写字楼需求会回升吗

甄爱军

中外资企业信心均逐步回归，超过四分之三的受访企业对2023年营收持增长预期，约42%的企业未来计划增加办公面积。值得关注的是，中资企业仍是办公面积需求增长的主力。

据CBRE世邦魏理仕日前发布的《2023年中国内地办公楼租户调查》报告，中外资企业信心均逐步回归，超过四分之三的受访企业对2023年营收持增长预期，约42%的企业未来计划增加办公面积。值得关注的是，中资企业仍是办公面积需求增长的主力。

报告同时指出，企业ESG（企业社会责任）战略进程全面提速，零碳目标设定、能源审计和资源循环利用实施力度大幅提升，使得更多企业愿意接受绿色溢价。其中，有16%的受访企业表达了搬迁至绿色楼宇的意愿，增加租金支出，为“绿色”买单，而去年同期，有同类需求的企业仅占3%。

中资企业需求增加

2023年中资企业对办公面积的需求增加，尤其是医药、科技互联网和制造业扩张意愿明显回升，对推动写字楼市场需求回暖发挥了不小的作用。

调查结果显示，超过四分之三的受访企业对未来表达了乐观预期。多数受访企业认为，预计2023年度营业收入将会实现增长。值得一提的是，该比例较去年的调查结果大幅提升71个百分点。

也正是基于对未来的乐观预期，在受访企业中，有42%的企业计划在未来3年里增加办公面积，该比例较2022年小幅提升4个百分点。不过，企业并未盲目乐观，与前几年的调查结果相比，今年的数据并不高。

写字楼租赁需求也将跟随经济运行和企业信心而逐步改善。世邦魏理仕预计，2023年全国写字楼净吸纳量将达到430万平方米左右，超过2020年和2022年的水平，达到2021年历史峰值的六成左右。

此次调查发现，中资企业继续保持更强的增长动力，其中有52%的中资企业计划增加办公面积，与去年的调查结果相比，上升了10个百分点。从细分行业来看，写字楼租赁需求主要来自金融、科技互联网和专业服务业等三大行业，占据扩张意愿榜单的前三位。此外，制造业和医药及生命科学行业的公司也存在不小的扩张意愿，与去年的调查结果相比，准备在未来增加办公面积的企业的比例也分别提升了13和18个百分点。

在租赁策略方面，近八成受访企业表示未来3年房地产租金支出的增幅，将不会高于整体运营成本的增长幅度。也就是说，绝大多数企业希望租赁成本与整体经营成本的变动保持一致。租赁开支预算直接影响企業房地产策略，显而易见的是，计划增加租金成本占比的企业具有强劲的扩租和升级意愿。而在计划降低租金成本占比的企业中，包括就现有租约进行重新谈判、行使租约到期或缩减办公面积，以及向外围区位搬迁等方式，将会成为可选方案之一。

无论采取扩张还是收缩策略，租户都不同程度地对设施使用权和租赁灵活性给予了更多的关注度。调查结果显示，有超过六成的企业希望将所在楼宇服务、设施和灵活办公空间使用权一并纳入租约，以便采取更加灵活的方式来租赁。此外，逾四分之一的租户希望业主提供装修房作为降低成本、提高灵活性选项之一。

三成企业计划增加固定工位

随着经济的复苏，大部分员工回归办公室，进而带动固定工位的增长。调查结果表明，在2023年，将近三成比例的企业计划增加固定工位，占比较2022年提升10个百分点。

整体而言，由于国内办公习惯受居家办公影响较小，办公室平均利用率达到67%，高于全球其他区域，比如欧美以及中东、非洲地区，办公室平均利用率仅达到50%左右。其中，特大型租户（全国办公面积大于5万平方米）使用率更高，达到了78%，对空间灵活性和健康元素要求也更高。而中小型租户则受制于空间功能的单一性，利用率较低。

租户可以借助传感器等先进的房地产科技获取准确的办公室使用率数据，进一步提升空间效率。调查显示，有接近六成的受访企业对办公室利用率相关的科技表现出较高的兴趣，比如有58%的受访企业能够接受办公桌预约工具，有56%的受访企业愿意安装空间占用传感器。

愿意为“绿色”买单

今年的调查结果显示，企业在房地产规划和运营中落实ESG战略的进程已全方位提速。在继续把关注员工健康作为首要ESG举措的同时，能源审计、资源循环利用和设定净零目标的实施力度大幅提升。

更多企业愿意为绿色“买单”。有明确意愿搬迁至绿色认证楼宇的租户占比达到66%，较2022年增加16个百分点。与此同时，愿意搬迁至绿色楼宇并支付租金溢价的企业占比自2022年的3%提升至16%。另有28%的租户表示可以考虑为所在楼宇进行升级和绿色改造支出一定费用。

除了愿意租赁绿色楼宇之外，企业对租约能否“绿化”日益重视。有19%的受访租户计划在未来租约中放入绿色条款，其中绿色装修、废弃物处理和能耗数据披露相关条款的关注度最高。

世邦魏理仕认为，随着未来政府对公共建筑碳排放约束机制的不断完善，以及能耗、碳排放数据的获取和评估对楼宇租赁双方实现其碳中和目标的重要性日益提升，商业地产绿色租约的规范化和标准化有望提速。