房地产项目公司全流程纳税筹划及各税种筹划要点探讨

陈 伟 ，龙 玲 ，郝 卿 ，曹明华， 张 彦 ，张 玲，吴怡轩

（1.中交一公局第七工程有限公司，河南 郑州 450000；2.中咨集团有限公司，北京 100010；3.中交一公局集团有限公司，北京 100010；4.中交陆港（青岛）城市建设开发有限公司，山东 青岛 266231；5.中交一公局桥隧工程有限公司，湖南 长沙 410000；6.益阳中交一公局城市建设投资有限公司；湖南 益阳 413000）

引言

房地产企业作为特殊的工业企业，会计方式与工业企业相似，但较工业企业是以土地为原材料，以不动产为开发产品，具有建设周期长、融资难度大、经营环节复杂、税负较高等特点。近年来国家推行“放管服”税收政策，税收监管也逐渐加强，房地产企业面临的税务风险也日益增加，而税务管理作为企业运营管理的重要组成部分，对保利润增长、增强竞争力、抗风险有显著作用，已成为房地产企业降本增效的重要管控手段。

一、房地产企业各环节涉税分析及税务筹划

房地产开发包括立项融资、取得土地、拆迁安置、规划设计、工程建筑、销售租赁、清算注销等环节。各环节主要涉及企业所得税、增值税及附加、土地增值税、房产税及土地使用税、个人所得税、印花税及契税等，下面对不同环节的涉税情况和税务筹划要点作简要分析：

(一)立项融资

从事房地产开发应在开发当地设立项目公司，项目公司的股权结构设计包含股东、股本及股比三个方面：

1.股东选择

为取得持有收益，一般使用有限公司作为股东。为避免多交一次个人所得税，不建议自然人作为项目公司的股东。

2.股本设置

项目公司股本设置并不是固定的，若股本设置较小，可为未来的股权调整留下空间。当项目公司有融资需求时，在充分考虑母子公司的盈亏情况下，可适当地选择增加股本，不仅便于融资还可帮助集团公司降低整体税负。

例：项目公司A 为集团M 的全资子公司，若M 盈利时，A 在前期开发时为亏损，预计未来将盈利。此时若A 需要融资，应选择M 向银行融资，然后向A 增资，选择此方案M 可在企业所得税前扣除利息，降低集团公司的整体税负。

若M 亏损A 盈利，则应由M 先向银行融资，再向A 借款。如符合统借统还，M可开免税发票，并由A 在企业所得税前扣除利息。既减少M 的应交增值税，最大程度地利用M 的亏损减少企业所得税，还可减少A 的企业所得税，降低了集团企业的整体税负。

另外，房地产公司还可使用商业承兑汇票合理增大开发成本，有效利用集团公司内亏损子公司的亏损弥补限额。

例：项目公司A 为M 的全资子公司，M 为亏损，A 的开发建安成本为1 亿元，若适当加大A 的建安开发成本，可以达到降低A 公司企业所得税和土地增值税。

具体操作为：A 可与施工总承包方签订1.1 亿元的建安合同，支付工程款时，向施工总承包方支付1.1 亿一年期商业承兑汇票，施工总承包方持承兑汇票到集团公司M 贴现，M支付1亿元并开具1000万的利息发票。此时，利息收入可以弥补M 的亏损，既有效利用了M 的亏损，也降低了A 的企业所得税和土地增值税。

3.股权比例

股权比例应根据公司法、合同法及股东谈判确定，本文不做讨论。

(二)取得土地

1.土地证办理

异地开发房地产应一步到位，土地成交确认书签字后应立即设立项目公司，与当地政府及时沟通，将土地证登记到项目公司名下，将土地使用出让金的财政票据开给项目公司，避免相关证照开给集团公司，导致后续增加集团公司整体税负的情况。

2.土地出让金

项目公司应在规定期限内支付土地出让金，若延期缴纳将被加收滞纳金。上述滞纳金的性质为违约金，不得计入土地成本，不得在土地增值税时扣除，还会被税务机关认定为与取得收入无关的支出而不得在企业所得税税前扣除。

3.土地闲置费

项目公司取得土地但长期闲置会被征收土地闲置费。根据国税函〔2010〕220 号文件，土地闲置费可在企业所得税税前扣除，但计算土地增值税时不可扣除。

4.无偿配建

部分土地出让公告中虽然存在“受让方须无偿向政府提供一定面积的开发产品即无偿配建”条款，但本质上若政府不卖地，项目公司便无法提供无偿配建，所以项目公司应与政府沟通，在土地出让合同中写明“无偿配建是应支付给政府卖地的对价”，并补缴契税。

项目公司在无偿移交时应按同期同类房产价格计算房产价值，移交价格越高越好。在增值税上，无论价格多高，在计算销项税时应等额计提9%的销项税额抵减，应交增值税为0；在所得税上，收入与成本相同增加，企业所得税无变化；在土地增值税上，因取得政府财政收据可计入土地成本，房价越高土地成本定价越高，再加上土地增值税可以加计扣除，无偿配建可有效降低项目公司土地增值税。

5.红线外配套

部分税务机关认为：“政府要求项目公司在红线外的配套与生产经营间接相关，不可计入土地开发成本”，所以项目公司须提供政府文件或会议纪要，强调红线外的配套支出是政府要求实施的，并说明此项支出应作为项目公司受让土地应承担的义务，依据文件计入土地成本。也可由项目公司向政府缴纳一笔城市建设配套费，取得财政票据计入土地成本，但应根据财税〔2004〕134 号文件，补缴契税。

6.城镇土地使用税

项目公司应按占地面积及规定税额缴纳城镇土地用税，包括未开发的土地。项目公司应与国土局确认土地受让时点，开始缴纳土地使用税，并从第一套房屋交付业主的次月，按未交付、已交付的房产面积分摊，逐期调减城镇土地用税，直至全部交房调整为零。

7.签订土地受让合同

土地的性质用途、使用年限和容积率均会影响土地价格，住宅性质的土地价格最高，使用年限越长容积率越大的土地价格越高。项目公司受让土地时应与国土局沟通，针对不同土地性质用途分别定价并签订合同，在合同中分别注明不同性质土地的面积和出让金。若项目公司需要持有商业用地，在土地整体价格不变时，商业用地成本越低，住宅的成本就越高，分别定价可有效减少土地增值税。对于同地块中的不同业态，集团公司可分别成立项目公司，不仅便于专业化管理，还可方便未来的融资、过户及纳税等事项。

(三)拆迁安置

政府委托项目公司支付拆迁赔偿款，实质是项目公司向政府购买土地支付的对价。根据财税〔2016〕140 号文件，向政府支付的土地价格包括拆迁补偿和搬迁赔偿费，均可计入土地成本，在计算土地增值税时扣除。

项目公司给予原土地使用权人实物补偿，可分为现金补偿和原土地使用权人现金购房两件事，项目公司须与业主签订买卖合同和拆迁补偿协议，项目公司向业主发售不动产发票，业主给项目公司提供收据，业主办理安置房登记时可免征契税，但若存在业主补价时，只按补价部分交纳契税。

(四)项目开发

1.开发成本

项目公司的开发成本除土地成本外还有建造成本，主要包括前期开发费、建安费、公共配套设施费和开发间接成本。建安费包含主体和辅助工程成本，辅助工程成本为门窗、电梯、中央空调、绿化、装修、桩基、防水、保温等辅助工程的安装费用。项目公司与建筑施工总承包方签订的工程造价若高于当地市场标准，应保证集团内关联交易定价的公允，不得以减少企业税款为目的。可直接对象化的建造成本无需分摊直接计入成本对象，项目公司与总承包方应分别签订合同，分别开具发票。

2.开发产品

项目公司的开发产品为可办理产权登记的建筑面积，不计容积率及不能办理房产证的附属设施如车库、地下室、储藏室、电梯间、道路绿化、景观等均为公共配套，均属房屋的一部分。项目公司没有公共配套设施及附属设施的所有权和处理权，也不可对外销售，若项目公司以各种形式提供给业主有偿使用，取得的价款在增值税上，属于与销售不动产相关的价外费用；在土地增值税上，属于与不动产相关的经济利益，不得要求收入与成本配比。因此无论是否提供给业主，公共配套均需计入商品房的开发成本中，项目公司若销售并取得价款就应按增加的收入纳税，可能会增加项目公司的税负。

3.规划设计

项目公司委托境内设计公司进行设计，需签订规范合同，取得专票抵扣进项。

项目公司委托境外设计公司进行设计，主要涉及增值税和企业所得税。若全部服务均在境外发生的免征增值税，若有发生在国内的部分，应全额缴纳增值税，取得的专票可抵扣进项。在企业所得税上，若图纸所有权属于设计者，项目公司仅有使用权并需保密，发生的费用属于特许权使用费，应代扣境外公司10%的预提所得税；若图纸的所有权属于项目公司或两方共有，在境外提供服务的部分为非居民企业在国外取得的收入，免征所得税；服务在境内的部分，属于非居民企业在国内的收入，应按不含税收入、核定利润率和企业所得税税率的乘积征收所得税。

4.合作开发

项目公司与合作开发公司签订的合作开发框架协议不是合同法中规定的正式合约，须按框架协议制订操作程序简单，税收风险低，税负小的操作方案，并签署若干互不关联的合同用于执行。

项目公司可就开发部、工程部的工作内容和服务成果与合作方签订合同，由合作方办理建筑用地规划许可证、建设工程计划许可证及建筑用地施工许可证，并负责造价管理、预算管理、招标管理、与设计公司探讨方案、监督工程质量和安全等工作，合作方按销售收入的比例收取费用，项目公司支付的费用计入开发间接费用，可在土地增值税清算时扣除，所以适当增加合作方的服务费，不仅可减少土地增值税，也可有效增加利润，实现合作共赢。但应注意合同中不得包含销售费用、财务费用和管理费用。另外，签订合作协议后，工程部和开发部人员的工资也要相应减少。

(五)预售、销售及出租

1.预售

项目公司须领取销售许可证才可对外销售房屋，若在取得销售许可证前销售，并以不同的名义取得房屋认购金、买卖意向金、诚心金和意向金等价款，将会被房管局认定为违反规定而进行罚款；若将上述费用计入预收款，将被税务机关要求预交增值税和土地增值税，并按计税毛利率计算出的毛利缴纳企业所得税，增加项目公司的税负。上述费用实际上是一项预约登记费，项目公司应与业主签订预约登记协议，并注明“鉴于本项目未取得销售许可尚不具备销售条件，业主A 对本项目设施、户型、配套满意并同意购买。由于业主A尚未经财产共有人同意，经双方协商，A 业主向项目公司缴纳预约登记费Y 元并享有以下权利：（1）在领取销售许可证前该房屋不得向第三方出售；（2）取得销售许可证且业主征得财产共有人同意后，若A 业主同意购买，则签订房屋买卖合同，预约登记费转为购房款。同时因协议执行期占用了业主资金，在转为购房款时，项目公司同意按一定价格给予业主购房款的优惠；（3）若A 业主不同意购买则全额退款，项目公司有权向第三方销售。”项目公司可依据上述协议将收取的款项计入其他应付款。

2.销售

（1）销售佣金及广告宣传费

项目公司销售房屋时会支付佣金和渠道费，根据税法规定，佣金可在销售合同金额的5%以下据实扣除。因为佣金以成交额为依据计算，所以项目公司支出的渠道费不属于佣金而是广告宣传费。

房屋销售公司收取佣金需缴纳增值税、附加税和企业所得税， 项目公司支出佣金应计入销售费用，计算土地增值税时不得扣除，若集团公司成立与项目公司有关联关系的房屋销售公司，除了有集中规范化管理的优点外，在税收方面没有任何好处。实际操作中，可将佣金分为两部分，一部分由房屋销售公司向业主收取置业顾问费，另外一部分再向项目公司收取佣金，这样项目公司少支付了一笔佣金，房屋价格会有所降低，可有效减少土地增值税。

（2）销售定价

税务机关常以房屋销售价格明显偏低且无正当理由为由，要求项目公司按税务机关的评估价格调整收入补缴土地增值税。项目公司应根据行业特征和经营常规向税务机关说明情况，提供给税务机关的正当理由应避免出现转让定价（以明显偏低的价格转让给关联方和个人，如低价卖给员工，导致公司少交增值税少缴土地增值税，员工少缴个税和契税）与转移定价（针对上游供应商客户购房时，双方等额减少交易的价格）等情形。

（3）物业费

项目完工前，项目公司承担的物业费计入开发间接费用，完工后交付给业主前，项目公司承担的物业费计入管理费用，交付后物业费由业主承担。

3.出租

根据财税〔2010〕121 号第2 条，免租期内应由房屋产权人按房产原值缴纳房产税。项目公司对外出租房屋，应避免租赁合同中出现免租期条款，可将免租期优惠金额调减合同总金额并分摊至整个租赁期间，合同中注明“租赁期N 年，租金共X 元，租金分M 期支付，租赁期内各期租金及付款时间如下表所示。”

二、各税种筹划要点

(一)土地增值税筹划要点

土地增值税具有一城一策、税负重、清算周期长、清算结果独立等特点，受税务机关自由裁量权影响较大，因此土地增值税的管理与筹划尤为重要。现结合项目开发周期与建设经验，从以下方面阐述土地增值税筹划要点。

1.分期开发

若开发规模较大，为减少资金压力、降低运营风险、提高利润，可考虑分期开发。但分期开发可能使土地增值税清算时点提前，特别是公共配套、土地成本的分摊和各期盈亏差异不同，还可能增加土地增值税税负，因此要根据项目实际情况确定是否分期开发。

分期开发时，如何分摊公共配套设施成本对土地增值税影响较大，因此项目公司应依据规划文件，将为各期共同服务的幼儿园、学校等公共配套成本跨期分摊。虽然税法规定应以政府部门审批的项目为单位进行土增清算，但并未明确分期依据。目前全国各省市的分期依据各不相同，常以《建设工程规划许可证》或《建筑工程施工许可证》为依据确认清算项目，项目开发过程中应严格按分期规划分别办理证件，避免出现税企争议。

项目公司为减少运营期房产税，增加销售部分的土地成本，降低增值税和土地增值税，应尽量减少自持部分土地成本。同时在土地出让合同中应明确自持运营部分的土地费用，分期开发时应按项目分期开具发票，分别核算。

若项目各期盈亏差异较大，亏损部分与盈利部分无法抵消，会造成整体土地增值税税负提高，分期开发时应保持对土地增值税的动态管理，按照项目前期规划与数据测算，对合同签订、成本分摊保持控制，避免各期之间盈亏差异较大的情况。

2.成本分摊

成本分摊时，可明确成本归属的按直接法计入，无法明确成本归属则按照成本收益原则分摊。土地成本可先按占地面积横向分摊，再按建筑面积纵向分摊，公共配套成本按建筑面积分摊。

假设 A 项目公司现开发一块占地面积100 亩的土地，土地出让金和契税共缴纳4亿。预计开发两栋建筑，一座为住宅，占地30 亩，建筑面积6 万平米；另一座为商城，占地45 亩，其中1 ～4 层为商城，建筑面积4 万平米，5 ～25 层为写字楼，建筑面积12 万平米，剩余的25 亩为公共配套建筑，那么：

（1）住宅应分摊土地成本为：30 亩/100 亩×4 亿+25 亩/100 亩×4 亿×〔6万平米/(6+4+12)万平米〕

（2）商城应分摊的土地成本为：45亩/100 亩×4 亿×4 万平米/(4+12)万平米+25 亩/100 亩×4 亿元×〔4 万平米/(6+4+12)万平米〕

（3）写字楼应分摊的土地成本为：45亩/100 亩×4 亿元×12 万平米/(4+12)万平米+25 亩/100 亩×4 亿元×〔12 万平米/(6+4+12)万平米〕

建造成本分摊时，可直接对象化的成本无需分摊，直接计入成本对象，只分摊共同的成本。因此项目公司在开发时应尽量将成本对象化，与施工总承包方分别签订合同开具发票。在上例中，当项目公司与设计公司签订合同时，应分别就住宅、商城和写字楼签订合同，成本直接对象化即可。

3.利息扣除

项目公司在房屋销售前若通过融资来解决经营性资金不足的问题，所发生的利息费用会对土地增值税有较大影响。财务费用若取得金融机构证明的可据实扣除，但利率不得超过商业银行同类同期贷款利率；无法提供金融机构证明的，可按土地成本与开发成本之和的10%计算扣除，因此项目公司的利息支出有税务筹划空间。若开发过程中预计利息费用较高，并取得了金融机构证明可选择据实扣除；若企业资金充足且预计利息费用没有超过土地成本与开发成本之和的5%，可不提供相关证明直接按10%计算扣除。在计算利息扣除时，可将原计入开发成本的利息支出调整至财务费用中以费用化形式据实扣除。

4.精装住房

房地产企业销售精装房可同比例的增加开发成本与销售收入，企业可根据市场行情进行成本收入测算，利用土增税加计扣除的优惠政策，采用精装修房销售，可控制定价销售额， 控制增值额对应税率跨档，减少土地增值税。由于销售收入和开发成本同时增加相同的金额，企业毛利不变，期间费用一般会随销售收入增加而增加，但土地增值税额的减少幅度相较于期间费用的增加幅度更大，因此企业净利润会增加。

例：A 房地产项目公司开发了普通住宅，销售面积为536988.46 平方米，其中毛坯房售价为7980.12 元/平方米，精装房售价为9780.12 元/平方米。精装房相较毛坯房增加了开发成本1800 元/平方米，若该房地产企业利息费用无法取得金融机构证明，且地方规定，允许的房地产开发费用扣除比例为10%，相关的扣除金额见表1所示。

表1 毛坯房与精装住房土地增值税 纳税情况对比表

通过以上对比分析可以看出，A 房地产项目公司采用精装住房销售模式，以增加1800 元/平方米的开发成本修建住房，同时售价平均提高1800 元/平方米，在其它条件不变的情况下，因开发成本作为加计扣除的计算基础，导致增值额的减少，增值率跨档降低，从而使得土地增值税少缴纳12371.57 万元。

5.销售车位

车位分为地下地上，而地下车位包括非人防车位（分为有产权和无产权两种）和人防车位。

（1）地上车位

项目公司将开发区内的场地有偿提供给业主作为车位使用，但场地作为公共配套是业主购买房屋中不可分割的部分，其成本已分摊计入房子的成本并随房屋打包出售，项目公司不得再将车位作为开发产品要求收入与成本配比。因此项目公司将车位有偿对外提供，应当增加房屋的销售收入，取得的价款，增值税中属于与销售不动产相关的价外费用，土地增值税中属于与不动产相关的经济利益，应并入不动产销售额中，缴纳相关税款。

项目公司若在房屋买卖合同注明车位所有权归属于项目公司，则会被税务机关认为车位是项目公司的资产，应在车位卖掉时再进行收入与成本匹配，要求在清算土地增值税时，将车位的成本从开发总成本中剔除，增加土地增值税。为了减少争议，项目公司应在商品房买卖合同中注明销售商品房的同时含车位及其他公共配套，将商品房和车位打包销售，取得的销售收入合并预缴土地增值税和增值税，并为业主开具销售不动产发票，同时严禁在合同中出现“买房送车位、买房免车位费”等字眼，避免被税务机关认定为视同销售的情况。

（2）人防车位

根据税法，项目公司应按可售面积的4%配建人防设施，若征得人防办同意也可不配建，但要缴纳人防设施异地建设费，由政府另行建设。因此小区或异地人防建设费用均属房屋建设过程中的必要支出，应将成本纳入到开发成本，在销售时分摊至可售商品房成本中。

人防设施产权为国有，产权归属人防办，在未来竣工验收后移交。为减少项目公司清算土地增值税时无法证明已经移交的风险，应积极与人防办协调，在验收签认相关文件时注明“该人防车位竣工验收合格，并于当日移交至人防办。”

项目公司向人防办缴纳人防设施使用费后，可有偿转租给业主作为车位使用，与业主签订人防设施转租合同，转租收入一次性收取，统一开具不动产经营租赁发票，增值税一次性缴纳，企业所得税按权责发生制分期缴纳，在土增清算时，一次性并入清算所得，转租收入不征房产税。

若人防办无偿提供给项目公司，项目公司再有偿提供给业主使用并取得价款，根据财税〔2009〕128 号规定，无租使用他人房屋应由项目公司按房产原值缴纳房产税，其他税种同上。

（3）非人防车位

无产权的非人防车位属于公共配套，不得转让或出租，其成本应分摊到可售商品的成本中，与地上车位的税务处理相同。

有产权的非人防车位应按开发产品处理，可对外转让，收入与成本配比核算，若有产权车位建设时占用了小区容积率，应对土地成本进行分摊。若未占用容积率，便不需要分摊土地成本，只需要对建安费、开发间接费、前期开发费、公共配套设施费进行分摊。其中，建安费按预算成本分摊，其他三项按建筑面积分摊。

6.土增清算

土地增值税清算满足清算对象的成本必须全部发生的大前提，并满足三个条件之一：领取销售许可证满3 年的可以清算；自用出租与已售建筑面积大于85%的可售面积可以清算；注销税务登记必须清算。符合清算条件的，纳税人涉及退税时会主动提出清算，税务机关必须受理；但税务机关要求满足清算条件的项目进行清算，项目公司也必须服从。对需要补缴土地增值税的项目，若纳税人没有申请，而税务机关也没有通知，由此引起延迟清算，无需缴纳滞付金，但项目公司在最后一个有利润的年度必须进行土增清算。

(二)增值税筹划要点

1.预收款开具“不征税”发票

项目在生产预售环节，预收款须按3%预缴增值税及附加，开具“不征税”发票。项目竣工验收备案履行完成销售合同后，收回“不征税”发票并开具正式发票。若项目公司在预售环节有较多进项税额，预售时可直接开具税率为9%或5%的专票，计提销项税额，抵扣进项税额，无需作为预收款处理，这样既可减少企业当期税款缴纳，也可减少前期资金投入。

2.甲供材的筹划

项目开发过程中要使用大量材料，可选择将材料与劳务整体委托给建筑施工总承包方，取得9%的专票；也可选择甲供材方式，由项目公司直接提供原材料，取得13%的专票，并将劳务外包给建筑施工总承包方，取得9%或3%的专票。项目公司与总承包方应就是否采取甲供、甲供何种材料、甲供比例定多高、开具多少税率的发票等细节进行重点商谈，要测算好双方实际税负率和利润水平，在保证工程质量的前提下均衡考虑双方利益，降低税负，实现共赢。

(三)企业所得税筹划要点

房地产项目的开发周期长，采取提前预售集中交付的方式，为保证税款均衡入库，预收款应按预计毛利率缴纳企业所得税。竣工后，预收款结转收入产生利润后，按照利润计算企业所得税，前期调增的所得额作纳税调减，当期发生的期间费用大于计税毛利时，不交企业所得税。

1.预提费用

当项目竣工时，项目公司对费用进行预提，并由财务人员对项目未来的支出进行预测。若项目未来周期长且预计支出数额大，预提费用直接纳入成本，预提时应在允许的范围内设置合理的额度，延迟缴纳所得税的时间。

2.税负差异

房地产项目涉及关联方较多，由于不同法人的税负差异，税收筹划时可借助关联方的低税负实现税负转移。如通过关联企业开展施工总承包，借助内部单位存在的关联关系，有效地利用高新技术企业所得税税负为15%等优惠政策，降低项目公司的税负。

3.财务费用

房地产公司开发过程中因融资贷款产生的财务费用较高，需事先筹划。在利用杠杆拿地时，应尽量选择有保障的银行进行贷款，贷款时应注意期限、加罚利息、利息上浮幅度等，贷款利率不得与银行同期贷款利率有太大偏差，若超出限额，则利息支出不得税前扣除。

三、税务筹划存在的风险

(一)经营风险

项目公司经营情况若受市场情况和国家政策影响，导致经营能力与预期发生较大偏差，如原材料价格和人工成本导致成本增加、市场情况变化使销售价格出现较大变动，使项目公司在土地增值税清算中，因成本偏高被税务机关调查，应提供有关证据并作出合理解释。

(二)政府补助

房地产公司收到土地出让金返还等政府补助时，要规避涉税风险。政府给予补助时，虽然文件中规定了补助金额计算与土地出让价格挂钩，实际上只明确了政府补助金额的大小。因土地出让是通过公开招挂拍程序进行的，土地出让金不得返还给企业，所以该补助是土地出让、政府补助两笔独立的业务。地方政府补贴不应冲减土地成本，而应作为营业外收入进行核算。根据财税〔2008〕151号文件，计算土地增值税时允许扣除土地成本。

(三)费用界定

开发间接费在计算土地增值税时可以扣除，既是项目公司税务管理的重点，也是税务机关关注的重点，若项目公司发生的工资有的计入管理费用，有的计入开发间接费用就存在争议。项目公司在成立时就应下发成立项目工程管理部的通知，写明人员分工和工作职责，依据文件将与项目开发直接相关人员的工资和社保纳入开发间接费用，减少土地增值税清算的风险。

(四)其他

项目公司可要求施工总承包方提前开具质保金发票，方便在清算土地增值税时，按票面金额进行扣除。实际使用的材料应要求供应商提供足额发票、领料单等作为合法凭证，在土地增值税清算和企业所得税扣除。

结束语

本文结合房地产企业整体业务流程进行纳税筹划分析，结合当前税法规定和筹划思路，运用标准化、规模化的管理思维，探讨了房地产企业涉税的各个环节。首先从房地产开发立项融资，取得土地，拆迁安置、规划设计，工程建筑、销售出租等各项流程，对各税种逐条分析，提出了细致、科学的筹划思想；其次是以房地产发展项目周期为视角，重点探讨土地增值税管控的要点，分别以成本摊算、利息扣除、精装住房和车位分类、分期开发、清算条件为基础，设计了土地增值税纳税筹划方案，并举例分析纳税筹划前后土地增值税的影响；随后，从增值税和企业所得税筹划方案介绍房地产企业的税收优惠政策；最终分析出税务筹划存在的潜在风险，只有强化风险管理，建立健全风险防御体系，才能将税务筹划落到实处，真正的为企业提能增效。