建筑工程项目产业工人生活区物业管理模式探讨——以中铁十二局集团建筑安装工程有限公司某项目为例

刘洋 中铁十二局集团建筑安装工程有限公司

一、工程项目和用工基本情况

中铁十二局集团建筑安装工程有限公司承建的雄安新区某安置房项目，位于雄安新区容西片区东北部。工程总建筑面积约66 万㎡，包含75 栋9～14 层安置房住宅楼，1 所幼儿园，1 所小学以及社区配套邻里中心及多栋1～3 层的配套公建。项目合同额XXX 亿元，合同工期为2020 年12 月31 日至2022 年6 月30 日，总工期18 个月。该项目劳动力需求平均在600～1000 人左右，高峰期达到2000人。据统计，自开工建设至竣工，项目共使用产业工人6000 余人/次。

二、产业工人生活区物业管理的原因

该项目部在产业工人生活区实施物业管理模式主要原因有以下四个方面。

（一）贯彻落实习近平总书记重要指示批示精神的要求

党的十八大以来，习近平总书记高度重视产业工人和农民工工作，亲自谋划、部署、推动产业工人队伍建设改革，围绕推进产业工人队伍建设改革发表一系列重要讲话，作出一系列重要指示批示。习近平总书记在中央经济工作会议、中央农村工作会议、中央政治局集体学习以及赴地方考察时强调，农民工是产业工人的重要组成部分，是改革开放以来涌现出的一支新型劳动大军，是建设国家的重要力量，全社会一定要关心农民工、关爱农民工[1]。在全国劳动模范和先进工作者表彰大会上，他指出，要切实实现好、维护好、发展好劳动者合法权益，不断提高劳动者收入水平，改善劳动安全卫生条件，使广大劳动者共建共享改革发展成果。

（二）落实党和国家政策的要求

近年来，党和国家制定了一系列保障产业工人权益和改善产业工人就业环境的政策措施，农民工工作取得明显成效，农民工转移就业规模持续扩大，劳动权益维护明显加强，农民工市民化步伐加快。2017 年2 月6 日，党中央、国务院印发《新时期产业工人队伍建设改革方案》，建立健全了产业工人建设工作体系。《方案》要求，进一步促进农民工融入城市，稳定就业，坚持以人为本，在素质上提高，权益上维护。从党和国家工作全局来讲，将农民工培养成产业工人，保障其作为用人单位职工、城镇常住人口的权益，事关农民工根本利益和长远利益，事关我国经济社会发展全局，既是重大的经济问题，也是重大的政治问题[2]。

（三）项目管理的需要

该项目部地处雄安新区，举世瞩目，承担着为中国铁建树信誉、创品牌的重任。雄安新区是环境保护、治安稳定的敏感区域，按照以往项目部直管产业工人生活区的模式，项目部需投入专门的人力、物力、财力对产业工人生活区进行管理，这将占用项目部极大的管理精力。

（四）产业工人自身发展的需求

随着经济社会的快速发展，产业工人特别是农民工群体的维权意识逐步提升，对自身工作、生活环境的关注度也越来越高[3]。结合当前普遍存在的“用工荒”以及新生代农民工职业稳定性差，对工作环境以及工资要求高等特点，项目部为农民工提供一个良好的工作和生活环境，加大对农民工的关爱力度，是留住工人，实现稳步快速发展的必然要求[4]。

综上所述，中铁十二局集团建筑安装工程有限公司作为建筑央企，每年吸收大量产业工人特别是农民工就业，应积极承担产业工人队伍建设改革的重要责任，在确保项目施工生产稳步推进的同时，突出对产业工人的人文关怀，在施工现场切实改善产业工人工作和生活环境，维护产业工人合法权益，积极营造和谐劳动关系[5]，不断提升产业工人归属感和幸福感。

三、产业工人生活区物业管理的实施

在进场伊始，该项目部在推行标准化建家建线、推行产业工人实名制管理的同时，综合考虑改善产业工人生活条件，加强产业工人生活区环境、消防和治安管理。结合项目施工体量大、工期紧、业主要求高、作业人员多且流动性大等特点，项目部在充分考察调研的基础上，比较了产业工人生活区由项目部直接管理和引入物业公司管理的优劣，最终决定在产业工人生活区引进物业公司代管，并逐渐探索形成了较为成熟的产业工人生活区物业管理模式。

（一）引进程序依法合规

该项目部经过实地考察、资质审核、履行招标程序，选择了与一家资质齐全、管理经验丰富、管理团队专业的物业公司合作。同时，项目部在公司法律事务室的指导下，参照相关合同范本，结合项目实际，起草了《物业服务合同》，经过双方协商、征求职工和劳务人员等各方意见，形成了最终的合同文本。项目部与物业公司签订《物业服务合同》，遵照合同执行，确保管理行为依法合规。

（二）明确双方经济关系

依据《物业服务合同》，该项目部和物业公司双方明确经济关系及相关权利义务。主要由项目部建设完成生活区建设用房、相关水电连接后，物业公司进驻负责产业工人生活区的物业管理与提供服务。依照合同约定，项目部向物业公司提供物业管理用房，物业公司向劳务队伍收取物业管理费用，并向项目部缴纳管理费、物业费用；项目部把《物业化管理实施指南》作为各分包合同附件，与劳务队伍签订，并保证各劳务队伍按规定上交物业费，若有不交或少交物业费的，项目部将从参建分包进度款中扣除物业费交给物业公司，以保证物业费的收取。

（三）规范物业管理流程

项目部与物业公司共同制定了严格的物业管理工作流程：1.产业工人进场后由队伍管理人员和物业公司联系，到项目部安全监督部接受安全教育；2.接受完安全教育的人员，由物业公司人员带领进入生活区，物业公司对提供的服务进行告知，并宣贯物业管理制度；3.产业工人提供身份证明文件，分单位、分工种进行登记注册；4.物业公司指派专人进行进场健康体检，对高血压、心脏病、中风等高危人群进行筛选，体检不合格者不允许进场；5.体检合格的人员，由物业公司分配房间，并公示宿舍居住的人员信息；6.物业公司为产业工人办理“一卡通”，作为在项目部工作生活的身份凭证，产业工人凭借“一卡通”进出门禁、记录考勤、购买服务（如食堂就餐、超市购买物品、洗澡、洗衣等）。

（四）建立物业管理体系

在物业公司代管的基础上，项目部将物业公司管理人员划分为管理班组、保洁班组、炊事班组、安保班组、维修班组等五个班组，细化了班组工作要求，根据各班组工作内容制定了考核标准。产业工人生活区物业化管理精确到班组，明确责任区，项目部和物业公司协同配合，共同监督管理，确保生活区管理严格按照标准执行，为产业工人提供优质的服务。

（五）制定营区管理制度

项目部和物业公司制定了一系列生活区管理制度，大到生活区的卫生环境、用电安全，小到洗衣间、淋浴间的使用等，都通过制度明确各方的责任义务，并依据制度对违反者进行处罚，实现生活区管理的标准化、规范化。比如，按照合同，“物业公司未及时清理生活区、办公区垃圾，卫生间未及时打扫，扣 100元/次”“工人乱丢垃圾，对其所在单位罚款 10～100 元。”把管理者和被管理者、服务者和被服务者同时置于制度约束之下，确保制度从“纸上”落到实处。

（六）完善监督反馈机制

物业公司作为企业，必然具有逐利性，在人员配置、物资采购等方面，会存在压低成本、提升利润的现象，此外，引入物业公司代管的模式也会出现管理疏漏。鉴于此，项目部在合同约定、制度约束之外，向产业工人派遣工会指导员，收集工人对物业公司的建议、投诉，并根据反馈内容督促物业公司采纳工人的合理化建议，改进物业管理方式方法。 同时，项目部对物业公司的服务质量进行检查与考核，形成了“日监督、周检查、月考核”的常态机制，促进了物业公司提升管理和服务效能。

四、产业工人生活区物业管理的优势

经过整个项目建设周期的实施，相对于以往项目部直接管理或产业工人自我管理的模式，产业工人生活区物业外包的管理模式实现了产业工人生活区管理细致化、环境卫生整洁化、宿舍管理军事化、食堂服务标准化、安全管理规范化、后勤保障智能化、宣传教育常态化、业余生活多元化[6]。

（一）提高了项目管理效能

项目部的主业是干好在建工程，确保工程质量、安全、效益并按时履约，对产业工人生活区的管理不可避免要牵扯大量人力和精力，增加不必要的投入，且管理效果犹未可知。物业公司作为专业化的物业管理企业，有较为完善的管理体系、组织机构、服务人员和管理经验，其招聘的消防、保卫、维修、环保、餐饮等方面的专业人员，比起项目部的专兼职管理人员，专业素养和执行力更强。物业公司根据产业工人生活区的情况派驻专业对口、数量合适的人员组成管理团队，不仅能减轻项目部的管理压力，也能积极配合项目部对产业工人进行管理，为产业工人提供优质的服务，让广大产业工人以饱满的状态投入到紧张的施工生产中[7]。

（二）工人的幸福指数更高

物业公司在产业工人生活区设置了工人宿舍、食堂、超市、医务室、盥洗室、淋浴间、洗衣房、晾衣房，并配齐所需设施，以满足产业工人日常生活需求。1.宿舍：配备空调、USB 充电口、鞋柜、高低床等设施，达到了拎包入住的条件。同时，为了方便夫妻住宿，产业工人生活区配置了夫妻房，让夫妻双方都在工地上班的施工人员在工地也有家的感觉。2.食堂：食堂具有卫生许可证，食堂工作人员持健康证上岗，配置标准化的桌椅、投影仪，有厨房厨具灶具的消毒记录、原材料采购记录、规范的食品贮藏库房、食堂饭菜留样管理制度，确保食品质量。工人食堂每餐至少保证两荤两素，菜品营养搭配合理，确保工人吃到物美价廉、营养可口的饭菜。同时，食堂设置单点窗口和包间包桌服务，最大化满足产业工人个性化需求。3.淋浴间：产业工人免费刷卡使用（男免费 15 分钟/每天，女免费 20 分钟/每天）。4.洗衣房：配置 10kg 型投币洗衣机3台（分为3元/4元/5元三档），安排人员专门负责，并定期对洗衣机进行消毒处理。5.超市：出售日常生活用品（不含酒水）6.晾衣房：透光材质搭建，改变了以往工人私拉绳子、铁丝晾晒衣物的陋习。7.理发：每周物业公司委派专门人员到生活区为工人提供理发服务，标准为7 元/人（次）。8.医务室：医务室配置常备药品，具备打针、输液等条件和必要设施，并邀请所在地医院医生坐诊，做到小病及时医治，不出营区，为产业工人安全健康营造良好条件。

（三）营区环境更加整洁

相对于以往工人生活区私搭乱建、污水横流的环境，产业工人生活区引入物业管理团队后环境更为整洁、宜居。物业公司聘用专业的保洁人员，执行长效保洁管理制度，每日对生活区进行彻底的清扫，不留卫生死角，并且严格检查。每日生活垃圾保证及时消纳，做好完备的消纳登记。做到室净、楼净、路净、桶净。物业公司定期采买防蚊蝇蟑鼠消杀工具，定点投放，确保害虫不会影响生活区环境。

（四）项目更加和谐稳定

建筑施工领域产业工人特别是农民工流动性大，人员素质参差不齐，同时，工人生活区人口密度高，队伍稳定和营区安全一直是产业工人生活区管理的难点和痛点[8]。鉴于此，项目部和物业公司采取了一系列管理措施，确保生活区安保和消防安全万无一失，为项目施工生产营造安全稳定态势。1.人员管理：严格贯彻落实驻地、企业实名制管理制度，采取实名制登记入住，将人员信息及时上报给辖区派出所，保证没有在逃人员混入生活区。生活区严禁酗酒闹事、打架斗殴、赌博等行为，如发生以上行为，将对工人所在公司和班组进行处罚。项目部与辖区派出所沟通协调，设立了工人生活区直属民警室，每日由民警和保安定期巡逻巡检，确保营区安全和人员队伍稳定。2.文化生活：项目部在工人生活区建立了图书阅览室、活动室、农民工夜校，购买了图书杂志、棋牌、台球桌等文体用品，交由物业公司统一管理，丰富产业工人业余生活。同时，针对施工生产的关键环节、疑难工序等，项目部安排安全和技术人员在农民工夜校对工人进行授课，确保工人掌握标准、明确工序，提高施工质量和生产效率[9]。3.消防安全管理：宿舍内充电插座全部采用安全电压的USB 充电口，在每层设置集中充电柜，配置足量的灭火器。项目部制定了日常检查制度，排查私拉电线、违规用电等问题。同时，规划了工人吸烟区，严禁在宿舍内吸烟，基本消除了生活区火灾隐患。

（五）实现良好的经济社会效益

物业公司聘请专业管理人员，拥有成套的住宿、餐饮等设备，为项目部在配置人员和设施设备方面节省了一定资金。物业公司进场后还需向项目部上缴管理费及每月的物业费用，在一定程度上提升了项目的盈利空间。经过测算，在项目建设周期内，通过引入物业公司代管，可为项目部节省近XXX 万元的管理费用。同时，标准化的管理、整洁优美的产业工人生活区，也受到了政府、业主单位和各方的赞誉，为企业树立了良好的形象。

五、结语

产业工人生活区物业管理模式对于建筑施工企业来说还是新生事物。虽然中国铁建、中建等大型建筑央企已在具备条件的项目推广使用该模式，但仍需深入探索，总结经验、查找不足，提升效果。中铁十二局集团建筑安装工程有限公司经过在该项目实施这一管理模式，积累了成功经验，并进一步在企业大型建筑、群体项目产业工人生活区进行推广，在北京、雄安新区等地取得良好的成果。下一步，中铁十二局集团建筑安装工程有限公司将在工程项目强化管理、多方监管、严格约束，提升产业工人生活区物业管理的效果，努力打造人性化、科学化、服务型的物业管理模式，实现产业工人生活区管理质量标准化与维护工人合法权益相统一，从而营造和谐的劳动关系，促进项目高效运转，提升企业社会效益和经济效益，为产业工人队伍建设改革作出央企贡献。