经离婚协议约定归属的房产，办理过户前被抵押，抵押有效吗？

李德勇 晓茹

一对夫妻协议离婚时，约定将丈夫名下一套房产给妻子，但签订离婚协议并办理离婚手续后，男方一直拖延办理房产过户手续，后来竟偷偷将房产抵押给了别人—

夫妻协议离婚，约定将登记在丈夫名下的一套房产给妻子。两人签订离婚协议后，前夫拖延办理过户手续，并将房产抵押给了他人

童苗苗与刘昆原是一对夫妻，婚后第三年因感情破裂决定协议离婚。两人没有子女，也没有共同债务，经协商，家中存款归刘昆所有，登记在刘昆名下的一套房产归童苗苗所有。在律师见证下，两人签订了离婚协议，并到民政部门办理了离婚手续。

离婚后，童苗苗催促刘昆办理房产过户手续，但刘昆总是找理由拖延。童苗苗催促多次无果，尽管很生气，但觉得协议已经签了，白纸黑字写得清清楚楚，约定房产归她所有，即便未办理产权过户，刘昆也赖不了账。

可让童苗苗万万没想到的是，事情拖到2021年年中，当她再次催促刘昆办理过户手续时，刘昆却告诉她，房屋已经被他抵押出去，暂时办理不了过户手续。

原来，刘昆与童苗苗协议离婚时虽然同意将房子给她，但并不是真心的，而是另有打算——他知道签了离婚协议，并不代表房子就属于童苗苗，只要他拖延时间不办理房产过户，房子就仍然归他所有，他随时可以按照自己的意愿处置。

2021年5月，因生意上急需一笔周转资金，刘昆经人介绍向肖某借款100万元，双方约定以刘昆名下一套房产，也就是刘昆与童苗苗离婚协议约定归属于童苗苗的那套房产作为抵押，签订了借款合同及房产抵押合同，并办理了房产抵押登记。因为房子的产权是刘昆单独所有，办理房产抵押手续非常顺利。

童苗苗得知房产被抵押无法办理过户，既震惊又担心，经向律师咨询，决定起诉刘昆，请求法院确认她与刘昆签订的离婚协议有效，刘昆与第三人肖某签订的抵押合同无效，判决刘昆履行离婚协议将房产过户给她。

法院：离婚协议虽约定了房产归属，但不动产的产权归属以登记为生效要件，未办理过户手续，房产便仍属于被告所有；被告与第三人签订的借款抵押合同合法有效

童苗苗向法院提交了她与刘昆签订的离婚协议作为证据，证明被刘昆抵押的房产经离婚协议约定归她所有。刘昆到庭应诉，向法院出具了房产证和他与肖某签订的借款抵押合同等，表示自己办理抵押借款程序完全合理合法。

法官经审理认为，根据法律规定，无权占有人设立抵押权，须符合以下两个条件，抵押权方为有效：一是受让人取得抵押权时是善意的；二是依照法律规定已经办理抵押登记。本案中，原、被告通过离婚协议约定，涉案房屋归原告所有，但一直未能变更产权登记。《中华人民共和国民法典》第214条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”也就是说，虽然离婚协议约定将房产给原告，但办理过户之前，房产仍登记在被告名下，仍属于被告所有。被告以其名下的财产向第三人肖某作出抵押担保，并依法办理了抵押登记，双方之间的抵押合同依法有效。

原告主张，在离婚协议中约定涉案房屋归原告所有，离婚协议系原告与被告真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，合法有效，法庭予以认可，对原告请求确认离婚协议有效的诉讼请求予以支持。但离婚协议的约定不具有对抗外部第三人的效力，而且迄今为止涉案房屋仍登记在刘昆名下，且显示为单独所有，第三人肖某基于对涉案房屋登记公示权属状况之信赖，向本案被告出借款项并依法在行政机关办理了抵押登记，取得了涉案房屋的抵押权，且现有证据无法证明肖某取得抵押权存在恶意，或存在与被告串通损害第三方利益等影响抵押合同生效的其他情形。据此，原告请求解除对涉案房屋的抵押，法院不予支持。因涉案房屋辦理了抵押登记，依照相关法律，在抵押登记解除前，原告无权诉请被告办理过户登记，故法院对原告要求被告办理产权过户登记的诉请也不予支持。

最终，法院做出判决：驳回原告的全部诉讼请求。

（文中人物均为化名）

编后：

约定不动产归属后，应尽快办理产权过户

房产作为高价值资产，是离异夫妻极力争夺的目标。当双方经过协商达成一致，约定了房产归属，签订了离婚协议，获得房产的一方往往以为万事大吉，对办理房产过户不着急，或者在对方故意拖延办理时应对不力，房产过户迟迟无法完成。这很可能给获得产权的一方带来麻烦。根据民法典的规定，不动产的产权归属，依据产权登记簿的标注。不管离婚协议如何约定，只要产权登记簿标注属于谁，不动产就是谁的，谁就有权按自己的意愿进行处置，包括作为抵押物抵押给他人。当产权登记簿标注的产权所有人与他人签订了抵押合同，离婚协议约定的产权归属人就会暂时丧失变更产权的条件。这是因为，离婚协议只对协议双方具有约束力，对第三方无约束力。就是说，不能依照离婚协议的约定，否定离婚协议一方当事人与第三人签订的抵押合同。而且，只有当抵押合同到期，或主债务消灭，抵押权才随之解除或消灭，不动产的产权才恢复到原来的状态，方能依法办理产权过户。

所以，夫妻离婚后，若非财产登记一方取得了房屋所有权，应尽快办理完成产权过户手续，以免夜长梦多。

【编辑：冯士军】