降低房地产企业资产负债率的方式探讨

冷敏

摘要：房地产企业债务管理是社会经济发展的趋势和必然结果.对于房地产企业来说，这种运营方式具有弥补资金短缺、使资金成本降低、加大杠杆作用等优势，是大多数房地产企业融资的较好选择。然而，负债经营也有一定的风险，特别是企业在负债过多的情况下经营。房地产行业不同于其他企业，特点是资金量需求大，由于房屋建造原因，资金回收期过长，这就致使房地产企业必须大量举债才能维持生产经营。本文分析了房地产企业负债情况的现状，提出了相应的建议和防范措施，旨在提高房地产企业能有及时意识到风险的能力，促进房地产企业长期良性发展。

关键词：房地产企业；资产负债率；负债约束机制

在现阶段经济新常态下，供给侧结构改革是我国在现阶段必须进行的决策和思路，加强实施供给侧改革也是“十三五”的具体任务。供给侧结构改革的具体思路是，即去除多余产能、去掉老旧库存、去除财务杠杆、降低产品成本、补充经营短板。其中降低杠杆可以改善房地产企业债务结构，使负债类项目比重降低，会促进房地产企业的健康发展。房地产企业作为需要投入大量资金的密集型企业，企业为了能及早收回投资，必须将开发进度加快，这样就需要大量的资金支持，这也是使企业资产负债率逐渐提高的重要原因，进而加大了杠杆作用。国家为了稳定房地产市场，为买房者减负，通过制定一系列法规来控制房价，这些举措对于房地产市场的良性发展起了很好的作用。房地产企业由于其特殊性，资产负债率一般都保持在较高水平，因此，如何降低房地产企业的资产负债率就很值得探讨了。

一、降低资产负债率的意义

（一）资产负债率的定义

资产负债率，在房地产企业中是表示负债比例和经营活动能力的重要指标，，是反映债务筹资额在企业总资产中占有多少比例。是用企业期末负债总额除以企业期末资产总额来计算，即资产负债率=企业负债总额与企业资产总额比值的百分数。当超过一定水平时，通常说明房企业的负债过大，经营有风险。行业的不同对资产负债率的标准也是不同的。一般的行业负债率估计在30%-50%左右，但金融业和房地产业的资产负债率越来越高，有的房地产业高达78%。在房地产企业的发展过程中，房地产业资产负债率一般不能超过70%，超过则显示资产负债率过大，需要及时调整，这样很容易使企业的经营状况产生不良反映，危及企业发展的情况。由于从土地交易到建造房屋时间较长，大部分房地产企业都会选择通过借贷来获取资金。因此大多数房地產企业均超过了资产负债率的预警线，而且相对较高，引发了一系列的资金问题。

一般来说，关注资产负债率高低的有三类人。即企业债权人，企业股东，企业经营者。对于债权人来说，他们会希望资产负债率越低越好，这样，他们就能按时收回投资并获得一定的利润，资产负债率低则表示债权人投入的资金在企业总资产中占比较小，所以房地产企业承担的风险也会较小。反之，如果资产负债率高，则表示债权人投入的资金在总资产中占比较大，很容易产生财务风险。对于股东来说，他们考虑的资本利润率和借款利息率的大小，当资本利润率较高时，资产负债率越高则股东受益越大，当借款利息率较高时，股东就会希望资产负债率越低越好，因为股东得拿资金来弥补一部分利息，损害了他们的自身利益。对于经营而言，若企业资产负债率越高，就会使一部分债权人不再投资，从而造成资金困难的局面，若企业举债困难则反映企业使用债权人资金谋利的能力较低。因此，对于经营者来说，应该就自身发展和能力水平来制定合理的负债水平。

（二）资产负债率的重要性

一是影响企业信用评级。对一个房地产企业来说，举债融资并不是唯一途径，还有很多其他方法来融资，比如发债、信托。境内或境外发债，需要聘请信用评级机构进行评估，若房地产企业资产负债率较高，则可能导致信用评级分数下降。如果企业的信用评级持续下降或恶化，融资平台将会受限或融资成本大幅提高，最后导致资金安全发生问题。二是触发还款红线。房在产企业在签订的借款合同中可能存在关于资产负债率的还款指标要求，如果房地上企业资产负债率高于合同规定的条款，则需要提高归还贷款。如果存在连带反应，房地产企业的资金链很可能断裂，严重时可能会破产。

二、房地产企业资产负债率的现状

通过查看近两年的财务报表，资产负债率长期处于警戒线之上是非常不利于维持企业日常运营的。2020年二季度以来，房地产市场热度恢复，许多优质的地块进入市场使企业热情高涨，资产负债率有所上升。2020年中期，上市房地产企业资产负债率平均值为71.42%，对比2019年，2020年房地产企业资产负债率上升2.19%，这说明现阶段的关键仍是降负债。在第一阵营房地产企业中，碧桂园、万科、融创中国等企业降杠杆效果明显。其中融创中国资产负债率为86.6%，对比2019年下降了1.6%。2020年中期，第一阵营房地产企业资产负债率均值为86.66%，较去年同期上升0.05%，还处于较高水平，仍需降负债。第二阵营房地产企业资产负债率均值为75.89%，较去年同期下降1.26%，第三阵营房地产企业资产负债率均值为81.17%，较去年同期下降1.03%。2020年以来，受大环境影响，中小房地产企业为了维持生存，不得不通过杠杆效应运营，希望能渡过危机。

2021年，全国办公楼投资额为5974亿元，同比下降8%，新开工面积5224万平方米，同比下降20.9%。商业营业用房开发投资额12445亿元，同比下降4.8%。新开工面积14106万玉米，同比下降21.7%。这说明房地产行业已进入调整阶段，由以前以增加产量为主转变为增加产量和去库存量并重阶段。房地产企业高负债率模式已不再适应现阶段发展环境，以开发为主必然会转为以服务为主这一趋势。但国内购买市场仍然有较大空间，将运营为核心、能够无障碍提供持续现金流的商业地产业务将成为少部分房地产企业发展的新方向。

三、房地产企业资产负债率较高的原因

（一）国家宏观调控的原因

我国从计划经济时代进入到如今市场经济时代，相比而言，市场经济时代的竞争更加激烈，企业为了发展壮大想方设法寻找融资渠道，旧债未清，又增新债，资金无法及时回笼，使得资产负债率不断提高。随着国家税收制度的不断推进，国家对企业所收的税种和税率也在不断调整增加，大致来说，房地产企业所承担的税负比其他企业要高，这也存在一定的不平衡性。企业寻求发展的最快捷途徑只有向银行借贷融资，这也就使得房地产企业资产负债率长期都保持在较高水平。

（二）企业自身的经营管理问题

企业为了发展投入大量资金，如果盈利较差或者经营不善，以及风险因素等，导致亏损，为维持生存需要借贷融资，并且利息较高，致使资产负债扩大。首先房地产企业的资产负债率过高会给企业带来不良的杠杆效应，可以将借入资金来调节企业本身自有资金的获得能力，企业在借入资金的过程中所负担的利息是比较稳定和可以预计的，当负债利息率低于投资利润率的时候，会大幅度改变权益收益率，这样会使企业产生额外的资金收益。其次，房地产企业通过借入资金来经营可以弥补企业经营过程以及扩张过程中所急需的资金。最后，在良好的宏观经济形势情况下，资产负债率过高可以让企业扩张加剧，发展迅速。

（三）缺乏科学的负债约束机制

一方面表现为企业负债比较随意，主要是因为企业的一些短期行为而导致企业缺乏相应的发展规划，房地产企业在生产经营中只注重速度而不注重长期效益，举债过度则会导致企业增高筹资成本，经济效益日益下滑，长期以往企业将难以承受。另一方面表现为企业因层次不同而形成的权益差别，使得企业的决策者经营者之间存在互相比较的内在动力。企业决策者为了获得更高层次的企业权益，包括职位提升、工资增长、享受特殊权益等，无形中助长了企业增长负债值。企业为了加大规模不惜大量举债以实现规模化生产，这些都是企业资产负债率不断增长的主要原因。

（四）房地产企业拿地价格过高

无论规模大小如何，大部分房地产企业现在资产负债率都会过高。因为现在的地价正在持续走高，这样使得房地产企业的利润会降低，只有企业扩大规模，才会获得比较充足的资金，因此对于房地产企业来说，储备土地就非常重要的。储备土地就意味着有销量，意味着可以持续发展。但是过多的土地储备就意味着需要大量资金，从而导致负债过高，毕竟企业自有资金有限，为了购买土地，必须大量贷款。这些外借成本越高，也造成房地产企业资产负债率逐渐增高。

（五）房地产企业预售房屋回款

现在房地产企业资产负债率过高也在于企业预售房回款，因为很多楼盘特别是大型房地产企业的楼盘通过预售时可以卖掉大部分房产，加大了回款，但是购房者支付给房地产企业的预售款虽然是属于企业的收入，但是在会计处理业务上来说只能计入预收账款，这个科目也是负债类科目的主要科目之一，这也就增加了负债。这是因为，预售楼房时并未真正交房，预收的房款也是用于楼盘建造，只有等真正交房时才能转为收入。

四、降低房地产企业资产负债率的具体措施

（一）确定企业战略目标，合理使用资金

一个企业的战略目标是它的灵魂，它指引着企业发展方向。作为房地产企业，战略定位的不同，企业的经营政策和财务政策也会发生不同的变化。房地产企业只有确定了明确的经营方向的才能避免投资风险，合理使用资金，才能有效提高资金的使用性，按照企业发展规模适时借入资金或归还资金，进一步控制企业的资产负债率。因此，根据发展战略目标确定使用债务资金的时间，将资产负债率控制在合理范围之内。

（二）加大直接投资，增加权益融资

根据资产负债率的计算公式可以看出，资产和所有者权益有所增加，而在负债没有改变的情况下，资产负债率也会下降。因此，增加注册资金后，会增加公司资产类科目，也会增加所有者权益类科目，如实收资本、资本公积等。在负债不改变的情况下，资产类或所有者权益类科目增加，从而可以使资产负债率降低。在房地产企业日常经营过程中，增加资产、所有者权益，降低负债，加强权益融资对于改变资金结构也是非常必要的。虽然在负债融资中可以抵销部分成本费用，但不能通过加大负债比例来实现发展经营，这样必然会影响企业的健康发展。募集资金的渠道很多，比如收到个人投资款或外企业的投资来募集资金，发行普通股，发行债券，可以获得大量的经营资金，不但能满足公司的经营资金，也可以防止利率变动所带来的风险。

（三）寻找企业合作，增加资金保障

在现阶段市场环境竞争激烈中房地产企业拥有较强的优势，在与银行信贷等金融机构合作中往往比其他企业更具有融资优势。一个房地产企业，自身有大量的资金来源保障日常经营，在企业规划的发展计划时，才不会考虑是否缺少资金这个问题。房地产企业要加大与银行、信托机构等金融机构的合作，争取较多的贷款优惠政策，通过融资手段来降低融资成本，进而降低资产负债率。如果房地产企业拥有良好的信誉，优质的项目，那么在与银行谈合作时，就会抢占先机，也会获得比其他小企业更加优惠的贷款政策，这样也会降低企业的资产负债率。

（四）加快回款速度，加大开发力度

虽然房地产开发的周期很长，但是只要资金充足，拿到土地使用权后加快建设，取得商品房预售许可证，在市场发展良好的情况下，最快可以在半年后实现资金回，在一年内可以完成资金平衡。但若遇到市场情况不好或者投资力度太过，则需要考虑能否在预售环节推出优惠政策。如果优惠力度比融资成本高，则可以执行，反之就需要考虑其他途径了。许多房地产企业在行情不好的时候，会经常采取打折的方式进行销售。另外，房地产企业在与银行等其他金融机构合作时，应该就合同相关条款进行认真研究讨论，积极争取政策，签订合同后积极与银行联系，尽量缩短时间，这样就有大量的资金可以充分

利用了。

（五）利用制度管理，加强考核监督

房地产企业应该将盘活存量房产当成企业目标任务之一，增加资金流入，让企业能良性循环发展，使资产利用率和变现力有所提高，这样就可以使企业的财务状况有所改善。另外，房地产企业应建立一套本企业适合本企业发展的应收款项管理制度、资金存贷管理制度、资金使用管理制度、资产清查管理制度等，这样可以达到去库存，改变资金结构，提高资产质量，财务杠杆作用加大，调整资产负债率的目的。一个大型的房地产企业一般会存在很多二级子公司，在年初制度考核目标时，应把降低资产负债率也当作全年考核重要目标，监督督促下级公司为实现这个目标积极想办法，采取多样措施，集团应根据下级公司实际情况，合理制定奖罚措施，为了降低集团的资产负债率而共

同努力。

五、结束语

房地产企业资产负债率高是普遍现象，降低资产负债率不是一个短期临时性工作，而是一项长期系统性工作。房地产企业应意识到房地产企业的发展趋势，根据企业战略目标，合理制订一个符合国家政策、合理的资产负债率区间，才能降低企业的经营风险和财务风险，促进企业健康快速的发展。

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