陷阱二：把公寓当成住宅买

甄爱军

 开发商宣称，公寓既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务，又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。但如果把这类物业当成住宅来买，显然会掉入陷阱。

莫把公寓當住宅

现在市面上出现了一些价格特别低、装修豪华、位于繁华地段的房产，它们并不是真实意义上的住宅，而是公寓。其中，最为常见的是酒店式公寓。一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓3种类型。大城市CBD及周边地带大中小型企业聚集，交通便利，地理位置优越，配套设施齐全，从而形成了浓郁的商务氛围，为这类物业的出现提供了条件。

过去，酒店式公寓往往被包装成一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。在开发商的宣传册中，此类公寓的特点鲜明，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又兼具住宅功能;既可以自住、出租，也可以转售。与此相类似的业态还包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO等。

但投资者如果把这类物业当作住宅来买，难免会掉入陷阱。而实际上，这类物业在水电价格、土地使用年限、到期后的处理方式以及学区问题等方面，与住宅有着明显的区别。

两者到底有何不同？

公寓与住宅的区别，归纳下来包括以下几个方面：

首先是产权年限不同。酒店式公寓土地性质与住宅用地不一样，为商业用地，土地使用权为50年，部分项目为工业用地，只有40年的土地使用权，而普通住宅的土地使用权是70年。如果开发时间过长，或者由“烂尾楼”改造而来，酒店式公寓的使用权时间还会进一步缩水。

其次是使用费用不同。公寓比普通住宅的使用费贵很多，通常情况下，公寓水电费比普通住宅贵30%以上。如果考虑居住，可能还得面临无法接通煤气的尴尬情况，只能用电磁炉做饭。

第三是房贷政策不同。与住宅普遍采用首付三成、贷款七成的做法不同，属于商办性质的公寓，贷款的话只能申请到五成按揭贷款。同时，贷款期限也较短，通常情况下只能贷10年，而不能像住宅那样可以申请30年的按揭贷款。

第四是户口限制不同。公寓和普通住宅在购买或转让时所缴纳的费用，以及在户口的限制等方面都有很大的区别。同时，公寓的业主不能落户，没有对口的学校，这些情况会给子女就读带来困扰。

最后是关于土地使用年限问题。土地使用年限到期后，公寓土地使用者需申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按照规定支付土地使用权出让金。而住宅土地使用者会获得自动续期，是否要缴纳出让金，目前还没有定论。

正是由于上述原因，虽然位于相同地段，但公寓的售价远低于住宅，建成时间较长的二手公寓更难转让。