基于业态类型的北京老城地下商业空间形态研究

商谦，任珂昕

1 问题与背景

“十四五”时期是北京建设国际消费中心城市及国际一流和谐宜居之都的关键时期，政府针对商业服务业的建设发布了一系列优化提质政策。作为城市重要存量资源的地下空间，在政策上也给予了相应重视（表1）。北京老城作为展示国家首都形象的重要窗口地区，其地下商业空间建设在城市商业空间提质行动中占据重要地位。

表1 北京地下商业建设相关政策

城市商业活动是复杂的系统。商业空间作为商业活动的载体，其内部空间不仅受到建筑结构的影响，还受到商业业态的销售模式及消费结构的影响[1]。业态作为商业活动的重要内容，不仅因特定目标市场体现出不同的区位、规模、商品和价格，也反映了商业空间的形态、品质、个性和特色。

随着人们商业活动的丰富和城市立体化建设的发展，关于地下商业空间的研究日趋渐进，国外学者吉迪恩·格兰尼（Gideon S Golany）等在《城市地下空间设计》（Geo-Space Urban Design）[2]中详细阐述了地下商业空间的开发与设计。童林旭在《地下商业街规划与设计》[3]中，从空间形态、运营模式的角度总结了不同类型地下商业街的规划和设计要点。刘皆谊在《城市立体化视角：地下街设计及其理论》[4]中，从发展历程、空间设计、开发运营等角度，对地下商业街设计进行了系统、全面的论述。另有许多学者从地下商业空间的演化机制、形态模式、空间序列、空间环境等多种角度对地下商业空间进行了详细的研究[5-9]。上述文献重点关注地下商业空间的整体形态，主要描述空间组合模式并基于形态的拓扑关系展开分析。针对功能业态对地下商业空间的影响关注不足，较少考虑不同购物方式和消费需求对地下商业空间设计的要求。

为探究业态与地下商业空间形态的关系，本文首先从业态角度分析当代北京老城地下商业空间的发展历程和布局现状，通过多源数据融合，提取83 个老城地下商业空间案例，并对老城地下商业空间展开调研，将其划分为7 种类型。而后对不同类型地下商业空间的形成机制、业态构成、空间形态进行重点研究，总结出业态与老城地下商业空间形态的相互关系。本研究一方面有助于补充在业态视角下对地下商业空间形态的研究；另一方面，发现并分析其存在的问题，以相关建议为北京城市空间更新提质提供参考。

2 北京老城地下商业空间业态演化进程

北京零售业态发展和地下商业空间建设时间较早，根据地下商业开发情况和业态演化进程可以将当代北京地下商业空间业态演化分为4 个阶段。

2.1 第一阶段（建国初期-1980 年代）

建国初期到1980 年代，我国实行计划经济体制，商品流通按国家统一计划分配，商业形态主要为供销社和国营百货商店，例如1955 年建设的王府井百货大楼。此时为备战考虑而建设的地下防空洞是老城地下空间建设的开端[10]。这一阶段，老城并未形成规模性的地下商业空间。

2.2 第二阶段（1980 年代-20 世纪末期）

1980 年代，我国从计划经济迈入市场经济时代，北京老城开始以百货业态为主导的商业扩张，商场地下建筑浅层部分用于经营商业以扩大商业空间容量，解决地面经营面积不足的问题。王府井、西单等重点地区地下商业开发利用规模较大且较为集中[11]。截止到2001 年底，王府井地区的地下空间面积已达到56hm2。此时，地下商业空间作为地上商业空间的补充和延伸，基本上保持了与地上商业空间相同的业态形式。

与此同时，居住区商业网点迅速扩张，商家利用临街住宅及地下室开墙打洞以开展商业活动[12]。地下人防设施也响应“平战结合”政策，开展业态丰富的生产经营活动。在1990 年代的10 年间，北京市60%以上的地下人防工程被有效改造利用[13]。

2.3 第三阶段（21 世纪初期-2016 年）

自2001 年我国加入世贸组织后，北京零售业扩大对外开放，外商的引入使北京业态类型逐渐丰富，超市、购物中心业态和电子商务的兴起对老城传统业态造成了冲击，在此期间老城大量建设购物中心，以适应市场变化的需求。随着城市集约化利用和轨道交通的发展，地下空间成为购物中心设计的重要组成部分。地下商业空间设计中庭，同时力求与地下轨道交通相连。早期建设的百货商场开始走向转型，地下空间也为新业态提供了生存和发展空间。

此时，由北京市政府推动，以服务民生为主要目的的社区商业发展起来。在“平战结合”政策的推动下，老城大量居民地下室开始对外出租，导致居住区地下空间人口密度增加，以生活服务业态为主导的居住区地下商业也逐渐繁荣[14]。

2.4 第四阶段（2016 年至今）

随着互联网的成熟和人们消费需求的提高，利用互联网将线上线下融合发展的多元化业态崛起，传统业态开始向体验型商业转型，北京百货大楼地下二层的“和平菓局”及西单“更新场”都是将地下商业空间改造为多元化、体验型商业的成功案例。

2016 年发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出建设“一刻钟便民生活圈”的目标，2017 年开始的“疏整促”专项行动，清退了大量违规出租的地下室[15]。为促进腾退空间再利用，北京市政府、商务局、住建部和人防办联合发布了一系列鼓励腾退地下空间再利用为便民服务的政策，居住区地下商业空间建设进入新一波高潮。

3 北京老城地下商业类型及布局现状

本文利用多源开放数据结合实地调研的方法获取数据，开放数据来源包括政府公开数据和高德地图兴趣点（POI）数据。经筛选，共获取了83 条老城地下商业空间数据。根据空间特征，老城地下商业空间可分为居住区地下商业空间和商业区地下商业空间，对应不同业态类型，共可划分为7 种地下商业空间类型，在此基础上进一步分析不同类型地下商业空间在老城中的布局现状。

3.1 地下商业空间形式

根据空间形态及业态区位、规模、目标人群和服务范围的不同，老城地下商业空间可分为商业区地下商业空间和居住区地下商业空间。商业区地下商业空间是指老城商业区中大型商场或商业综合体利用地下部分扩大地上营业面积进行商业活动的地下商业空间。居住区地下商业空间则是指利用住宅楼或临街商铺的地下室和人防工程进行商业活动的地下商业空间，两类地下商业空间呈现出不同的空间属性（表2）。

表2 老城地下商业空间类型及特点

3.2 地下商业业态空间布局

1 北京老城地下商业空间类型分布

2 居住区地下超市业态

据调研，老城地下商业空间业态主要有超市、专卖、百货、购物中心、多元化业态等5 种类型。结合空间与业态特点，可将老城地下商业空间分为7 种类型（表3）。对老城地下商业空间数据定位分析可见图1，居住区地下商业空间呈分散式分布于老城居住区内，业态类型包括超市和专卖两种类型。其中，超市业态数量较多，分布范围广，专卖业态数量较少，主要分布于城南区域。

表3 数据分类

商业区地下商业空间主要聚集于王府井、西单、崇文门、新街口等商业区，业态类型丰富，包括超市、专卖、百货、购物中心、多元化业态5 种类型。其中，超市业态主要分布于与居住区联系较为密切的商业区内，例如崇文门的新世界地下超市和新街口的新华百货地下超市。专卖业态则主要分布于客流量较大的商业区内，例如王府井工艺美术大厦地下手机卖场和西单明珠地下服饰卖场。百货业态是当代北京老城商业区发展起来的初始业态，因此地下百货主要分布于老城早期形成的商业区内，例如王府井的北京百货大楼地下一层、西单的君太百货地下以及新街口的新街口百货地下。作为支撑商业区迅速发展的业态，购物中心在老城的各类大小商业区内广泛分布，例如王府井的东方广场、西单的大悦城、东直门的来福士等。多元化业态是为了满足消费者多样化需求而在老城各商业区更新改造空间中兴起的业态形式，例如西单更新场和前门北京坊等，均为传统商业区更新改造的内容。

4 居住区地下商业空间

居住区地下商业空间根据业态类型不同，可分为居住区地下超市、居住区地下专卖2 种类型，相关数据共有44 条，占老城地下商业空间总量的53%。

4.1 居住区地下超市

居住区地下超市是指利用居住区地下营建超市业态的商业空间，目的是为周边居民提供各类日常生活用品、食品、饮料等商品销售和服务，超市业态通常与餐饮和便民服务等附属业态结合设置。此类地下商业空间在老城中共获取38 条数据，占总量的46%。因受制于住宅建筑空间，其面积在50～2000m2不等。老城早期住区建设存在容积率过大、基础设施不足、商业网点缺失等问题，对此北京市政府出台了多项政策，鼓励利用住宅地下空间补建便民商服，极大程度地促进了老城居住区地下超市的发展。

在平面布局上，超市购物空间顺应剪力墙布置货架（图2a），附属业态大部分呈单廊排布于超市入口处（图2b）。当地下空间可用面积较大时，附属业态可形成双廊排布的小型商业街（图2c）。居住区地下超市入口仅靠招牌作为标识，进入即为垂直交通（图2d）。部分地上地下共同运营的超市具有完整的城市界面，垂直交通在内部消费空间解决，使地上地下具备良好的空间过渡（表4）。

表4 居住区地下超市

4.2 居住区地下专卖

居住区地下专卖指的是利用居住区地下空间营建专业卖场或专营店铺的地下商业空间，主要经营特定商品或服务。此类商业空间在老城中共获取6 条数据，占总量的7%，面积一般在1500～2000m2之间。此类地下商业空间以售卖食品和生活用品为主，但具体业态构成会受到所处的城市区位的影响。例如，位于牛街的地下专卖所售商品主要是清真牛羊肉，而在国家体育总局附近的地下专卖则售卖文体用品。2017年北京市开展的“疏整促”运动疏解了大量业态较为低端的专业卖场，商贩聚集且拥有较大客流量的居住区地下专卖成为整治的重点之一，这导致老城现存的居住区地下专卖数量少，同时需控制其发展规模。

3 居住区地下专卖业态

4 商业区地下超市

居住区地下专卖的平面以摊位或店铺为基本单元，呈线型布局。在“疏整促”的治理下，内部空间多经过综合整治，摊位设施和门头招牌采用统一样式，色调、字体、材质均保持一致（图3a）。然而，由于单一的线型购物流线与同质化的摊位结合，使之产生单调无趣的购物体验。较于地下超市，地下专卖具有更广泛的辐射范围和多元的目标人群，聚集的商户需要吸引更多的客流，因此需要具备有效的地面标识。例如，天岐祥市场利用建筑外立面做门头设计（图3b），以及牛街清真牛羊肉市场具有特色鲜明的入口设计（图3c、表5）。

表5 居住区地下专卖

5 商业区地下商业空间

商业区地下商业空间根据业态类型不同，可分为商业区地下超市、商业区地下专卖、商业区地下百货、商业区地下购物中心和商业区地下多元化业态5 种类型，相关数据共有39 条，占总量的47%。

5.1 商业区地下超市

商业区地下超市是指设置于商场地下，与商场合并运营的超市业态空间，此类地下商业空间在老城中共获取4 条数据，占总量的5%。此类地下超市与商场共享基础设施，如垂直交通系统、仓库、停车场等，面积一般在4000～8000m2不等，相较于居住区地下超市有更大的营业空间和更好的空间品质。商业区地下超市发展于21 世纪初，2008 年的奥运商机使北京市场的超市竞争进入白热化阶段，但此时北京老城的商业卖场已趋于饱和，大型超市在老城难以落位，超市10%～20%的低利润使之难以与利润较高的百货、购物中心等业态在网点竞争上抗衡，选址问题成为大型超市在老城发展的桎梏。将超市附建于传统百货商场地下空间，不仅能够为超市业态提供优越的商业区位，同时还成为商场吸引客流、提升消费活力的重要手段。崇文门、新街口等与周边居民联系密切的商业区成为此类超市设置网点的首选。

商业区地下超市一般作为主力店与其他零售商铺共同设置，以吸引消费者、提高客流量，附设零售商铺通常设置于超市出入口处（图4a）。此类超市空间虽依附商场设置，但其开架自选的销售方式使其在管理上仍具有独立性，通常直接面向城市开设出入口（图4b）。据调研统计，75%的商业区地下超市都设置了独立出入口，例如，新世界地下超市和搜秀城永辉超市在地下直接对城市地下通道开设出入口，新华百货物美超市在地上单独对城市街道开设出入口（表6）。

表6 商业区地下超市

5.2 商业区地下专卖

商业区地下专卖是指利用商业建筑地下销售单一品类商品的零售业态空间，一般作为商业区的配套设施，为商业区提供更加多元化的购物选择。在老城中共获取13 条数据，占总量的16%。与地下超市不同，商业区地下专卖的规模较小，一般根据具体业态需求对商场地下进行承租，面积在500～4000m2之间。近年来消费者消费需求的转变使老城传统百货商场受到较大的冲击，导致商场纷纷转型或出租商场地下空间，这些出租的地下空间为专卖业态提供了发展空间。商业区需要专卖丰富业态结构以满足消费者需求，专卖业态则利用商圈的聚集效应和地下较低的租金为消费者提供价格低廉的商品，例如，王府井工美大厦地下手机卖场和西单明珠地下服饰卖场。

在平面布局上，专卖业态为追求坪效，店铺或摊位采用“棋盘式”布局大量聚集于地下商业空间，商铺外观形象杂乱。且百货商场建造年代较早，地下空间层高较低，高密度的店铺排布和较低的层高导致此类业态空间品质不高。位于商场地下的专卖业态与商场共用出入口和垂直交通（图5a），利用商场外立面对地下商业进行指引，一定程度上干扰了地上商业空间的流线组织、破坏了商场建筑立面的整体性（图5b、表7）。

表7 商业区地下专卖

5 商业区地下专卖

6 商业区地下百货

5.3 商业区地下百货

商业区地下百货是指百货商场地下空间仍由商场控制，采取柜台销售和开架面售的百货业态空间形式，在老城中共获取7 条数据，占总量的8%。规模根据百货商场地下空间容量而定，面积在1000～4000m2不等。改革开放后，百货业态迅速发展为老城的主导业态，随着消费升级，传统百货的空间布局和业态构成无法满足当前的消费需求，因此必须进行转型升级。据数据显示，老城65%的百货商场地下空间被改造利用为其他业态，其中20%改造为超市，40%改造为专卖，5%改造为多元化业态。仅有35%的百货商场仍保持对地下空间的管理和使用，并且业态构成已转变为基于百货业态的混合业态模式，通常与餐饮和娱乐业态结合，以提高地下商业对消费者的吸引力。

此类地下商业空间的平面基本延续传统百货商场井字形布置的基本格局，但两侧设置可对外承租的店铺，利用公共空间串联店铺的方式已具备购物中心的特点，而因空间局限，相较购物中心缺乏空间节点和动线设计（图6）。地下垂直交通多为后期增设，受到建筑结构的限制，扶梯数量较少且位置相对隐蔽（表8）。

表8 商业区地下百货

5.4 商业区地下购物中心

商业区地下购物中心是指购物中心利用地下空间拓展营业面积，与商场地上保持一致的业态空间形式，在老城中共获取11 条数据，占总量的13%。老城购物中心在建设时求“大”求“新”，规模在15,000～70,000m2不等，其中于2000 年开发建设的东方广场，作为亚洲最大的商业建筑群之一，占地约10hm2，总建筑面积达80hm2。北京老城的购物中心于20 世纪末和21 世纪初发展起来，随着地下车库的建设和城市轨道交通的发展，购物中心的地下空间已成为商业空间的重要组成部分。地下部分需要考虑到通风、采光、安全等因素，保证地下空间品质，以提高消费者的购物体验。

该类型地下商业空间在内部空间上利用中庭将光线引入地下，平面布局延续地上的布局形式，注重空间节点和购物动线的设计，使地上地下具有相同的空间品质（图7a）。内部垂直交通结合中庭布置（图7b），条件允许的情况下，地下商业空间力求与周边轨道交通产生积极的联系（图7c、表9）。

表9 商业区地下购物中心

5.5 商业区地下多元化业态

商业区地下多元化业态是指在商业区地下空间内营建以体验式消费为主导的新型商业业态空间，这些业态包括但不限于艺术展览、文化活动、休闲娱乐、零售购物、创意办公等。此类地下商业空间在老城中共获取4 条数据，占总量的5%。规模上以可利用商业区空间资源而定，面积在4000～10,000m2不等，空间设计上弱化商业特征，注重文化氛围的呈现（图8a）。互联网的发展和消费水平的提高使老城涌现出一系列利用商业区地下空间打造集购物、文化、休闲、艺术、教育为一体的综合性场所，其内部零售占比相对较低、销售方式多样化、入驻商铺往往具有极强的品牌效应和品牌运营能力。

与购物中心相比，多元化业态将目光聚焦于消费者的购物体验，力求打造新颖的空间形态。店铺排布自由且开放程度较高，与公共空间互相渗透（图8b）。注重地下空间外部环境的设计，地下入口利用下沉广场与地上形成过渡（图8c），使地下变首层，彻底解决地下空间消极、沉闷的空间感受（表10）。

表10 商业区地下多元化业态

7 商业中心地下购物中心

6 结论

本文根据老城地下商业空间的2 种空间形式对应5 种业态类型，将其分为7 种地下商业空间类型。经统计，其中居住区地下商业空间数量为44 个，占总量的53%，有2 种业态类型。老城商业区地下商业空间数量为39 个，占总量的47%，有5 种业态类型。通过对不同类型地下商业空间的分析论述，可以看出在老城发展过程中，业态类型和地下空间形态之间具有互相促进且彼此制约的关系，主要体现在以下几个方面：

（1）地下商业空间为业态提供发展的载体

据2004 年的数据统计，北京老城地下空间总面积为486hm2，其中居住区地下空间占44%[11]，丰富的居住区地下空间资源为补充超市等便民业态、建设“一刻钟生活圈”提供了发展空间。老城商业区地上空间几乎达到了饱和状态，而商业区的地下空间低廉的租金[16]为专卖业态提供了生存的土壤，也为多元化业态的落位提供了可能。

（2）业态的置入促进地下空间改造升级

将超市等生活服务业态置入居住区地下空间，有利于充分利用城市存量空间资源，同时对空间形态进行积极调整，从而使隐蔽、消极的居住区地下空间转变为积极、公共的居民服务空间。业态的经营管理解决了居住区地下空间的维护需求，业态功能的介入也彻底压制了居住区地下群租的反弹。商业区地下空间置入超市业态，有助于增强商业区地下空间与城市公共空间之间的联系，提高了商业区地下空间的可达性。购物中心和多元化业态的发展，进一步提高了商业区地下空间的开放性，消解了地下空间沉闷压抑的固有属性。

（3）地下空间对业态设置具有制约作用

居住区地下空间形态较为狭长，且空间被剪力墙分割，开间较小，对业态功能布局的限制较大。居住区地下空间大部分位于居住区内部，难以满足商业业态的选址需求，地下空间多无电梯接入，不利于老年人及残障人士的使用。商业区地下空间使用虽有较大的灵活性，但业态设置却受到商业区地下空间所处的城市区位及市场定位的制约。虽然老城商业区地下空间呈聚集状态，但由于地下连接程度较低，与城市轨道交通联系较弱，其内部业态的发展也受到了一定程度的制约。

（4）业态对地下空间形态具有制约作用

超市业态的经营方式和进出流线，决定了地下空间不适合设置中庭，地下出入口的数量也受到限制。超市的购物流线、功能布局和对防火疏散的需求，进一步限制了地下商业空间的平面布局。专卖业态通常定位为中低端消费市场，高密度排布的商铺和摊贩使地下空间品质难以提升。

在城市寻求存量发展且消费需求多元化的今天，老城商业空间的更新提质工作尤为重要。首先，应重视统筹规划和科学利用老城地下空间资源，以提高城市商服功能的水平和品质。其次，在地下空间改造利用过程中应根据不同使用目的、针对不同使用人群，合理布置业态功能，避免同质化和资源浪费。再次，应注重空间与业态协调，发挥空间优势、弱化空间劣势，确保空间和业态有机耦合。最后，还需要注重地下空间与地上商业的衔接，形成相互支持、互补发展的格局，提高老城商业服务业的整体水平和品质。

8 商业区地下多元化业态