商业综合体的财务管理实务探讨

薛宏平 杭州百大置业有限公司

引言

随着我国城镇化进程的加速，城市中商业综合体的数量不断增加，同质化严重，竞争愈加激烈。商业竞争涉及方方面面，比如，人才的竞争、头部品牌的引进、高品质的环境、贴心的服务等，当然商业综合体财务管理水平的好坏也对其竞争能力起着很大的影响。目前，大部分商业综合体基本采用租赁的模式，财务核算相对较简单，对比百货商场来说配备的财务人员相对较少。有些商业综合体对财务管理工作不重视，在财务管理方面投入的力量相对是较欠缺的。同时，出于节约费用的考虑，部分商业综合体的信息化程度较低，导致财务管理和管控的成本上升，效果却较差。从目前调研来看，部分商业综合体管理者不重视财务管理者，通常会忽略对租赁商户销售额的管理，对租赁商户欠款的催缴和其他管理手段缺乏有效的内部控制和流程。鉴于此，探寻出与商业综合体相关的财务管理手段是十分必要的，对实际工作也是有借鉴意义的。

一、商业综合体经营的特点概述

（一）场地出租模式

商业综合体一般包含了餐饮、购物、娱乐等业态，聚集了众多商家，能够给消费者提供种类繁多的消费体验，通常消费者能够在商业综合体享受到一站式的服务。商业综合体的经营模式是通过招商，将自有或承租的场地出租给各个租赁商户，为租赁商户良好的经营环境和氛围，提供各项精心的运营、营销、物业管理服务，以此来收取租金收益。

（二）掌握租赁商户的销售额是至关重要的

租赁商户租用商业综合体的场地用来经营，通常情况下，租赁商户自主收银，但因各租赁商户的收银系统多种多样，无法统一接入商业综合体的业务系统，因此商业综合体很难掌握租赁商户真实的销售额，但这又是非常重要的。重要性主要体现在租赁商户销售额和商业综合体的租金收益直接相关，同时租赁商户的销售额也为商业综合体管理者提供招商和调整的依据。通常来说，商业综合体在与租赁商户签订的租赁合同中对于租金的计算方式一般采用保底租金和提成租金两者取其高的模式，如果当月提成租金的金额比保底租金高，那么这个月就按照提成租金的金额来收取租金，如果当月提成租金低于保底租金，那么这个月就按照保底租金收取租金。商业综合体采用这种计算模式既可以与租赁商户共同成长，享受租赁商户销售额增长带来的增值收益，又可以确保在租赁商户销售额不佳的情况下其收益保本，风险最小。

（三）租赁商户租金的催缴是运营的重要一环

百货商场统一收银，统一和供应商进行结算，不需要催缴租金。跟百货商场不同的是，商业综合体运营的一个重要工作就是向租赁商户催缴租金，而租金又是商业综合体利润的最重要的组成部分，关系着商业综合体的持续健康运行。在租赁商户经营情况较好的情况下，收缴率是非常高、非常理想的；但在租赁商户经营情况不好的情况下，如遇到疫情导致客流量减少或同业竞争加剧，那么收缴率是相对较低的。缓缴、强制收缴或者清退商户，这也是非常考量商业综合体管理者经营智慧的。

（四）财务管理在商业综合体的招商和定位工作中发挥着重要作用

根据体量的大小，商业综合体可以分为城市型商业综合体和社区型商业综合体。顾名思义，城市型商业综合体可以吸引整个城市的消费群体，具有大而全的特点，而社区型商业综合体主要面对的客群是周边社区的居民或写字楼的白领阶层，通常覆盖的客群半径在两公里范围内，具有小而美的特点。不论大小，商业综合体业态的组合也是根据实际情况的不同而在不断地调整当中，租赁商户品牌的调整对商业综合体来说是不间断的，只有这样才能不断吸引更多的消费者来消费，保持其核心竞争力。对此，财务管理数据对商业综合体的招商和调改工作起了重要的指导作用，比如租赁商户销售额、租赁商户租售比、分楼层分业态的坪效、会员的活跃度、客流和车流的分析、建立租赁商户数据库等。

二、商业综合体中财务管理存在的问题

（一）对财务管理工作不重视

大多数企业，不单单是商业综合体，一般公司的高层领导大部分是运营部门或营销部门出身，常常也存在“重业务、轻职能”方面的问题。近年来，虽然财务管理的重要性也逐渐被推广和接受，现在很多公司的领导也逐渐意识到财务管理的重要性，但限于专业知识的局限，部分高层领导对财务管理的还缺乏宏观的认识。另外，部分财务管理人员的财务管理能力、沟通协调能力、业务理解程度和引导说服能力等能力短板严重制约着财务组织推进财务管理工作，高层没有看到财务管理带来的好处。部分商业综合体过分看重短期利润，为了追求短期利润的最大化而压缩人员成本，尤其是财务人员的成本，认为既然不能产生直接利润，则财务人员是越少越好，财务部门只要能按时收款、开发票、出报表、报税就行了。

（二）信息化系统建设落后

部分商业综合体信息化程度较弱，有的甚至没有专业的ERP 管理系统。有的商业综合体由于规模小且出于短期成本的考虑，没有购买专门的ERP 管理软件，出现了跟租赁商户签订的租赁合同是手工登记的情况，发放给租赁商户的催缴账单是手工编制，这样操作一是漏缺账单导致商业综合体的利益受损，二是财务工作量大，跟租赁商户的往来款的核销比较烦琐且容易出差错，导致没有力量投入到财务管控中去。另外，大部分商业综合体对于租赁商户实际销售额的获取缺乏有效手段。由于各个租赁商户都拥有自己的收银系统且自己收银，大部分商业综合体无法通过某个统一的、直连租赁商户的业务信息系统直接获取租赁商户的销售额，因此比较依赖于租赁商户每月提供销售额对账单。但租赁商户提供的月销售额对账单是单方面的，如果商业综合体要去核对其真实性，往往要花费大量的人力和物力。由于部分商业综合体配备的财务人员较少，因此这方面的管控工作很少去做，从而可能会导致商业综合体提成租金的减少。

（三）对租赁商户欠款的处理存在不合理的情形

由于经营不善或资金链断裂，租赁商户不能按时缴纳租金。对此，部分商业综合体采取简单粗暴的方式，不分青红皂白，直接对商户实行停水停电的政策，导致商户不能持续经营陷入困境，最后的结果只能撤柜，对双方来说都不是最优的处理。另外，部分商业综合体在对租赁商户停水停电前要做的流程并没有做到位，如仅仅口头通知租赁商户如再不缴纳相关款项即将停水停电，没有保留相关的书面证据，这样在日后可能发生的诉讼中处于不利地位。

（四）不少的商业综合体缺乏专业的财务管理人才

财务管理人员是开展财务管理和管控工作的基础，但如今很多的商业综合体都缺乏专业的财务管理人才。好的财务管理人才不但要具备基础的财务专业知识，还要有深入了解业务的能力和财务管理服务业务的意识。比如华为所定义的财经管理，是坚持以业务为指导、财经为监督的管理办法与体系建设，这句话很好理解，但具体落实到执行管理的财务部门，财务管理人员往往会因为看到风险而强调监督，或者因为对业务的不了解而管控僵化。部分财务管理人员往往过于专注于本职工作，而忽视对业务的理解，如果不懂业务或缺少和业务人员的交流，这样不仅不能为业务活动提供有价值的财务管理服务，还有可能走向业务活动的对立面，一味加强风险管控，慢慢则会成为业务的绊脚石。

三、对商业综合体中财务管理存在问题的改进建议

（一）提升对财务管理的重视程度

首先，要从思想上让高层领导及其他人员接受财务管理工作，这就需要财务人员良好的沟通技巧。通常情况下，财务人员无论是和同级别沟通还是向上汇报工作的时候，都喜欢从自己的角度用财务的语言来表达，但其他人员包含很多高层领导对财务专业方面的知识或者术语本就不太熟悉，这就会造成沟通上的障碍，导致不太能理解财务部门想要什么和想做什么。久而久之，其他部门总感觉财务管控太多，影响了业务的开展，进而会排斥财务部门，对财务部门的工作不能形成认同感。因此财务人员需要变通沟通的形式，站在对方的角度用对方能够理解的语言来表达自己的观点，这样才能产生共鸣。同时，财务人员要利用各种机会，给其灌输一些基本的和先进财务管理理念，激发其学习的兴趣，引导并帮助其学习一些财务管理知识，比如看懂报表、理解税务的基本概念等。

当然，财务管理人员想要提高公司管理层对财务管理的重视程度，不能仅停留在理论上。财务部门要让企业管理层看到其为企业所作出的贡献，要适当地和企业管理层说明财务部门为企业创造的价值，让企业管理层看到并感受到财务人员是能够为企业创造经济价值的。财务管理人员要经常想方设法地为企业赚钱或省钱，例如通过合理避税为企业节税，通过多种融资手段降低财务成本，积极申报各类项目、申请政府补贴等。提高财务管理相关制度的有效性，财务管理制度的制定尽可能地贴近业务实际，不能为了管理而管理，不能重形式不重实质。完善内部控制，提高经营效率，防止舞弊的发生，同样能给公司带来实实在在的好处。

（二）引入高效的信息化系统

对于商业综合体来说，引进针对商业综合体的专业的ERP管理系统，是事半功倍的。目前，市面上商业用EPR 管理软件基本能满足商业综合体的日常业务和财务管理需求，特殊的需求可能要定制化开发。当前ERP 管理软件的价格根据需求的不同基本在50 万元至150 万元之间，这价格对一般的商业综合体来说还能承受得起。好的管理软件不但能节约人力和物力成本，同时也能够防范运营风险。另外，从内控角度来讲，人为控制远不如信息系统控制完善和有效。

对于商业综合体的租赁商户销售额的获取，目前没有非常完美的软件能够精准地、完全地、及时地抓取租赁商户的销售额。但因为这个需求量大且是必须的，很多软件开发公司也投入了巨大的力量去开发。目前，市面有一种销售数据抓取软件，工作原理是通过在租赁商户的收银机上安装软件系统或硬件插件，只要这台收银机打出收银小票，那么该软件平台就能够采集到这个收银小票上的数据，通过网络和系统再经过数据的汇总和加工，就可以得到租赁商户相对精准的销售额。但这个系统也有一些缺陷，比如租赁商户在收银的时候不通过安装监控的收银机去收取消费者的款项，这样也不会打出收银小票，那么这款软件就无法抓取到销售数据。不过这样的情况较少发生，有些连锁租赁商户本身也有完备的内部控制防止舞弊。当然商业综合体可以通过检查的方式尽可能避免这样的情况发生，通常在租赁合同里会约定商业综合体可以自行或聘请审计机构来核查租赁商户销售额的真实性、完整性。在日常工作中，财务人员和运营人员可以通过比对可疑商户的销售额同比数、销售额环比数，实地查看进销存系统和收银系统，以及和店员进行交流等手段获取第一手的数据。

（三）完善相应的内部控制和流程

商业综合体和租赁商户签订的合同文本是两者合作的最重要的基础，是维系两者关系的纽带。商业综合体应当根据实际情况定期修改合同范本，补充新的条款或修改不适用的条款，以满足经营的需求，同时合同文本的修改应当征询律师的意见。大部分商业综合体的合同范本中会对提前终止合同的各类情形、欠款的处理、停水停电的处理规定比较详细，但对租赁商户销售额方面的规定较少。从财务管理的角度来看，建议对租赁商户销售额方面的条款描述要更详细，比如商业综合体有权检查租赁商户的收银系统、进销存系统、外卖和团购的数据，对租赁商户销售数据造假的情形应当明确规定相应的处罚，租赁商户应当配合安装销售额监控软件等。

另外，制定操作性强的业务流程也是比较有效的手段，比如催款流程、停水停电流程、促销和停车优惠流程等。对催缴函的内容、送达的地址和人员、送达的方式、签收的规定等还需要征求公司律师的意见而制定。相关部门应当严格按照流程操作，并保留相应的证据，避免日后打官司出现不必要的纠纷。比如在对租赁商户停水停电前，商业综合体是否已经提前充分告知租赁商户并保留相关的证据，这在日后诉讼中是十分重要的。另外，商业综合体可以定期查看本行业已有判决的案例，对有借鉴意义的案例可以加以分析和提取有用之处，并运用到实际管理工作中去。

（四）加强财务管理人员的学习和培训

商业综合体应强化财务人员专业素质的培养。财务管理工作开展的效果好不好跟财务人员的专业素养有很大的关系。在把好人才引进关的同时，商业综合体可以定期组织财务人员进行有针对性的培训和学习，特别是商业综合体行业组织的专业对口的培训和交流，加强对业财融合的学习和理解，及时掌握先进的财务管理理论和技术。财务管理人员应有主动服务业务的意识，而不是做高高在上的拥有决定权的审核者和管控者，要在履行管控职责的同时服务好业务工作。这就需要财务管理人员深入一线了解业务，同时也需要具备极强的专业知识，两者深度融合才能够发挥更好的作用，防止出现只满足业务的需要而没有完成管控本职工作。

结语

综上所述，商业综合体之间的竞争越加激烈，商业综合体管理者只有不断加强内部管理、提升运营效率，才能在竞争中保持优势。对此，财务管理人员应当与时俱进，不断加强专业知识和前沿理论的学习，关注行业发展的趋势和新的信息技术，深入了解业务，提升沟通能力，优化财务管理手段，从单纯的财务核算人员转变为懂业务、管业务、服务业务的专业全面的财务管理人员，促进财务管理水平的全面提升，助力商业综合体的良性发展。