集体经营性建设用地地价评估方法研究

赵宇飞

农村建设用地由宅基地、公共基础设施用地以及经营性建设用地三个方面组成，当前国家对农村建设用地的改革，主要集中在对农村经营性建设用地的改革，通过改革来实现集体经营性建设用地与国有建设用地的“同等入市、同权同价”。伴随农村集体经营性建设用地入市改革的深入推进，社会各界越来越重视集体经营性建设用地地价评估方法。由于在对集体经营性建设用地地价评估的过程中，会受到价值构成、价值实现等多种因素的影响，所以有必要对有关评估方法进行研究和分析，以此来提高集体经营性建设用地价值评估的准确性。

一、集体经营性建设用地影响价值的因素分析

（一）价值构成方面

从目前我国农村集体建设用地的用途来看，主要是以工业用地为主，用于乡镇企业的生产和经营。土地的价值构成具体表现为：土地本身以及在这块土地上建筑物的拆迁补偿安置费和用于乡镇企业生产和经营而产生的土地开发费，其中土地开发费在农村建设用地的价值构成中所占的比例很小。事实上，在很长的一段时间内，国有建设用地的出租和转让价格远高于农村集体建设用地，而造成这种现象的很大一部分原因是因为国有建设用地具有较强的区位优势和产业集聚优势，另外一个更主要的原因是，国有建设用地与农村建设用地尚未真正的“同等入市、同权同价”。因此，在大多数时候，即便是差不多的条件下，国有建设用地的价值也总是高于农村集体经营性建设用地以及土地上建造的建筑的补偿安置费。总而言之，基于价值构成的角度，制定合理的补偿标准，不仅有利于对集体经营性建设用地价值进行准确的评估，还有利于推动农村建设用地入市改革的发展。

（二）价值实现方面

简单来说，集体经营性建设用地的价值主要体现在增值上，也就是能否创造出额外的收入，不过集体经营性建设用地自身不会产生额外的收入，收益必须依赖于与之相关联的产业，通过与相关产业的关联与互动，才能产生额外收入。换句话说，集体经营性建设用地的价值与其创造额外收入的能力有很大的关系，既取决于土地的基本条件，又与这块土地的使用方式、生产经营等方面都有很大关系。首先，就集體经营性建设用地本身的状况进行分析。因为生产经营活动是集体经营性建设用地的主要用途，土地并不用于农业生产活动，所以并不会受土地自身肥沃程度的影响，但是土地与市中心的距离、产业的密集度以及交通运输情况，都会在很大程度上影响着集体经营性建设用地价值的实现。另外，集体经营性建设用地的使用方式也会在一定程度上影响集体经营性建设用地产生额外收益的能力。简单来说，土地可能被利用于商业、服务业等不同的领域，而土地使用方式的不同以及行业整体利润的不同，又会导致在不同条件下的集体经营性建设用地产生超额收益的能力有很大的差异，特别是土地处于农村的环境，缺少国有建设用地强大的地理位置优势，又会进一步拉大这部分区别。

二、市场法在集体经营性建设用地地价评估中的应用分析

在土地价格评价方面，现行的土地价格评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。但是目前我国大部分地区尚未对集体经营性建设用地进行分级，也没有对其进行基准地价评估，同时，集体土地流转市场也处于初级发展阶段，难以通过市场来体现集体经营性建设用地的效益，导致补偿系数难以确定，收益法的适用范围有限。另外，从地理位置上来说，国有建设用地的地理位置更好，相应的开发成本也更高，所以从经济学的角度来说，使用成本法对集体经营性建设用地进行估价，会因为开发成本更低而导致地价低于国有建设用地，这与“同权同价”的要求不符，同时，两者之间的成本差异也很难用统一的标准来衡量，所以使用成本法对集体经营性建设用地也存在着一定的限制。市场定价的法律依据是置换原则，替代原则指的是一个理性的人，为了确保自己的利益最大化，在需要付出一定代价才能获得某件商品进行选择的时候，在商品互相可替代的情况下，如果两者的价值不一致，那么一个理性的人肯定会选择交易价格低的一方。如果这两种方法成本相同，但能给经济人带来的效用却是不同的，那么理性的人就会选择更大的效用。按照置换原则，如果一宗地的所有情况都是一样的，那么一宗地的买主就不会再以更高的价格获得同样的效用。所以，在交易市场上，交易的房子的价格，是一个很重要的参考标准。新土地管理法在法律上规定了集体经营性建设用地的准入条件、使用方式和准入方式，并给予了集体经营性建设用地与国有建设用地同入市和平等卖的权利。由此，通过市场法进行集体经营性建设用地地价评估，主要是通过公开市场作为前提，来进行市场经济状况的客观反映，它是评价中最为简便、高效的方式，更能体现出市场经济的特征。

三、集体经营性建设用地地价评估方法的具体应用

（一）市场法具体应用的分析

市场法又叫作市场价格比较法，指的是通过对被评估资产以及近期市场具体交易实例的情况进行比较分析，并对被评估资产的交易价格进行调整，从而确定其价值的一种资产评估方法。借助市场法进行评估的时候，最重要的就是确定和调整差异性因素，通常情况下，市场条件、交易时间、区域差别等内容是组成差异因素的主要内容，而在这中间，区域差异在土地价值的评估上占据着举足轻重的地位，可以说是影响最终评估价值的关键。其中在差异性因素中，区域差异主要指的是土地周边的商业繁荣程度、产业密集程度、交通便利程度以及经济发展情况等方面的因素。采用市场法进行土地估价的首要条件就是具有一个公开透明、活跃热闹的土地市场，另外，还需要有可供比较的土地交易案例。事实上，随着我国有关农村建设用地改革的深入，在土地交易市场上，集体经营性建设用地的交易行为越来越多，土地市场也变得更加活跃，有关的土地交易实例也在不断地增加，这也在某种程度上为市场法在集体经营性建设用地地价的评估分析上创造了重要的使用条件。此外，由于农村建设用地制度的改革，主要是为了实现集体经营性建设用地与国有建设用地的“同等入市、同权同价”，因此，在城市建设用地交易市场进行的土地交易实例，也能在一定程度上为农村集体经营性建设用地的交易提供一定的借鉴和参考。

（二）收益法具体应用的分析

使用收益法进行集体经营性建设用地地价的评估，其核心思想就是通过对被评估资产在将来可能产生的预期利润进行实时折现，以此来确定被评估对象的价值。收益法的三大核心问题分别是未来收益、未来收益的期限和实现未来收益时所要面对的风险。事实上，随着农村集体经营性建设用地入市改革的深入推进，集体经营性建设用地不仅进行产权确认，还能够与城市建设用地享有同样的权益，实现“同等入市、同权同价”。本次变革也在很大程度上对收益法的实际应用带来很大的影响，特别是减少企业未来收益可能出现的风险。简单来说，在此次改革之前，各大企业主要是通过租用农村集体经营性建设用地的方式，来开展企业的生产和经营活动，这种租用土地的方式，其租赁合同不仅受国家当前政策的影响，还会被其他外界因素影响，许多时候租赁合同无法得到有效保证，这种不确定性和不稳定性，也使得企业在经营的时候面临着一些风险。而在农村建设用地改革实施后，将极大程度地减少企业租用集体经营性建设用地的政策风险，与此同时，在进行收益法对集体经营性建设用地的折现率进行评估时，也要将这些因素考虑进去。另外，这次改革也可以对集体经营性建设用地的未来收益期限进行明确的界定。在这次改革之前，我国农村集体经营性建设用地的权利归属未得到明确，不仅难以明确土地使用期限，而且还在很大程度上给利用收益法進行建设用地价值的评估造成了困难。

（三）成本法具体应用的分析

从土地成本构成的主要方面来看，构成土地成本的内容为两个部分：一种是取地成本，主要为征地补偿费；另一种是开发成本。长期以来，我国农村集体经营性建设用地价格一直比城镇建设用地价格低，这些价格尽管受地理位置和区位因素的影响，最主要的还是因为农村集体经营性建设用地的征地补偿费远远没有城市建设用地的补偿费用高。因此，这也使得我国农村集体经营性建设用地的地价在很长一段时间内都被低估，在很大程度上损害了农民的利益。改革之后，在使用成本法对农村集体经营性建设用地进行评估时，其征地补偿费用的标准需要参照周边城镇建设用地的补偿标准，充分保障农民的切身利益。

四、结 语

综上所述，随着我国农村土地制度的不断完善，对农村集体经营性建设用地的价值进行评估的时候，必须关注集体经营性建设用地地价评估的特殊性，集体经营性建设用地的价值不仅受其自身条件的影响，地域环境、使用方式等因素在很大程度上也会影响价值的评估结果。因此，我们在对集体经营性建设地价进行评估时，要综合使用多种方法，做好地价的评估工作。

本文为河北省“三三三人才工程”资助项目