产。OOH的经济属性对其服务活动性质的界定、服务核算方法的选择及其核算结果均会产生直接影响，因此需要对该问题予以厘清。

为了科学辨明该问题，需要区分与住房有关的两个基本概念，即住房与住房服务。前者是指以实物形式存在的有形产品，具体包括住房框架结构及其所依附的土地；后者是指以服务形式存在的无形产品，它是住房的产出。住房之所以有价值，是因为它可以提供住房服务，满足居民的居住需求，且住房一般都具有较长的使用年限，将其归为耐用消费品似乎理所当然。但在现有经济分析和核算体系下，住房租赁属于一种市场化生产活动，租赁住房则是提供这种市场化生产的固定资产，因而不能简单地将所有住房均视为耐用消费品。如果将租赁住房视为固定资产，而将OOH视为一般耐用消费品，这就意味着租赁住房的消费对象是住房服务，而OOH的消费对象是住房本身，显然违背了两类住房在提供住房服务和满足居住需求上的同质性。那么，是否可以将所有住房均界定为固定资产？在通常情况下，固定资产属于人造资产，其价值在生产过程中逐期耗损并转移到所生产的产品中，其耗损后的资本存量将会逐渐减少直至无显著经济意义。但是，在实践中，非交易因素（土地价格的上涨）通常会引发住房市场价值（存量）的上涨，从而导致“折旧”后住房的期末存量价值大于期初，这明显有违核算意义上固定资产价值的耗损与转移规律。仔细分析不难发现，造成这一现象的本质原因在于，住房所依附的土地并非固定资产，而是不具有经济折旧特征的自然资源。随着人口的不断增加，尤其是城市可使用的土地变得越来越稀缺，土地使用价值也随着不断上涨，从而引发了住房市场价值的不断上升。由此可见，将不具备经济折旧特征的自然资源——土地与住房框架结构捆绑在一起，并统一处理为固定资产，既不符合国民账户体系2008（简称SNA2008）关于经济资产的分类原则，也不符合其固定资本折旧的经济规律。更为重要的是，SNA2008 明确指出，所有类型的建筑物都需要计算固定资本消耗，但固定资本消耗不包括自然资源[9]，而土地就是其所谓的自然资源①事实上，在世界银行（2010）关于OOH服务总产出的使用者成本法核算实践指导中，在核算OOH的固定资本折旧时，就将其折旧对象明确规定为按当期价格计算的OOH价值中剔除土地后的剩余部分。。

事实上，住房属于较为特殊的一类商品，它是由住房框架结构与其所依附的土地两个部分共同组成。其中，框架结构属于固定资产，而土地是一种非生产性的自然资源，其资源实际上可永久使用[9]。因此，包括OOH 在内的所有住房可归属为一种混合型经济资产。这样的界定不仅可以有效地避免使用者成本法中OOH 价值的“逆向折旧”，而且还能够与SNA的基本理论保持一致。

1.2 OOH服务活动性质划分的理论辨析

在国民经济价值运动和产品流通中，生产活动是全部经济分析的逻辑起点，生产范围一旦界定，则生产与消费（非生产）、中间产品与最终产品、消费品与固定资产，国民收入初次分配与再分配的界限也随之确定[17]。因此，国民经济生产范围的界定，也是宏观经济核算与分析中需要予以澄清的一个重要问题。

SNA2008 指出，生产是在机构单位负责、控制和管理下进行的一种物理过程，在此过程中，劳动和资产用于将货物与服务投入转换为另一些货物与服务产出。作为产出的所有货物和服务都必须能够在市场上出售，或者至少能够有偿或无偿地由一个单位提供给另一个单位[9]。但在实践中，依据SNA对生产的界定还难以判定部分特殊经济活动的性质。其中，最为典型的就是自给性服务活动。所谓“自给性”，是指经济单位为自己提供某种服务或货物，在此过程中，该经济单位与其他经济单位之间并不存在直接的交易往来。在国民经济核算中，涉及的自给性服务活动相当广泛，例如，OOH服务、住户部门内部的自我烹饪、卫生保洁、老幼照顾、子女教育等。事实上，各种自给性服务活动大多可以由类似的“社会性”经济活动所替代，如租赁住房服务、餐饮服务、洗衣店服务、家政服务以及专业家教等，这些“社会性”经济活动通常都被纳入生产活动范围。那么，各种自给性服务活动是应纳入生产活动范围，还是仅仅作为纯粹的产品消费等非生产活动处理，这就涉及经济学和统计学中的“生产范围划分”这一基本问题。

生产范围的划分不仅是一个严谨的理论问题，也是一个重要的社会实践问题。实践中关于生产范围的划分并非一成不变，人们对生产的认识是随着社会经济发展水平、生产力条件及人类需求层次的提高而不断演进和深化的。国民经济核算服务于多种政策目的，其中最重要的是提供基于市场经济体系的宏观经济管理，而自给性服务活动绝大多数自成一体，与市场基本是相对分离的，因而被排除在SNA2008的生产范围之外。

SNA2008关于自给性服务活动的处理，事实上还有更深层次的含义。如果将生产范围划分扩展到住户成员为自身或家庭最终消费所从事的生产活动，则从事这些活动的人口都应被统计为劳动人口，将导致无法定义失业人口，针对充分就业的宏观经济调控政策也将失去意义。此外，还会导致生产与非生产、中间消耗与最终消费、固定资产与耐用消费品，以及初次分配与再分配的界限变得模糊，居民消费、最终消费等指标也将失去统计意义。

尽管SNA2008 把住户部门的自给性服务活动排除在生产范围之外，但从1993年开始，SNA还是将OOH服务一直作为例外纳入生产范围。针对该特例，SNA2008进行了详细的解释：OOH 与租用住房的比率在不同国家和同一国家的不同时期都可能存在较大差异，若不虚拟OOH 服务价值，则住房服务生产和消费的国际比较和跨期比较就会失实[9]。

2 OOH服务核算方法理论的统一性问题

目前各国国民经济核算及相关统计实践中涉及的OOH服务核算方法主要有租金等价法、使用者成本法、获取法和支付法。然而，这些方法尚未遵循统一的理论框架，由此引发了一系列核算实践方面的统一性问题，本文将基于SNA理论及其核算逻辑，逐一展开系统辨析。

2.1 各种核算方法中OOH经济属性的界定尚未统一

租金等价法下OOH服务的价格（虚拟租金）主要参考市场租赁住房的租金，该方法视OOH与租赁住房类似，是生产工具，也即固定资产。使用者成本法，亦称用户成本法，该方法基于对住房折旧和机会成本的主观判断和理论假设，根据自有住房提供自给性服务的成本估算其产出。显然，该方法也是将OOH界定为固定资产，核算其提供的自给性住房服务。获取法，又称“购置法”，该方法将购买住房的所有支出归因于购买期，不将其分摊到住房使用的各个时期。支付法，又称“现金流法”，该方法根据住户获取一般消费货物和服务实际花费的购置费用来确定OOH的价格。显然，这两种方法均将OOH视为消费品。可见，各种核算方法对于OOH 的经济属性尚未形成统一的界定。

2.2 各核算方法中OOH服务活动的性质尚未统一

租金等价法假设OOH与租赁住房的住房服务活动具有同质性，将OOH服务的创造过程划为国民经济统计中的生产活动。使用者成本法虽涉及机会成本的估算，但该方法主要根据OOH 提供自给性服务的成本估算其产出，表明该方法也将OOH 界定为固定资产，认为OOH 提供的住房服务活动具有生产性质。但是，与这两类方法明显不同的是，获取法与支付法均将OOH 视为消费品，直接将OOH 的价格纳入CPI 的统计范畴，前者用于测度住户部门价格通胀，后者作为住户购买力的补偿指数。显然，这两种方法是将居民购买住房的活动界定为消费行为，并基于这种视角去核算OOH 的价格，而将OOH 为住户提供的住房服务活动与家用汽车为居民提供运输服务、空调为居民提供冷暖服务等同，均被排除在生产范围之外。

2.3 各种核算方法尚未构建统一的核算理论基础

在OOH 服务核算中，租金等价法是欧盟统计局于2017 年向其成员国重点推荐的方法，也是目前国际社会应用最为广泛的方法。该方法之所以广受青睐，与其更好的经济统计理论基础密不可分。虽然有学者认为租金等价法源自资产定价理论，该理论基于资产未来收益的预期折现予以定价，但是租金等价法下OOH服务的价格（虚拟租金）主要参考租赁住房的市场租金，并非主要依据其资产未来收益的预期折现来确定其市场租金。而租赁住房的市场租金往往是依据其各种投入成本及市场供需关系来确定，这一定价原理符合宏观经济分析及国民经济核算的基本逻辑，因而可以认为租金等价法与SNA基本理论是一致的。使用者成本法中，“机会成本”主要是指将OOH价值投资于其他方面有望获得的利息收入，这属于资产定价理论中的重要内容，需要基于资金利率或收益率的各种假设建立相应模型。获取法和支付法常常在CPI 的编制中用来估算居民的住房“消费”，这与住房的经济资产属性不一致。可见，OOH 服务的主要核算方法至今尚未形成统一的理论基础，正是这一基本理论问题引发了其他一系列的统一性问题。

3 OOH服务核算方法实践统一性问题

OOH 服务的各种核算方法，除了在基本理论上存在上述统一性问题之外，在实践中也存在较为严重的统一性问题。为了进一步深入辨析，有必要了解各种方法的核算对象及相关实践统计项目（见表1）。

3.1 各种方法核算对象的统一性问题

如前所述，由于OOH经济属性认定上的差异，因此四种主要核算方法并未形成一致的核算对象。租金等价法假设OOH 服务与租赁住房服务具有同质性，提供的住房服务均为生产活动的产出成果，其核算对象为OOH 提供的住房服务。使用者成本法主要核算OOH房主使用住宅的成本。由于OOH 服务生产与使用（消费）同步进行，且均属于房主的内部交易，因此，根据SNA 基本理论，OOH的使用（消费）成本应等于其生产中的最初投入成本与中间投入成本之和。但是，使用者成本法却对房主投资住房的机会成本进行直接统计，从而导致核算对象与OOH 服务存在一定差异，亟须进一步的理论完善和规范，以促使其与SNA基本理论的协调一致。获取法和支付法均将住房视为耐用消费品，并据此核算获得OOH 的相关支出费用（现金），包括住房本身的购置费用。可见，获取法和支付法的核算对象与OOH服务也不一致。

3.2 各种核算方法统计实践项目的统一性问题

3.2.1 租金等价法实践统计项目的统一性问题

为了确保租金等价法的科学有效应用，OOH 服务消费与租赁住房服务消费核算应确保其实践统计项目上的协调性和统一性，但实践中并非完全如此。

一是家具、家电等设备的性质及其核算标准的认定问题。根据《按目的划分的个人消费分类》（COICOP），租赁住房的“实际住房租金”通常包含了出租人提供的家具、家电等设备的使用费，而OOH 的“虚拟住房租金”应不包含类似的支出。OOH 业主购买家具、家电等设备的支出是作为专门类别（即“家具、家用设备和日常家庭维护”）处理，独立于“虚拟住房租金”及其他居住类开支的消费支出，租赁住房出租人的类似购买则是作为出租人的资本形成处理（见下页表2）。针对同一项目内容，两者在处理上的差异体现了租赁住房资本形成与OOH资本形成之间的区别，从而影响了住房服务价值核算的科学性和统一性。

表2 家具、家电等设备购置的核算处理方法及比较

二是维修和维护项目的核算缺乏统一标准。租赁住房出租人承担的房屋装饰、小修理和维护方面的支出，作为与住房服务相关的次要生产活动费用纳入中间投入，是被包含在“实际住房租金”之内的；租户承担的类似房屋装饰、小修理和维护等费用，由于并非生产活动的成本支出，因此不计入住房服务产出，只能作为房客或租户（以及自住者）的最终消费支出处理。而根据SNA2008，房屋自住者承担的房屋装饰、小修理和维护方面的支出，在实际核算时作为住房服务生产过程中的中间投入处理，并计入“虚拟住房租金”；但在COICOP 中，却被作为居住类消费支出下的一个单独子类“住房的保养和维修”，以区别于“实际住房租金”和“虚拟住房租金”。由此可见，对于租赁住房与OOH而言，住房的各类维护、维修的核算处理不尽相同（具体情况见表3）。

表3 各类住房维护、维修的核算处理方法及比较

3.2.2 使用者成本法实践统计项目的统一性问题

使用者成本法中衍生出了多种不同含义的成本，例如事前成本、事后成本、机会成本、利息成本、折旧成本、消费成本等，导致实践应用中成本统计项目混乱和国际标准缺失。比如，加拿大使用者成本法的统计项目为按揭利息成本、住房重置成本、物业税、业主家庭抵押贷款保险、保养和维修及其他有关住宿费用等；芬兰则为新住宅的获取费用、装修费用、住房贷款利息、代理佣金及转让税等，两者成本统计项目差异明显。此外，成本的统计也明显不符合SNA2008 的基本理论逻辑。如前所述，OOH 的使用（消费）成本应等于其生产中的最初投入成本与中间投入成本之和。但是，表1 中使用者成本法中的利息收入、贷款利率*购房抵押债务、回报率*住房权益、资本收益，以及机会成本等，均不属于SNA2008的成本范畴，这些“成本”实际上是从房地产金融投资或投机角度衡量的购房资金成本。

3.2.3 获取法和支付法实践统计项目的统一性问题

如前所述，获取法和支付法关于OOH 的经济属性界定及其核算对象，均与SNA基本理论存在本质上的差异，导致各国在应用这些方法及确定其实践统计项目时缺乏统一标准。

比较获取法与支付法的实践统计项目及其构成（见表4）可知，这两类方法的大部分统计项目内容是相同的，但也存在一定程度上的差异。具体体现在，获取法是基于住房的“净购置”和“直接兴建新住宅”展开核算的，而支付法则是基于新购住房的预付定金或保证金以及抵押贷款的还本付息加以核算的。事实上，两者实践统计项目的差异主要源于其统计核算目的不同。获取法和支付法实践统计项目及其差异并不存在明显的内在逻辑关系或者价值转移与对应关系，从而导致两者的核算结果出现理论上的不相等。

表4 获取法与支付法的实践统计项目构成比较

4 实现OOH服务核算方法统一的对策

4.1 基于SNA构建统一的OOH服务基本核算理论

SNA2008 关于OOH 的相关核算指出，对所居住的房屋拥有所有权的住户，在形式上被看作为自身提供住房服务的非法人企业的所有者。SNA2008 及这一理论阐述共同奠定了OOH 服务核算方法科学、统一的理论基础。结合这一理论基础，OOH 服务的基本核算理论主要包括：（1）所有住房均为框架结构与所依附土地（使用权益）的混合型经济资产。其中，框架结构属于固定资产，土地（使用权益）属于自然资源资产。（2）OOH 自给性住房服务属于国民经济生产活动范畴，这是SNA2008基于宏观经济统计分析与国民经济管理等视角综合权衡和折中处理的结果。（3）在住房服务核算中，国民经济核算的平衡原则是各种住房服务核算方法及其实践统计指标核算中均需要遵守的重要原则。

4.2 基于SNA重构统一的OOH服务核算方法体系

（1）基于生产法或使用法视角有效完善租金等价法。一方面，OOH 服务的生产和消费均属于房主内部的虚拟交易，没有明确的定价，很难直接从生产法的角度对其增加值进行核算。租金等价法是参考市场上同质性租赁住房的市场租金间接估算OOH 服务价值，通过扣减中间投入得到OOH 服务的增加值。另一方面，OOH 服务的生产与使用同步进行，在对OOH服务价值进行核算时，房主自身对OOH 服务的使用也可以同步核算。因此，租金等价法也可以视为OOH 服务增加值的使用法。为确保OOH服务生产与使用保持严格的理论平衡关系，有必要进一步优化住房的经济属性，也即需要将住房视为框架结构（固定资产）和土地（使用权益，自然资源资产）的混合型经济资产，依据国民经济核算平衡原则，从理论上统一界定住房服务生产与使用（消费）的具体边界范围，以协调住房服务消费与居民其他消费的关系。

（2）基于投入法视角科学规范使用者成本法。就使用者成本法而言，既需要明确住房混合型的经济资产属性以及住房自给性服务生产活动性质，又需要科学界定其“成本”的概念范畴。基于SNA2008，将其成本定义为房主消费住房服务的（虚拟）支出或住房服务的生产投入成本。其中，前者表现为OOH服务的虚拟租金（支付），后者可细分为中间投入成本和最初投入成本，而最初投入成本包括固定资本折旧、劳动者报酬、生产净税额、营业盈余。依据国民经济核算平衡原则及等价原则，这两类成本理论上应该是一致和等价的。这样界定后的使用者成本法将从理论上与SNA2008及完善后的租金等价法保持协调统一，但中间投入成本和最初投入成本的具体实践统计项目还有待进一步探讨。

（3）获取法和支付法应谨慎使用。如前所述，获取法和支付法与现有的SNA理论体系存在较大的差异。这两类核算方法的主要目的是促使CPI 更好地实现一般通胀水平测度，若对其核算对象及实践统计项目加以实质性的调整，则会引发其本质上的变革，甚至推倒重来，其理论意义和实践价值均会大打折扣。综合权衡，OOH 服务核算应谨慎选用获取法和支付法。

4.3 基于SNA确定协调统一的实践统计项目

（1）统一OOH 和租赁住房服务核算的实践统计项目。一方面，在租金等价法中，要确保OOH与租赁住房提供的住房服务同质可比，首先要求两者在生产投入要素和服务消费项目的实践统计核算上应保持统一口径。如前所述，对于家电、家具等设备的处理应该统一口径，或统一视为消费品而将其排除在全部住房服务消费之外，或统一处理为固定资产。但是，如果采用后者，由于住房用于自住和出租所配备的家具、家电往往会存在较为显著的质量差异，因此可以适当参考租赁住房中必备家具、家电等及其平均支出成本，以此估算OOH服务中家具、家电等的固定资产投入成本，OOH 中超额配置部分则视为OOH 房主的耐用消费品①但是，租金等价法中，若部分国家剔除家具、家电等，部分国家视其为固定资产，则会造成住房服务消费及居民消费水平的国际可比性问题。对此，本文建议制定统一的租金等价法核算的国际标准。。对于住房装饰、小修理和维修项目的核算也应统一标准。无论是租赁住房还是OOH，房主在装饰、小修理、维修等方面的支出都将作为与住房服务相关的次要生产活动，费用纳入中间投入；但对于租户在装饰、小修理、维修等方面的支出，可将其作为最终消费计入居住类支出中的“住房的保养与维修”②采用这一折中处理方法的原因主要在于，租赁住房中房主对于住房的维修往往范围小、金额少。但是，房主对住房进行维修和保养时，往往更注意住房质量方面的修补，其支出金额通常会相对更高。。另一方面，在租金等价法的实践应用中，还应详细考虑租赁住房与OOH 质量的可比性，以确保OOH 虚拟租金估算方法的科学性及其估算结果的准确性。纵观学术界的研究，住房地理位置、周边配套环境、户型结构和面积、装修装饰，以及开发商资质等因素通常尤为重要③在不同国家和地区，影响住房质量的重要因素可能存在差异，其具体的重要影响因素尚无统一标准。各地区或各国可照此逻辑，科学识别有关重要影响因素以科学开展住房的Hedonic商品质量调整统计工作。，需综合考虑这些因素并采用Hedonic 模型开展住房的商品质量调整统计工作，以尽可能确保两类住房提供的住房服务同质可比。

（2）统一规范使用者成本法下的实践统计项目。如前所述，依据SNA理论逻辑，使用者成本法中的住房使用成本可以通过OOH 服务生产过程中的投入成本进行统计，也即中间投入成本和最初投入成本。根据OOH服务生产范围的划分，中间投入成本的实践统计项目主要有贷款中间接测算的金融中介服务（FISIM）、住宅保险服务费用的支出。另外，基于国民经济核算的平衡原则，为统一协调OOH 与租赁住房的核算内容和标准，可将各种相关核算方法中OOH 房主的住房维修和维护活动视为生产行为，其相应支出费用计入中间投入。关于住房的重大维修与保养费用，则需要处理为固定资本形成。关于水电气，以及物业管理等费用，可将其统一处理为住房实际居住者的日常消费支出。租赁住房中房主代替租户支付的水电气及物业管理等费用均需通过处理转化为实际住户的最终消费支出。OOH服务生产的最初投入成本理论上应包含劳动者报酬、生产净税额、固定资本折旧、营业盈余四类项目。由于OOH 服务生产过程一般没有雇佣员工，因此可略去劳动者报酬。是否应包含生产税需要结合国情进行处理，此处不再赘述。固定资本折旧的折旧对象为当期OOH 价值中除土地使用价值以外的框架结构的资本存量。关于营业盈余，结合SNA2008 的基本理论，其内容包含作为初次分配支出的地租、贷款利息（不包含FISIM）等项目的支出费用。需要说明的是，OOH 服务生产中土地的使用价值，也即地租也属于虚拟交易④自有住房房主在从事住房服务生产过程中，其住房所依附的土地作为生产要素（生产工具）参与生产，作为非法人企业的自住户需要通过缴纳地租的方式向其支付报酬；同时，作为拥有该生产要素的自住房主，也会获得该地租收入，也即自己向自己缴纳地租。，难以直接估算。在实践中，该项内容可采用机会成本方式，也即相当于将土地当期市场使用价值（等值金额）存入银行所获利息额进行间接估算，也可以结合当地社会经济发展水平或参考当地土地的市场租金进行估算。

5 结论

本文基于SNA2008 框架，在科学辨明OOH 的混合型经济资产这一经济属性和自给性住房服务生产活动性质的理论基础上，进一步阐述了几类主要自有住房服务核算方法的基本理论、核算对象、实践统计项目等方面所面临的一系列问题，并据此构建了统一于SNA2008 的OOH 服务核算方法体系。本文的研究表明：（1）住房不仅是固定资产，它还是框架结构与其所依附的土地（使用权益）的混合型经济资产。其中，框架结构属于固定资产，土地（使用权益）属于自然资源资产。（2）OOH 自给性住房服务属于生产活动的范畴，这是SNA2008基于宏观经济统计分析与国民经济管理等视角综合权衡和折中处理的结果。（3）各种OOH服务核算方法缺乏统一的理论基础。仅有租金等价法的基本理论与SNA2008 基本一致。各种核算方法关于住房经济属性的认定未能统一于SNA2008理论，核算对象也存在统一性问题，尤其是获取法和支付法以住房本身为核算对象，完全背离了SNA理论框架。（4）使用者成本法中的成本概念不明、界定不清，导致出现形形色色的成本及国际社会成本统计口径不一致问题；租金等价法存在家具、家电等设备处理上的统一性问题，各类住房维修和维护的核算处理也缺乏统一标准。（5）基于SNA框架，统一规范和协调后的租金等价法和使用者成本法应为国际社会参考和选择的两类主要方法，而获取法和支付法则需谨慎使用。