价值导引下不动产历史档案开发利用的框架构建★

朱雨晨 陈亚芳 王红红 颜祥林

（1.南京大学信息管理学院 南京 210023；2.南京市规划和自然资源局不动产登记中心 南京 210029）

0 引言

不动产历史档案作为城市发展变迁的见证者，在城市文化传播、社会记忆凝聚、古建筑保护修缮等方面具有重要作用。但其概念尚未形成明确解释，从相关不动产历史档案管理机构的实践来看，其内涵范围主要包括了中国古代到建国初期在不动产权属登记活动中形成的原始记录。不动产历史档案作为承载城市记忆和文化遗产的重要载体，其开发利用就成为唤醒其内含价值底蕴的必然手段。然而，相关实践工作仍处于初步探索阶段，已有探讨成果零散，多为经验式的介绍,还存在无从下手、总体思路单一、开发深度不足、活化传播有限等困境[1]，究其原因之一便是缺少体系化的开发利用方法。为此，本文受价值导引理念的启发，尝试从价值的梳理、凝练和活化三个层次的递进视角，对应配置档案开发利用的资源整合、内容挖掘和成果输出三个环节，构建出对应的开发利用框架，以此构成了本文的研究问题。

1 价值导引：不动产历史档案开发利用的思路转变

基于本文的研究对象与问题，需要从不动产历史档案、历史档案资源开发、档案价值理论三个方面对相关研究进行回顾。

1.1 相关研究回顾

1.1.1 不动产历史档案

为使本文研究对象进一步聚焦，有必要明晰关于不动产历史档案自身的研究。现有的不动产历史档案研究，多为基于馆藏档案开发利用工作的经验总结。有学者总结了清代、民国时期房产档案的学术、商业、收藏、凭证价值，并从数字化、传播、学术研究、文化成果创作等角度提出了开发利用建议[2]；有基于郑州市房产档案馆的民国档案资源开发传播方向进行了探索[3]；有基于成都市历史房产档案，将不动产历史档案的价值概括为原始凭证价值、记忆工程素材、史料价值，对其开发利用提出了抢救修复、举办展览、开展档案编研等建议[4]；有基于实践调研从实践和理论层面、组织层面、环境层面提出不动产历史档案开发利用的可为之策；此外，部分学者还关注房产档案编研工作对历史文化名城的推动作用[5]，探讨了GIS技术结合档案在城市记忆工程中的应用[6]。总的来看，当前不动产历史档案开发利用的研究多是某个相关机构实践经验的提炼与总结，缺少理论性的分析与整体性的开发思路，难以对相关开发利用工作提供体系化的指导与借鉴。

1.1.2 历史档案资源开发

作为一类专业性较强的历史档案资源，不动产历史档案开发利用可以借鉴历史档案资源开发的方式、功能、框架等，故在此对历史档案相关研究进行了梳理。历史档案在社会记忆构建中起着触发、传承、证实、展示及张扬的功能[7]，在历史档案的资源选择于开发过程中，要加强合作、把握尺度、注重传播[8]；从数字人文视野切入，也可将历史档案资源开发路径归纳为三部分：一是以“环境—主体—客体”为基本结构的概念模型、二是对档案数据的深度处理与再组织、三是历史档案数据的可视化呈现[9]。上述探讨对不动产历史档案的价值认知与开发利用方式有着参考价值，但尚未被相关研究者所关注，故本文在后续框架的构建中也进行了一定的吸收与借鉴。

1.1.3 档案价值理论

档案价值理论是档案学界关注的一个重要研究问题，其对于档案信息资源的开发利用工作起着重要的引导作用。档案价值双元论[10]在关注档案凭证、情报价值的同时，也将目光投向了其历史文化等价值；“活化”理论是对档案历史文化价值的认同与探讨，也为档案开发利用提供新的实践思考方向[11]；而档案记忆观提出了档案文化价值在构建集体记忆、文化传承中的独特作用[12]。这些关于档案价值理论的探讨立足于档案信息内涵的剖析与认识。传统的档案开发多以任务导向为主，随着对档案价值探讨与认知的逐渐深入、丰富，其开发与利用的方式、方法也发生了变化。其文化、历史价值的取向日益突显，综合运用新兴数字技术，以“价值”为引导驱动历史档案资源的开发与传播也成为一种趋势[13]。

总的来说，不动产历史档案在城市时间与空间记忆凝聚中享有的特殊地位，而在以历史文化街区为代表的历史文化空间重构领域内，以“价值导引”推动价值识别、关联、延续和活化[14]是一项重要议题。因此通过对档案价值的梳理、凝练与活化的多维度审视，为不动产历史档案资源开发实践工作提供方向借鉴与框架参考。

1.2 框架的构建

综上，在开展此类研究前有必要先构建一个框架。任何一个研究领域最常用的框架建构逻辑和方法是从理论导入到实践应用的过程，考虑到不动产历史档案价值的深厚与维度多样，以及与城市记忆构建的紧密联系，本文一方面在理论层面上引入了“价值导引”的建构理念，即通过对不动产历史档案价值的多维审视，重视其历史文化等价值的梳理、凝练与活化；另一方面在实践层面则借鉴了城市记忆工程的实施逻辑[15]与历史档案开发的方式方法，从资源整合、内容挖掘、成果输出三个环节形成开发利用的具体内容，然后将两个层面的实现逻辑整合到一起，形成了本文所指向的框架（见图1）。

图1 不动产历史档案资源开发利用框架

该框架的提出主要有以下意义：一是可以其价值内涵为导引，对不动产历史档案及其相关资料进行梳理、管理、利用，进一步明确开发方向，提高此类档案实践工作效率；二是推动转变此类档案现有的开发利用方法与体系的构建思路，促使档案工作者从“技术性”视角转向包含“价值梳理”“价值凝练”“价值活化”的“价值性”视角，并将后者作为开发利用工作的重点，以期形成更有针对性的开发目标与开发方案；三是可以从整体开发利用流程出发进行考虑，分层次、分阶段以“价值”指引不动产历史档案的资源整合、内容挖掘、成果输出的具体实施内容，为其开发利用提供具有实践指导意义的体系化框架。

2 资源整合环节：不动产历史档案的价值梳理

不动产历史档案的资源整合以“价值梳理”为出发点，对其价值类别与资源特征加以充分揭示与总结，进一步推动不动产历史档案的收集整理工作，以馆藏挖掘与广泛征集为主要手段，以最终构建出历史文化价值丰厚、内容完整鲜活的不动产历史档核心资源库

2.1 价值类别总结与特征揭示

由于历史变迁、机构调整，不动产历史档案很多时候并不集中在同一机构档案馆（室）内，因此在进行资源整合时，可以借助其价值类别梳理与之直接或间接相关的档案。本文从不动产历史档案的凭证价值、学术价值、文化价值三个角度对其进行梳理，可将之类别总结为：一是在确定产权人、解决产权纠纷方面作为直接凭证；二是为古建筑、历史街区等修缮、维护提供相关图纸等空间与陈设内容的参考依据；三是向历史、建筑、法律、经济等专业领域的研究者提供最直接的史料；四是对城市历史记忆的回溯、城市历史空间的再现、城市个性化文化服务的提供起着不可替代的作用。以上不动产历史档案价值特性的揭示，有助于工作人员在资源整合环节就对其形成较为全面的价值认知，对其后续的开发利用提供价值层面的参考遵循。

不动产历史档案的资源整合还需对这类档案的特征有一定了解，本文根据前期调研将其总结为跨区域、跨主体、跨类型[15]的资源收集与整理。跨区域是指不动产历史档案可能因历史原因散存不同区域内，多数集中在当地相关机构档案馆（室），但也要注意散存于海内外的相关档案资源，如现存于台湾的民国时期不动产历史档案等。跨主体则是指要关注多类型的机构，如档案馆、博物馆、纪念馆以及团体、个人等，广泛的档案资料采集必然要涉及各类主体，不能局限在某一类机构或群体中。跨类型则是要重视文本、图纸等不同形式的不动产历史档案资源的收集整理，也要关注其延伸，对与之相关的实物、照片、音视频以及口述资料等资源的采集与补充。

2.2 “内外兼顾”的资源整合方法

以价值梳理为指引的不动产历史档案资源整合，既包括相关机构自身馆藏的梳理与挖掘，也涉及外部相关档案资料的广泛采集。不动产历史档案的深度开发与多维重现不仅仅依托于馆藏中直接相关联的档案，还需要其他关联资料予以补充、完整。唯有做到兼顾“内”与“外”多种相关资源的收集与整理，才能后续开发利用工作提供良好的基础素材。

一是基于馆藏的档案资源挖掘。在馆藏挖掘方面，由于不动产历史档案类型多样、形式不一，涵盖了以土地、房产为主的多种不动产登记活动中形成的记录，更涉及所有权证、测绘图纸、交易契约等多种类型的文献资料。这些档案随着时代变迁、机构改革等因素，分散在不同机构档案馆（室）中，很多都未得到较好的保护与修复。因此要对与不动产登记工作相关机构的馆藏档案进行摸底，视实际情况对不动产历史档案进行挖掘与整合，为资源库建设提供核心内容。

二是基于外部线索的资料广泛采集。在相关资料采集方面，不动产历史档案尽管类型众多，但一方面缺少具有高度展示价值的照片、音视频等内容，另一方面需要相关历史记录与之关联以再现完整、鲜活的城市历史。故在资源建设中需要对相关线索加以辨别，就实物、声像等在内的相关文献进行广泛采集，从不同区域、不同机构中采集或购买可以进一步丰富不动产历史档案价值内涵的相关资料，并加以整理。必要时也可以开展口述历史采集，以参与式构建的方式拓展不动产历史档案相关资料这一集合，以提升核心资源库的“质”与“量”。

需要注意的是，考虑到资源采集与后续开发的需要，在这一环节可以进行数字化工作，将分散、异构的资源整合存储于同一的载体上，起到保护、修复和便于后续利用的作用，以最终形成不动产历史档案的核心资源库。

3 内容挖掘环节：不动产历史档案的价值凝练

在全面梳理价值内涵与构建核心资源库的基础上，不动产历史档案开发利用的下一环节是对其自身内容信息的加工与重组，以传统与数字[16]两种模式进行内容挖掘，实现其价值凝练与文化精品产出。

3.1 信息内容重组与模式提炼

不动产历史档案承载了社会演变和时代变迁，蕴藏着大量的历史发展经验和丰富的文化内涵，如何深挖其文化内涵、创作文化精品、实现资源的体系化组织与开发是亟需探讨的问题。在调研中发现，不动产历史档案的开发利用成果一是将其作为珍品进行展示，二是对其内容进行重组与加工，后者往往是实际工作中的重点与难点。为此，本文提出了不动产历史档案开发利用的第二个环节：基于价值凝练的内容挖掘。其实质是以凝练不动产历史档案历史文化等价值内涵而进行的档案信息的挖掘、重组与加工，最终形成形式多样、富有文化深度的精品成果。从开发利用层次来看，主要涉及：档案信息的重组与加工，如传统的汇编类等；档案知识的挖掘与加工，如某历史街区今夕建筑情况可视化研究等。

结合开发手段与数字技术应用的情况，本文将不动产历史档案开发利用的模式提炼为传统模式与数字模式，前者是以人工手段为主对不动产历史档案资源进行查找以及信息挖掘与再组织，如以主题、事件、时间为线索对档案资源进行挖掘与组织，形成包括文献、专题库、展览等在内的各类成果；后者则是借助文本挖掘、关联数据、聚类分析、影像内容增强等创新数字技术进行档案信息与知识的挖掘，以形成档案知识与文化成果。

3.2 传统与数字联动的内容挖掘手段

面对专业性较强的不动产历史档案资源，可以兼顾传统与数字开发两种模式，在减轻人工编纂负担的同时，更能创作出富有深度、形式多样的文化精品。

一是基于人工手段的传统模式。以人工手段为主的传统档案编研模式，其成果一般分为文献类、专题库与展览等。其中文献类的不动产档案编研成果多是基于某一主题进行选择形成的契证、图纸档案汇编等；专题库则是基于某种需要，对某一主题不动产历史档案的再整合；而档案展览以某一区域、某一时间等主题，将不动产历史档案实体与内容信息有效组织，以常设展、专题展等形式向公众呈现。尽管上述方式也形成了众多的不动产历史档案编研产品，但基本仍是对基于人工的对一次文献信息的再组织，尚未深入档案内容本身的“知识”挖掘，档案人员在面对大量资源信息时往往力有不逮，需要付出诸多精力查阅、研读档案，对其专业知识储备也有着一定的挑战。

二是借助技术手段的数字模式。以新兴数字技术为辅助手段的不动产历史档案数字开发模式，主要是在档案资源数据化的基础上，以人工智能等技术辅助档案编研工作，以减轻编研人员的负担，在提高效率的同时，也为知识挖掘与更高层次编研产品的形成带来了可能。首先是文本挖掘可以提取文本信息要素并梳理其内在关联，生成概要性内容，提高编研人员对不动产历史档案资源的信息寻求效率，增强编研成果质量。其次是结合关联数据，可以分析历史变迁中的城市布局、建筑情况与重大历史事件、重要历史人物之间的联系。如以某一专题为方向，以档案资源数据库为基础，关联分析资源中的人物、地点、时间信息；以南京民国时期名人房产信息为例，可使用聚类分析方法，结合地理信息技术（GIS）绘制出名人房产热点区域分布。此外，影像化内容增强技术对不动产历史档案的图纸等影像化内容修复中有着重要作用，提高了内容信息获取效率，增强后期的展示效果。

4 成果输出环节：不动产历史档案的价值活化

历经资源整合、内容挖掘这两个环节之后，不动产历史档案的开发利用工作已形成了众多精品成果，但文化产品的形成只是将其价值加以凝练，真正要将其价值进一步显现、为社会公众所享用还需要“成果输出”这一关键环节，即借助多元呈现方式、多种传播平台实现其价值的最终活化。

4.1 价值内涵呈现与传播媒介划分

以价值活化为核心的不动产历史档案开发成果输出，实际上是使其价值内涵可观、可读、可听，将凝固在载体介质中的历史文化价值进一步活化，为公众所感知，以凝聚成关于城市、关于街区的历史记忆。不动产历史档案的开发成果是城市历史文化的新的沉淀，是对其蕴含的信息与知识价值的高度凝练，是数字记忆语境下可传播的文化精品。通过对成果进行高质量的展示与广泛、多元的传播，为历史文化名城（历史街区）提供富有城市个性的文化服务，提升文化影响力。

成果输出作为不动产历史档案资源开发的第三环节，其核心是以一系列信息技术赋能增强展陈效果、扩大文化传播受众的过程。其传播媒介可以划分为实体空间与数字空间，前者以出版物、实体展览为代表，后者则以“记忆平台”与新媒体矩阵为主要渠道。为此，本文提出了不动产历史档案开发成果传播的两种模式：一是基于实体空间的出版展陈模式，二是基于记忆平台与新媒体矩阵的数字展陈模式。

4.2 虚实互补的成果输出模式

面对不动产历史档案多样的开发成果以及公众日益增长的多元文化需求，单一的档案文化输出与传播方式已难以适应现实需要。本文提出的两种成果输出与传播模式可以互为补充，其综合运用将实现虚拟空间与实体空间关联融合的创新传播形态，以达到更加全面、真实、鲜活传播效果。

一是基于实体空间的出版展陈模式。该模式有赖于实体空间，主要涉及以下方面：汇编图书出版、实物档案展览、档案专题展览、VR展示等。其中，汇编图书是有对某一主题下不动产历史档案的呈现，如《南京房地产契证图文集》等。实物档案展览、档案专题展览则依托实体展馆，是应用较为广泛的档案文化传播方式。既可以对珍贵的不动产历史档案进行展示，又是可以通过图文并茂的形式，以契证、测绘图等不动产历史档案讲述城市风貌变迁等。近年来逐渐走向应用的虚拟现实技术（VR），则更能拉近公众与档案、城市历史的距离，给予公众对历史变迁的更为直观视觉体验。以上途径向社会公众提供直接的、现实的文化服务，借助实物、图像、文字、音视频等直观地再现城市历史。

二是基于记忆平台与新媒体矩阵的数字传播模式。数字传播模式是借助网络进行的档案文化展示与传播，主要依赖于“记忆平台”与新媒体矩阵。前者以网站平台为支持，是对不动产历史档案资源中信息与知识的挖掘、组织与呈现；后者则是借助以微博、公众号、短视频等为代表的自媒体平台，进行文化精品的展示与传播。这些渠道实现了不动产历史档案文化精品在数字环境下的呈现与传播，拉近了与公众的距离，使之足不出户便可以享受文化服务，感受城市或区域的历史脉络。

在数字传播模式下，除了一般的档案珍品图片展示、档案历史故事等内容外，更值得关注的是借助数字人文的手段，以数据可视化的方法形成的丰富多样且直观的知识产品。数据关联技术、虚拟现实技术（VR）、地理信息系统（GIS）等在提升展陈效果、满足公众需求、再现城市记忆层面可以发挥独特的作用，时空地图、历史影像、街区故事、知识图谱等也正成为数字展陈中的重要形式。譬如结合地理数据与历史影像，将民国时期南京名人房产的分布情况进行可视化呈现，对热点区域的演化变迁进行动态展示；例如故宫的导览地图，正是运用了GIS技术，在移动端显示个人所在位置，并展示建筑的图文信息等；此外还可以运用VR技术展示城市历史布局与建筑风貌，增强公众的观赏体验。

上文所提及的成果传播与利用模式，一方面为档案文化精品提供了多样化的传播渠道，降低了公众获取信息与服务的门槛；另一方面，不动产历史档案开发的最终目的是激发并传播蕴藏着的文化价值，相关平台的发展与兴盛也影响着档案资源开发利用成果内容与形式的创新，对不动产历史档案资源的深度挖掘与精品创作有着积极意义。

5 结语

整体来看，本文始终是以“价值导引”理念为主线，汲取了历史档案资源开发的理论城市记忆资源体系的建设经验，以“价值梳理”推动档案资源整合，以“价值凝练”牵引档案内容信息的挖掘与加工，以“价值活化”促进档案文化成果的输出与传播，为不动产历史档案开发利用形成了一定的理论框架，希望能为相关的开发利用实践工作形成更为清晰、科学且具备可行性的策略与方法。但仍需指出的是，本文构建的不动产历史档案开发利用框架是对数字记忆工程与历史档案资源开发领域的理论性延伸与拓展，缺少了实践的相关验证，有待不动产历史档案相关研究者进一步探索。